Решение от 23 января 2019 г. по делу № А35-5133/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А35-5133/2018
23 января 2019 года
г. Курск


Резолютивная часть решения объявлена 16.01.2019.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Захаровой В. А., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации города Железногорска Курской области

к индивидуальному предпринимателю ФИО2

об изъятии объекта незавершенного строительства.

В открытом судебном заседании приняли участие представители:

от истца: не явился, извещен,

от ответчика: не явился, извещен.

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Железногорска Курской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата внесения записи о юридических лицах, зарегистрированных до 01.07.2002 года: 08.07.1998; место нахождения: 307170, <...>, далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>; дата регистрации 11.02.2003; место нахождения: г. Курск, далее- ответчик ИП ФИО2), в котором просил:

- изъять объект незавершенного строительства с кадастровым номером 46:30:000022:4387, назначение: нежилое, общей площадью застройки 238,1 кв.м., степень готовности 55 %, с местоположением: <...> район жилого дома № 8,

- продать указанный объект незавершенного строительства с публичных торгов, проводимых в порядке, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

В процессе рассмотрения дела истец в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования, согласно которым просит изъять у индивидуального предпринимателя ФИО2 объект незавершенного строительства с кадастровым номером 46:30:000022:4387 общей площадью застройки 238,1 кв.м., степенью готовности 55 %, назначение: нежилое, расположенный по адресу: <...> район жилого дома № 8, путем его продажи с публичных торгов.

Уточненные требования приняты судом к рассмотрению.

В судебное заседание истец не явился, представил письменные пояснения по делу, заявил ходатайство о рассмотрении дела без участия его представителя. Ходатайство судом удовлетворено.

Ответчик в судебное заседание также не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, письменного отзыва на иск не представил, заявлений и ходатайств в суд не направил.

Направленное в адрес ответчика определение суда о времени и месте судебного заседания вернулось в суд без вручения. Между тем, как следует из имеющейся в материалах дела выписки из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей в отношении ответчика, он зарегистрирован по адресу, по которому судом направлялась почтовая корреспонденция.

Сведений о наличии у ответчика иного адреса для направления почтовой корреспонденции у суда не имеется.

В соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем организация почтовой связи уведомила арбитражный суд.

Дело рассматривается в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие истца и ответчика, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, по имеющимся в нем доказательствам.

Изучив материалы дела и выслушав доводы истца в ходе рассмотрения дела, суд установил следующее.

ИП ФИО2 с 31.12.2014 на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства, поставленный на кадастровый учет с кадастровым номером 46:30:000022:4387, общей площадью застройки 238,1 кв.м., степенью готовности 55 %, назначение: нежилое, расположенный по адресу: <...> район жилого дома № 8, (выписка из ЕГРП имеется в деле).

Объект расположен на земельном участке с местоположением: Курская область, г. Железногорск, из категории земель населенных пунктов, кадастровый номер 46:30:000022:157, площадью 1526 кв.м.

Указанный земельный участок был предоставлен ИП ФИО2 администрацией города Железногорска по договору аренды от 03.04.2015 №76 сроком действия с 31.12.2014 по 30.12.2017 в целях завершения строительства объекта.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области 21.07.2015 за №46-46/007.46/007/029/2015-107/1.

В свою очередь, ответчик приобрел объект незавершенного строительства 25.12.2014 по договору купли-продажи, заключенному с ФИО3, что подтверждается сведениями ЕГРН о переходе прав собственности на объект недвижимости и соответствующим договором, копия которого имеется в деле.

Истец указывает, что первоначально земельный участок, на котором находится спорный объект незавершенного строительства, был предоставлен в аренду для проектирования и строительства автомойки ФИО4, за которым 27.02.2009 было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительством степенью готовности 55% под литерой В.

Данный земельный участок поставлен на кадастровый учет под кадастровым номером 46:30:000022:157.

20.05.2009 УФС по Курской области зарегистрирован переход права собственности на спорный объект незавершенного строительства к ФИО2 и ФИО5 (общая совместная собственность); 06.12.2013 к новому собственнику - ФИО3 и 31.12.2014 (и по настоящее время) – к ФИО2, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 14.06.2018 № 46/001/009/2018-56623, которая имеется в деле.

После государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства земельный участок с кадастровым номером 46:30:000022:157 предоставлялся собственникам объекта в целях завершения строительства, в том числе ФИО2 и ФИО5 - постановлением администрации города Железногорска от 25.11.2011 № 2452, затем постановлением от 23.11.2012 № 2972 - сроком по 21.10.2013; ФИО3 - постановлением администрации города Железногорска от 25.12.2013 № 4276 сроком с 06.12.2013 по 04.12.2014, на основании которого между администрацией и ФИО3 был заключен договор аренды земельного участка от 26.12.2013 №220; впоследствии ИП ФИО2 – постановлением администрации города Железногорска от 02.04.2015 №985 сроком с 31.12.2014 по 30.12.2017 (договор аренды от 03.04.2015 №76).

В связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка от 03.04.2015 №76 ИП ФИО2 09.01.2018 обратился в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 46:30:000022:157 в аренду для строительства автомойки, однако заявление предпринимателя удовлетворено не было.

Поскольку срок действия договора аренды земельного участка истек, объект, для строительства которого он предоставлялся, не возведен, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Требования истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 3.1 части 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ, Кодекса) принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Указанная норма реализует принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, обеспечивает рациональное и эффективное распоряжение земельными участками, что является приоритетной задачей соответствующих органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Согласно пункту 2 статьи 239.1 Кодекса требование в суд об изъятии и продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Требование об изъятии и продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункт 1 статьи 239.1 ГК РФ).

В силу пункта 4 статьи 239.1 Кодекса начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Правила указанной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299.

Таким образом, объекты незавершенного строительства могут быть изъяты у собственника только по решению суда путем продажи с публичных торгов и только в случае прекращения действия договора аренды земельного участка.

Статья 239.1 введена в Гражданский кодекс Российской Федерации Федеральным законом Российской Федерации от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В силу пункта 33 статьи 34 указанного Федерального закона положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Федерального закона Российской Федерации от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Как следует из материалов дела, земельный участок, на котором находится спорный объект, первоначально был предоставлен в аренду для проектирования и строительства автомойки ФИО4, за которым 27.02.2009 было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительством степенью готовности 55% под литерой В.

20.05.2009 УФС по Курской области зарегистрирован переход права собственности на спорный объект незавершенного строительства к ФИО2 и ФИО5 (общая совместная собственность); 06.12.2013 к новому собственнику - ФИО3 и 31.12.2014 – к ФИО2, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 14.06.2018 № 46/001/009/2018-56623, которая имеется в деле.

Согласно пояснениям истца и представленным им в дело доказательствам, постановлением администрации города Железногорска от 25.11.2011 № 2452 земельный участок под объектом незавершенного строительства, поставленный на кадастровый учет под кадастровым номером 46:30:000022:157, был предоставлен ФИО2 и ФИО5 в целях строительства автомойки, затем постановлением от 23.11.2012 № 2972 указанный земельный участок был предоставлен последним сроком по 21.10.2013.

В связи с продажей объекта незавершенного строительства ФИО3, постановлением администрации города Железногорска от 25.12.2013 № 4276 спорный земельный участок был доставлен в аренду ФИО3 в прежних границах и целях сроком с 06.12.2013 по 04.12.2014. На основании данного постановления между администрацией и ФИО3 был заключен договор аренды земельного участка от 26.12.2013 №220.

В связи с тем, что 25.12.2014 объект незавершенного строительства с прежними техническими характеристиками: литера В, назначение - нежилое, общей площадью 238,1 кв.м. степенью готовности 55%, был вновь приобретен ФИО2, указанный выше земельный участок постановлением администрации города Железногорска от 02.04.2015 №985 был предоставлен ответчику в аренду на основании п. 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» сроком на три года с момента возникновения права собственности на объект незавершенного строительства (с 31.12.2014) по 30.12.2017 для завершения строительства объекта.

Таким образом, спорный земельный участок предоставлялся собственникам объекта незавершенного строительства на протяжении более 8 лет.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Как указано выше, право собственности предпринимателя на объект незавершенного строительства зарегистрировано в ЕГРН 31.12.2014, то есть до 01.03.2015. Земельный участок под объектом незавершенного строительства предоставлялся без проведения аукциона в целях завершения строительства объекта как прежним собственникам объекта, так и настоящему ответчику.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что в настоящем случае у предпринимателя отсутствует право приобрести в аренду спорный земельный участок на новый срок без проведения торгов.

Договор аренды земельного участка между уполномоченным органом и ответчиком в указанных выше целях заключен 03.04.2015, срок его действия истек 30.12.2017 (срок аренды установлен с 31.12.2014 по 30.12.2017).

Согласно п.п. 1 и 2 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения; стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Содержание названной нормы закона указывает на то, что наличие в договоре условия о применении заключенного договора к отношениям, возникшим до его заключения, не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным.

Из пункта 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора.

К моменту прекращения договора аренды земельного участка объект, для строительства которого предоставлялся данный земельный участок, так и не возведен. Фактически строительство объекта не ведется, поскольку процент готовности объекта (55 %) остался неизменным с момента поступления его в собственность первоначального застройщика, о чем свидетельствует также акт выполнения мероприятий по контролю без взаимодействия с юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, гражданами №20 от 01.11.2018.

Арбитражный суд в силу положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полному объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В силу положений части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчик в нарушение указанной нормы документов, опровергающих доводы истца, в том числе, подтверждающих факт невозможности завершения строительства объекта по вине органа местного самоуправления или иных лиц, не представил, исковые требования не оспорил.

В соответствии пунктом 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Принимая во внимание изложенные выше обстоятельства, оценив представленные в дело доказательства в совокупности и взаимной связи, суд приходит к выводу о наличии оснований для применения в настоящем случае положений статьи 239.1 ГК РФ и изъятии объекта незавершенного строительства.

В статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сформулировано общее правило распределения судебных расходов, согласно которому судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Учитывая результат рассмотрения настоящего спора, государственная пошлина в силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика и подлежат взысканию в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст. ст. 17, 102, 110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Администрации города Железногорска удовлетворить.

Изъять у индивидуального предпринимателя ФИО2 объект незавершенного строительства с кадастровым номером 46:30:000022:4387 общей площадью застройки 238,1 кв.м., степенью готовности 55 %, назначение: нежилое, расположенный по адресу: <...> район жилого дома № 8, путем его продажи с публичных торгов.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6000 руб. 00 коп

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, в Арбитражный суд Центрального округа, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В. А. Захарова