Решение от 19 декабря 2017 г. по делу № А51-24565/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-24565/2017
г. Владивосток
19 декабря 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 12 декабря 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 19 декабря 2017 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Лошаковой А.А.,при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску публичного акционерного общества "Приморавтотранс" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью "Приморские автовокзалы" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 7218501руб.16коп.

при участии в судебном заседании:

от истца – представитель ФИО2, доверенность № 395 от 02.07.2015, паспорт, представитель ФИО3, доверенность № 21-102 от 28.11.2017, паспорт;

от ответчика – директор ФИО4 на основании протокола собрания участников № 7 от 29.06.2017 о продлении полномочий директора, представитель ФИО5, доверенность №19 от 31.05.2017, паспорт,

установил:

истец - публичное акционерное общество "Приморавтотранс" (далее – ПАО "Приморавтотранс") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "Приморские автовокзалы" (далее ООО "Приморские автовокзалы") о взыскании основного долга в сумме 7218501руб. 16коп. по договору от 05.01.2015 аренды недвижимого имущества.

В судебном заседании 28.11.2017 истца заявил ходатайство об уменьшении суммы исковых требований, просит взыскать задолженность по арендной плате в сумме 6930401руб.16коп. за период апрель 2017 года по октябрь 2017 года. Суд в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) ходатайство удовлетворил.

Исковые требования заявлены со ссылкой на статьи 309, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и обоснованы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по указанному договору аренды.

Истец, уточненные исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик, предъявленный иск оспорил, представил в материалы дела отзыв и дополнения к нему, доводы которых поддержал в судебном заседании. Ходатайствовал о назначении судебной экспертизы с целью установления объема проведенных ремонтных работ. Письменное ходатайство имеется в материалах дела.

Суд в порядке ст. 82 АПК РФ ходатайство истца о назначении экспертизы отклонил, поскольку ответчик не обосновал и документально не подтвердил необходимость проведения данной экспертизы.

Из материалов дела суд установил, что 05.01.2015 ПАО «Приморавтотранс» (арендодатель) и ООО «Приморские автовокзалы» (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества (далее - спорный договор, договор аренды, договор).

В соответствии с пунктом 6.1 договор вступает в силу с момента подписания и заключен на неопределённый срок.

По условиям договора аренды (пункт 1.1) арендодатель предоставил в аренду арендатору следующие объекты недвижимого имущества, в целях использования для размещения касс по продаже билетов и для других целей предусмотренных учредительными документами арендатора (пункт 1.3 договора):

- здания и нежилые помещения;

- привокзальные и пристанционные территории, посадочные платформы, подъездные пути во временное владение и пользование для обслуживания автовокзалов и автостанций:

1) двухэтажное здание артемовского автовокзала, расположенные по адресу: <...> , общей площадью -1199,10 кв.м.(Лит.А).

1.1. земельный участок, общей площадью 2181 кв.м. с кадастровым номером 25:27:030105:4615, расположенный по адресу: <...>.

1.2. земельный участок, общей площадью 1119 кв.м. с кадастровым номером 25:27:030105:4614, расположенный по адресу: <...>.

2) двухэтажное, здание Находкинского автовокзала, расположенное по адресу: <...>, общей площадью -479,90кв.м.

2.1. Земельный участок, общей площадью 468,03 кв.м. с кадастровым номером 25:31:010407:229, расположенный по адресу: <...>.

3) двухэтажное здание Большекаменского автовокзала, расположенное по адресу: Приморский край, ЗАТО <...> б, общей площадью -1098,60 кв.м.(Лит.А).

3.1. земельный участок, общей площадью 19700 кв. м. с кадастровым номером 25:36:010102:59, расположенный по адресу: Приморский край, ЗАТО <...>.

4) двухэтажное здание Дальнереченского автовокзала расположенное по адресу: <...>, общей площадью -877,90 кв.м.

4.1. земельный участок, общей площадью 5535 кв. м.

5) одноэтажное здание Тихоокеанской автостанции расположенное по адресу: Приморский край, ЗАТО <...>, общей площадью 273,90 кв.м.(Лит.А).

5.1. земельный участок, общей площадью 3407 кв.м. с кадастровым номером 25:35:050301:15, расположенный по адресу: Приморский край, ЗАТО <...>.

6) двухэтажное здание Кировской автостанции, расположенное по адресу Приморский край, Кировский район, пгт. Кировский, ул. Гагарина-6, общей площадью 498,40 кв.м. (лит. А).

6.1. земельный участок, общей площадью 2000 кв.м. с кадастровым номером 25:05:1000101:112, расположенный по адресу: Приморский край, пгт. Кировский, ул. Гагарина, 61.

7) одноэтажное здание Ольгинской автостанции расположенное по адресу: Приморский край, Ольгинский район, пгт. Ольга, ул. Ленинская 15, общей площадью -273,80 кв.м. (лит.А)

7.1. земельный участок, общей площадью 830 кв. м. с кадастровым номером 25:12:030517:55, расположенный по адресу: Приморский край, Приморский край, Ольгинский район, ул. Ленинская, дом 15 (далее - объекты недвижимости), общей площадью - 39941,63 кв. м., в том числе площадь зданий и помещений составляет 4701,60 кв. м., площадь территорий составляет 35240,03 кв. м.

Арендодатель в соответствии с пунктами 2.2.3 обязуется своевременно вносить арендную плату в соответствии с условиями договора.

В соответствии с разделом 3 договора, в котором определены порядок и условия расчетов сторон, арендная плата состоит из постоянной и переменной частей.

Размер арендной постоянной части арендной платы, за арендуемые объекты, указанные в пункте 1.1 договора, составляет 1180750руб., в том числе НДС (пункт 3.1.1 договора).

Переменная часть арендной платы оплачивается арендатором в связи с эксплуатацией помещений, в размере стоимости потребления коммунальных услуг по действующим тарифам (пункт 3.1.2).

Согласно п.3.2. договора арендатор вносит ежемесячно арендную плату не позднее 15 числа текущего месяца.

Как указывает истец, в период действия договора ответчик производил внесение арендных платежей с нарушением установленного договором срока и не в полном объеме, в результате чего образовалась задолженность в заявленном размере

22.03.2017, 02.08.2017 истец направлял ответчику претензии о наличии заложенности с требованием о ее погашении.

Поскольку ООО "Приморские автовокзалы" задолженность не оплатило, ПОА "Приморавтотранс обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Суд считает уточненные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Таким образом, стороны, заключив договор на определенных условиях, должны ими руководствоваться при исполнении договора.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Договор аренды от 05.01.2015 заключен на неопределённый срок (пунктом 6.1 договора).

05.01.2015 стороны договора подписали акт приема-передачи недвижимого имущества.

Факт пользования ответчиком в спорный период переданным в аренду недвижимым имуществом подтверждается материалами дела, в том числе самим договором, актом приема передачи и не оспорено ответчиком.

Доказательств возврата ответчиком истцу арендуемых по договору нежилых помещений, как и доказательств требований сторон о прекращении договора, не представлено. С учетом данных обстоятельств суд считает, указанный истцом спорный период с апреля 2017 по октябрь 2017 обоснованным.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Согласно п.2 ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Истец производит уточненный расчет суммы основного долга в размере 6930401руб.16коп., за указанный спорный период.

Произведенный истцом расчет суммы задолженности подтвержден материалами дела. В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, пунктами 3.1.1, 3.1.2, 3.2 договора арендатор в спорный период обязался вносить ежемесячно арендную плату: постоянная часть в размере 1180750руб.; переменная часть, в размере стоимости потребления коммунальных услуг по действующим тарифам, не позднее 15 числа месяца, текущего месяца.

Ответчик в отзыве на иск указал, что не согласен с заявленными с требованиями, считает их не обоснованными, поскольку часть арендованного имущества, а именно земельные участки, поименованные в пункте 1.1 договора, не принадлежат на праве собственности истцу, что не соответствует пунктам 1.2, 1.4 договора аренды.

При рассмотрении, данного довода ответчика судом установлено следующее.

В соответствии с условиями спорного договора в аренду ответчику переданы земельные участки с кадастровыми номерами 25:27:030105:4615, 25:27:030105:4614, 25:31:010407:229, 25:36:010102:59, 25:35:050301:15, 25:05:1000101:112, 25:12:030517:55 и земельный участок, общей площадью 5535 кв. м. расположенный по адресу: <...>.

В соответствии с пунктами 1.2, 1.4 договора объекты недвижимости, поименованные в пункте 1.1 договора, на момент его заключения принадлежат арендодателю на праве собственности, никому не проданы, не заложены, в споре и под арестом (запрещением) не состоят, иными правами третьих лиц не обременены.

В силу статьи 608 ГК РФ правом передавать вещь в аренду обладает ее собственник или лицо, уполномоченное законом либо собственником.

Вместе с тем, в соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", судам следует иметь в виду, что положения ст. 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Земельные участки с кадастровыми номерами 25:27:030105:4614 и 25:27:030105:4615 в соответствии со свидетельствами о государственной регистрации права от 09.01.2014 №25-АВ 154402 и №25-АВ №154401 соответственно принадлежат истцу на праве собственности.

Право собственности истца на земельный участок № 25:31:010407:229, подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 21.12.2012; на земельный участок 25:36:010102:59 свидетельством о государственной регистрации от 29.10.2015; на земельный участок № 25:05:1000101:112 свидетельством о государственной регистрации от 29.02.2016; на земельный участок 25:12:030517:55 свидетельством о государственной регистрации от 06.08.2008.

Земельный участок, общей площадью 5535 кв. м. расположенный по адресу: <...> передан правопредшественнику истца фирме объединений автовокзалов и автостанций на основании государственного акта на право собственности на землю пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей № ПК 29-0-03354.

Земельный участок № 25:35:050301:15, в соответствии с договором № 16-4/юл от 15.04.2016, заключенным между истцом и управлением муниципальной собственности городского округа ЗАТО г. Фокино, принадлежит истцу на праве аренды.

Как подтверждают материалы дела и не опровергнуто ответчиком, земельные участки в рамках заключенного договора были переданы арендатору в пользование, претензии третьих лиц в отношении землепользования ему не предъявлялись, не предъявлялись претензии и ответчиком истцу в отношении ограниченного землепользования, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах, руководствуясь, указанными разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, поскольку истцом осуществлялось фактическое пользование арендованными имуществом, довод ответчика об отсутствии у арендодателя права собственность на часть недвижимого имущества, со ссылками на пункты 1.2,1.4 договора, отклоняется судом, поскольку не влечёт изменения или прекращения обязательств по внесению арендных платежей.

Довод ответчика о необоснованности расчета задолженности по договору аренды истца, т.к. часть арендованного помещения автовокзала г. Находка, занимает туристическая компания истца, признан последним, произведен перерасчет суммы задолженности, заявлено ходатайство об уменьшении суммы исковых требований на 63100руб., которое суд определением от 08.11.2017в порядке статьи 49 АПК РФ удовлетворил.

Кроме того, ответчик оспаривает, произведенный истцом расчет задолженности, ссылаясь на пункт 2.1.3 договора и положения статьи 616 ГК РФ, и обосновывая проведенными им работами по капитальному ремонту арендованного имущества в период действия договора, стоимость которых не исключена истцом из общей суммы задолженности.

По утверждению ответчика, общая сумма, затраченная ООО "Приморские автовокзалы" на проведение капитального ремонта составила 4421300руб.

Суд, оценивая данный довод и доказательства в его обоснование, установил, следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии с часть 2, указанной статьи, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

По условиям спорного договора, арендодатель берет на себя обязанность передать арендатору арендуемые объекты в исправном техническом состоянии, пригодном для использования по акту приема-передачи (пункт 2.1.1).

Как установлено судом, арендованное недвижимое имущество передано по акту приема-передачи от 05.01.2015 без претензий и оговорок к техническому состоянию недвижимого имущества.

Вместе с тем в соответствии с пунктом 2.1.3 договора арендодатель обязуется производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества либо возмещать арендатору затраты, связанные с произведенным им капитальным ремонтом арендуемых объектов.

При этом выполнение ремонтных работ арендатором должно быть подтверждено расчетом с приложением счетов за приобретенные материалы и выполненные объемы работ и согласованной с арендодателем сметой (пункт 2.1.3).

Таким образом, стороны согласовали, что расходы на проведение капитального ремонта подлежат возмещению, но с обязательным условием согласования с арендодателем сметы таких работ и приложением счетов.

Однако, истцом в материалы дела доказательств о проведении капительного ремонта в период действия спорного договора соответствующих условиям пункта 2.1.3 договора не представлено.

Представленные истцом, письма от 17.07.2017 № 367 и 27.04.2017 № 278 (входящие реквизиты) направленные истцу, содержащие просьбу произвести зачет стоимости работ по капитальному ремонту в счет арендной платы, сопроводительные письма от 08.12.2017 №№ 590, 588, 589, 591 о направлении авансовых отчетов по проведенным капитальным ремонтам без приложения таковых, а так же указание ответчиком на проведение им капитального ремонта в арендованных помещениях в ответах на претензии от 21.04.2017 № 269 от 06.09.2017 № 413 на сумму 4421300руб., не могут быть приняты судом в качестве доказательства действий ответчика направленных на зачет стоимости работ по капитальному ремонту.

Поскольку данные документы не содержат в себе конкретных сведений о суммах, которые необходимо зачесть в счет арендных платежей по спорному договору, а содержат лишь указание ответчика на общий размер, предположительно, затраченных им денежных средств на произведенные на различных арендуемых объектах работы, так же не определены и периоды, за которые истцу необходимо было провести зачет.

Более того, рассматриваемая переписка, не подтверждает соблюдение ответчиком, порядка действий, предусмотренного пунктом 2.1.3 спорного договора, который дает право арендатору на возмещение, понесенных им затрат, связанных с произведенным им капитальным ремонтом арендуемых объектов.

Так, при условии соблюдения сторонами договора порядка действий, предусмотренного, указанным пунктом, в качестве доказательств такового, должны быть представлены согласованные с арендодателем сметы на проведение капитального ремонта, расчет выполненных ремонтных работ, с приложением счетов за приобретенные материалы и выполненные объемы работ, но такие документы ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлены.

Исходя из изложенного, положение абзаца 4 пункта 1 статьи 616 ГК РФ предполагающие возможность зачета в счет арендной платы стоимости произведенного арендатором капитального ремонта, при рассматриваемых обстоятельствах не могут быть применены судом.

Документы, представленные ответчиком в судебном заседании 28.11.2017, подтверждающие проведение капитальных работ 23.11.2017 на сумму 225000руб. (асфальтирование территории артемовского автовокзала по адресу: <...>), приняты истцом, зачтены в счет задолженности по арендной платы и исключены из суммы заявленной ко взысканию.

При этом положения абзаца 5 п. 1 ст. 616 ГК РФ о праве арендатора потребовать уменьшения арендной платы, в связи с произведенным им капитальным ремонтом объектов недвижимости, не могут быть применены судом, поскольку в соответствии условиями спорного договора аренды, по смыслу пунктов 1.1, 2.1.1, 3.1.1, арендная плата была определена и согласована сторонами с учетом состояния арендуемых помещений, акт приема-передачи подписан арендатором, без претензий и оговорок.

Иные документы представленные, ответчиком в материалы дела в подтверждение проведенных им работ по капитальному ремонту, арендуемого имущества не принимаются судом во внимание, поскольку не имеют отношения к спорному периоду, либо к предмету спорного договора аренды.

Таким образом, произведенный истцом расчет суммы задолженности подтвержден материалами дела.

В порядке статьи 65 АПК РФ ответчиком не представлены доказательства оплаты задолженности по оплате арендной платы по договору аренды в заявленной истцом сумме.

При таких обстоятельствах, поскольку доказательств надлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы в материалы дела не представлено, исковые требования о взыскании основного долга подлежат удовлетворению в заявленном размере.

Расходы истца по уплате государственной пошлины относятся на ответчика в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

В связи с уменьшением истцом размера исковых требований, излишне уплаченная госпошлина подлежит возврату истцу из федерального бюджета, в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Приморские автовокзалы" в пользу публичного акционерного общества "Приморавтотранс" основной долг в сумме 6930401руб.16коп. и расходы по госпошлине в сумме 57652руб.

Возвратить публичному акционерному обществу "Приморавтотранс" из федерального бюджета госпошлину в сумме 1441руб., излишне уплаченную платёжным поручением № 892406 от 06.10.2017 на сумму 59093руб.

Исполнительный лист и справку на возврат госпошлины выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.


Судья Лошакова А.А.