Решение от 30 июня 2020 г. по делу № А83-20190/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru E-mail: info@crimea.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ


город Симферополь

30 июня 2020 года Дело №А83 – 20190/2018

Резолютивная часть решения оглашена 22 июня 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 30 июня 2020 года.



Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Осоченко И.К., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению


Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым

к Обществу с ограниченной ответственностью «Октябрь»

к ТСН "Ореанда 4"

о взыскании задолженности, расторжении договора и обязании совершить определенные действия,


при участии представителей:

участники процесса – не явились

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Республики Крым от Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым поступило исковое заявление к Обществу с ограниченной ответственностью «Октябрь», согласно которого истец просил суд:

- расторгнуть договор аренды земельного участка общей площадью 4883 кв.м, кадастровый номер: 0111947900:07:001:0071, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт Ореанда, зарегистрированный в установленном порядке 10.01.2005 № 040500100001, заключенный между Ливадийским поселковым Советом и Обществом с ограниченной ответственностью «Октябрь» 22.12.2004 года.

- обязать Общество с ограниченной ответственностью «Октябрь» в течение 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу возвратить муниципальному образованию городской округ Ялта Республики Крым земельный участок кадастровый номер: 0111947900:07:001:0071, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт Ореанда, путем подписания с Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым акта приема-передачи;

- взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Октябрь» в пользу Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты (наименование получателя УФК по Республике Крым (Департамент имущественных и земельных отношений л/с <***>) ОКТМО территории 35729000001, наименование банка получателя Отделение Республики Крым г. Симферополь, БИК 043510001, номер счета 40101810335100010001, ИНН <***>, КПП 910301001, КБК 94511105024041010120), задолженность по арендным платежам по договору аренды земельного участка, заключенному 22 декабря 2004 года между Ливадийским поселковым Советом и Обществом с ограниченной ответственностью «Октябрь», по состоянию на 01.10.2018 года в размере 449021,41 рублей и пени в размере 151725,91 руб.

Суд принял такое исковое заявление, возбудил производство по делу и назначил предварительное судебное заседание.

21.05.2019 года в адрес суда поступило Заявление об уточнении исковых требований истца, которое судом принято к своему рассмотрению.

19.11.2019 в судебном заседании судом рассмотрено и удовлетворено ходатайство истца о привлечении к участию в деле в качестве соответчика - Товарищество собственников недвижимости «ОРЕАНДА 4».

В судебном заседании 15.06.2020 при участии представителя ООО «Октябрь» судом был объявлен перерыв в судебном заседании до 22.06.2020. явка участников после перерыва судом была признана не обязательной.

Суд считает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся представителей истца и ответчиков, исходя из следующего:

в соответствии с ч. 1 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ), лица, участвующие в деле и иные участники судебного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия, арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном АПК РФ, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся процессе.

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации» разъяснено, что извещение является надлежащим, если в материалах дела имеются документы, подтверждающие направление арбитражным судом лицу, участвующему в деле, копии первого судебного акта по делу в порядке, установленном статьей 122 АПК РФ, и ее получение адресатом (уведомление о вручении, расписка, иные документы согласно части 5 статьи 122 АПК РФ), либо иные доказательства получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся процессе (часть 1 статьи 123 АПК РФ), либо документы, подтверждающие соблюдение одного или нескольких условий части 4 статьи 123 АПК РФ.

Об осведомленности ответчиков о дате и месте проведения судебного заседания свидетельствуют почтовые уведомления с подписью уполномоченного представителя, возвращенные в адрес суда, кроме того, представители ответчиков принимали участие в судебном заседании 02.02.2016.

Кроме того, суд в соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 121 АПК РФ, разместил информацию о совершении процессуальных действий по делу на сайте Арбитражного суда Республики Крым - в информационно-телекоммуникационной сети Интернет www.crimea.arbitr.ru.

Участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ стороны вправе известить арбитражный суд о возможности рассмотрения дела в их отсутствие.

При неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, в силу статей 123, 136 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд пришел к выводу о возможности проведения судебного заседания в отсутствие представителей как истца, так и ответчиков.

В судебном заседании 22.06.2020 судом была объявлена резолютивная часть решения на основании части 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все представленные документы и доказательства, судом установлено следующее:

22.12.2004 года между Ливадийским поселковым советом (арендодатель) и ООО «Октябрь» (арендатор) заключен Договор аренды земельного участка общей площадью 0,4883 га, кадастровый номер: 0111947900:07:001:0071, расположенный по адресу: Республика Крым, пгт Ореанда, зарегистрированный в установленном законом порядке.

Согласно раздела 1 «Предмет договора» арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и эксплуатации селитебно - рекреационного комплекса, находящегося: г.Ялта, пгт. Ореанда.

Согласно п. 8. Договора аренды - такой договор заключен сроком на 50 лет.

Согласно части 3 статьи 1 Федерального конституционного закона «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополь» № 6-ФКЗ от 21.03.2014 Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания Договора между Российской Федерацией и Республикой Крым о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов.

Договор между Российской Федерацией и Республикой Крым о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов был подписан 18 марта 2014 года, таким образом, именно с указанной даты на территории Республики Крым действует законодательство Российской Федерации.

В соответствии со статьей 23 Федерального конституционного закона «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополь» № 6-ФКЗ от 21.03.2014 законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

Нормативные правовые акты Автономной Республики Крым и города Севастополя, Республики Крым и города с особым статусом Севастополя действуют на территориях соответственно Республики Крым и города федерального значения Севастополя до окончания переходного периода или до принятия соответствующих нормативного правового акта Российской Федерации и (или) нормативного правового акта Республики Крым, нормативного правового акта Российской Федерации и (или) нормативного правового акта города федерального значения Севастополя.

Нормативные правовые акты Автономной Республики Крым и города Севастополя, Республики Крым и города с особым статусом Севастополя, противоречащие Конституции Российской Федерации, не применяются.

Согласно статье 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 настоящего Кодекса, которой установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Проанализировав указанные нормы, учитывая, что Договор от 22.12.2004 года заключен по нормам законодательства Украины, суд пришел к выводу, что к данным правоотношениям подлежат применению нормы материального права Украины.

Согласно части первой статьи 11 Гражданского кодекса Украины гражданские права и обязанности возникают из действий лиц, предусмотренных актами гражданского законодательства, а также из действий лиц, не предусмотренных этими актами, но по аналогии порождают гражданские права и обязанности, в частности, из договоров и иных

сделок.

Согласно статье 629 Гражданского кодекса Украины договор является обязательным для исполнения сторонами.

По предписаниям статьи 193 Хозяйственного кодекса Украины и статей 525, 526 Гражданского кодекса Украины обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями этих Кодексов, других актов гражданского законодательства, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или других требований, которые обычно относятся. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, если иное не установлено договором или законом.

Аналогичные требования установлены статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с требованиями, установленными статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Частью 1 статьи 762 Гражданского кодекса Украины за пользование имуществом с нанимателя взимается плата, размер которой устанавливается договором найма.

Согласно части первой статьи 632 Гражданского кодекса Украины, цена в договоре устанавливается по договоренности сторон. В случаях, установленных законом, применяются цены (тарифы, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Частью первой статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Ответчик до момента прекращения договора аренды должен вносить арендную плату.

Согласно ч. 3 ст. 453 Гражданского кодекса РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В соответствии с условиями договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

Арендодатель вправе требовать от арендатора своевременного и в полном объеме внесения арендной платы (п. 9.1.2. договора).

Согласно ст. 606 ГК РФ договор аренды является возмездной сделкой.

Ни законом, ни договором аренды не предусмотрен односторонний отказ арендатора от исполнения договора. Из статьи 310 ГК РФ следует, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 2 Закона Украины «О плате за землю», использование земли в Украине является платным. Плата за землю взимается в виде земельного налога или арендной платы, определяемой в зависимости от денежной оценки земель. Размеры налога за земельные участки, денежная оценка которых не установлена, определяются до ее установления в порядке, определенном настоящим Законом.

Согласно статье 19 указанного Закона размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды между арендодателем (собственником) и арендатором (кроме сроков внесения арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности).

Статьей 7 вышеуказанного Закона урегулирован порядок исчисления размера арендной платы за земельные участки, нормативная денежная оценка которых проведена, и земельные участки, нормативная денежная оценка которых не проведена.

В соответствии с нормами подпункта 14.1.147 пункта 14.1 статьи 14 Налогового кодекса Украины плата за землю - это общегосударственный налог, взимаемый в форме земельного налога и арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности.

Пунктом 288.1. статьи 288 Налогового кодекса Украины определено, что основанием для начисления арендной платы за земельный участок является договор аренды такого участка.

Согласно нормам статьи 288.5 Налогового кодекса Украины годовой размер арендной платы не может быть меньше 3% нормативной денежной оценки земли.

Из анализа норм статьи 21 Закона Украины «Об аренде земли» усматривается, что арендная плата за землю - это платеж, который арендатор вносит арендодателю за использование земельного участка. Размер, форма и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды. В случаях, установленных законом, применяются цены (тарифы, ставки и т.д.), которые устанавливаются или регулируются уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Таким образом, нормативная денежная оценка земель является основой для определения размера арендной платы, а изменение нормативной денежной оценки земель является основанием для пересмотра размера арендной платы.

В соответствии со статьей 23 Закона Украины «Об оценке земель» извлечение из технической документации о нормативной денежной оценке отдельного земельного участка выдается центральным органом исполнительной власти, реализующим государственную политику в сфере земельных отношений. Решения советов, указанных в

этой статье, по технической документации по нормативной денежной оценке земельных участков вступают в силу в сроки, установленные в соответствии с пунктом 271.2 статьи 271 Налогового кодекса Украины.

В соответствии с налоговым законодательством Украины, регулировавшим отношения по плате за землю, размер арендной платы за пользование земельными участками определялся нормативно, арендатор был обязан самостоятельно исчислить и перечислить арендную плату в бюджет.

Из анализа норм Налогового кодекса Украины, установленных статьями 285 – 288, следует, что размер арендной платы, хотя и установлен договором, но подлежит самостоятельному пересчету арендатором, исходя из условий договора и нормативной денежной оценки земли.

С 18 марта 2014 года на территории Республики Крым действует законодательство Российской Федерации.

Согласно Земельному кодексу РФ пользование землей является платным (ст. 42).

Пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (часть 2).

Общее правило о порядке изменения размера арендной платы изложено в пункте 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (если иное не предусмотрено договором). Законом могут устанавливаться другие минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды некоторых видов имущества.

Вместе с тем, в зависимости от объекта аренды величина арендной платы может быть как свободно устанавливаемой договором, так и регулируемой нормативными правовыми актами. Например, регулируемыми являются ставки арендной платы при аренде земельных участков.

Анализируя действующее законодательство Российской Федерации в сфере арендных правоотношений, суд приходит к выводу о том, что размер платы по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, определяется в соответствующем нормативном акте органа власти.

В частности, в силу положений абзаца 1 пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей до 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Постановлением Совета министров Республики Крым № 450 от 12 ноября 2014 года «О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым» установлено, что нормативная цена земельных участков, установленная на 21 марта 2014 года, пересчитывается в рубли с коэффициентом 3,8.

Этим же постановлением утверждено Положение о порядке определения нормативной цены, размера, арендной платы, платы за установление сервитута, в том числи публичного, платы за проведение перераспределения земельных участков, размера цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Республики Крым или муниципальной собственности (далее Положение).

Положение устанавливает порядок определения размера нормативной цены земельного участка, арендной платы, порядок, условия и срок внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Крым или муниципальной собственности (пункт 1.1 Положения).

Согласно пункту 2.1. Положения нормативная цена земельного участка используется для определения размера арендной платы.

На основании пункта 3.4. Положения плата, установленная в договорах права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), права застройки земельного участка (суперфиций), аренды земельного участка, заключенных до 21 марта 2014 года, признается равной платежам, установленным прежними договорами, и при заключении договора аренды земельного участка по основаниям, предусмотренным частями 6 и 13 статьи 3 Закона Республики Крым от 31 июля 2014 года N 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым», пересчитывается в рубли с учетом коэффициента 3,8 и, если иное не предусмотрено договором аренды земельного участка, с учетом коэффициентов инфляции, установленных приложением 4 к настоящему постановлению.

В том случае, если такой договор заключается после 31 декабря 2014 года, то арендная плата увеличивается на коэффициент инфляции, применяемый ежегодно в соответствии с индексом инфляции, предусмотренном законом о бюджете Российской Федерации на очередной финансовый год.

В том случае, если плата, установленная в договорах права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), права застройки земельного участка (суперфиций), аренды земельного участка не соответствовала законодательству, действующему до 21 марта 2014 года, то при заключении договора аренды плата устанавливается в соответствии с пунктами 3.2 и 3.3 настоящего Положения.

До заключения договора аренды земельного участка по основаниям, предусмотренным частями 6 и 13 статьи 3 Закона Республики Крым от 31 июля 2014 года № 38 - 3РК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым», плата, установленная в договорах права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), права застройки земельного участка (суперфиций), аренды земельного участка, заключенным до 21 марта 2014 года, признается арендной платой и пересчитывается в рубли с учетом коэффициента 3,8. Такая арендная плата, начиная с 1 января 2015 года, подлежит изменению в одностороннем порядке собственником земельного участка на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о бюджете Российской Федерации на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года.

Согласно пунктам 4.1 и 4.2 Положения основанием для установления и взимания платы за земельный участок являются подписанные сторонами договор аренды, соглашение об установлении сервитута, решение об установлении публичного сервитута, соглашение о перераспределении земельных участков, договор купли – продажи земельного участка, а плательщиками являются лица, подписавшие такие договоры или соглашения.

Плата устанавливается в виде платежа, выраженного в денежной форме, которая вносится плательщиками путем перечисления денежных средств на банковские счета по реквизитам, указанным в договоре или соглашении.

Исходя из анализа вышеперечисленных правовых норм, суд приходит к выводу, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, является нормативно установленной как в Украине, так и в Российской Федерации. Поскольку ставки арендной платы за пользование земельными участками являются регулируемыми, стороны обязаны руководствоваться этими ставками при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Положениями договора, в частности пунктом 2.3, стороны определили, что размер арендной платы ежегодно пересматривается в случаях изменения денежной оценки, ставок арендной платы, индексации, в том числе вследствие инфляционных процессов, увеличения размеров ставки земельного налога.

Использование иностранной валюты, а также платежных документов в иностранной валюте при осуществлении расчетов на территории Российской Федерации по обязательствам допускается в случаях, в порядке и на условиях, определенных законом или в установленном им порядке.

В соответствии со ст. 140 ГК РФ рубль является законным платежным средством, обязательным к приему по нарицательной стоимости на всей территории Российской Федерации.

В случае если индекс инфляции, предусмотренный законом о бюджете Российской Федерации на очередной финансовый год, составляет больше единицы, то кадастровая стоимость актуализируется с учетом соответствующего коэффициента инфляции.

На основании Федерального закона Российской Федерации «О федеральном бюджете на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов» уровень инфляции на 2015 г. не превышает 5,5 %, соответственно, сумма арендной платы за землю индексируется на коэффициент 1,055.

Суд обращает внимание, что настоящее исковое заявление подано в суд 24.12.2018 (нарочно) представителем истца ФИО2

Ответчиками подано заявление о применении срока исковой давности с учетом того, что истец просил взыскать задолженность по арендной плате за период с января 2015 года по 01.10.2018 года.

В связи с подачей ответчиками заявлений о применении срока исковой давности при рассмотрении данного спора, истцом правомерно был откорректирован период взыскания задолженности и пени, согласно которому Департамент просит суд взыскать с ТСН «Ореанда 4» в пользу Департамента задолженность в размере 449 021, 41 руб. за период с 07.09.2016 по 10.09.2018, а также просит взыскать с ТСН «Ореанда 4» в пользу Департамента пеню в размере 151 207, 92 руб. за период с 11.12.2016 по 01.10.2018.

Статьей 1 Земельного кодекса РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

По смыслу указанной нормы материального права соответствующей частью земельного участка является та часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, определяемая по правилам пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

В п.25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.01.2013 №13 установлено, что в силу статей 552 Гражданского кодекса РФ, 35 Земельного кодекса РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Следовательно, с момента приобретения права собственности на объект недвижимости к нему автоматически перешло право аренды и иные акцессорные обязательства, предусмотренные договором аренды.

Аналогичный подход отражен в решении Арбитражного суда города Севастополя от 26.03.3018 по делу №А84-3303/2017, постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2016 по делу №А60-22525/2015.

На основании изложенного, с учетом того, что на сегодняшний день собственником объектов недвижимости на земельном участке, расположенном по адресу: г,Ялта, пгт.Ореанда, кадастровый номер 0111947900:07:001:0071, является Товарищество собственников недвижимости «Ореанда 4», зарегистрированное в Едином государственном реестре юридических лиц - 07.09.2016, основным видом деятельности которого является управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе (код 68.32), Департаментом составлены расчеты задолженности по договору аренды - за ООО «Октябрь» (за период 31.12.2014 – 06.09.2016.) и за ТСН «Ореанда 4» (за период 07.09.2016 - 01.10.2018).

На основании изложенного, рассмотрев материалы дела, суд приходит к выводу, что исковое требование ДИЗО г. Ялты о взыскании с ТСН «Ореанда 4» в пользу Департамента денежных средств в размере 449 021, 41 руб. за период с 07.09.2016 по 10.09.2018 обосновано, подтверждается материалами дела, а потому подлежит удовлетворению.

Рассмотрев исковое требование истца о расторжении договора аренды земли, суд отмечает, что 22.12.2004 года между Ливадийским поселковым советом (арендодатель) и ООО «Октябрь» (арендатор) заключен Договор аренды земельного участка общей площадью 0,4883 га, кадастровый номер: 0111947900:07:001:0071, расположенный по адресу: Республика Крым, пгт Ореанда, зарегистрированный в установленном законом порядке.

Согласно раздела 1 «Предмет договора» арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и эксплуатации селитебно-рекреационного комплекса, находящегося: г.Ялта, пгт. Ореанда.

Цель аренды такого земельного участка со стороны ООО «Октябрь» достигнута, комплекс построен.

На его основе 07.09.2016 года в ЕГРЮЛ зарегистрировано Товарищество собственников недвижимости «Ореанда 4».

Согласно п.4 ч.1 ст.36 Жилищного Кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен дом.

Таким образом, лица, владеющие нежилыми и жилыми помещениями в домах, расположенных на территории ТСН «Ореанда 4», являются и собственниками земельного участка, на котором расположены их дома - по закону, в силу положений Жилищного кодекса РФ.

Согласно статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты движимого имущества, сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2).

Исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что именно Товарищество Собственников Недвижимости «Ореанда 4» - от имени собственников жилых и нежилых помещений многоквартирных домов, с 07.09.2016 - момент создания ТСН – фактически осуществляет права владения, пользования и распоряжения недвижимостью (домами и земельным участком), установленные гл.13 Гражданского кодекса РФ, а не ООО «Октябрь».

На основании изложенного суд приходит к выводу, что требование Департамента о расторжении договора аренды подлежит удовлетворению, что будет способствовать защите прав и законных интересов каждого из ответчиков по данному делу.

В связи с расторжением договора аренды земли исковые требования истца об Обязании Общества с ограниченной ответственностью «Октябрь» в течение 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу возвратить Муниципальному образованию городской округ Ялта Республики Крым земельный участок площадью 4883 кв.м., кадастровый номер 0111947900:07:001:0071, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Ореанда, путём подписания с Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым акта приёма – передачи также обоснованы, а потому подлежат удовлетворению.

Истцом также заявлены исковые требования о взыскании с каждого из ответчиков пени, рассмотрев которые, судом установлено следующее:

исходя из того, что правоотношения сторон возникли до 18.03.2014 и продолжились после 18.03.2014, то при рассмотрении данного спора суд применяет нормы материального права Украины, регулировавшие спорные правоотношения и действовавшие на момент их возникновения до 18.03.2014, а также применяет действующее законодательство Российской Федерации после 18.03.2014.

Правоотношения сторон регулировались действовавшим в тот период Гражданским кодексом Украины от 16.01.2003 № 435-IV, Земельным кодексом Украины от 25.10.2001 № 2768-III, Законом Украины «Об аренде земли» от 06.10.1998 № 161-XIV (далее – Закон Украины № 161-XIV), Законом Украины «О плате за землю» от 03.07.1992 № 2535-XII, иные нормативно-правовые акты Украины, после 18.03.2014 правоотношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, Земельным Кодексом Российской Федерации.

В силу статьи 13 Закона Украины «Об аренде земли» договор аренды земли – это договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями договора и требованиями земельного законодательства.

Согласно части первой статьи 632 Гражданского кодекса Украины, цена в договоре устанавливается по договоренности сторон. В случаях, установленных законом, применяются цены (тарифы, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Согласно статье 15 Закона Украины «Об аренде земли» существенными условиями договора аренды земли являются, в частности арендная плата с указанием ее размера, индексации, форм платежа, сроков, порядка ее внесения и пересмотра и ответственности за ее неуплату; ответственность сторон.

Отсутствие в договоре аренды земли одного из существенных условий, предусмотренных этой статьей, а также нарушение требований статей 4-6, 11, 17, 19 этого Закона является основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, а также для признания договора недействительным в соответствии с законом.

Таким образом, по законодательству Украины, действовавшему на дату заключения договора, условия об ответственности за несвоевременную оплату арендной платы являлось одним из существенных условий договора аренды земли, без которых договор не подлежал государственной регистрации, без которой он не вступал в силу и считался незаключенным.

Из анализа положений статьи 21 Закона Украины «Об аренде земли» усматривается, что арендная плата за землю - это платеж, который арендатор вносит арендодателю за использование земельного участка. Размер, форма и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды. В случаях, установленных законом, применяются цены (тарифы, ставки и т.д.), которые устанавливаются или регулируются уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления.

В соответствии со ст.611 Гражданского кодекса Украины в случае нарушения обязательств наступают правовые последствия, установленные договором или законом, в частности уплата неустойки.

В соответствии с частью 3 статьи 549 ГК Украины, пеней является неустойка, которая исчисляется в процентах от суммы несвоевременно выполненного денежного обязательства за каждый день просрочки исполнения. Сделка относительно обеспечения выполнения обязательства совершается в письменной форме (часть 1 статьи 547 ГК Украины).

Часть вторая статьи 551 ГК Украины предусматривает, что если предметом неустойки является денежная сумма, ее размер устанавливается договором или актом гражданского законодательства.

Аналогичные нормы содержатся в статьях 329-333 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые регулируют обеспечение исполнение обязательств неустойкой.

Частью 1 статьи 329 ГК РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Частью 1 статьи 330 ГК РФ определено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу статьи 629 ГК Украины договор является обязательным для исполнения сторонами.

Согласно части 1 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле.

В соответствии с частью 1 статьи 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации задачами подготовки дела к судебному разбирательству являются в том числе: определение характера спорного правоотношения и определение подлежащего применению законодательства и относимых к делу обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

В рассматриваемом споре стороны в договоре аренды (в его п.39) указали, что за невыполнение или ненадлежащее выполнение договора стороны несут ответственность в соответствии с законом или договором, т.е. стороны так и не установили вид и размер неустойки за нарушение обязательств по такому договору аренды земли.

Однако истец обосновывает свое требование о взыскании с ответчика пени ссылкой на пункт 4.7 Постановления Совета Министров Республики Крым от 12.11.2014 № 450 «О плате на земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым», которым установлено, что за нарушение сроков внесения платежей взимается пеня в размере 0,1 % от просроченной арендной платы за каждый календарный день задержки.

В силу положений статьи 332 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

Однако действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрено законной неустойки за нарушения денежного обязательства в сфере арендных правоотношений. Таким образом, заявляя требование о взыскании пени, установленной Постановлением Совета Министров Республики Крым от 12.11.2014 № 450, истец в одностороннем порядке вносит изменения в условия договора аренды земли, что противоречит статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иными словами, до внесения изменений в соответствующий договор аренды в части определения размера ответственности за нарушение сроков внесения арендной платы, исковые требования о взыскании пени, установленной названным выше Постановлением, не основаны на действующих нормах гражданского законодательства Российской Федерации об аренде.

В связи с чем суд приходит к выводу, что требования истца о взыскании пени по договору аренды земли с каждого из ответчиков не обоснованы, а потому удовлетворению не подлежат.

Аналогичная правовая позиция изложена и в Постановлении 21 арбитражного апелляционного суда от 03.03.2016 года по делу № А83-3705/2015.

На основании изложенного суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных (уточненных) требований Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым.

Распределяя судебные расходы по данному делу, суд отмечает, что истец освобожден от оплаты госпошлины в силу положений Налогового Кодекса РФ, поэтому на ответчиков относятся расходы по оплате госпошлины пропорционально размеру удовлетворенных требований в порядке ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Крым


РЕШИЛ:


1. Исковые требования Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым – удовлетворить частично.

2. Расторгнуть Договор аренды земельного участка площадью 4883 кв.м., кадастровый номер 0111947900:07:001:0071, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Ореанда, заключённый между Ливадийским поселковым советом и Обществом с ограниченной ответственностью «Октябрь», зарегистрированный 10.01.2005 за №040500100001.

3. Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Октябрь» в течение 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу возвратить Муниципальному образованию городской округ Ялта Республики Крым земельный участок площадью 4883 кв.м., кадастровый номер 0111947900:07:001:0071, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Ореанда, путём подписания с Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым акта приёма – передачи.

4. Взыскать с ТСН "Ореанда 4" в пользу Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым 449 021, 41 руб. платы за пользование земельным участком.

5. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Октябрь» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000, 00 руб.

6. Взыскать с ТСН "Ореанда 4" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 11 225, 00 руб.

7. В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.


Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, <...>) в месячный срок со дня его принятия.


Для сведения: Информацию о движении дела, а также тексты судебных актов могут быть получены через официальный источник, - «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru/ на официальном сайте Арбитражного суда Республики Крым.


Судья И.К. Осоченко