Решение от 28 апреля 2017 г. по делу № А40-190125/2016

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-190125/16-60-1772
28 апреля 2017 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 14 апреля 2017 года

Решение в полном объеме изготовлено 28 апреля 2017 года

Арбитражный суд в составе:

Председательствующего

Буниной О.П.,

членов суда: единолично, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

В заседании приняли участие:

от истца – ФИО2 – представитель, по доверенности от 30.11.2016 г.;

от ответчика – ФИО3 – представитель, по доверенности от 28.08.2016г. №6262юр

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда по адресу: <...>, зал 5072 дело по иску Индивидуального предпринимателя ФИО4 (ОГРН <***>; ИНН <***>; дата регистрации: 21.04.2014г.) к Обществу с ограниченной ответственностью «КАРИ» (ОГРН <***>; ИНН <***>; 107140, <...>; дата регистрации: 22.06.2011г.)

Третье лицо: ООО «УК «Гранд парк»

о взыскании 4.792.500руб. 27коп.

Установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО4 обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «КАРИ» о взыскании 5.574.855руб. 27коп., в том числе: 139.856руб. 72коп. - недоплаты постоянной арендной платы за ноябрь-декабрь 2015г. и январь 2016г., 2.331.450руб. – задолженности по арендной плате за июль – сентябрь 2016 г., 408.003руб. 75коп. – неустойки за просрочку внесения арендной платы за июль – сентябрь 2016г., 1.554.300руб. – суммы арендной платы за октябрь-ноябрь 2016г., 854.865руб. – суммы восстановления обеспечительного платежа, 286.379руб. 80коп. – неустойки за несвоевременное пополнение Обеспечительного платежа, на основании договора субаренды от 17.11.2014г., в соответствии со ст.ст.307, 309, 310, 606, 614 ГК РФ,

Протокольным определением суда от 08.12.2016г. принято заявление истца об изменении размера требований обеспечительного платежа до общей суммы 74.865руб., а так же удовлетворено ходатайство истца о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора – ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "ГРАНД ПАРК" (ОГРН <***>; ИНН <***>, 364021, <...>, дата регистрации 30.10.2013).

Определением суда от 08.12.2016г., в порядке ст. 51 АПК РФ, к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора привлечено ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "ГРАНД ПАРК" (ОГРН <***> ИНН <***> , 364021,<...>, дата регистрации 30.10.2013 ).

Исковые требования истец мотивирует нарушением ответчиком своих обязательств по договору субаренды от 17.11.2014г.

Ответчик заявленные требования не признал по доводам письменного отзыва на иск и дополнениям к нему.

Третье лицо представило письменный отзыв по делу, в котором просил в удовлетворении иска отказать, в судебное заедание не явилось, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом в соответствии со ст.ст.121, 122 АПК РФ.

Дело рассмотрено в порядке ст.ст.123, 156 АПК РФ в отсутствие надлежащим образом извещённого третьего лица.

Заслушав в открытом судебном заседании доводы и пояснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

17.11.2014г. между ООО «Кари» (Субарендатор) и ИП ФИО4 (Арендатор) заключен Договор субаренды в соответствии с п.1.1 которого, арендатор передает Субарендатору в субаренду (во временное владение и пользование) Помещения, а Субарендатор выплачивает Арендатору Арендную плату.

В соответствии с п.3.1.1 Дополнительного соглашения постоянная Арендная плата составляет 1.650руб. за 1кв.м. помещения в месяц,

Во исполнение принятых на себя обязательств, ответчику были переданы помещения, расположенные на 2-м этаже здания ТРЦ (Град Парк), по адресу: РФ, <...>, общей площадью 471 кв.м. – под магазин детских товаров «KARIKIDS», что подтверждается, дополнительным соглашением от 20.11.2014 г., сторонами было подписано дополнительное соглашение относительно размера арендной платы, так согласно п. 3.1.1. в редакции дополнительного соглашения, постоянная арендная плата – денежные средства в размере:

- с 20 ноября 2014 г. по 19 января 2015 г. – 400 рублей за 1 кв.м. помещения в месяц;

- с 20 января 2015 г. в течение календарного года – 1 500 руб. за 1 кв.м. помещения в месяц;

- во второй год субаренды – 1 650 руб. за 1 кв.м. помещения в месяц;

- в третий год субаренды – 1 815 руб. за 1 кв.м.помещения в месяц;

- в четвертый год субаернды – 1997 руб. за 1 кв.м. помещения в месяц;

- в пятый год субаренды – 2 197 руб. за 1 кв.м. помещения в месяц.

Указанная ставка включает земельные платежи, любые коммунальные и эксплуатационные расходы, за исключением потребляемой арендатором электроэнергии, отопления и водоснабжения и канализирования.

Соответственно, за 471 кв. м. Помещения Арендная плата в месяц составляет 777 150 руб.

В соответствии с п.3.5 договора в течение 10 (десяти) дней с момента подписания Договора Субарендатор перечисляет на счет Арендатора в качестве аванса денежные средства в размере 2 069 574 руб., которые удерживаются Арендатором в качестве Обеспечительного платежа.

Обеспечительный платеж удерживается Арендатором в течение срока действия Договора без начисления на него каких-либо процентов.

В соответствии с п.5.2.4 Договора Арендатор имеет право на своевременное получение Арендной платы.

В соответствии с п.4.2.6 Договора Субарендатор обязуется выплачивать Арендатору арендную плату в соответствии с условиями Договора, строго соблюдать условия пользования Помещений.

Пунктом 3.2.1 Договора предусмотрено, что Субарендатор выплачивает Арендатору Постоянную арендную плату не позднее 5-го числа каждого календарного месяца аренды.

В соответствии с п.7.3 Договора за просрочку уплаты (полной или частичной) Субарендатором арендной платы Арендатор вправе начислить Субарендатору пени в размере 0,5% от ежемесячной суммы арендной платы за каждый календарный день просрочки, указанная сумма пени может удерживаться в одностороннем (внесудебном) порядке и суммы обеспечительного платежа.

Договор является действующим.

Как указывает истце, с июня 2016г. у ответчика сформировалась задолженность, ввиду неисполнения обязанности по оплате аренды, 139.856руб. 72коп. – недоплата суммы постоянной арендной платы за ноябрь – декабрь 2015 г., январь 2016 г., за период с июля по сентябрь 2016г. Задолженность ответчика составила 2.331.450руб., за октябрь – ноябрь 2016г. задолженность составила 1.554.330руб., также на основании п.3.5 договора, с учетом произведённого зачета и уточнения истцом размера заявленных требования, в целях восстановления обеспечительного платежа истец просит взыскать с ответчика 74.865 руб. (согласно заявлению истца от 06.12.2016 г.).

В связи с тем, что в установленные Договором сроки от Ответчика не последовало оплаты стоимости аренды за июнь 2016г., 16.06.2016г. Истец направил в адрес Ответчика Претензию заказным письмом (в 2 адреса: г. Москва, г. Грозный), в которой Ответчик уведомлялся о наличии у него просрочки по арендной плате за июнь 2016г. в сумме 777.150руб., а также о начислении неустойки за просрочку оплаты арендной платы за июнь 2016г. Также Ответчик предупреждался о возможном удержании данных сумм из Обеспечительного платежа.

Данная Претензия была получена Ответчиком 24.06.2016г. и 04.07.2016г., что подтверждается данными с официального сайта Почты России.

В соответствии с п.3.5 договора «Арендатор имеет право при письменном уведомлении Субарендатора использовать Обеспечительный платеж или любую его часть для удовлетворения требований Арендатора об оплате Субарендатором штрафов и пеней, предусмотренных Договором, - в размере штрафов и пеней, а также погашения задолженности по оплате арендных и эксплуатационных платежей.

После такого использования Обеспечительного платежа в течение 5 (пяти) календарных дней с момента письменного требования Арендатора, Субарендатор обязан выплатить Арендатору соответствующую сумму в целях восстановления Обеспечительного платежа до первоначального размера».

В связи с тем, что арендная плата за июнь 2016г. и неустойка за ее просрочку оплачены не были, 27.06.2016г. Истец направил Ответчику Претензию заказным письмом, в которой Ответчик уведомлялся о том, что Истец использовал часть Обеспечительного платежа в размере 854.865руб. в счет удовлетворения обязательств Ответчика по арендной плате за июнь 2016 г. (в сумме 777.150руб.) и неустоек за просрочку уплаты данного платежа (с 07.06.16 по 26.06.16) - в размере 77 715 руб. Кроме того, на основании п.3.5 Договора Субаренды Истец потребовал к 04.07.2016г. выплатить 854 865 руб. в счет восстановления Обеспечительного платежа.

Также, ответчик уведомлялся о наличии задолженности по арендной плате за предыдущие периоды (ноябрь - декабрь 2015 г. и январь 2016 г.) в размере 139 856,72руб., в связи с чем, ответчику был направлен акт сверки с учетом данной задолженности. При этом, истец предоставил разумный срок для предоставления возражений относительно акта сверки и указал, что при отсутствии подписанного со стороны Ответчика акта в срок до 15.07.2016 г., сверка презюмируется произведенной.

Данная претензия была получена ответчиком 12.07.2016г.

18.07.2016г. посредством Почты России заказным письмом, посредством Почты России ценным письмом, посредством экспресс - почты истец направил ответчику письмо - претензию о наличии просроченной задолженности за июль 2016г., повторно ответчик был уведомлен об использовании части обеспечительного платежа и необходимости восстановить его до предусмотренного договором объема, а также о начислении неустойки. Данное письмо было получено ответчиком: посредством экспресс - почты - 20.07.2016г.; и посредством Почты России заказным письмом - 02.08.2016г., а также посредством Почты России ценным письмом - 09.08.2016г.

08.08.2016г. посредством Почты России заказным письмом ответчику еще раз была направлена досудебная Претензия, в которой ответчик в очередной раз уведомлялся:

- о наличии задолженности по оплате арендной плате за предыдущие периоды в сумме 139 856,72 руб.;

- о наличии просрочки по оплате арендной платы за июль 2016 г.;

- о наличии просрочки по оплате арендной платы за август 2016 г.;

- о необходимости уплатить 854.865руб. в качестве восполнения предусмотренного договором объема Обеспечительного платежа;

- о необходимости уплачивать пени за периоды просрочки;

Кроме того, данной претензией истец потребовал согласно п.5 ст. 614 ГК РФ досрочно в срок до 06.09.2016г. произвести оплату арендных платежей за октябрь и ноябрь 2016г.

Учитывая отсутствие исполнения претензионных требований истца, последний обратился в суд с настоящим иском, с учетом уточнения размера заявленных требований, которые в общей сумме составила 4.098.116руб. 72коп., а также неустойка в сумме 694.383руб. 55коп.

В силу положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (статья 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В предмет доказывания по спорам о взыскании задолженности по арендной плате входит: факт передачи имущества арендатору; наличие задолженности за конкретный расчетный период; размер задолженности

Возражая против заявленных требований, ответчик указал на то, что договор субаренды прекратился в связи с односторонним отказом третьего лица (ООО УК «Град Парк») от договора аренды, межу тем, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 01.0.2017г. по делу №А53-316614/2016 односторонний отказ был признан недействительным, а договор аренды, действующим.

Действие Договора аренды также подтверждается тем фактом, что арендодатель прислал в адрес истца счет №1024 от 06.04.2017г. на оплату арендной платы за апрель 2017 г.

Решением Арбитражного суда от 24.11.2016г. по делу №А40-208088/16, по иску ИП ФИО4 к ООО «Кари» о расторжении договора субаренды от 17.11.2014, в удовлетворении исковых требований отказано.

Кроме того, договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке 20.11.2015г., запись о регистрации до настоящего времени не погашена.

Таким образом, доводы ответчика несостоятельны, опровергаются судебными актами, имеющими преюдициальное значение.

Согласно пояснениям истца, недоплата со стороны Ответчика по арендной плате за ноябрь-декабрь 2015г. и январь 2016г. возникла в связи с несвоевременным применением Истцом условий Дополнительного соглашения от 20.11.2014г.

Согласно условиям данного Дополнительного соглашения в период по 20.11.2015г. (включительно) арендная плата в месяц составляла 706 500руб. Начиная с 21.11.2015г. - месячная арендная плата составила - 777 150 рублей.

Таким образом, арендатор должен был уплатить в ноябре 2015 г. - 730 050 рублей (706 500 / 30 дней х 20 дней + 777 150 / 30 дней х 10 дней = 471 000 + 259 050 = 730 050 рублей); в декабре - 777 150 рублей, в январе 2016 г. - 777 150 рублей, а всего - 2 284 350 рублей.

Фактически арендатором за указанный период было уплачено 2 146 848,28 рублей, а именно: за ноябрь 2015 г. - 706 500 рублей, за декабрь 2015 г. - 706 500 рублей, за январь 2016 г. - 733 848,28 рублей.

Сумма недоплаты составляет 137 501,72 рубль (2 284 350 - 2 146 848,28).

Претензионными письмами от 27.06.2016г., от 18.07.2016г., от 08.08.2016г. истец потребовал от ответчика погасить указанную задолженность. Однако данные претензии оставлены без удовлетворения.

Факт использования помещения в спорный период Ответчиком не оспаривается, в связи с чем, у ответчика имеется обязанность по оплате аренды в заявленном размере, расчет арендной платы произведен истцом в соответствии с условиями договора в редакции дополнительного соглашения.

Также, первоначально истец заявил требование о взыскании с ответчика 854.865руб. в счет восстановления обеспечительного платежа, предусмотренного п.3.5 Договора субаренды.

Письмом от 16.06.2016г. истец уведомил ответчика о наличии у него просрочки по оплате арендной платы за июнь 2016г. и пеней, связанных с данной просрочкой, а также уведомил о предстоящем их удержании из обеспечительного платежа - 24.06.2015г. В связи с отсутствием какой-либо реакции от ответчика, письмом от 27.06.2016г. Истец повторно уведомил ответчика о зачете задолженность по арендной плате за июнь 2016г. - в сумме 777.150руб. и задолженность по пеням за период с 07.06.2016г. по 26.06.2016г., возникшей в связи с просрочкой арендной платы за июнь 2016г. - в сумме 77.715руб., а всего – 854.865руб.

Согласно п.3.5 Договора субаренды ответчик должен был осуществить указанный платеж в течение 5 дней. Однако, до настоящего момента оплата произведена не была. Вместе с тем 25.10.2016г. истец частично (в сумме 780.000руб.) зачел обязательство ответчика о восполнении обеспечительного платежа в связи с наличием встречного однородного денежного требования. Заявление о зачете получено ответчиком, что доказывается его письмом от 08.11.2016г. №269.

Таким образом, на текущую дату Ответчик имеет обязанность по оплате 74 865 руб. в счет восполнения обеспечительного платежа, соответствующие доводы ответчика отклоняются судом, поскольку такая обязанность установлено соглашением сторон (ст 421 ГКРФ п. 3.5 договора).

С учетом изложенного, общая сумма долга ответчика перед истцом составила 4.098.116руб. 72коп.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств погашения суммы долга в порядке ст.65 АПК РФ, заявленное истцом требование о взыскании задолженности в размере 1.076.939руб. 09коп. является обоснованным и подлежит удовлетворению на основании ст.ст.309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истцом также заявлено требование о взыскании пени в сумме 694.383руб. 55коп. за просрочку внесения арендной платы за июль 2016 г. (с 06.07.2016 г. по 09.09.2016 г. - 66 дней), за август 2016 г. (с 06.08.2016 г. по 09.09.2016 г. - 35 дней), за сентябрь 2016 г. (с 06.09.2016 г. по 09.09.2016 г. - 4 дня). Согласно пояснениям истца, поскольку зачет 780.000руб. осуществлен за пределами периода, за который Истец просит взыскать пени (по 09.09.2016г.)

Условиями п.3.2.1 Договора субаренды предусмотрено, что субарендатор выплачивает Арендатору постоянную арендную плату не позднее 5-го числа каждого календарного месяца аренды.

В соответствии с п.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 7.3 договора субаренды устанавливает, что за просрочку уплаты (полной или частичной) субарендатором арендной платы ... Арендатор вправе начислить Субарендатору пени в размере 0,5% (ноль целых пять десятых процента) от ежемесячной суммы арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Согласно расчету истца, сумма пени составила 694.383руб. 55коп.

Суд полагает, что с учетом представленных доказательств имеются основания для начисления пени за ненадлежащее исполнение обязательств. Расчет пени судом проверен и признан правильным.

Учитывая, что ответчиком ходатайство о снижении размера пени не заявлено, оснований для снижения пени не имеется.

При изложенных обстоятельствах, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, предусмотрено статьей 110 АПК РФ. В силу пункта 1 данной статьи судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 11, 12, 309, 310, 314, 330, 614, 615 ГК РФ, и ст.ст.4, 51, 65, 71, 75, 101-103, 110, 112, 167-171, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «КАРИ» (ОГРН <***>; ИНН <***>; 107140, <...>; дата регистрации: 22.06.2011г.):

- в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО4 (ОГРН <***>; ИНН <***>; дата регистрации: 21.04.2014г.) 4.098.116руб. 72коп. задолженности и 694.383руб. 55коп. неустойки, всего 4.792.500 (четыре миллиона семьсот девяносто две тысячи пятьсот) рублей 27 копеек;

- в доход федерального бюджета 46.612 (сорок шесть тысяч шестьсот двенадцать) рублей госпошлины.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Судья О.П. Бунина