Решение от 8 августа 2022 г. по делу № А76-35497/2021

Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А76-35497/2021
08 августа 2022 г.
г. Челябинск


Резолютивная часть решения оглашена 08.08.2022 г.

Полный текст решения изготовлен 08.08.2022 г.

Арбитражный суд Челябинской области в составе судьи Мухлыниной Л.Д. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

администрации Карабашского городского округа, г. Карабаш, ИНН <***>

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Снежинск Челябинская область, ИНН <***>

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Государственного бюджетного учреждения здравоохранения «Городская больница», г. Карабаш

о взыскании 83 035 руб. 19 коп., расторжении договора аренды

с участием представителей

истца: ФИО3, доверенность от 10.01.2022,

ответчика: ФИО4, доверенность от 24.12.2021,

УСТАНОВИЛ:

администрация Карабашского городского округа (далее- истец, администрация) 30.09.2022 обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Снежинск Челябинская область (далее- ответчик, ИП ФИО2) о взыскании

- по договору аренды здания №17А-18 от 24.09.2018 задолженности по арендной плате за период с 07.04.2020 по 30.06.2021 в размере 68 990 руб. 25 коп. и пени за период с 11.04.2020 по 30.06.2021 в размере 2 317 руб. 16 коп.;

- 11 400 руб. арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 74:29:01202079:197 в период с 22.09.2020 по 16.07.2021 по договору №17А-18 от 24.09.2018 и 327 руб. 78 коп. пени,

а также о расторжении договор аренды от 24.09.2018 №17А-18.

В обоснование заявленных требований со ссылкой на статьи 606, 614, 619, 450 Гражданского кодекса РФ и ст. 65 Земельного кодекса истец указал, что получив в пользование муниципальное имущество, ответчик условия договора аренды своевременно и в полном размере не исполнил.

Определением от 09.11.2021 дело принято к рассмотрению в порядке упрощённого производства, однако определением от 28.12.2021 суд перешел к рассмотрению дела по правилам искового производства.

В силу ст. 131 АПК РФ отзыв на исковое заявление направляется в арбитражный суд и лицам, участвующим в деле, заказным письмом с уведомлением о вручении в срок, обеспечивающий возможность ознакомления с отзывом до начала судебного заседания. О направлении отзыва и сроке, в течение которого лица, участвующие в деле, должны представить отзыв, может быть указано в определении о принятии искового заявления к производству арбитражного суда. В случае если в установленный судом срок ответчик не представит отзыв на исковое заявление, арбитражный суд вправе рассмотреть дело по имеющимся в деле доказательствам или при невозможности рассмотреть дело без отзыва вправе установить новый срок для его представления.

В представленном 30.12.2021 отзыве ответчик против удовлетворения требований возражал, ссылаясь на то, что 06.12.2020 предприниматель фактически прекратила с истцом обязательственные отношения, оставив ключи от здания морга в Карабашской городской больнице, что подтверждается электронной перепиской сторон. В связи с чем, взыскание арендной платы за пользование помещением и земельным участком, при фактическом отсутствии пользования не имеется (л.д. 54).

Определением от 25.05.2022 суд привлек в порядке ст. 51 АПК РФ третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, Государственное бюджетное учреждение здравоохранения «Городская больница», г. Карабаш (л.д. 79), которое мнение по заявленным требованиям не представило, явку представителя в судебное заседание не обеспечило.

По доводам ответчика администрация представила пояснения, суть которых сводится к тому, что имущество по акту приема-передачи не возвращено, здание морга и участок никем не используются по причине того, что договор аренды №17А-18 не расторгнут. Не оспаривает того факта, что 07.12.2020 ответчик направил в адрес истца заявление о расторжении договора, а также акт приема- передачи имущества, подписанный с его стороны.

В судебное заседание 08.08.2022 стороны и третье лицо не явились, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие по правилам ч. 3 ст. 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела по правилам статей 64,71 АПК РФ, суд считает иск не подлежащим удовлетворению в силу следующего:

24 сентября 2018 г. между истцом (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) подписан договор №17А-18 аренды муниципального имущества (л.д. 17-19).

По условиям указанного договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое здание (морг) общей площадью 111,3 кв.м., кадастровый номер 74:29:0102079:63, назначение нежилое, находящееся по адресу- <...> с земельным участком с кадастровым номером 74:29:01020798:197 площадью 197 площадью 474 кв.м.

Срок действия договора установлен с 24.09.2018 по 23.09.2023.

Арендная плата определена по результатам торгов и составила 10 759 руб. 35 коп. в месяц, в том числе 9 809 руб. 35 коп. за здание и 950 руб. за участок.

Арендная плата за здание подлежит внесению ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за отчетным, за земельный участок до 15-го числа месяца, следующего за расчетным.

За нарушение сроков внесения арендной платы предусмотрено взыскание пени в размере 0,01% в день от суммы долга за каждый день просрочки (п. 5.2 договора).

Здание и участок переданы в аренду по акту от 24.04.2018 (л.д. 20).

Согласно сведениям об основных характеристиках объекта недвижимости, здание морга является муниципальной собственностью, поставлено на кадастровый учет 10.12.2011 с присвоением кадастрового номера 74:29:0102079:63 (л.д. 25), участок с номером 74:296 0102079:197 является муниципальной собственностью с 20.09.2016, поставлен на кадастровый учет 29.07.2016 (л.д. 26).

07 декабря 2020 г. администрацией г. Карабаша зарегистрировано заявление ИП ФИО2 о расторжении договора аренды №17А-18 в связи с нерентабельностью аренды (л.д. 30), к заявлению приложен акт приема- передачи здания (л.д. 31). «О расторжении договора аренды муниципального имущества Карабашского городского округа №17А-18 от 24.09.2018», которым постановлено расторгнуть договор аренды, отделу по имуществу оформить с ИП ФИО2 соглашение о расторжении договора (л.д. 29).

Письмом от 03.02.2021, направленным 22.03.2021 на адрес электронной почты арендатора ИП ФИО2, администрация направила соглашение о расторжении договора №17А-18.

В дальнейшем из переписки сторон следует, что между сторонами возник спор, как о самом факте наличия долга, так и о его размере (л.д. 59-63).

В связи с тем, что соглашение о расторжении договора со стороны ответчика подписано так и не было, по мнению истца, ответчик обязанность по внесению арендных платежей не исполнил, в его адрес истцом в течении 2021 г. неоднократно направлялись претензии с требованием уплатить долг и пени (л.д. 13-15), оставленные без внимания, что явилось основанием для обращения в суд с иском.

На основании п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ст. 614 ГК РФ).

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Согласно подп. 7 п. 1 ст. 1, ст. 65 ЗК РФ землепользование в Российской Федерации осуществляется на платной основе, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В данном случае с ответчиком заключен договор аренды в порядке ст. 38, 38.1 ЗК РФ как с победителем аукциона на право заключения договора аренды объекта недвижимости и земельного участка, на котором расположен объект, с определением размера арендной платы по результатам аукциона.

Из п.1 ст. 607 ГК РФ следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

По правилам ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истец свои обязательства по передаче имущества в аренду выполнил полностью, что сторонами не оспаривается.

В соответствии с п. 1, подп. 1 и абзацем первым подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (п. 1);

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п. 2);

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (п. 3);

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (п. 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

В частности, согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса РФ основанием для изменения или расторжения договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа, является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Так, по условиям п. 4.3.5 договора аренды, арендатор имеет право досрочно расторгнуть договор аренды на основании и в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

Предприниматель, заявляя о расторжении договора, сослался на убыточность заключенного договора.

Администрация против расторжения по указанному доводу возражений не заявила, и издала постановление о расторжении договора №17А-2018.

На основании пункта 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В то же время акт приема-передачи не является единственным доказательством фактической передачи или возврата имущества. Изложенное согласуется с правовой позицией, выраженной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2020 N 310-ЭС19-26908, пункте 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020.

Согласно пункту 3 статьи 438 ГК РФ совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

Администрация получила уведомление ответчика о расторжении договора аренды с актом возврата 07.12.2020, постановление о расторжении договора аренды принято только 30.12.2020, а в адрес арендатора соглашение о расторжении договора направлено в марте 2021 г.

Доказательств невозможности принятия арендодателем здания и земельного участка в разумные сроки, истцом суду не представлено, как и не представлено и доказательств того, что после 06.12.2020 ИП ФИО2 осуществляла пользование зданием морга.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, суд считает, что здание морга и земельный участок возвращены администрации 07.12.2020, в связи с чем, оснований для начисления арендной платы после 07.12.2020 и пени на такую задолженность не имеется.

Возврат имущества влечет за собой и прекращение обязательственных отношений, то есть, и договор аренды прекратил свое действие в результате возврата имущества и конклюдентных действий арендодателя по получению имущества (постановление о расторжении договора).

При этом, суд критически относится к доводам истца о том, что с декабря 2020 г. единственное здание морга никем не используется.

Что касается требования о взыскании задолженности за период с 01.04.2020 по 06.12.2020.

Исходя из представленного истцом расчета задолженности по арендной плате за указанный период, задолженность предпринимателя отсутствует в связи с поступлением оплаты в размере 112 062 руб. 60 коп. (превышение начисления арендной платы в размере 31 689 руб. 22 коп.: 80 373 руб. 38 коп. =9 809,35 руб. *8 месяцев + 6*1 898,58 руб.), что исключает возможность удовлетворения требования о взыскании долга.

За нарушение сроков внесения арендной платы условиями договоров аренды предусмотрено взыскание пени в размере 0,01% за каждый день просрочки от суммы задолженности по арендной плате на день исполнения обязательства (п. 5.2 договора).

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Начало исчисления неустойки истцом по арендной плате определено с 11.04.2020 по 30.06.2021 (л.д. 21-22).

Платежным поручением №450753 от 27.07.2020 предприниматель перечислил неустойку на сумму 19 253 руб. 19 коп., начисленной за период до 27.07.2020.

С учетом переплаты по арендной плате и поступившей уплаты неустойки, суд считает отсутствие у ответчика задолженности по пени по сроку уплаты 15.12.2020, что также исключает возможность удовлетворения требования о взыскании долга.

Что касается требования о расторжении договора аренды:

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, предусмотренных статьей 619 ГК РФ.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса (статья 619 ГК РФ).

В соответствии с положениями, изложенными в статье 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в силу чего в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ, согласно которой требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Сам по себе факт направления предупреждения о необходимости устранения нарушения договора не может считаться предложением об изменении или расторжении договора аренды.

По смыслу изложенных норм и разъяснений, досудебный порядок разрешения спора по иску о расторжении договора аренды объекта недвижимости считается соблюденным, если арендодателем арендатору направлена претензия, содержащая предложение (требование) о расторжении договора.

В направленных истцом ответчику претензиях требование о расторжении договора аренды не содержится, существо допущенных нарушений или оснований расторжения не указано.

Однако, имеется письмо о расторжении договора от 03.03.2021, направленное в адрес ответчика 22.03.2021.

В связи с чем, суд считает соблюденным досудебный порядок урегулирования спора.

Между тем, суд ранее пришел к выводу о том, что возвращение арендодателю предмета договора аренды, влечет за собой прекращение обязательственных отношений.

Поэтому оснований для расторжения договора аренды не имеется.

Согласно ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

В соответствии со ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) при цене иска 83 035 руб. 19 коп. подлежит уплате государственная пошлина в размере 3 321 руб., а также 6 000 руб. за требование неимущественного характера.

На основании п. 1.1 ч. 1 ст. 333.37 НК РФ органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

В силу ч. 3 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета. Соответственно, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета, пропорционально от размера удовлетворенных требований.

Так как настоящее решение принято в не пользу истца оснований для разрешения вопроса о распределении государственной пошлины не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-171, 176, п. 2 ч. 1 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Требование о расторжении договора аренды №17А-18 оставить без рассмотрения.

В удовлетворении требований в остальной части отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области. Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.



Судья Л.Д. Мухлынина


Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.