Решение от 14 апреля 2026 г. АС Белгородской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, <...>

Тел./ факс <***>, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А08-6775/2023
г. Белгород
15 апреля 2026 года
Резолютивная часть решения объявлена 01 апреля 2026 года

Полный текст решения изготовлен 15 апреля 2026 года


Арбитражный суд Белгородской области

в составе судьи Вдовенко Н. В.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудио/видео записи секретарем судебного заседания Мамедовой Э.Р.,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета имущественных и земельных отношений Администрации города Белгорода (ИНН <***>, ОГРН<***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Быстрее Выше Сильнее" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об обязании заключить соглашение о вступлении в договор аренды земельного участка,

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Быстрее Выше Сильнее" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Комитету имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода (ИНН <***>, ОГРН<***>)

о признании договора недействительным,

третьи лица: ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ПАО "ВЫМПЕЛКОМ" (ИНН <***>, ОГРН <***>), ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ООО "ТПК "ПСВ" (ИНН <***>, ОГРН <***>), ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ООО "ЦЕНТР ОЦЕНКИ И ЭКСПЕРТИЗ" (ИНН <***>, ОГРН <***>), ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25 Кхалид, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29,

при участии в судебном заседании:

от истца-ответчика: ФИО30, доверенность №50-09-01-22/10/1 от 15.01.2026, служебное удостоверение;

от ответчика-истца: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от третьих лиц: представители не явились, извещены надлежащим образом;

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Белгородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Быстрее Выше Сильнее» (далее – Общество, ответчик) об обязании вступить в договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № 17 от 21.02.2023 путем заключения дополнительного соглашения.

В ходе рассмотрения дела истец неоднократно уточнял исковые требования, в окончательной редакции просил обязать ответчика вступить в указанный договор аренды на следующих условиях:

1. Руководствуясь пунктами 2, 9 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, в соответствии с подпунктом 8.4 пункта 8 договора аренды земельного участка № 17 от 21.02.2023 включить в указанный договор на стороне Арендатора общество с ограниченной ответственностью «Быстрее Выше Сильнее» (ИНН <***>) в лице директора ФИО31, действующей на основании Устава.

2. Действие настоящего соглашения распространяется на правоотношения с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда по делу № А08-6775/2023.

3. Расчет арендной платы производить пропорционально доле в праве собственности на объект недвижимости:

- ООО «БВС» - 244/10000 доли.

4. Кадастровый номер земельного участка 31:16:0206012:12.

5. Дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора аренды и подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области.

6. Дополнительное соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, первый из которых выдан Арендатору, второй хранится у Арендодателя в комитете имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода. Экземпляр Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области переведен в электронный вид.

Уточненные исковые требования приняты судом к рассмотрению на основании статьи 49 АПК РФ.

В свою очередь Общество обратилось со встречным иском, в котором просило признать недействительным распоряжение главы администрации города Белгорода № 269 от 10.02.2023; признать недействительным договор аренды земельного участка № 17 от 21.02.2023; применить последствия недействительности сделки и исключить из ЕГРН сведения об обременении земельного участка арендой.

В последующем ответчик уточнил встречные требования, просил признать недействительным договор аренды № 17 от 21.02.2023 со множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером 31:16:0206012:12 и исключить из ЕГРН сведения об обременении в виде аренды.

Уточнения приняты судом на основании статьи 49 АПК РФ.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 18.08.2022 по делу N 305-ЭС22-6663, по спору об обязании заключить соглашение о вступлении в договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, предоставляемого правообладателю зданий, сооружений (помещений в них), расположенных на земельном участке, необходимо привлечение всех собственников объектов недвижимости.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены собственники помещений в здании с кадастровым номером 31:16:0116011:346 по адресу: <...>.

Определением от 17.01.2024 произведена замена судьи, материалы дела № А08-6775/2023 переданы для их дальнейшего рассмотрения судье Н.В. Вдовенко.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал уточненные исковые требования в полном объеме, против удовлетворения встречного иска возражал.

Ответчик-истец и третьи лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. Суд, руководствуясь статьями 123, 156 АПК РФ провел заседание в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, выслушав представителя истца, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью «Быстрее Выше Сильнее» является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 31:16:0116011:1370 площадью 64,8 кв.м, находящегося в здании с кадастровым номером 31:16:0116011:346, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 31:16:0206012:12 по адресу: <...>.

Земельный участок площадью 1 538 кв.м с кадастровым номером 31:16:0206012:12, на котором расположено здание, предоставлен в аренду собственникам помещений по договору аренды земельного участка со множественностью лиц № 17 от 21.02.2023 сроком на 49 лет до 10.02.2072.

Расчет арендной платы произведен пропорционально долям в праве собственности на помещения.

Ответчик в указанный договор не вступил, в связи с чем Комитет направил в его адрес уведомление № 41-09-01-22/1757 от 05.04.2023 о направлении дополнительного соглашения к договору с расчетом арендной платы, и предложением подписать проект соглашения в течение тридцати дней со дня направления.

Поскольку подписанное соглашение возвращено не было, истец обратился в суд с настоящим иском.

Общество, возражая против иска и заявляя встречные требования, указало, что процедура заключения договора аренды проведена с нарушением установленных законом сроков; земельный участок частично занят объектом незавершенного строительства и самовольно организованной автостоянкой с ограниченным доступом; вид разрешенного использования участка определен неверно; расчет арендной платы не учитывает фактическое использование земли; ответчик и иные собственники обращались с заявлениями о разделе участка и предоставлении его в аренду исходя из площади 926 кв.м, однако эти заявления оставлены без удовлетворения. По мнению Общества, договор аренды № 17 от 21.02.2023 является недействительным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса, если сторона, для которой в соответствии с этим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом в пункте 2 данной статьи указано, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Из положений указанных норм следует, что при наличии нескольких правообладателей помещений в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в публичной собственности, при оформлении любым из них договора аренды в отношении такого земельного участка, остальные обязаны вступить в арендные правоотношения с множественностью лиц на стороне арендатора. Правообладателям помещений в здании, в том числе тем, кто не обращался самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, направляется проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. У них возникает обязанность по подписанию договора в течение тридцатидневного срока и представлению его в уполномоченный орган.

Соответственно, заключение договора аренды в таком случае является не правом, а обязанностью правообладателя здания или помещений в нем.

Согласно правовому подходу, сформулированному в определении Верховного Суда РФ от 13.04.2017 N 305-ЭС16-16501, требование о понуждении заключить договор, обязательный для одной или обеих сторон, перешедшее в спор об условиях этого договора, должно быть рассмотрено и разрешено судом путем урегулирования разногласий по спорным условиям.

В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 N 11657/11).

Между истцом и ответчиком имеется спор относительно площади земельного участка и размера платы за его использование.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

При этом размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении неделимого земельного участка должен быть соразмерен доле в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда (пункт 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Сведения о том, что правообладатели недвижимости, расположенной на неделимом земельном участке по ул. Попова, д. 58 в г. Белгороде, своим соглашением отступили от установленного законом размера либо он был изменен судом по иным основаниям, в материалах дела не содержится.

Таким образом, размер арендного обязательства, доля участия в нем арендатора определяется нормами земельного законодательства и в рассматриваемой ситуации не может быть предметом соглашения арендодателя и одного из арендаторов, требование о включении условия о размере обязательства каждого из правообладателей недвижимости не названо в числе существенных как для основного договора аренды земельного участка, так и для соглашения о вступлении в такой договор.

Принимая во внимание, что площадь помещений, учитываемых при расчете доли в обязательстве, не является постоянной величиной и может быть изменена в будущем, арбитражный суд, не соглашаясь с предложенным вариантом пункта 3 дополнительного соглашения, считает необходимым изложить его в следующей редакции: "Расчет арендной платы производить пропорционально доле арендатора в праве собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на арендованном земельном участке".

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В силу положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к регулируемым ценам.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

В обоснование встречных исковых требований Общество указало, что не может пользоваться всем земельным участком площадью 1 538 кв.м. с кадастровым номером 31:16:0206012:12 по ул. Попова 58 в г. Белгороде в виду имеющейся на нем автомобильной стоянки со шлагбаумом, используемой определенными собственниками помещений в здании. По указанной причине расчет арендной платы, произведенный исходя из всей площади земельного участка, а не фактически используемой Обществом, является неверным, а договор аренды № 17 от 21.02.2023 - недействительный.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2 части 2 статьи 166 ГК РФ).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (часть 3 статьи 166 ГК РФ).

Согласно положениям части 1 статьи 168 ГК РФ по общему правилу сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой. В то же время сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима, или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (часть 2 статьи 168 ГК РФ). Посягающей на публичные интересы является, в том числе, сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом.

Как следует из положений части 2 статьи 168 ГК РФ, для признания сделки ничтожной нужна совокупность двух условий совершения такой сделки: сделка нарушает требования закона или иного правового акта; сделка должна посягать на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Как указано ранее, согласно сведениям из ЕГРН, ООО «БВС» является собственником помещения с кадастровым номером 31:16:0116011:1370 площадью 64,8 кв.м, находящегося в здании с кадастровым номером 31:16:0116011:346, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 31:16:0206012:12 по адресу: <...>, что составляет 244/10000 доли в праве на объект недвижимости.

Указанный земельный участок площадью 1 538 кв.м, с кадастровым номером 31:16:020:6012:12, расположенный по адресу: <...>, на котором расположено вышеуказанное здание, на основании распоряжения администрации г. Белгорода № 269 от 10.02.2023 по результатам рассмотрения заявлений части собственников помещений в нежилом здании, был предоставлен в аренду по договору аренды земельного участка со множественностью лиц № 17 от 21.02.2023 иным собственникам помещений здания - ООО "Центр оценки и экспертиз", ООО "ТПК "ПВС", ФИО17, ФИО2, ФИО7, ФИО25 Кхалид, ФИО14, ФИО16, ФИО32, ФИО29, ФИО33, ФИО8, ФИО6, ФИО34, ФИО4

Сведения об аренде земельного участка на основании договора № 17 от 21.02.2023 внесены в ЕГРН.

Границы и размер спорного земельного участка, на котором расположено здание, определены в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Доказательств того, что формирование и постановка на кадастровый учет земельного участка были проведены с нарушением положений Земельного кодекса РФ, действовавших в тот период времени, не имеется.

Результаты межевания земельного участка не оспорены. Доказательства принятия мер к формированию земельного участка в иных границах и площади, протокол общего собрания собственников помещений по вопросу раздела земельного участка, межевой план с предложениями по планировке территории не представлены.

При изложенных обстоятельствах основания для изменения площади земельного участка, указанной в договоре № 17 от 21.02.2023, у суда не имеется.

Несогласие Общества со сложившимся порядком пользования земельным участком, ограничение доступа к парковке одними собственниками другим, не исключает обязанности всех собственников заключить договор аренды в отношении неделимого земельного участка.

В случае, если Общество полагает свои права нарушенными действиями иных собственников, ограничивших доступ к арендованному земельному участку, оно не лишено права обратиться в суд с самостоятельными исковыми требованиями к тем лицам, которые нарушают права остальных арендаторов.

Довод Общества о невозможности пользования всем земельным участком и необходимости расчета арендной платы пропорционально используемой площади (без учета парковки), не является основанием для признания договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора недействительным.

Доводы ответчика о нарушении процедуры заключения договора, наличии на участке объекта незавершенного строительства и самовольной парковки, а также о необходимости изменения вида разрешенного использования и перерасчета арендной платы не могут служить основанием для освобождения от обязанности заключить договор аренды в отношении неделимого земельного участка, сформированного и поставленного на кадастровый учет в установленном порядке. Вопросы, связанные с устранением препятствий в пользовании участком, его разделом или изменением вида разрешенного использования, подлежат разрешению в самостоятельном порядке, в том числе в судебном, и не влияют на обязанность собственника помещения вступить в уже заключенный договор аренды со множественностью лиц.

При таких обстоятельствах исковые требования Комитета об обязании ООО «БВС» вступить в договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № 17 от 21.02.2023 подлежат удовлетворению.

Оснований для признания договора аренды № 17 от 21.02.2023 недействительным суд не усматривает. Земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет в соответствии с требованиями законодательства, результаты межевания не оспорены. Нарушений закона, посягающих на публичные интересы либо права третьих лиц, при заключении договора не допущено. Встречный иск удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ответчика. Поскольку истец освобожден от уплаты госпошлины, она взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Комитета имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Быстрее Выше Сильнее" (ИНН <***>, ОГРН <***>) вступить в договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № 17 от 21.02.2023 путем заключения с комитетом имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода дополнительного соглашения к указанному договору аренды на следующих условиях:

1. Руководствуясь пунктами 2, 9 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, в соответствии с подпунктом 8.4 пункта 8 договора аренды земельного участка № 17 от 21.02.2023 включить в указанный договор на стороне арендатора общество с ограниченной ответственностью "Быстрее Выше Сильнее" (ИНН <***>, ОГРН <***>).

2. Действие настоящего соглашения распространяется на правоотношения с момента вступления решения Арбитражного суда Белгородской области по делу №А08-6475/2023 в законную силу.

3. Расчет арендной платы производить пропорционально доле в праве собственности на объект недвижимости общества с ограниченной ответственностью "Быстрее Выше Сильнее" (ИНН <***>, ОГРН <***>).

4. Кадастровый номер земельного участка 31:16:0206012:12.

5. Дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора аренды и подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области.

6. Дополнительное соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, первый их которых выдан Арендатору, второй хранится у Арендодателя в комитете имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода. Экземпляр Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области переведен в электронный вид.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Быстрее Выше Сильнее" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб.

В удовлетворении встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Быстрее Выше Сильнее" (ИНН <***>, ОГРН <***>) отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.


Судья

Вдовенко Н. В.