Решение от 8 ноября 2017 г. по делу № А22-132/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАЛМЫКИЯ

358000, Республика Калмыкия, г. Элиста, ул. Сусеева, 10


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А22-132/2017
08 ноября 2017 года
г. Элиста



Резолютивная часть решения объявлена 31 октября 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 08 ноября 2017 года.


Арбитражный суд Республики Калмыкия в составе судьи Цадыковой Э.А. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Санджиевой И.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Торгн» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании задолженности по арендной плате и пени в общем размере 1 523 133 руб. 44 коп., расторжении договора аренды и обязании возвратить земельный участок, в отсутствие надлежащим образом извещенных сторон,

у с т а н о в и л:

Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (далее - Истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Торгн» (далее - Ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 25.12.2014 по 23.11.2016 в размере 1 345 474 руб. 43 коп., пени за период с 25.12.2014 по 23.11.2016 в размере 177 659 руб. 01 коп., всего 1 523 133 руб. 44 коп., а также расторжении договора аренды земельного участка от 31.10.2014 № 1148/2014 и обязании передать земельный участок по акту приема-передачи.

В ходе рассмотрения дела истец неоднократно в порядке ст. 49 АПК РФ уточнял заявленные требования и в окончательном виде просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 25.12.2014 по 23.11.2016 в размере 1 352 700 руб. 88 коп., пени за период с 26.12.2014 по 23.11.2016 в размере 177 659 руб. 01 коп., всего 1 530 359 руб. 89 коп., а также поддержал ранее заявленные требования о расторжении договора аренды земельного участка от 31.10.2014 № 1148/2014 и обязании передать земельный участок по акту приема-передачи.

Согласно ч.1 ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований. Из материалов дела не усматривается, что заявленное уточнение исковых требований противоречит закону или нарушает права других лиц.

В этой связи арбитражный суд считает возможным принять уточнение исковых требований и рассматривает дело по уточненным размерам исковых требований.

Истец, извещенный о времени и месте судебного заседания, явку своего представителя не обеспечил, заявлений, ходатайств о рассмотрении дела в его отсутствие не направил.

Ответчик, извещенный о времени и месте судебного заседания, явку своего представителя не обеспечил, заявлений, ходатайств о рассмотрении дела в его отсутствие не направил, представил отзыв, в котором признает исковые требования по взысканию задолженности по арендной плате в размере 1136803руб. 69 коп., расторжении договора аренды в части земельного участка с кадастровым номером 08:14:030547:232 площадью 6 942 кв.м., предназначенного под производственный комплекс, при этом в удовлетворении оставшихся исковых требований просит отказать, по причине нахождения на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего ответчику на праве собственности.

При таких обстоятельствах суд, руководствуясь ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся сторон по имеющимся в деле доказательствам.

Суд, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из представленных материалов дела, на основании постановления Администрации города Элисты от 31.10.2014 № 5265, между Администрацией города Элисты (арендодатель) и Ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося на территории города Элисты Республики Калмыкия, от 31.10.2014 № 1148/2014 (далее - договор аренды).

По условиям договора аренды Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Элисты, с кадастровым номером 08:14:030547:15, площадью 21087 кв.м., предназначенный под производственный комплекс, расположенный по адресу: РК, г. Элиста, Восточная промзона (далее - Участок), на срок с 31.10.2014 по 30.10.2017.

В силу главы 2 договора аренды, арендная плата вносится ежеквартально, согласно прилагаемому расчету, за 1, 2, 3 кварталы - до 20 числа месяца, следующего за истекшим кварталом, за 4 квартал - до 25 декабря текущего года.

Согласно приложению № 1 к договору, годовой размер арендной платы составляет 873 078 руб. 90 коп.

Договор аренды прошел установленную законом государственную регистрацию.

В последующем, между сторонами по договору аренды были заключены дополнительные соглашения от 31.12.2015 (в п. 1.1 договора заменены слова «…с кадастровым номером 08:14:030547:15, площадью 21087 кв.м., предназначенный под производственный комплекс…» на слова «…с кадастровым номером 08:14:030547231, площадью 14145 кв.м., предназначенный под многоквартирные дома, с кадастровым номером 08:14:030547:232, площадью 6942 кв.м., предназначенный под производственный комплекс…», от 01.07.2015 (новым арендатором считается ООО «Торгн» в связи с реорганизацией ЗАО «Торгн» путем преобразования).

Как было установлено судом и сторонами не отрицается, дополнительные соглашения государственную регистрацию не прошли, ответчик образовавшиеся земельные участки и истцу не передавал, договор сторонами расторгнут не был.

По сведениям истца ответчик имеет задолженность по арендной плате за период с 25.12.2014 по 23.11.2016 в размере 1 352 700 руб. 88 коп.

В целях досудебного порядка урегулирования спора, истец представил копию уведомления от 25.11.2016 № ЭШ-06/8079, направленную в адрес ответчика о необходимости погашения им суммы задолженности по арендной плате в срок до 23.12.2016, а также содержащим предложение о расторжении договора аренды, которое, согласно почтовой квитанции от 01.12.2016 и отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором не было вручено в связи с истечением срока хранения.

Между тем согласно п. 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Поскольку в установленный срок сумма задолженности не была погашена, истец, начислив пени по договору, обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 10.11.2015 на земельном участке, арендуемом ответчиком по договору аренды земельного участка, находящегося на территории города Элисты Республики Калмыкия, от 31.10.2014 № 1148/2014, находится принадлежащий ответчику на праве собственности объект незавершенного строительства - нежилое здание, площадью застройки 1083,6 кв.м., со степенью готовности 9%.

Установленные фактические обстоятельства по делу нашли свое полное подтверждение в исследованных материалах дела.

В соответствии со статьей 2 Закона Республики Калмыкия от 20.11.2015 N 147-V-З "О перераспределении полномочий по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Элисты Республики Калмыкия" (принятого Постановлением Народного Хурала (Парламента) РК от 19.11.2015 N 347-V) уполномоченный Правительством Республики Калмыкия орган исполнительной власти Республики Калмыкия в сфере управления и распоряжения земельными участками осуществляет полномочия органов местного самоуправления города Элисты Республики Калмыкия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории города Элисты.

Согласно п. 1 Положения о Министерстве по земельным имущественным отношениям Республики Калмыкия, утвержденного постановлением Правительства Республики Калмыкия от 20.02.2013 г. N 65, Министерство является органом исполнительной власти Республики Калмыкия, осуществляющим от имени Республики Калмыкия правомочия собственника по управлению и распоряжению имуществом, находящимся в собственности Республики Калмыкия, а также земельными участками, находящимися в собственности Республики Калмыкия, полномочия органов местного самоуправления города Элисты по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории города Элисты, в пределах, установленных законодательством.

В силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Пункт 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" содержит следующие разъяснения. При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

На основании пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Порядок определения размера, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса, пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса).

Согласно разъяснениям абзаца 4 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В нарушение ст. 65 АПК РФ, ответчик доказательств внесения арендной платы по договорам не представил, признал требования по взысканию задолженности по арендной плате в сумме 1 136 803 руб. 69 коп. Однако расчет ответчика суд признает неверным.

Согласно расчету арендной платы по договору №1148/2014 от 31.10.2014 сумма ежеквартальных платежей составляет:

4 квартал 2014 – 147 094,8 руб.,

1 квартал 2015 – 218269,73 руб.,

2 квартал 2015 – 218269,73 руб.,

3 квартал 2015 – 218269,73 руб.,

4 квартал 2015 – 218269,73 руб.

Вместе с тем согласно представленной истцом в материалы дела выписке из лицевого счета <***> по договору №1148/2014 от 31.10.2014 по состоянию на 23.11.2016 истец в декабре 2015 года произвел перерасчет, вычтя 2 372 руб. 50 коп. из суммы задолженности в размере 1 020 173 руб. 72 коп., в результате чего сумма основного долга составила 1 017 801 руб. 20 коп.

31.12.2015 стороны заключили дополнительное соглашение, согласно которому в п. 1.1 договора заменены слова «…с кадастровым номером 08:14:030547:15, площадью 21087 кв.м., предназначенный под производственный комплекс…» на слова «…с кадастровым номером 08:14:030547231, площадью 14145 кв.м., предназначенный под многоквартирные дома, с кадастровым номером 08:14:030547:232, площадью 6942 кв.м., предназначенный под производственный комплекс…». Также Приложениями 1 и 2 к договору был произведен расчет арендной платы по двум образовавшимся участкам с кадастровыми номерами 08:14:030547231 и 08:14:030547:232. Как установлено судом и сторонами подтверждается, указанное дополнительное соглашение не было надлежащим образом зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РК.

В силу п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2013 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что отсутствие государственной регистрации аренды в случаях, когда необходимость такой регистрации установлена законом, не означает отсутствия обязательственных связей между контрагентами по этому соглашению.

Такой незарегистрированный договор аренды (дополнительное соглашение) связывает его стороны условиями об арендной плате если:

контрагенты согласовали его существенные и иные условия, была соблюдена форма договора, собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний;

договор исполнялся сторонами.

Отсутствие государственной регистрации дополнительных соглашений не лишает арендодателя возможности обратиться в суд с требованием о взыскании арендной платы в размере, установленном этими соглашениями.

Судом установлено, что подписывая Договор, стороны согласовали все существенные условия, необходимые для договора данного вида.

Договор аренды от 31.10.2014 № 1148/2014 зарегистрирован в установленном законом порядке.

Собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний.

Как уже было указано выше, за период действия данного Договора между сторонами был подписан ряд дополнительных соглашений к нему и ответчиком признавались условия указанных дополнительных соглашений и в части изменения арендной платы и в части арендуемой площади.

Дав оценку представленным доказательствам, суд приходит к выводу, что материалы дела в совокупности свидетельствуют об отсутствии у сторон разногласий либо заблуждений в отношении предмета и условий договора аренды, неопределенности по указанным вопросам в ходе исполнения договора, с учетом заключенных дополнительных соглашений, у сторон не имелось.

Исходя из изложенного, учитывая, что расчет аренды по образовавшимся земельным участкам по дополнительному соглашению ответчиком не оспаривался и признавался, истец надлежащим образом выполнял свои обязательства по договору, суд принимает расчет истца, представленный в уточнении требований от 28.08.2017, по 3 квартал 2016 г. с учетом внесенных дополнительным соглашением изменений в расчет арендной платы.

Согласно пункта 6.4. договора, за нарушение срока внесения арендной платы по договору Арендатор выплачивает Арендодателю пеню в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый просроченный день.

В этой связи истцом на основании пункта 6.4 договора аренды была начислена ответчику пени за период с 25.12.2014 по 23.11.2016 в размере 177 659 руб. 01 коп.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (статья 330 ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 332 ГК РФ кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон. При этом в силу п. 2 данной статьи размер законной неустойки может быть увеличен соглашением сторон, если закон этого не запрещает.

Ответчик, не погасив задолженность по арендной плате перед истцом, допустил просрочку исполнения денежного обязательства, в связи с чем истец правомерно в порядке ст. 330 ГК РФ предъявил к нему требование о взыскании пени по договору аренды земельного участка с учетом дополнительного соглашения к нему в размере 177659 руб. 01 коп. Расчет судом проверен и признан верным. Ответчиком надлежащим образом оформленный контррасчет пени в материалы дела не представлен.

Таким образом, суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате и пени в заявленном размере.

В п. 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Факт наличия задолженности по арендной плате в размере 1 136 803руб. 69 коп. ООО «Торгн» не оспорило и признало. Доводы ответчика об отсутствии у него задолженности по арендной плате в оставшейся заявленной части ввиду неиспользования земельного участка в момент переоформления изменений вида разрешенного использования земельного участка, судом отклоняются как необоснованные и противоречащие материалам дела.

Возражая относительно удовлетворения требований истца о расторжении договора аренды и обязании возвратить земельный участок, ответчик заявляет о наличии у него на спорном земельном участке принадлежащего ему на праве собственности объекта незавершенного строительства.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

П. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

Между тем, положения ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации не могут быть применены к объектам незавершенным строительством, поскольку они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию. Указанная правовая позиция отражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08.

Кроме того, реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и не влечет обязанность освободить земельный участок. Данная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.02.2011 N 14381/10.

Ссылка ответчика на то, что спорный договор аренды не может быть расторгнут в силу ипотеки права аренды, судом не принимается. Из абз. 2 п. 2 ст. 1, ст. 619 ГК РФ, положений Земельного кодекса РФ следует, что действующее законодательство не предоставляет залогодержателю права аренды возможность ограничивать арендодателя в праве требовать расторжения договора аренды. Данное требование вытекает из взаимоотношений арендодателя и арендатора, основанных на соответствующем договоре, и направлено на защиту интересов арендодателя. В свою очередь, отношения ответчика и банка основаны на договоре залога, участником которого арендодатель не является, его согласие на прекращение такого договора не требуется, в связи с чем, нарушений прав и законных интересов банка не имеется.

Таким образом, требования истца о расторжении договора аренды и обязании возвратить земельный участок суд признает правомерными, доводы ответчика о наличии на земельном участке объекта незавершенного строительства, находящегося в собственности ответчика, судом отклоняются.

В силу требований ч. 2 ст. 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им правами.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия и состязательности сторон (статьи 8, 9 АПК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 49, 110, 167, 168, 169, 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Уточненные исковые требования Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия - удовлетворить.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Торгн» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (ОГРН <***>, ИНН <***>) задолженность по арендной плате за период с 25.12.2014 по 23.11.2016 в размере 1 352 700 руб. 88 коп., пени за период с 26.12.2014 по 23.11.2016 в размере 177 659 руб. 01 коп., всего 1 530 359 руб. 89 коп.

3. Расторгнуть договор аренды земельного участка, находящегося на территории города Элисты Республики Калмыкия, от 31.10.2014 № 1148/2014, заключенный между Администрацией города Элисты и обществом с ограниченной ответственностью «Торгн» (ОГРН <***>, ИНН <***>).

4. Обязать общество с ограниченной ответственностью «Торгн» (ОГРН <***>, ИНН <***>) передать земельные участки с кадастровым номером 08:14:030547231, площадью 14145 кв.м., предназначенный под многоквартирные дома; с кадастровым номером 08:14:030547:232, площадью 6942 кв.м., предназначенный под производственный комплекс, расположенные по адресу: РК, г. Элиста, Восточная промзона, по акту приема-передачи в адрес Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия.

5. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Торгн» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета сумму государственной пошлины в размере 34 304 руб. 00 коп.

6. Решение может быть обжаловано в течение одного месяца после его принятия в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, в Шестнадцатый Арбитражный апелляционный суд (г. Ессентуки) через Арбитражный суд Республики Калмыкия.

7. Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа (г. Краснодар) в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы, через Арбитражный суд Республики Калмыкия.


Судья Э.А. Цадыкова