Решение от 3 июля 2017 г. по делу № А60-14485/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А60-14485/2017
04 июля 2017 года
г. Екатеринбург



Резолютивная часть решения объявлена 28 июня 2017 года

Полный текст решения изготовлен 04 июля 2017 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи В.В. Парамоновой при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А. С. Самохваловой рассмотрел в судебном заседании дело

по иску Администрации города Екатеринбурга (ИНН 6661004661, ОГРН 1046603983800) к открытому акционерному обществу "ЗАЛЕСЬЕ" (ИНН 6674159101, ОГРН 1056605234410) о взыскании 789 557 руб. 36 коп. ,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 ,представитель по доверенности от 31.10.2016,

от ответчика: не явка

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Администрация города Екатеринбурга обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Залесье» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 02.05.2007 №2-842-Т в размере 574037 рублей 05 копеек за период с января 2015 по ноябрь 2016 года, пени за просрочку внесения арендной платы в размере 215520 рублей 31 копейки с 11.10.2014 по 09.12.2016.

От истца поступили письменные пояснения, которые были приобщены судом к материалам дела.

Ответчик отзыв на исковое заявление не представил, требования не оспорил.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

На основании протокола №17 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 02.05.2007 между Администрацией города Екатеринбурга и Обществом с ограниченной ответственностью ГУК «Строй» был заключен договор аренды от 10.05.2007 №2-842-Т земельного участка площадью 11042 кв.м.. расположенного по адресу: <...>. Кадастровый номер участка 66:41:0204009:42. Земельный участок был передан Обществу с ограниченной ответственностью ГУК «Строй» под строительство жилого дома с подземной автостоянкой высотой до 50 метров.

Срок действия Договора был установлен с 10.05.2007 по 09.05.2012 (п. 6.1 Договора), в связи с чем Договор прошел установленную законодательством Российской Федерации процедуру регистрации (per. запись от 14.06.2007 № 66-66-01/322/2007-479). Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.

В связи с заключением договора о перемене лиц в обязательстве № 01 от 28.04.2010 права и обязанности по Договору были переданы ОАО «СБ «Губернский» с 12.05.2010 (с даты государственной регистрации договора о перемене лиц в обязательстве). Впоследствии ОАО «СБ «Губернский» было реорганизовано в ОАО Банк «Открытие».

В соответствии с договором о перемене лиц в обязательстве от 22.09.2011 № 02 права и обязанности по Договору перешли к ООО «Залесье» с 22.09.2011 (per. запись № 66-66-01/710/2011-416 от 23.11.2011).

Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 19.02.2015 по делу №А60-52821/2014.

Согласно абзацу 2 пункта 6.1 Договора, а также пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае если Арендатор продолжает использовать земельный участок после истечения срока действия Договора, при отсутствии возражений Арендодателя, Договор считается возобновленным на неопределенный срок.

В силу п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 2.3.4 Договора (в редакции дополнительного соглашения № 1), арендная плата вносится Арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца, если иное не установлено в расчете (перерасчете) арендной платы на соответствующий год.

По расчету Администрации задолженность по арендной плате за период с января 2015 по ноябрь 2016 года составляет 574037 рублей 05 копеек.

Однако истцом не учтено, что жилой дом построен, введен в эксплуатацию 18.09.2014 г. и в декабре 2014 г. зарегистрировано право собственности граждан на квартиры в многоквартирном доме по адресу: <...>, что подтверждается справочной информацией по объектам недвижимости в режиме online.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

На основании ст. 16 Вводного закона в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. С момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в данном доме.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", а также правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Таким образом, после введения дома в эксплуатацию и регистрации права собственности первого лица на помещения в многоквартирном доме, земельный участок, занятый жилыми домами и необходимый для их эксплуатации, перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Из акта осмотра земельного участка от 26.06.2017 г. следует, что строительство подземной автостоянки начато, но на сегодняшний день не закончено, т.к. не произведены отделочные работы.

Проанализировав представленные документы, суд не может прийти к выводу о том, что договор аренды прекратился в отношении всего земельного участка с момента государственной регистрации права собственности первого лица на квартиру в многоквартирном доме.

После введения дома в эксплуатацию и регистрации права собственности первого лица на помещения в многоквартирном доме, земельный участок, сформированный под соответствующим домом, занятый жилым домом и необходимый для эксплуатации, перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме и только в этой части договор аренды прекращается.

Таким образом, договор аренды прекращен только в отношении земельного участка, занятого домом. При этом арендные отношения на часть земельного участка, необходимого для строительства подземной автостоянки сохранились для достижения цели предоставления земельного участка в аренду.

Как следует из материалов дела, общая площадь введенного в эксплуатацию многоквартирного дома составляет 18 227,1 кв.м. Площадь планируемой подземной автостоянки в соответствии с разрешением на строительство — 10 459,6 кв.м

Таким образом, общая площадь всех объектов, которые расположены и размещение которых планировалось на земельном участке, составляет 28 686,7 кв.м

Площадь земельного участка, необходимая для каждого этапа строительства:

- многоквартирный жилой дом - 7 015,92 кв.м (18 227,1/28686,7 от 11 042)

- подземная автостоянка - 4 026,08 кв.м (10 459,6/28686,7 от 11 042)

Таким образом, для строительства подземной автостоянки необходима площадь земельного участка в размере 4 026,08 кв.м.

ООО «Залесье» был предоставлен земельный участок под строительство жилого дома, высотой до 50 метров с подземной автостоянкой. Обязательства по строительству подземной автостоянки являлось одним из условий торгов, на основании итогов которых был заключен договор аренды от 10.05.2007 №2-842-Т.

В связи с тем, что условия договора аренды земельного участка, а также полученных разрешений на строительство не выполнены надлежащим образом, суд пришел к выводу, что договор аренды земельного участка действует до настоящего времени в части земельного участка, необходимого для строительства подземной автостоянки.

Доказательств ввода в эксплуатацию подземной стоянки в материалы дела не представлено. Учитывая, что землепользование в Российской Федерации является платным, в отсутствие доказательств погашения задолженности и то, что часть земельного участка под многоквартирным домом перешла в общую долевую собственность собственников помещений, на части земельного участка сохранил свое действие договор аренды земельного участка с обязательством арендатора построить подземную автостоянку.

По расчету суда, размер арендной платы за часть земельного участка в размере 4 026,08 кв.м., необходимого для завершения строительства, составил 210592 руб. 39 коп.

Доказательства исполнения обязательства по внесению арендной платы в соответствии с условиями договора отсутствуют, ответчиком обязательство по внесению арендной платы должным образом не исполнено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах, требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате является законным и подлежащим удовлетворению частично в сумме 210592 руб. 39 коп. (ст. ст. 307, 309, 310, 408, 614, Гражданского кодекса Российской Федерации).

За нарушение сроков перечисления арендной платы по Договору арендатору начисляется пени в размере 0,1% не перечисленных сумм за каждый день просрочки (п. 3.1 Договора). В связи с несвоевременным исполнением обязательств по оплате арендной платы у ответчика возникло обязательство по оплате неустойки.

Задолженность по неустойке за период с 11.10.2014 по 09.12.2016, по расчету суда, составляет 81959 руб. 15 коп.

В силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В связи с тем, что ответчик не исполнял договорные обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом, требования истца об уплате неустойки, предусмотренной пунктом 3.1 договора аренды, в размере 0,1% от суммы долга обосновано.

Поскольку исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в размере 81959 рублей 15 копеек.

С учетом того, что истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании пп. 1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина с удовлетворенных требований подлежит взысканию с ответчика непосредственно в доход федерального бюджета на основании ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить частично.

2. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ЗАЛЕСЬЕ" в пользу АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ЕКАТЕРИНБУРГА 292551 рубль 54 копейки, в том числе: долг в размере 210592 рублей 39 копеек и неустойку, начисленную за период с 11.10.2014 г. по 09.12.2016 г. в сумме 81959 рублей 15 копеек.

3. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

4. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ЗАЛЕСЬЕ" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6963 рубля.

5. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

5. С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение». В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. Взыскатель может обратиться в арбитражный суд с заявлением о выдаче исполнительного листа нарочно в иную дату. Указанное заявление должно поступить в суд не позднее даты, указанной в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».

СудьяВ.В. Парамонова