Решение от 6 мая 2021 г. по делу № А73-3739/2021

Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-3739/2021
г. Хабаровск
06 мая 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 29.04.2021.

Решение в полном объеме изготовлено 06.05.2021.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе: судьи Манника С.Д.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции

заявление Общества с ограниченной ответственностью «Розничные технологии 27» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: <...>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 680030, <...>)

третье лицо: Отдел судебных приставов по Вяземскому району Хабаровского края (адрес: 682950, <...>)

третье лицо: Индивидуальный предприниматель ФИО2 (адрес: 682950, <...>)

о признании недействительными решения № КУВД-001/2020-28258545/1 от 16.12.2020 о приостановлении государственной регистрации прав,

об обязании произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 30.09.2020,

при участии в судебном заседании:

от ООО «Розничные технологии 27» - ФИО3 по дов. № 05 от 21.01.2021, диплом;

от Управления Росреестра – ФИО4 по дов. № Дов-062 от 17.12.2020, диплом;

от ОСП по Вяземскому району – не явились;

от ИП ФИО2 – не явились.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в предварительном судебном заседании объявлялся перерыв с 28.04.2021 до 11.15 часов 29.04.2021.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Розничные технологии 27» (далее – заявитель, ООО «Розничные технологии 27») обратилось в Центральный районный суд г. Хабаровска к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (далее – Управление Росреестра) с заявлением в соответствии с требованиями которого просит суд:

- признать недействительным решение Управления Росреестра № КУВД-001/2020-28258545/1 от 16.12.2020 о приостановлении государственной регистрации прав;

- обязать Управление Росреестра произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 30.09.2020.

Определением Центрального районного суда г. Хабаровска от 17.02.2021 дело № 2а-1235/2021 передано по подсудности в Арбитражный суд Хабаровского края.

Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 26.03.2021 дело принято к рассмотрению арбитражным судом, возбуждено дело № А73-3739/2021.

Определением суда от 26.03.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, привлечены: Отдел судебных приставов по Вяземскому району Хабаровского края, индивидуальный предприниматель ФИО2.

Управление Росреестра представило отзыв на заявление о несогласии с заявленными требованиями. Третьи лица отзывы на заявление не представили.

ОСП по Вяземскому району и ИП ФИО2, извещенные надлежащим образом о времени и месте предварительного судебного заседания, участие в нем своих представителей не обеспечили. В соответствии со статьей 156 АПК РФ предварительное судебное заседание проведено в отсутствие представителей третьих лиц по имеющимся в деле материалам.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в предварительном судебном заседании объявлялся перерыв с 28.04.2021 до 11.15 часов 29.04.2021.

Признав дело подготовленным к судебному разбирательству, с согласия представителей сторон и в отсутствие возражений от третьих лиц, суд завершил предварительное судебное заседание и приступил к рассмотрению спора по существу в одном судебном заседании.

В судебном заседании представитель ООО «Розничные технологии 27» настаивал на удовлетворении заявленных требований по доводам, изложенным в заявлении.

Представитель Управления Росреестра в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве.

В ходе судебного разбирательства по материалам дела и объяснениям представителей сторон судом установлены следующие существенные для разрешения спора обстоятельства.

10.01.2019 между ИП ФИО2 (арендодатель) и ООО «Розничные технологии 27» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № 537-27 в отношении объекта недвижимости: торгово-складское помещения, площадью 1 006,5 кв.м., назначение: нежилое здание, этажность: 1, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер: 27:06:0020826:114, сроком на 10 лет.

Договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра 21.01.2019.

30.09.2020 между ИП ФИО2 (арендодатель) и ООО «Розничные технологии 27» (арендатор) заключено дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества от 10.01.2019 № 537-27.

10.12.2020 представитель ООО «Розничные технологии 27» обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации указанного дополнительного соглашения.

Уведомлением Управления Росреестра № КУВД - 001/2020-28258545/1 от 16.12.2020 государственная регистрации прав по вышеуказанному дополнительному соглашению приостановлена.

Согласно уведомлению, приостановление государственной регистрации прав произведено по причине того, что при проведении правовой экспертизы установлено, что Единый государственный реестр недвижимости содержит запись о запрете на совершение действий по регистрации, зарегистрированного на основании Постановления о запрете на совершение действий по регистрации № 101811021/2716 от 14.10.2020 ОСП по Вяземскому району, Постановления о затрете на совершение действий по регистрации № 101663511/2716 от 29.09.2020 ОСП по Вяземскому району.

Не согласившись с уведомлением о приостановлении государственной регистрации, считая его незаконным и необоснованным, ООО «Розничные технологии 27» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением в порядке главы 24 АПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Доводы заявителя о незаконности оспариваемого уведомления обоснованы следующими обстоятельствами:

- согласно дополнительному соглашению, оно необходимо для изменения постоянной и переменной части арендной платы, срока действия договора аренды нежилого помещения. Внесение указанных изменений в договор аренды необходимо для сохранения прав и обязанностей сторон договора в части оплаты по договору, получением прибыли и коммерческой выгоды сторон договора;

- также договор аренды, является двухсторонней сделкой, которая возникла между сторонами до установления запрета регистрационных действий по настоящей сделки, и поэтому требует соблюдения условий и взаимных прав и обязанностей сторон договора аренды;

- запрет, установленный постановлениями судебного пристава-исполнителя, нацелен на недопущение осуществления собственником любых действий, направленных на отчуждение принадлежащего ему имущества, и, соответственно, на предотвращение государственной регистрации таких сделок, а также иных вещных прав в отношении объекта недвижимости;

- внесение записи в Единый государственный реестр недвижимости об изменении арендой платы и сроке действия договора аренды нельзя признать регистрационным действием, связанным с подтверждением возникновения, изменения, перехода, прекращения права должника на недвижимое имущество или нового обременения такого имущества;

- государственная регистрация дополнительного соглашения от 30.09.2020 к договору аренды нежилого помещения не наносит ущерба финансовым интересам государству, физических и юридических лиц.

Возражения Управления Росреестра против доводов и требований заявителя согласно отзыву сводятся к законности и обоснованности оспариваемого уведомления.

Рассмотрев доводы заявителя и возражения ответчика, исследовав материалы дела и оценив их в порядке статьи 71 АПК РФ, выслушав объяснения представителей сторон, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного требования, исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункту 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Порядок и основания государственной регистрации прав определены нормами главы 3 Закона № 218-ФЗ.

В силу подпункта 8 пункта 1 статьи 16 Закона № 218-ФЗ, государственная регистрация осуществляется в течение трех рабочих дней с даты поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации либо судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии ареста или запрета, о возврате залога залогодателю или об обращении залога в доход государства.

Одним из самостоятельных оснований для приостановления государственной регистрации прав является поступление в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации (подпункт 37 пункта 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ).

Согласно пункту 6 статьи 26 Закона № 218-ФЗ, осуществление государственной регистрации прав по основанию, указанному в пункте 37 части 1 настоящей статьи, приостанавливается до поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии предусмотренных пунктом 37 части 1 настоящей статьи ареста или запрета.

В силу пункта 13 статьи 32 Закона № 218-ФЗ, суд или уполномоченный орган, наложившие арест на недвижимое имущество или установившие запрет на совершение определенных действий с недвижимым имуществом либо избравшие залог недвижимого имущества в качестве меры пресечения в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, направляют в орган регистрации прав в срок не более чем три рабочих дня заверенную копию акта о наложении ареста, о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом или об избрании в качестве меры пресечения залога, а также заверенную копию акта о снятии ареста или запрета, о возврате залога залогодателю или об обращении залога в доход государства.

Таким образом, для государственной регистрации запрета совершения регистрационных действий с недвижимым имуществом необходим соответствующий акт уполномоченного органа (о наложении или снятии ареста на имущество либо о принятии иных обеспечительных мер, оформленный в соответствии с требованиями действующего законодательства).

Вместе с тем, согласно положениям пункта 4 статьи 80 Федерального закона от 02.10.2007 № 129-ФЗ «Об исполнительном производстве» арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования, о чем судебный пристав-исполнитель делает отметку в постановлении о наложении ареста на имущество должника и (или) акте о наложении ареста (описи имущества).

Постановление судебного пристава-исполнителя о наложении (снятии) ареста на недвижимое имущество должника или сведения, содержащиеся в постановлении и акте о наложении ареста на имущество должника (описи имущества), в трехдневный срок со дня принятия постановления направляются в регистрирующий орган в форме электронного документа с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия.

Данная норма также корреспондируется и с пунктом 13 статьи 32 Закона № 218-ФЗ.

Так, 30.09.2020 и 16.10.2020 на спорный объект недвижимости в ЕГРН внесены записи об ограничении (обременении) прав на основании постановлений Отдела судебных приставов по Вяземскому району от 28.09.2020 и 14.10.2020, с установлением запрета на совершение действий по регистрации.

В ходе рассмотрения заявления общества, 16.12.2020 регистрирующим органом направлен запрос в Отдел судебных приставов по Вяземскому району, по вопросу актуальности запрета при регистрации дополнительного соглашения к договору аренды в части продления срока аренды и изменения стоимости уплаты постоянной части арендной платы. Поскольку ответ в адрес Управления Росреестра не поступал, то 08.02.2021, 16.03.2021 и 06.04.2021 были направлены повторные запросы.

При этом 20.03.2021 в регистрирующий орган поступило постановление (выписка) о запрете на совершение действий по регистрации от 20.03.2021, выданное Отделом судебных приставов по Вяземскому району (судебный пристав-исполнитель ФИО5). Запись о наличии запрета внесена в ЕГРН 23.03.2021.

Соответственно, в настоящее время актуальны три записи о запретах Управлению Росреестра совершать регистрационные действия, вынесенные судебными приставами-исполнителями.

16.04.2021 в адрес Управления Росреестра поступил ответ на запрос от ОСП по Вяземскому району № 27016/21/37851, который свидетельствует о невозможности предоставления ответа на запрос, поскольку Управление Росреестра не является стороной по исполнительному производству в отношении должника ФИО2 Также, в письме указано на то, что в отношении должника ФИО2 вынесено постановление от 02.11.2020 о запрете на расторжение договора аренды нежилого помещения от 10.01.2019 № 537-27.

Более того, по общему правилу, в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ, пунктом 6 статьи 1 Закона, государственной регистрации подлежат ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности договор аренды, если иное не установлено законом.

Согласно статье 452 ГК РФ соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Пунктом 2 статьи 164 ГК РФ установлено, что сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации, на основании пункта 93 Приказа Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости ...», при государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в реестр прав на недвижимость вносятся: запись о сделке - государственной регистрации договора аренды; запись об ограничении права и обременении объекта недвижимости.

Пунктом 97 этого же Приказа установлено, что при изменении договора аренды на основании соглашения сторон договора в ЕГРН вносятся:

- запись о новой сделке - государственной регистрации соглашения;

- изменения в уже существующую запись о сделке - государственной регистрации договора аренды и в запись об ограничении (обременении) -государственной регистрации ограничения права и обременения объекта недвижимости арендой, в случае если условия соглашения об изменении договора аренды приводят к изменению существующих записей о сделке и об ограничении (обременении).

Кроме того, Закон № 218-ФЗ содержит прямое указание на то, что только погашение регистрационной записи об ипотеке и внесение в ЕГРН сведений о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав (пункт 12 статьи 53 Закона № 218-ФЗ).

Учитывая вышеизложенное, соглашение об изменении условий договора аренды является регистрационным действием и в нашем случае, должна осуществляться государственная регистрация сделки - дополнительного соглашения от 30.09.2020 к договору аренды, а также одновременно вноситься изменения в запись об аренде и в запись об ограничении (обременении) права в части изменения срока действия договора и суммы постоянной части арендной платы. Однако в период действия запрета исключается возможность осуществления государственной регистрации сделок в отношении спорного имущества в соответствии с Постановлениями Отдела судебных приставов по Вяземскому району от 28.09.2020 и 14.10.2020.

Следовательно, регистрирующий орган обоснованно приостановил государственную регистрацию соглашения от 30.09.2020, оспариваемое решение принято в пределах предоставленных ему полномочий и основания для признания незаконным решения о приостановлении регистрации отсутствуют.

Кроме того, решение уполномоченного органа, установившего запрет на совершение определенных действий, может быть отменено только в установленном законом порядке и государственный регистратор не вправе давать правовую оценку такому решению.

В ходе судебного разбирательства ООО «Розничные технологии 27» в установленном частью 3.1 статьи 70 АПК РФ порядке не опровергло выводы Управления Росреестра, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации.

Оспариваемое решение Управления Росреестра соответствует положениям Закона № 218-ФЗ и права заявителя не нарушает, что в соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Государственная пошлина в сумме 3 000 руб. за рассмотрение дела в арбитражном суде первой инстанции в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежит отнесению на заявителя и не взыскивается в связи с её уплатой при подаче заявления в суд.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Хабаровского края

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленного требования отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья С.Д. Манник