Решение от 1 октября 2019 г. по делу № А40-269826/2018

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-269826/18-50-1588
02 октября 2019 года
г. Москва


Резолютивная часть решения оглашена 23 сентября 2019 года

Решение изготовлено в полном объеме 02 октября 2019 года

Арбитражный суд в составе

Судьи И.А. Васильевой

Единолично

При ведении протокола секретарем с/з ФИО1

Рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации Сергиево-Посадского муниципального района (141310, Московская область, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата гос.рег. 05.02.2003)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Объединенная строительная группа" (105066, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата гос.рег. 29.08.2002)

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области (143407, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.12.2002, ИНН: <***>).

о взыскании 28 314 536 руб. 81 коп.,

по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью "Объединенная строительная группа"

к Администрации Сергиево-Посадского муниципального района

о признании фактической площадью арендуемого земельного участка по договору аренды № ДЗ-730 от 26.12.2006 г. с 02.06.2015 г. равной 66 269 кв.м.; о признании обоснованным расчета задолженности ООО "ОСГ" перед Администрацией Сергиево-Посадского района Московской области по договору аренды по состоянию на 01.04.2019 г., исходя из площади 66 269 кв.м., в размере 45 132 899 руб. 15 коп.

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО2 по доверенности № 07-д от 16.01.2019 г.

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 23.07.2019 г.

от третьего лица: представитель не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

Администрации Сергиево-Посадского муниципального района (далее – истец) обратилась с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Объединенная строительная группа" (далее – ответчик) о взыскании по договору аренды земельного участка №ДЗ-730 от 26.12.2006., с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст.49 АПК РФ, 46 633 878 руб. 90 коп. основного долга, за период с 01.10.2016 по 31.12.2017, 8 891 526 руб. 24 коп. пени за период с 16.12.2016 по 31.12.2017.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 19 апреля 2019 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Истец поддержал заявленные требования в полном объеме, просил иск удовлетворить.

В обоснование заявленных требований истец ссылался на следующие обстоятельства.

Между администрацией Сергиево-Посадского муниципального района и ООО «Объединенная строительная группа» был заключен договор аренды земельного участка №ДЗ-730 от 26.12.2006 г. сроком на 10 лет.

Согласно договору аренды земельного участка №ДЗ-730 от 26.12.2006 года (далее по тексту - Договор), заключенным между ответчиком и администрацией Сергиево-Посадского муниципального района, последняя, предоставила в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:05:00070708:0004, расположенный по адресу: Московская область, г. Сергиев Посад, между ул. Фестивальная, ул. Вифанская, ул. Птицеградская, площадью 79600 кв.м., для использования в целях малоэтажного жилищного строительства.

В соответствии с условиями Договора арендатор обязан уплачивать ежеквартально арендную плату.

Размер и порядок внесения арендной платы определен в соответствии с условиями Договора, а также Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-03 «О регулировании земельных отношений в Московской области».

Согласно п.3.2 Договора арендная плата вноситься Арендатором ежеквартально до 15-го числа последнего месяца текущего квартала.

Истец, обращаясь с настоящим исковым заявлением, ссылался на то, что ответчик не исполнял свои обязательства по внесению арендной платы, в результате чего, у ответчика образовалась перед истцом задолженность в размере 25 907 710 руб. 50 коп., которую он просит взыскать в судебном порядке.

Ответчик против удовлетворения заявленных требований возражал, не отрицал наличие задолженности, однако возражал против расчета истца, кроме того, заявил встречное исковое заявление о признании фактической площади арендуемого земельного участка по договору аренды №ДЗ-730 от 26.12.2006 (50:05:0070708:0004, расположен по адресу: обл. Московская, г.Сергиев Посад, между ул.Фестивальная, ул.Вифанская, ул. Птицеградская) с 02.06.2015 равной 66 269 кв.м., о признании обоснованным расчета задолженности в размере 45 132 899 руб. 51 коп., которое было принято судом для совместного рассмотрения с первоначально заявленными требованиями.

Рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

На основании Договора аренды земельного участка № ДЗ-730 от 26.12.2006 года ООО «ОСГ» является арендатором земельного участка с кадастровым номером 50:05:0070708:0004, площадью 7,96 га, предоставленного Администрацией Сергиево-Посадского района «под среднеэтажное жилищное строительство». На данном земельном участке возведено несколько многоквартирныхжилых домов разной степени готовности, а также введен в эксплуатацию один жилой дом с адресом: <...>.

В соответствии с условиями договора аренды № ДЗ-730 от 26.12.2006 года и Приложением № 3 размер арендной платы за земельный участок устанавливается, в том числе в зависимости от площади земельного участка. Пунктом 1.1. договора аренды установлено, что площадь арендуемого земельного участка составляет 79 600 кв.м.. Из этой же цифры исходит Администрация Сергиево-Посадского района Московской области при расчёте задолженности по арендной плате в рамках первоначального иска.

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № RU50512104-51 от 25.11.2014г. жилой дом № 1 введен в эксплуатацию, право собственности на первую квартиру в доме зарегистрировано 02.06.2015г.

Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка считается прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

На момент рассмотрения спора ООО «ОСГ» не владеет земельным участком, находящимся под указанным выше многоквартирным домом, в части площади земельного участка, приходящейся на указанный МКД, договор аренды прекратил свое действие.

В целях уточнения площади земельного участка, занятой жилым домом и необходимой для его использования, по заказу конкурсного управляющего был специализированной организацией Следовательно, расчет арендной платы по договору аренды следует производить, исходя из площади 66 269 м² (79 600 - 13 331).

Учитывая изложенное, представленный истцом расчет неверен, поскольку Администрацией Сергиево-Посадского муниципального района не был произведен перерасчет арендной платы, поскольку у ответчика отсутствует обязанность по внесению арендной платы за часть земельного участка.

Таким образом, суд принимает во внимание расчет задолженности и неустойки, представленный ответчиком и считает его математически и методологически верным.

Ответчиком заявлено ходатайство о применении ст. 333 ГК РФ.

Как разъяснено в Постановлении пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 от 24 марта 2016 года, исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика, при этом право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требует статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Таким образом, в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств спора и взаимоотношений сторон.

Вместе с тем, с учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в п. 2 Определения от 21.12.2000 № 263-О, положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой ущерба.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства.

Исследовав и оценив доказательства в их совокупности, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд считает возможным снизить в соответствии со ст. 333 ГК РФ размер неустойки, рассчитываемой исходя из пени в размере 0,02%, до 8 582 952 руб. 41 коп.

Учитывая вышеизложенное, суд признает заявленное истцом требование о взыскании с ответчика 41 699 718 руб. 55 коп. долга, 8 582 952 руб. 41 коп. неустойки подлежащим удовлетворению.

Рассмотрев требование по встречному иску о признании фактической площади арендуемого земельного участка по договору аренды № ДЗ-730 от 26.12.2006 г., заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью "Объединенная строительная группа" и Администрацией Сергиево-Посадского муниципального района, с кадастровым номером: 50:05:0070708:0004, расположенного по адресу Московская обл. г. Сергиев Посад, между ул. Фестивальная, ул. Вифанская, ул. Птицеградская, равной 66 269 кв.м. со 02.06.2015, суд приходит к выводу о его удовлетворении, исходя из следующего.

В силу статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации защите подлежит нарушенное или оспоренное право, или законный интерес.

Выбор способа нарушенного права должен соответствовать характеру нарушенного права.

В противном случае следует исходить из того, что избранный способ защиты не приведет к восстановлению права или законного интереса, в защиту которых он направлен.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Ненормативные правовые акты, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны недействительными при наличии одновременно двух условий, а именно: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц - часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 N 54 "О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество", абзаце 3 пункта 2 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, об установлении сервитута, о разделе имущества, находящегося в общей собственности, о признании права, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Таким образом, из содержания ст. 36 ЗК РФ следует, что понятие "фактически используемая площадь" принимается во внимание при уточнении границ и размеров земельного участка, на котором расположены здания, строения, сооружения.

Поскольку в материала дела истцом по встречному иску представлено заключение специализированной организации ООО «Межа», которой были проведены кадастровые работы, и в соответствии с которым, площадь земельного участка, занимаемая жилым домом и необходимая для его использования, составляет 13 331 м² (1,333 га), и у суда отсутствуют основания сомневаться в представленных данных, суд признает фактическую площадь арендуемого земельного участка по договору аренды № ДЗ-730 от 26.12.2006 г., заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью "Объединенная строительная группа" и Администрацией Сергиево-Посадского муниципального района, с кадастровым номером: 50:05:0070708:0004, расположенного по адресу Московская обл. г. Сергиев Посад, между ул. Фестивальная, ул. Вифанская, ул. Птицеградская, равной 66 269 кв.м. со 02.06.2015 г.

На основании изложенного, в соответствии со ст.ст. 8, 12, 307, 309, 310, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, и руководствуясь ст. 2, 4,37,65, 71, 110, 121, 137,156,167-171,176,180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд

Р Е Ш И Л :

Первоначальные исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Объединенная строительная группа" в пользу Администрации Сергиево-Посадского муниципального района 41 699 718 (сорок один миллион шестьсот девяносто девять тысяч семьсот восемнадцать) руб. 55 коп. долга, 8 582 952 (восемь миллионов пятьсот восемьдесят две тысячи девятьсот пятьдесят два) руб. 41 коп. неустойки.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Объединенная строительная группа" в доход федерального бюджета 200 000 (двести тысяч) руб. 00 коп. расходов по госпошлине.

Встречные исковые требования удовлетворить.

Признать фактическую площадь арендуемого земельного участка по договору аренды № ДЗ-730 от 26.12.2006 г., заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью "Объединенная строительная группа" и Администрацией Сергиево-Посадского муниципального района, с кадастровым номером: 50:05:0070708:0004, расположенного по адресу Московская обл. г. Сергиев Посад, между ул. Фестивальная, ул. Вифанская, ул. Птицеградская, равной 66 269 кв.м. со 02.06.2015 г.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

СУДЬЯ: И.А.Васильева