Решение от 4 декабря 2018 г. по делу № А63-14310/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Резолютивная часть решения объявлена 27 ноября 2018 года.

Решение изготовлено в полном объеме 04 декабря 2018 года.

Арбитражный суд Ставропольского края в составе председательствующего судьи Капункина Ю.Б. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Губжоковой Д.Р., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРН <***>, ИНН <***>,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН <***>, ИНН <***>,

комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя,

администрации города Ставрополя,

о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации от 25.04.2018 № 26/999/001/2018-55695, обязании осуществить государственную регистрацию договора аренды,

при участии в судебном заседании заявителя ФИО1 (лично), представителя комитета ФИО2 по доверенности от 09.01.2018 № 3, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее – управление), комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее – комитет), администрации города Ставрополя (далее – администрация) о признании незаконным решения от 25.04.2018 № 26/999/001/2018-55695 об отказе в государственной регистрации договора аренды от 01.11.2013 № 2695 земельного участка с кадастровым номером 26:12:011104:1106 в границах земель муниципального образования города Ставрополя, обязании осуществить государственную регистрацию договора аренды.

В судебном заседании заявитель представил в материалы дела дополнительные документы, заявленные требования поддержал. Пояснил, что требований к комитету и администрации как к заинтересованным лицам не предъявляет, просит их считать третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора.

С учетом данной позиции заявителя суд считает заинтересованным лицом в данном споре управление.

Представитель комитета просил в удовлетворении требований заявителя отказать, поскольку с момента вступления в законную силу решения суда по делу № А63-1004/2014 прошло более двух лет, предприниматель в комитет с заявлением о подписании акта приема-передачи не обращался, срок аренды истек.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание не явились, истребованных документов не представили, была извещены надлежащим образом.

Управление в ранее представленном отзыве на заявление в удовлетворении требований просило отказать по доводам, изложенным в решении об отказе в государственной регистрации.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, по существу заявленных требований суд приходит к следующему.

В рамках дела № А63-1004/2014 были установлены следующие обстоятельства.

На основании постановления администрации от 13.09.2013 № 3141 «О проведении аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для размещения объектов торгового назначения» в газете «Вечерний Ставрополь» от 18.09.2013 № 169 (5330) и на официальных сайтах администрации города Ставрополя, а также официальном сайте торгов Правительства Российской Федерации размещены информационные сообщения о проведении торгов для размещения объектов торгового назначения без права капитального строительства.

В протоколе рассмотрения заявок на участие в аукционе по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для размещения объектов торгового назначения от 23.10.2013 № 56 предприниматель признан единственным участником торгов по лоту № 1 «Земельный участок для размещения объектов торгового назначения с кадастровым номером 26:12:011104:1106, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, район жилого дома 328/11, площадью 36 кв. м» с начальной ценой 93 900 рублей и лоту № 11 «Земельный участок для размещения объектов торгового назначения с кадастровым номером 26:12:020801:1289, расположенный по адресу: <...> район жилого дома 198, площадью 6 кв. м» с начальной ценой 12 500 рублей.

По результатам торгов аукцион по лотам № 1 и 11 признан несостоявшимся в связи с поступлением одной заявки на участие.

05.11.2013 предпринимателем от комитета получены для подписания и государственной регистрации договоры аренды от 01.11.2013 № 2695 земельного участка с кадастровым номером 26:12:020801:1289 и от 01.11.2013 № 2696 земельного участка с кадастровым номером 26:12:011104:1106.

Не согласившись с условиями договоров и с целью урегулирования возникших разногласий, предприниматель направил в адрес комитета протоколы разногласий: от 29.11.2013 к проектам договоров.

В письме от 27.12.2013 № 06/16-7651 комитет отказал в согласовании разногласий к договорам аренды, ссылаясь на то, что договоры аренды в отношении государственного и муниципального имущества заключаются на условиях, изложенных в заявке на участие в конкурсе (аукционе) и в конкурсной (аукционной) документации, последующее изменение данных условий не допускается, за исключением условия о цене договора (размере арендной платы), который устанавливается в соответствии с протоколами о результатах аукциона. Заключение дополнительных соглашений, изменяющих существенные условия договора, без проведения торгов является нарушением законодательства.

Посчитав, что условия договоров аренды в редакции, представленной комитетом для подписания, не соответствуют требованиям законодательства, предприниматель обратился с иском в суд.

Вступившим в законную силу решением суда от 08.04.2016 по делу № А63-1004/2014 требования предпринимателя были удовлетворены частично, в том числе в части изложения пункта 2.1 договора аренды от 01.11.2013 № 2695 (далее – договор аренды) земельного участка с кадастровым номером 26:12:011104:1106 (далее – земельный участок с кн :1106) в следующей редакции: «Срок аренды земельного участка устанавливается на 2 года со дня передачи земельного участка арендатору.».

15 января 2018 года предприниматель обратился в управление с заявлением № 26/163/001/2018-314 о государственной регистрации договора аренды земельного участка с кн :1106. Согласно делу правоустанавливающих документов к заявлению были приложены: решение Арбитражного суда Ставропольского края от 08.04.2016 по делу № А63-1004/2014; постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2016 по делу № А63-1004/2014; отчет от 2013 года № 193 об оценке земельного участка; протокол рассмотрения заявок на участие в аукционе от 23.10.2013 № 56; договор аренды, подписанный арендатором с учетом протокола разногласий от 29.11.2013; протокол разногласий от 29.11.2013 к договору аренды, подписанный арендатором и без подписи арендодателя; письмо Арбитражного суда Ставропольского края от 19.04.2017 по делу № А63-1004/2014.

В уведомлении от 25.01.2018 № 26/163/001/2018-314 управление сообщило предпринимателю о приостановлении государственной регистрации, указав следующее. Срок аренды с 23.10.2013 по 31.12.2015, указанный в пункте 2.1 договора аренды, на момент обращения предпринимателя истек. Решением суда по делу № А63-1004/2014 пункт 2.1 договора аренды изложен в следующей редакции: «Срок аренды земельного участка устанавливается на 2 года со дня передачи земельного участка арендатору.». Однако акт приема-передачи земельного участка, подписанный арендодателем и арендатором, не представлен. В связи с этим предпринимателю предложено в срок до 25.04.2018 представить регистрирующему органу указанный акт приема-передачи.

Поскольку в срок, установленный в решении о приостановлении государственной регистрации, названные замечания устранены не были, управление в письме от 25.04.2018 № 26/163/001/2018-314 уведомило предпринимателя о принятом решении об отказе в осуществлении государственной регистрации договора аренды.

Полагая, что данное решение не соответствует требованиям законодательства и нарушает принадлежащие ФИО1 права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, заявитель обратился в арбитражный суд.

В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

По смыслу статей 65, 198, 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Согласно пункту 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

В пункте 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ определено, что государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных названным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном указанным Федеральным законом порядке.

Согласно подпунктам 2, 5 пункта 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты.

На основании пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 432 договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (пункт 2 статьи 432 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Из материалов дела следует, что спорный договор аренды, который был представлен предпринимателем на государственную регистрацию, был заключен посредством направления арендодателем проекта договора, арендатором – протокола разногласий к договору и с учетом вступившего в законную силу решения суда по делу № А63-1004/2014 об определении спорных условий договора. В названном судебном акте суд определил срок аренды применительно к его длительности, а не конкретным датам. И указал, что поскольку срок аренды имущества начинает течь с момента его передачи арендатору, такой срок надлежит исчислять с момента передачи земельного участка арендатору, которая по условиям спорных договоров осуществляется по акту приема-передачи.

В решении об отказе в государственной регистрации договора аренды управление указало на неопределенность в указании срока аренды договора и на непредставление на регистрацию акта приема-передачи земельного участка, подписанного сторонами. При этом сослалось на нормы статьи 655 ГК РФ, которыми урегулированы порядок передачи здания или сооружения.

Вместе с тем особенности сдачи в аренду земельных участков установлены Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

ЗК РФ не содержит положений, которые обязывают стороны договора аренды земельного участка осуществлять оформление передачи земельного участка письменным документом.

Осуществление передачи земельного участка по акту приема-передачи предусмотрено условиями спорного договора аренды.

Также в законодательстве отсутствует установленная нормами права зависимость государственной регистрации сделок с недвижимостью от передачи земельного участка. Более того, в пункте 3 статьи 433 ГК РФ указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Из регистрационного дела на спорный земельный участок следует, что на государственную регистрацию акт приема-передачи земельного участка не предоставлялся.

Представитель предпринимателя и комитета в судебном заседании пояснили, что названный акт сторонами договора подписан не был. А действия для его подписания после вступления в законную силу решения суда по делу № А63-1004/2014 не были предприняты ни одной из сторон договора.

Из сказанного следует, что срок договора аренды земельного участка не истек. А поскольку осуществление передачи земельного участка по акту приема-передачи предусмотрено условиями спорного договора аренды, то в случае неисполнения одной из сторон обязанности по передаче либо по приему земельного участка, другая сторона будет вправе требовать исполнения спорного условия договора аренды.

Спорный договор аренды заключен между сторонами с учетом спорных условий, определенных решением суда по делу № А63-1004/2014. В связи с этим выводы управления об истечении срока договора аренды (с 23.10.2013 по 31.12.2015) прямо противоречат вступившему в законную силу судебному акту. А поскольку факт передачи земельного участка сторонами договора подтвержден не был, то нельзя признать срок аренды истекшим.

Кроме того, доводы, изложенные в оспариваемом решении управления, в качестве оснований для отказа в государственной регистрации статьями 26, 27 Закона № 218-ФЗ не предусмотрены и не являются препятствием для ее осуществления.

Вышесказанное свидетельствует о том, что отказ управления, выраженный в письме от 25.04.2018 № 26/999/001/2018-55695, в регистрации договора аренды не соответствует нормам земельного законодательства и Закона № 218-ФЗ.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

При таких обстоятельствах, исследовав материалы дела и оценив все представленные доказательства в совокупности, суд считает требования заявителя подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 200-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

признать незаконным решение управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН <***>, ИНН <***>, об отказе в государственной регистрации от 25.04.2018 № 26/999/001/2018-55695.

Обязать управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН <***>, ИНН <***>, осуществить государственную регистрацию договора от 01.11.2013 № 2695 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:011104:1106, заключенного между комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя и индивидуальным предпринимателем ФИО1.

Взыскать с управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН <***>, ИНН <***>, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРН <***>, ИНН <***>, 300 рублей расходов на уплату государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Ю.Б. Капункин