Решение от 10 сентября 2020 г. по делу № А46-8126/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51 / 53-02-05, http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-8126/2020
10 сентября 2020 года
город Омск


Резолютивная часть решения объявлена 03 сентября 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 10 сентября 2020 года.

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Яркового С.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рейтер М.А., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Комитета по экономике Администрации Марьяновского муниципального района Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, председателя Комитета по экономике Администрации Марьяновского муниципального района Омской области - ФИО2, о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, а также о применении последствий недействительности сделки, при участии в судебном заседании:

от истца –ФИО3, по доверенности от 06.05.2020, удостоверение,

от ответчика – не явились, извещены,

третье лицо - ФИО2, личность удостоверена паспортом,

У С Т А Н О В И Л:

Комитет по экономике Администрации Марьяновского муниципального района Омской области обратился в Арбитражный суд Омской области (далее – Комитет) с исковым требованием к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (далее – ИП Главе КФХ ФИО1) о признании недействительным договора купли – продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю № 1 от 13.01.2020, применении последствий недействительности сделки.

Определением суда от 17.08.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен председатель Комитета по экономике Администрации Марьяновского муниципального района Омской области - ФИО2.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования.

Представитель третьего лица поддержала позицию истца.

Ответчик, извещённый надлежащим образом о времени и месте разбирательства дела, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, вследствие чего дело рассмотрено в его отсутствие на основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителя истца, суд установил следующее.

ИП Глава КФХ ФИО1 обратился в комитет по экономике Администрации Марьяновского муниципального района Омской области с заявлением от 09.01.2020 о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, на возмездной основе из категории земель сельскохозяйственного назначения в собственность без проведения процедуры торгов по основанию, предусмотренному подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку являлся арендатором испрашиваемого земельного участка в силу договора аренды № 1 от 16.04.2011. Срок действия договора установлен с 16.11.2011 по 15.04.2021.

По результатам рассмотрения заявления между сторонами был заключен договор купли - продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, № 1 от 13.01.2020 (далее - договор купли-продажи), согласно пункту 1.1. которого Муниципальное образование «Марьяновский муниципальный район Омской области» в лице комитета передал в собственность предпринимателя земельный участок из государственной неразграниченной собственности, с кадастровым номером 55:12:090702:15, из категории земель сельскохозяйственного назначения, площадью 880102 кв. м., местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир с. Новая Шараповка. Участок находится примерно в 100 м. по направлению на запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Омская область, Марьяновский р-н, предоставленный для ведения сельскохозяйственного производства (далее - спорный земельный участок, Участок). Продажная цена Участка определена на основании отчета № 513/19 об оценке объекта оценки рыночной стоимости - земельного участка и составляет 1 039 000 руб. (пункт 2.1 договора купли-продажи). Во исполнение условий договора купли-продажи истец передал ответчику Участок, что подтверждается актом приема-передачи от 13.01.2020, а Ответчик, в свою очередь, перечислил Истцу указанную в договоре цену Участка, что подтверждается платежным поручением №2 от 13.01.2020.

По заявлению истца, поданному в соответствии со статьями 18-19 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области произведена регистрация права собственности ответчика на спорный земельный участок, 23.01.2020 в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись государственной регистрации.

Истец полагая, что заключение договора купли – продажи земельного участка по цене ниже кадастровой стоимости противоречит публичным интересам, обратился в Арбитражный суд Омской области с требованием о признании его недействительным.

Суд, оценив представленные доказательства, находит требования истца подлежащими удовлетворению в части.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражные суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения и факта нарушения прав истца именно ответчиком.

Признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки в качестве защиты гражданских прав осуществляются в соответствии со статьями 166 - 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункт 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов и в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и может повлиять на его правовое положение. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

Лицо, не участвующее в договоре, заявляющее иск о признании договора недействительным, должно доказать наличие своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, указав, какие его права или охраняемые законом интересы нарушены или оспариваются лицами, к которым предъявлен иск, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты.

Пунктом 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что при заключении договора купли - продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:

- Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

- органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

- органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с указанной правовой нормой Постановлением Правительства Омской области от 05.10.2015 № 275-п «О порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов» (далее - Постановление №275-п) на территории Омской области установлены правила определения цены земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их без проведения торгов. Согласно пункту 6 вышеназванного Постановления № 275-п цена земельных участков указанной категории определяется в размере их кадастровой стоимости при продаже земельных участков гражданам или юридическим лицам в случае, предусмотренном подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

Положениями пункта 2 статьи 66 ЗК РФ определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20.11.2013 № 53-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Омской области» (далее - Приказ № 53-п) (порядковый номер 37240 Приложения №1 «Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Омской области») установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:12:090702:15 в размере 2 974 744 руб. 76 коп. Приказ № 53-п действовал на момент обращения предпринимателя с заявлением о предоставлении в собственность спорного земельного участка и заключения договора купли-продажи, он также является действующим в настоящее время.

Таким образом, на момент подачи заявления ответчиком о предоставлении участка в собственность правила определения цены спорного земельного участка были установлены уполномоченным органом государственной власти субъекта Российской Федерации и при заключении договора купли-продажи цена участка не могла быть определена соглашением сторон в ином, отличающемся от установленного на законодательном уровне, порядке и размере.

В связи с чем, положения Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при определении продажной цены спорного земельного участка по договору купли-продажи от 13.01.2020 применятся не могли.

Пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

Таким образом, при продаже земельных участков, в том числе из категории земель сельскохозяйственного назначения, государственная собственность на которые не разграничена, цена является существенным условием, которое устанавливается по принципу специального правового регулирования. При этом при совершении сделок по продаже таких земельных участков без проведения торгов законодатель не предусмотрел возможность произвольного изменения цены без прямого указания на то закона.

Названные выше нормы права при заключении договоров купли - продажи земельных участков по урегулированной на законодательном уровне цене являются применимыми и обязательными для обеих сторон сделки.

В соответствии со статьей 62 Бюджетного кодекса Российской Федерации неналоговые доходы местных бюджетов формируются, в том числе, за счет доходов от продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах сельских поселений и межселенных территорий муниципальных районов, по нормативу 100 процентов.

На момент обращения предпринимателя с заявлением о выкупе земельного участка и заключении договора купли – продажи, кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в размере 2 974 744 руб. 76 коп.

С учетом указанного следует, что выкупная цена спорного земельного участка по договору купли-продажи от 13.01.2020 № 1 составила 1 039 000 руб., что противоречит требованиям, установленным законом, и ухудшает правовое положение истца, в лице органа публичной власти, в связи с недополучением неналогового дохода бюджетом муниципального образования Марьяновский муниципальный район Омской области.

На основании изложенного следует вывод, что оспариваемый договор является ничтожным, в связи с чем, требование истца подлежит удовлетворению.

В силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. В случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В данном случае применение последствий недействительности договора купли-продажи земельного участка направлено на защиту интересов Комитета как публичного органа.

Следовательно, подлежат удовлетворению требования истца о применении последствий недействительности сделки в виде обязания Комитета возвратить денежные средства, полученные по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:12:090702:15 и обязании предпринимателя возвратить Комитету земельный участок с кадастровым номером 55:12:090702:15, переданный ранее по акту приема передачи на праве собственности.

В соответствии с пунктом 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

С учетом изложенного, требование истца в части применения последствий недействительности сделки в виде исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о наличии зарегистрированного права собственности ответчика на земельный участок с кадастровым номером 55:12:090702:15 удовлетворению не подлежат.

Кроме того, суд отмечает, что поскольку договор купли – продажи земельного участка признан ничтожной сделкой, т.к. отсутствовали основания для его отчуждения из государственной собственности на согласованных условиях, отсутствуют и основания для расторжения ранее действующего договора аренды означенного участка, в связи с чем, арендные отношения между сторонами подлежат восстановлению.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскивается арбитражным судом со стороны. В соответствии со статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, размер государственной пошлины по настоящему делу составляет 6 000 руб. за одно требование неимущественного характера, указанная государственная пошлина подлежит взысканию с обеих сторон ничтожной сделки в равных долях.

Поскольку правопреемником второй стороны по сделке является истец, который освобожден от уплаты государственной пошлины в бюджет, государственная пошлина по правилам 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в размере 3 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования комитета по экономике Администрации Марьяновского муниципального района Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить в части.

Признать недействительным с момента его подписания 13.01.2020 индивидуальным предпринимателем Главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 и Комитетом по экономике Администрации Марьяновского муниципального района Омской области договор № 1 купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю.

Применить последствия недействительности сделки:

обязать индивидуального предпринимателя Главу крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 возвратить Комитету по экономике Администрации Марьяновского муниципального района Омской области явившийся предметом договора купли-продажи № 1 от 13.01.2020 земельный участок с кадастровым номером 55:12:090702:15 площадью 880102 кв.м.;

обязать Комитет по экономике Администрации Марьяновского муниципального района Омской области возвратить индивидуальному предпринимателю Главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 1 039 000 (один миллион тридцать девять) рублей.

В остальной части требование оставить без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 3000 рублей государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня принятия и может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия путем подачи апелляционной жалобы.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья С.В. Ярковой