Решение от 26 сентября 2018 г. по делу № А58-6558/2017

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, г. Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А58-6558/2017
26 сентября 2018 года
город Якутск



Резолютивная часть решения объявлена 19.09.2018

Мотивированное решение изготовлено 26.09.2018


Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Шамаевой Т. С., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Татьяна" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Администрации муниципального образования "Поселок Усть-Нера" Оймяконского улуса (района) Республики Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,

с участием представителя истца по доверенности ФИО2, в отсутствие извещенного ответчика,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Татьяна" обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском к Администрации муниципального образования "Поселок Усть-Нера" Оймяконского улуса (района) Республики Саха (Якутия) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения.

Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 22.03.2018 назначена судебная экспертиза по определению действительной рыночной стоимости нежилого помещения на 30.03.2016, проведение экспертизы поручено эксперту ООО Консультационно-финансовая компания «Профит+» ФИО3, производство по делу приостановлено до поступления экспертного заключения.

Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 09.06.2018 срок проведения экспертизы по делу продлен до 29.06.2018.

Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 21.06.2018 председателем первого гражданского состава судебной коллегии по рассмотрению споров, возникающих из гражданских правоотношений ФИО4 в деле №А58-6558/2017 произведена замена судьи Васильевой А.Б. на судью Шамаеву Т.С.

Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 16.07.2018 производство по делу возобновлено.

Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 02.08.2018 принято уточнение исковых требований, просит урегулировать возникшие разногласия при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Республики Саха (Якутия) <...>, подъезд 3, номера помещений 18, 19, 20, 21, 22, IV общей площадью 74,9 кв.м. путем определения продажной цены в размере 988 800 руб.

На разбирательство дела, осуществляемое в судебном заседании, ответчик не явился.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания согласно уведомлению №67700025319419 о вручении 25.07.2018 указанному лицу заказного письма с копией определения суда от 16.07.2018 (том 3, л.д.118).

Истец поддерживает заявленное требование с учетом уточнения.

В силу ч.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело в отсутствие надлежаще извещенных ответчика, третьего лица, по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Представитель истца поддерживает заявленные требования с учетом уточнения исковых требований.

Заслушав пояснения представителя истца, изучив материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства.

По условиям договора аренды здания, сооружения и нежилого помещения, являющегося собственностью МО «Поселок Усть-Нера» Оймяконского улуса (района) от 30.12.2011 №12, заключенного между муниципальным образованием «Поселок Усть-Нера» Оймяконского улуса (района) Республики Саха (Якутия) (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Татьяна» (арендатор) арендодатель передает, арендатор принимает в срочное возмездное владение и пользование имущество (нежилое помещение, сооружение, здание), расположенное по адресу: Республика Саха (Якутия), <...>, подъезд №3, нежилое помещение, общей площадью 73 кв.м. (том 2, л.д.7-13).

Помещение предоставляется в аренду арендатору для использования под складское помещение сроком не более чем на 5 лет, за исключением случаев, указанных в п.7.4 договора.

Срок аренды установлен с 30.12.2011 по 27.12.2016 (п.1.3 договора).

30.03.2016 общество обратилось к главе администрации муниципального образования "Поселок Усть-Нера" с заявлением от 30.03.2016 №05 (от 30.03.2016 вх.№533) о приватизации арендуемых помещений, находящихся по адресу: <...>, подъезд №3, нежилое помещение, общей площадью 73 кв.м. (том 2, л.д. 14).

18.07.2016, не согласившись с правомерностью бездействия Администрации, Общество обратилось в арбитражный суд с требованием о признании бездействия незаконным.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 19.09.2016 по делу №А58-4030/2016 иск ООО «Татьяна» удовлетворен, признано незаконным бездействие Администрации муниципального образования "Поселок Усть-Нера" Оймяконского улуса (района) Республики Саха (Якутия), выразившееся в не рассмотрении заявления общества с ограниченной ответственностью «Татьяна» (ИНН <***>, ОГРН <***>) от 30 марта 2016 года исх№05 (вход. от 30.03.2016 №533) с обязанием Администрации муниципального образования "Поселок Усть-Нера" Оймяконского улуса (района) Республики Саха (Якутия) устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью "Татьяна", рассмотреть по существу заявление общества с ограниченной ответственностью «Татьяна» от 30 марта 2016 года исх№05, по результатам рассмотрения заявления осуществить предусмотренные законом действия.

Во исполнение вышеуказанного судебного акта ответчиком в адрес истца направлен проект предварительного договора купли-продажи недвижимости, пунктом 2.1.1 которого сумма договора включает цену объекта и составляет 2 735 000 руб. без НДС на основании отчета от 29.05.2017 №1-он (том 1, л.д.14-16, л.д.25-40).

Истец, не согласившись с предложенной ответчиком ценой, обратилось в ООО «Профоценка» за оценкой стоимости объекта купли-продажи.

Согласно отчету ООО «Профоценка» №1063-06 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества на 30.06.2017 стоимость объекта купли-продажи составляет 2 449 833 руб. (л.д.44-118, т.1).

Истцом в адрес Администрации МО "Поселок Усть-Нера" 12.07.2017, 11.08.2017 направлена претензия о цене договора, протокол разногласий; претензия и протокол разногласий оставлены без ответа (том 1, л.д.19-24).

Поскольку при согласовании условий сделки между истцом и ответчиком возникли разногласия относительно пункта 2.1.1 договора по стоимости недвижимого имущества, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В числе прочего в обоснование заявленных требований истец указал, что при подготовке документов на выкупаемое имущество ООО «Профит+» по заданию Администрации МО "Поселок Усть-Нера" была проведена оценка имущества, цена которого на 01.06.2015 составила 734 900 руб.

11.08.2017 в адрес ответчика был направлен повторный протокол разногласий, в котором истец предлагал изложить пункт 2.1.1. в следующей редакции: «Сумма договора включает цену объекта и будет составлять 734 900 руб. без НДС, на основании отчета об оценке ООО КФК «Профит+» от 03.06.2015№126-Оц-15 (том 1, л.д.23-24).

Данный протокол разногласий ответчиком также оставлен без ответа.

Ответчик иск не признает, в отзыве на исковое заявление от 27.11.2017 №1103 указал, что до настоящего времени право на приобретение арендуемого имущества – нежилого помещения площадью 73 кв.м., расположенного по адресу: <...>, подъезд №3, нежилое помещение, подъезд 3 ни ответчиком, ни судом не признано и, соответственно, обязанность заключения договора купли-продажи недвижимого имущества у ответчика отсутствует; отчет ООО КФК «Профит+» №126-ОЦ-15 является недопустимым доказательством. (том 2, л.д.1-4).

При рассмотрении дела судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО КФК «Профит+» с целью решения вопроса об установлении рыночной стоимости спорного нежилого помещения с учетом износа и состояния на 30.03.2016.

Согласно заключению эксперта ООО КФК «Профит+» от 26.06.2018 №33-СЭ-18 по состоянию на 30.06.2016 рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 988 800 руб. При оценке рыночной стоимости объекта оценки экспертом были приняты три традиционных подхода к оценке рыночной стоимости, приоритет отнесен в пользу сравнительного подхода определения рыночной стоимости.

Согласно ч.1 ст.1 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон №159-ФЗ) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства, отвечающих перечисленным в этой статье условиям, на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

По смыслу указанной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В соответствии со статьями 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной; в случае возникновения спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, такой спор подлежит рассмотрению судом.

Согласно отчету ООО КФК «Профит+» от 26.06.2018 №33-СЭ-18 по состоянию на 30.06.2016 рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 988 800 руб.

Суд приходит к выводу о том, что данное заключение соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи спорного нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества подлежит заключению с установлением цены продажи объекта в размере 988 000 руб. с учетом НДС. Доводы ответчик, изложенные судом отклоняются как необоснованные.

При подаче иска истцом произведена уплата государственной пошлины в сумме 6 000 руб. платежным поручением от 21.08.2017 №65 (том 1, л.д.8).

С учетом результатов рассмотрения дела, на основании ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по уплате государственной пошлины суд относит на ответчика.


Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), <...>, подъезд 3, номера помещений на экспликации к поэтажному плану №18, 19, 20, 21, 22, IV, общей площадью 74,9 кв.м., путем принятия пункта 2.1.1 в следующей редакции: Сумма договора включает цену объекта и будет составлять 988 800 руб. без НДС.

Взыскать с Администрации муниципального образования "Поселок Усть-Нера" Оймяконского улуса (района) Республики Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.


Судья Т.С. Шамаева