Решение от 14 октября 2020 г. по делу № А66-7634/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

(с перерывом в порядке статьи 163 АПК РФ)

Дело № А66-7634/2020
г.Тверь
14 октября 2020 года


Резолютивная часть решения от 08 октября 2020 года.

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Рощиной С.Е., при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания помощником судьи Закутским Н.П. (до перерыва), секретарем судебного заседания ФИО1 (после перерыва), при участии представителей: Истца – ФИО2, Ответчика – ФИО3, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации города Кимры Тверской области, г. Кимры,

к Индивидуальному предпринимателю ФИО4, г. Кимры,

третье лицо: Комитет по управлению имуществом города Кимры, г .Кимры,

о взыскании 149 842,06 руб. задолженности и расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Кимры Тверской области обратилась в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее – ответчик) о взыскании 149 842,06 руб., в том числе: 112 667 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды № 4316 от 10.10.2013 года за период с 01.05.2018 по 15.04.2020, 37 175,06 руб. пени за период с 15.07.2018 по 15.04.2020 года, а также о расторжении договора аренды № 4316 от 10.10.2013 года.

При участии третьего лица: третье лицо: Комитета по управлению имуществом города Кимры.

Определением суда от 11.06.2020 года исковое заявление принято к производству в упрощённом порядке и рассматривается в соответствии со статьями 227-229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 21.08.2020 года суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Истец заявил ходатайство о проведении онлайн-заседания.

Заявленное ходатайство судом было удовлетворено. Судебное заседание ведется онлайн с использованием средств аудиозаписи.

До начала судебного заседания в материалы дела поступили документы: от Истца – ходатайство об уточнении заявленных требований, дополнительные письменные пояснения; от Ответчика – дополнительный отзыв на заявление, просит применить положения статьи 333 ГК РФ.

Третье лицо о рассмотрении дела извещено надлежащим образом по правилам статьи 123 АПК РФ, явку представителя не обеспечило.

Судебное заседание проведено в порядке статьи 156 АПК РФ.

Истец поддержал заявленное ходатайство об уточнении (уменьшении) требований, просит взыскать 48 381,25 руб. пени, расторгнуть договор аренды № 4316 от 10.10.2013 года.

Ходатайство истца удовлетворено в порядке статьи 49 АПК РФ.

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований в отношении расторжения договора, а также просил применить положения статьи 333 ГК РФ.

При рассмотрении дела суд руководствовался следующими обстоятельствами.

10 октября 2013 года между Администрацией г. Кимры и Обществом с ограниченной ответственностью «Мидиса» (Арендатор) был заключен Договор аренды земельного участка № 4316.

По указанному договору во временное владение и пользование Арендатору был передан земельный участок общей площадью 36000,00 кв.м. с кадастровым номером 69:42:0070938:6, расположенный по адресу: <...> ВЛКСМ, д. 42. Цель предоставления земельного участка - под строительство магазина.

Срок аренды участка установлен с 10.10.2013 по 09.10.2062 (пункт 2.1. договора).

Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 10.10.2013.

В соответствии с Договором № 22-11/13 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 22.11.2013 года, заключенным между Обществом с ограниченной ответственностью «Мидиса» и Обществом с ограниченной ответственностью «Лазурный», права и обязанности арендатора в отношении вышеуказанного земельного участка приняло на себя в полном объеме Общество с ограниченной ответственностью «Лазурный».

В соответствии с Дополнительным соглашением № 1 к Договору аренды от 10.10.2013 года № 4316 находящегося в государственной собственности земельного участка от 19.06.2014 года, изменен предмет договора аренды в связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 69:42:0070938:6 площадью 36000,00 кв.м. на два земельных участка: земельный участок площадью 19070 кв.м. с кадастровым номером: 69:42:0070938:9 и земельный участок площадью 16930 кв.м. с кадастровым номером: 69:42:0070938:10.

В соответствии с Договорами о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 24.04.2018 года, заключенными между Обществом с ограниченной ответственностью «Лазурный» и Индивидуальным предпринимателем ФИО4, права и обязанности арендатора в отношении вышеуказанного земельного участка принял на себя в полном объеме Индивидуальный предприниматель ФИО4 (Новый Арендатор).

Участок передан Ответчику (новому арендатору) по акту приема-передачи от 24.04.2018.

За каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пени в размере 0,01 % от суммы задолженности (пункт 5.1 договора о передаче прав).

Нерегулярное внесение ответчиком арендной платы привело к образованию задолженности за период с 01.05.2020 по 15.04.2020 в размере 112 667 руб. и пени в сумме 37 175,06 руб. за период с 15.07.2018 по 15.04.2020.

Претензией от 16.04.2020 года истец направил уведомление, в котором указал на необходимость погашения имеющейся задолженности и уведомил о намерении расторгнуть договор в связи с неисполнением обязанности по внесению арендной платы (л.д. 15), которое оставлено ответчиком без удовлетворения.

Поскольку за ответчиком образовалась указанная задолженность по арендной плате и пени, истец обратился в суд с настоящим иском.

Полно и всесторонне исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд пришел к следующим выводам.

Пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Указанная норма закона содержит перечень юридических фактов, с которыми связано возникновение гражданских прав и обязанностей, как по воле субъекта гражданского права, так и помимо его воли. Одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей является договор.

Исходя из статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или правовыми актами.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды носит возмездный характер, на арендатора возлагается обязанность внесения арендной платы, определенной в договоре в порядке, на условиях и в сроки согласованные сторонами (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Факт передачи в аренду земельного участка не оспаривается Ответчиком и подтверждается имеющими в материалах дела документами.

В соответствии со статьей 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной договором.

Стороны в договоре согласовали размер, сроки и порядок внесения арендной платы за пользование земельным участком, согласно которому арендатор обязан вносить арендную плату следующими частями:

- не позднее 15.04. – ¼ годовой суммы;

- не позднее 15.07. – ¼ годовой суммы;

- не позднее 15.10. – ½ годовой суммы (пункт 3.2 договора).

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства в соответствии со статьей 310 ГК РФ не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Невнесение ответчиком арендной платы за период с 01.05.2020 по 15.04.2020 привело к образованию задолженности по арендной плате в размере 112 667 руб.

Вышеуказанная задолженность была погашена Ответчиком 21.05.2020, 24.07.2020, 27.08.2020 года.

В ходатайстве об уточнении заявленных требований истец уточнил, что задолженность по арендной плате полностью погашена, в данной части отказался от иска.

Законом либо соглашением сторон может быть предусмотрена обязанность должника уплачивать неустойку (пени) при просрочке исполнения денежного обязательства.

В случае неуплаты арендной платы в установленные договором сроки Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,01%, от просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки (пункт 5.2 Договора).

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Ответчиком заявлено ходатайство о применении судом положений статьи 333 ГК РФ.

Согласно статье 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить ее размер.

В соответствии с пунктом 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996г. №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при решении вопроса об уменьшении неустойки необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.).

Признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

Критериями для установления явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства и другое.

Суд исходя из конкретных обстоятельств дела, ходатайства ответчика об уменьшении размера пеней, характера существующих между сторонами правоотношений, учитывая компенсационную природу неустойки (пени) как меры ответственности за нарушение гражданско-правового обязательства, а также принимая во внимание чрезмерно высокий процент неустойки в размере 0,01% за каждый день просрочки (36,5% годовых), которая явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, пришел к выводу о возможности снижения размера неустойки до 24 150 руб.

Так же истцом заявлено требование о расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 4316 от 10.10.2013 года.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 6.2 Договора указанный договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя при просрочке внесения Арендатором арендной платы более чем на один месяц.

Статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен порядок расторжения договора, пунктом 2 которой предусмотрено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Понятие существенного нарушения, как и его квалифицирующие признаки, раскрывается законодателем при помощи оценочных категорий. В каждом конкретном случае вопрос о существенности нарушения должен решаться с учетом всех имеющих значение обстоятельств. При этом доказательства существенных нарушений договора должна представить сторона, обратившаяся в суд.

Таким образом, сам по себе факт наличия нарушения условий договора по смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не может служить основанием для его расторжения.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» судам разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 8 Информационного письма от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» требование о расторжении договора не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Таким образом, учитывая факт погашения ответчиком задолженности по арендной плате в полном объеме, суд полагает возможным сохранить арендные отношения между сторонами, и не расторгать договор аренды.

Сохранение договорных отношений между сторонами в данном случае не противоречит статьям 450, 619 ГК РФ.

При этом суд учитывает, что истец не лишен возможности вновь обратиться с требованием о расторжении договора аренды при дальнейших существенных нарушениях арендатором условий договора, в том числе по своевременному внесению арендной платы.

Кроме того, суд отмечает, что в ходатайстве об уточнении заявленных требований как на основание требования о расторжении договора истец сослался на то, что ответчик не использует участок по целевому назначению.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

При этом пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, процедура расторжения договора заключается в направлении арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложения расторгнуть договор; требование о расторжении договора в суде.

В рассматриваемом случае, в материалах дела отсутствует и истцом не представлены доказательства письменного предупреждения ответчика о необходимости исполнения арендатором обязательства в части использования участка в соответствии с целями договора в разумный срок.

В претензии от 16.04.2020 изложены только письменные предупреждения ответчика о необходимости погашения задолженности по арендной плате и необходимости своевременного внесения арендных платежей.

Равным образом, в претензии от 16.04.2020 отсутствует предложение арендодателя расторгнуть договор аренды в связи с не использованием участка в соответствии с целями договора.

Таким образом, на момент рассмотрения дела, указанное истцом в ходатайстве об уточнении заявленных требований такое основание требования о расторжении договора как не использование участка по целевому назначению, не может служить основанием для расторжения договора.

Как на снование расторжения договора истец ссылается на пункт 6.2. Договора, что причиной для его расторжения является просрочка внесения арендной платы более чем на 1 месяц.

Однако, предприниматель оплатила задолженность в полном объеме, что не оспаривается Администрацией.

Кроме того, суд отмечает, что в материалы дела ответчиком представлены: договор на выполнение проектных работ № 2П/2018 от 16.05.2018; договор подряда на выполнение инженерно-геодезических изысканий № 50:01/ГЕО/89-18 от 05.06.2018; договор-заявка на аренду спецтехники № 28/10/2019 от 28.10.2019;резрешения на присоединение к сетям водопровода. Вышеуказанные документы свидетельствуют о совершении ответчиком действий, направленных на использование арендованного земельного участка по целевому назначению.

При изложенных обстоятельствах по делу, исковые требования в части расторжения договора аренды № 4316 от 10.10.2013 года удовлетворению не подлежат.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобождён от уплаты государственной пошлины по настоящему делу.

Согласно части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворённых исковых требований, если ответчик не освобождён от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 49, 110, 163, 167-170, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО4, г. Кимры (ОГРНИП 318695200014230, ИНН <***>) в пользу Администрации города Кимры Тверской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) пени по договору аренды № 4316 от 10.10.2013 за период с 17.07.2018 по 27.08.2020 года в сумме 24 150 руб.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО4, г. Кимры (ОГРНИП 318695200014230, ИНН <***>) в доход федерального бюджета, в установленном порядке 5831 руб. государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать взыскателям в соответствии со статьями 319, 320 АПК РФ, после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд г.Вологда в месячный срок со дня его принятия.

Судья С.Е. Рощина