Решение от 30 мая 2022 г. по делу № А60-66538/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А60-66538/2021
30 мая 2022 года
г. Екатеринбург



Резолютивная часть решения объявлена 23 мая 2022 года

Полный текст решения изготовлен 30 мая 2022 года.


Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Н.В. Гнездиловой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело №А60-66538/2021 по заявлению Администрации города Нижний Тагил (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Свердловской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ООО «Керамик», ООО «Стройарсенал», Управление муниципального имущества Администрации города Нижний Тагил

о признании недействительным решения от 15.11.2021 года по жалобе № 066/01/18.1-3902/2021


при участии в судебном заседании:

от заявителя – ФИО2, представитель по доверенности от 03.11.2021 № 01-01/6695, паспорт;

от заинтересованного лица – ФИО3, представитель по доверенности от 07.04.2022 № 237, уд.;

от Управления муниципального имущества Администрации города Нижний Тагил – ФИО4, представитель по доверенности от 10.01.2022 № 1, паспорт;

от остальных третьих лиц – не явились, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.


Отводов составу суда не заявлено.

Администрация города Нижний Тагил обратилась в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Свердловской области о признании недействительным решения от 15.11.2021 года по жалобе № 066/01/18.1-3902/2021.

Заинтересованное лицо представило отзыв, просит в удовлетворении требований заявителя отказать.

Заявитель представил возражения на отзыв заинтересованного лица, которые приобщены к материалам дела.

Управление муниципального имущества Администрации города Нижний Тагил представило отзыв, поддерживает позицию заявителя.

ООО «Керамик» представило отзыв, просит в удовлетворении требований заявителя отказать.

Заинтересованное лицо представило дополнение к отзыву, которое приобщено к материалам дела.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Решением Управления Федеральной антимонопольной службы по Свердловской области от 15.11.2021 по жалобе № 066/01/18.1-3902/2021 признана необоснованной жалоба ООО «Керамик», при этом организатор торгов в лице Администрации города Нижний Тагил в рамках деятельности Управления муниципального имущества признан нарушившим подпункт 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ, что выразилось в неразмещении в извещении о проведении аукциона сведений обо всех видах разрешенного использований земельного участка с кадастровым номером 66:56:0601006:169.

Не согласившись с указанным решением, Администрация города Нижний Тагил обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании их недействительными.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

По смыслу статей 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требования заявителя о признании недействительным ненормативного правового акта, незаконными действий (бездействия) необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого акта, действий (бездействия) нормам действующего законодательства и нарушение ими прав и законных интересов заявителя.

В случае, если в ходе рассмотрения жалобы комиссией антимонопольного органа установлены иные нарушения в действиях (бездействии) организатора торгов, комиссия антимонопольного органа принимает решение с учетом всех выявленных нарушений (ч. 17 ст. 18.1 Закона о защите конкуренции).

Согласно п. 1 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

земли сельскохозяйственного назначения;

земли населенных пунктов;

3)земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

земли особо охраняемых территорий и объектов;

земли лесного фонда;

земли водного фонда;

7) земли запаса.

Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно п. 6 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) градостроительное зонирование - зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.

Правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений (п. 8 ст. 1 ГрК РФ)

В соответствии с ч. 2 ст. 30 ГрК РФ правила землепользования и застройки включают в себя:

карту градостроительного зонирования;

градостроительные регламенты.

Согласно ч. 4 ст. 30 ГрК РФ на карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

Согласно ч.ч. 2 и 2.1 ст. 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, что является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент.

Территориальные зоны - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты (п. 7 ст. 1 ГрК РФ).

Градостроительный регламент в соответствии с п. 9 ст. 1 ГрК РФ есть устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, в соответствии с ч. 6 ст. 30 ГрК РФ указываются:

1)виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

2)предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации;

расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в случае, если в границах территориальной зоны, применительно к которой устанавливается градостроительный регламент, предусматривается осуществление деятельности по комплексному развитию территории.

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть в соответствии с ч. 1 ст. 37 ГрК РФ следующих видов:

основные виды разрешенного использования;

условно разрешенные виды использования;

3)вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

В соответствии с п. 3 ст. 11.2 ЗК РФ разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования (п. 4 ст. 11.9 ЗК РФ).

Согласно ч. 3 ст. 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 7 ЗК РФ любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются в соответствии с ч. 3 ст. 37 ГрК РФ самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса (ч. 6 ст. 37 ГрК РФ).

Пунктом 17 статьи 39.8 ЗК РФ установлено, что внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается.

В соответствии с представленными организатором торгов сведения земельный участок с кадастровым № 66:56:0601006:169 находится в зоне Ц-2 - Зона общественных центров и деловой активности районного значения.

Согласно Правилам землепользования и застройки города Нижний Тагил (утв. Решением Нижнетагильской городской Думы от 27.12.2012 № 61, далее - ПЗЗ) зона общественных центров и деловой активности районного значения Ц-2 установлена для обеспечения правовых условий формирования локальных центров городских районов и центров вдоль улиц с широким спектром коммерческих и обслуживающих функций, ориентированных на удовлетворение повседневных и периодических потребностей населения.

Основные разрешенные виды использования:

среднеэтажная жилая застройка;

многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)4

предоставление коммунальных услуг;

оказание социальной помощи населению;

оказание услуг связи;

амбулаторно-поликлиническое обслуживание;

дошкольное, начальное и среднее общее образование;

объекты культурно-досуговой деятельности;

государственное управление;

магазины;

банковская и страховая деятельность;

общественное питание;

гостиничное обслуживание;

обеспечение занятий спортом в помещениях. Вспомогательные виды использования:

-административные здания организаций, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг;

площадки для занятий спортом;

земельные участки (территории) общего пользования;

служебные гаражи;

обеспечение внутреннего правопорядка. Условно разрешенные виды использования:

хранение автотранспорта;

религиозное использование;

рынки;

объекты дорожного сервиса;

бытовое обслуживание;

связь;

для индивидуального жилищного строительства;

блокированная жилая застройка.

В п. 3 Извещения о проведении аукциона в строке «категория земель» указано «земли населенных пунктов», при этом в строке «разрешенное использование земельного участка» указан исключительно один вид такого использования «магазины».

Согласно пп. 3 п. 22 Порядка ведения ЕГРН, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки (утв. Приказом Росреестра от 01.06.2021 № П/0241, далее - Приказ № П/0241), В записи кадастра недвижимости о земельном участке указываются следующие дополнительные сведения:

вид или виды разрешенного использования земельного участка путем указания:

установленного вида разрешенного использования на основании соответствующего акта уполномоченного органа с указанием в том числе реквизитов такого акта об установлении вида разрешенного использования;

вида разрешенного использования земельного участка из числа видов разрешенного использования, предусмотренных градостроительным регламентом, и сведений о территориальной зоне, в границах которой расположен земельный участок (с указанием реестрового номера границы территориальной зоны, сведения о которой внесены в ЕГРН, посредством указания которого в том числе обеспечивается взаимосвязь записей раздела ЕГРН на земельный участок с записями реестра границ, или реквизитов решений органов государственной власти или органов местного самоуправления об утверждении правил землепользования и застройки или о внесении изменений в них, если в реестре границ отсутствует запись о соответствующей зоне).

Согласно пп. 6 п. 90 Приказа № П/0241 запись о территориальной зоне в реестре границ имеет следующую структуру: перечень всех видов разрешенного использования земельных участков, установленных градостроительным регламентом, применительно к территориальной зоне, в отношении которой они приняты.

В соответствии с пп. 5 п. 91 Приказа № П/0241 запись об утвержденном проекте межевания территории в реестре границ имеет следующую структуру: вид или виды разрешенного использования земельных участков, указанные в утвержденном проекте межевания территории.

В ГПЗУ в соответствии с пп. 5 п. 3 ст. 57.3 ГрК РФ содержится информация об основных, условно разрешенных и вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой расположен земельный участок.

Источниками информации для подготовки ГПЗУ согласно п. 2 ст. 57.3 ГрК РФ являются документы территориального планирования и градостроительного зонирования, нормативы градостроительного проектирования, документация по планировке территории, сведения, содержащиеся в ЕГРН, федеральной государственной информационной системе территориального планирования, государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.

ГПЗУ в соответствии с п. 37 Порядка заполнения формы ГПЗУ (утв. Приказом Минстроя России от 25.04.2017 № 741/пр, далее - Порядок № 741/пр) должен включать информацию о видах разрешенного использования земельного участка, а именно основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка.

В ГПЗУ в соответствии с п. 38 и п. 39 Порядка № 741/пр указываются все установленные основные и условно разрешенные виды использования земельного участка в соответствии с правилами землепользования и застройки, а при наличии утвержденной документации по планировке территории, один или несколько основных и условно разрешенных видов использования земельного участка, предусмотренных правилами землепользования и застройки, соответствующих назначению зон планируемого размещения объектов капитального строительства, установленных проектом планировки территории.

Вид разрешенного использования образуемых земельных участков в соответствии с проектом планировки территории согласно п. 3 ч. 5 ст. 43 ГрК РФ должен содержаться в проекте межевания территории, являющимся разновидностью документации по планировке территории (п. 2 ч. 4 ст. 41 ГрК РФ).

Правила землепользования и застройки согласно п. 4 ч. 1 ст. 30 ГрК РФ разрабатываются в целях создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков. Аналогичная норма также установлена в пп. 4 п. 1 ст. 2 ПЗЗ.

Размер арендной платы согласно п. 12 ст. 22 ЗК РФ является существенным условием договора аренды земельного участка.

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, согласно п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, к которым относится принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования.

По результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, в соответствии с п. 16 ст. 39.11, п. 2 ст. 39.7 и п. 13, п. 14 ст. 39.12 ЗК РФ определяется ежегодный размер арендной платы, а в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником - в размере начальной цены предмета аукциона.

В соответствии с п. 14 ст. 39.11 ЗК РФ начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

В задании на оценку согласно п. 9 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (утв. Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, далее - ФСО № 7) может быть указана рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях) в качестве расчетной величины.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости для сдачи в аренду выполняется с учетом условий использования этого объекта, устанавливаемых договором аренды или проектом такого договора (п. 21 ФСО № 7).

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик согласно пп. «е» п. 22 ФСО № 7 учитывает то, что для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются такие элементы сравнения как вид использования и (или) зонирование, а также экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики).

В свою очередь, осуществление полномочий собственника в отношении государственного имущества согласно пп. «г» п. 2 Указа Президента РФ от 09.03.2004 № 314 представляет собой функцию по управлению государственным имуществом.

В отношениях, регулируемых гражданским законодательством, к субъектам РФ в соответствии с п. 2 ст. 124 ГК РФ применяются нормы, определяющие участие юридических лиц, если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов гражданского права. От имени субъектов РФ в соответствии с п. 1 ст. 125 ГК РФ могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные права и обязанности органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. При этом, лицо, которое в силу закона, иного правового акта или учредительного документа юридического лица уполномочено выступать от его имени, согласно п. 3 ст. 53 ГК РФ должно действовать в интересах представляемого им юридического лица добросовестно и разумно.

Совершенствование порядка использования муниципального имущества и ресурсов, а также порядка передачи прав на использование такого имущества и его отчуждения в соответствии с п. 14 ст. 7 Федерального закона от 25.12.2008 № 273-ФЗ «О противодействии коррупции» являются одним из основных направлений деятельности государственных органов по повышению эффективности противодействия коррупции. При этом положения нормативных правовых актов, устанавливающие для правоприменителя необоснованно широкие пределы усмотрения или возможность необоснованного применения исключений из общих правил в соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 17.07.2009 № 172-ФЗ «Об антикоррупционной экспертизе нормативных правовых актов и проектов нормативных правовых актов» являются коррупциогенными факторами.

Сведения о разрешенном использовании земельного участка согласно пп. 4 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ должны содержаться в извещении о проведении аукциона, а под разрешенным использованием земельного участка понимаются все виды разрешенного использования, установленные градостроительным регламентом для территориальной зоны, в пределах границ которой он расположен (дела №№ А60-10670/2017, А60-30216/2018, А60-46186/2018, А60-12538/2020, А60-20349/2020, Письмо ФАС России от 25.09.2020 № ИА/83159).

Для принятия решения о проведении аукциона либо об отказе в его проведении уполномоченным органом в соответствии с пп. 9 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ осуществляется проверка именно на наличие или отсутствие оснований, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи, согласно пп. 5 которого земельный участок не может быть предметом аукциона, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования земельного участка, указанным в заявлении о проведении аукциона. При этом в заявлении согласно пп. 2 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ указана цель использования - в соответствии с видами разрешенного использования для данной территориальной зоны, установленными ПЗЗ, а потому любая и каждая цель использования земельного участка, указанная таким способом в заявлении о проведении аукциона, заведомо соответствует разрешенному использованию земельного участка (дела № № А60-63304/2020, А60-63300/2020, А60-63305/2020).

Усечение при организации и проведении аукциона видов разрешенного использования земельного участка заведомо снижает его инвестиционную привлекательность и приводит к ограничению круга участников торгов, что в силу ч. 2 ст. 17 Закона о защите конкуренции допускается исключительно в случаях, предусмотренных федеральными законами или иными нормативными правовыми актами. Так, например, согласно п. 7 ст. 39.18 и п. 10 ст. 39.11 ЗК РФ при проведении соответствующего аукциона цели использования земельного участка ограничиваются индивидуальным жилищным строительством, ведением личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства либо осуществлением крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности. При этом участниками такого аукциона могут являться только граждане или граждане и крестьянские (фермерские) хозяйства.

Видами документации по планировке территории согласно ч. 4 ст. 41 ГрадК РФ являются: 1) проект планировки территории; 2) проект межевания территории.

Подготовка и организация аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, регулируется ст. 39.11 ЗК РФ, которая не предусматривает подготовку проекта планировки территории, как и в предусмотренных ч. 3 ст. 41 ГрадК РФ случаях обязательности подготовки документации по планировке территории не значится подготовка и организация такого аукциона.

В целях образования земельного участка для его предоставления в аренду путем проведения аукциона согласно пп. 1 и пп. 2 п. 3, пп. 1 и пп. 4 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ осуществляется подготовка схемы расположения земельного участка в случае, если такой земельный участок предстоит образовать и отсутствует утвержденный проект межевания территории, в границах которой предусмотрено образование земельного участка, а также обеспечение выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с утвержденным проектом межевания территории или утвержденной схемой расположения земельного участка

Разрешенным использованием образуемых земельных участков согласно п. 3 ст. 11.2 ЗК РФ признается разрешенное использование земельных участков, из которых образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Результатом кадастровых работ согласно ст. 37 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" является межевой план. Согласно п. 51 Требований к подготовке межевого плана (утв. Приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 N 921, далее - Требования N 921) вид (виды) разрешенного использования образуемых земельных участков должен (должны) соответствовать сведениям ЕГРН, о виде (видах) разрешенного использования исходного земельного участка, за исключением случаев, установленных законодательством РФ. В таких случаях сведения о выбранных или установленных видах (виде) разрешенного использования указываются в межевом плане на основании градостроительного регламента и сведений о территориальной зоне, в границах которой расположен земельный участок (с указанием реестрового номера границ территориальной зоны, при этом в разделе "Заключение кадастрового инженера" приводится обоснование указания в данном реквизите такого (основного и при наличии вспомогательного) вида (видов) разрешенного использования.

В Письме Минэкономразвития России от 26.10.2018 N Д23и-5764 сообщается, что вид разрешенного использования образуемого земельного участка и категория земель, к которой он отнесен, могут отличаться от вида разрешенного использования и категории земель исходного земельного участка только в случае, если федеральным законом предусмотрен порядок определения указанных характеристик земельного участка, отличный от предусмотренного п. 3 ст. 11.2 ЗК РФ. К исключениям из установленного п. 3 ст. 11.2 ЗК РФ правила относится, в частности, случай, предусмотренный ч. 14 ст. 26 Федерального закона от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ "О внесении изменений в ЗК РФ и отдельные законодательные акты РФ". По общему правилу вид разрешенного использования образуемых земельных участков должен соответствовать виду разрешенного использования земельных участков, из которых образуются земельные участки, в том числе в случае, если образуемые земельные участки располагаются в границах территории, для которой установлен градостроительный регламент.

Вид разрешенного использования образуемого земельного участка согласно пп. 4 п. 14 ст. 11.10 ЗК РФ указывается в решении об утверждении схемы расположения земельного участка в случае, если на образуемый земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется или для образуемого земельного участка не устанавливается градостроительный регламент.

Под градостроительным регламентом в п. 9 ст. 1 ГрадК РФ понимается устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения;

В Письме Росреестра от 09.10.2020 N 13-00290/20 сообщается, что п. 14 ст. 11.10 ЗК РФ установлено, что в решении об утверждении схемы расположения земельного участка в отношении каждого из земельных участков, подлежащих образованию в соответствии со схемой расположения земельного участка, указываются в том числе территориальная зона, в границах которой образуется земельный участок, или в случае, если на образуемый земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется или для образуемого земельного участка не устанавливается градостроительный регламент, вид разрешенного использования образуемого земельного участка. Указание вида разрешенного использования образуемых земельных участков в решении об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории в иных случаях не основано на законе и не позволяет указывать его в межевом плане.

Реализация документов территориального планирования согласно п. 1 ч. 1 ст. 26 ГрадК РФ осуществляется путем подготовки и утверждения документации по планировке территории в соответствии с документами территориального планирования.

При этом подготовка документации по планировке территории согласно ч. 1 и п. 7 ч. 3 ст. 41, ч. 1 ст. 41.1, п. 3, п. 34 ст. 1 и п. 1 ст. 2 ГрадК РФ осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий и составляет деятельность по комплексному её развитию (далее - КРТ), одним из видов которой согласно п. 4 ч. 1 и ч. 11 ст. 65, ч. 3 ст. 70, ч. 3 и п. 5 ч. 4 ст. 68, п. 1 ч. 1.1 ст. 45 ГрадК РФ является КРТ, осуществляемое по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости.

Из постановления Администрации города Нижний Тагил от 14.01.2021 № 54-ПА следует, что подготовка документации по планировке территории осуществлялась по инициативе ИП ФИО5, одновременно являющегося единственным участником ООО «Стройарсенал» - победителя рассматриваемого аукциона.

Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования для проведения аукциона согласно п. 5 ст. 11.10 ЗК РФ не может быть обеспечена гражданином или юридическим лицом, в случае образования земельного участка из земель или земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов.

Согласно ч. 4 ст. 57.3 ГрадК РФ в случае, если в соответствии с настоящим Кодексом, иными федеральными законами размещение объекта капитального строительства (далее -ОКС) не допускается при отсутствии документации по планировке территории, выдача градостроительного плана земельного участка (далее - ГПЗУ) для архитектурно-строительного проектирования, получения разрешения на строительство такого ОКС допускается только после утверждения такой документации по планировке территории.

При подготовке проекта межевания территории определение местоположения границ образуемых и (или) изменяемых земельных участков согласно ч. 9 ст. 43 ГрадК РФ осуществляется в соответствии с градостроительными регламентами и нормами отвода земельных участков для конкретных видов деятельности, иными требованиями к образуемым и (или) изменяемым земельным участкам, установленными федеральными законами и законами субъектов РФ, техническими регламентами, сводами правил.

В случае планирования осуществления деятельности по КРТ на карте градостроительного зонирования правил землепользования и застройки (далее - ПЗЗ) согласно ч. 5.1 ст. 30 ГрадК РФ в обязательном порядке устанавливаются территории, в границах которых предусматривается осуществление КРТ. Границы таких территорий устанавливаются по границам одной или нескольких территориальных зон и могут отображаться на отдельной карте. В отношении таких территорий заключается один или несколько договоров о КРТ, которые согласно ч. 1 ст. 69 ГрадК РФ заключаются по результатам торгов, за исключением случаев заключения договора о КРТ нежилой застройки с правообладателями.

При этом образование земельных участков, расположенных в границах территории, в отношении которой заключен договор о КРТ, согласно п. 1 ст. 11.2, пп. 1 п. 1 и пп. 1 п. 3 ст. 11.3 и п. 5 ст. 11.4 ЗК РФ осуществляется путем раздела такого земельного участка исключительно в соответствии с проектом межевания территории. Такие участки согласно пп. 13 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ не могут быть предметом аукциона и согласно пп. 5, пп. 13 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ предоставляются лицу, с которым заключен договор о КРТ, без проведения торгов.

Также, обязательства по подготовке и утверждению проекта планировки территории согласно п. 8 и п. 9 ч. 11 ст. 12 и ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 13.07.2015 N 224-ФЗ «О государственно-частном партнерстве, муниципально-частном партнерстве в РФ ...» включаются в условия соответствующих соглашений, заключаемых по итогам проведения конкурса. При этом договор аренды земельного участка, необходимого для осуществления соответствующей деятельности, согласно пп. 23 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ заключается без проведения торгов с лицом, с которым заключены эти соглашения.

Применительно к территории, в границах которой не предусматривается осуществление КРТ, согласно ч. 5 ст. 41 и ч. 2 ст. 43 ГрадК РФ допускается подготовка проекта межевания территории без подготовки проекта планировки территории в целях:

1)определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков;

2)установления, изменения, отмены красных линий для застроенных территорий, в границах которых не планируется размещение новых объектов капитального строительства, а также для установления, изменения, отмены красных линий в связи с образованием и (или) изменением земельного участка, расположенного в границах территории, применительно к которой не предусматривается осуществление КРТ, при условии, что такие установление, изменение, отмена влекут за собой исключительноизменение границ территории общего пользования.

Вид разрешенного использования образуемых земельных участков в соответствии с проектом планировки территории согласно п. 3 ч. 5 ст. 43 ГрадК РФ включается в текстовую часть проекта межевания территории в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Документация по планировке территории согласно ч.ч. 12, 12.1 и 10 ст. 45 ГрадК РФ подлежит проверке на предмет соответствия ПЗЗ, а не наоборот, а потому довод о том, что источником информации для ГПЗУ согласно ч. 2 ст. 57.3 ГрадК РФ является документация по планировке территории не имеет значения, поскольку ПЗЗ относится к документам градостроительного зонирования, также являющимися источником информации для ГПЗУ.

ПЗЗ утверждены Решением Нижнетагильской городской Думы от 27.12.2012 № 61, а в связи с утверждением Постановления Администрации города Нижний Тагил от 01.06.2021 № 978-ПА проекта планировки территории какие-либо изменения в ПЗЗ не вносились.

Если иное не предусмотрено нормативным правовым актом субъекта РФ, решение о КРТ согласно ч. 5.2 ст. 30 ГрадК РФ может быть принято в отношении территории, которая в соответствии с ПЗЗ на дату принятия указанного решения не определена в качестве такой территории, либо в отношении территории, границы которой не совпадают с границами территории, указанной в ПЗЗ в качестве территории, в отношении которой допускается осуществление деятельности по КРТ.

В отношении земельного участка, расположенного в границах территории, в отношении которой принято решение о КРТ, выдача ГПЗУ согласно ч. 4 ст. 57.3 ГрадК РФ допускается только при наличии документации по планировке территории, утвержденной в соответствии с договором о КРТ (за исключением случаев самостоятельной реализации муниципальным образованием решения о КРТ). Со дня принятия решения о КРТ и до дня утверждения документации по планировке территории, в отношении которой принято решение о ее комплексном развитии, согласно ч. 4.1 ст. 37 ГрадК РФ не допускается изменение вида разрешенного использования земельных участков и (или) ОКС, расположенных в границах такой территории.

При этом в случае, если для реализации решения о КРТ требуется внесение изменений в ПЗЗ, подготовка указанной документации по планировке территории согласно ч. 10.2 и ч. 10 ст. 45, п. 6 ч. 2, п. 7 ч. 3 и ч. 3.4 ст. 33 ГрадК РФ осуществляется одновременно с подготовкой изменений в ПЗЗ. Утверждение указанной документации по планировке территории допускается до утверждения этих изменений в ПЗЗ с последующим внесения изменений в ПЗЗ.

Таким образом, исключение из принципа соответствия градостроительной документации разного уровня предусмотрено для случаев принятия решений о КРТ, доказательств принятия которых в порядке, установленном ст. 66 ГрадК РФ, не представлено.

Более того, в утвержденном Постановлением Администрации г. Нижний Тагил от 01.06.2021 г. проекте планировки и проекте межевания территории (стр.12) из 6-ти образуемых земельных участков виды разрешенного использования усечены только у одного выставленного на аукцион земельного участка, а у остальных 5-ти определены как в соответствии с градостроительным регламентом.

Таким образом, спорная документация по планировке территории подготавливалась и утверждалась не в целях обеспечения устойчивого развития территорий, а в целях усечения видов разрешенного использования выставляемого на аукцион земельного участка и ограничения конкуренции среди инвесторов в интересах конкретного лица (группы лиц).

Исходя из вышеизложенного следует: организатором торгов нарушен пп. 4 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ, что выразилось в неразмещении в извещении о проведении аукциона сведений обо всех видах разрешенного использования земельного участка с кадастровым № 66:56:0601006:169.


С учетом изложенного, оснований для удовлетворения заявленных требований, у суда не имеется, в связи с чем требования заявителя удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. 110, 167-170,201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.


СудьяН.В. Гнездилова