Решение от 3 марта 2020 г. по делу № А45-40668/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-40668/2019
03 марта 2020 года
г. Новосибирск


Резолютивная часть решения объявлена 26 февраля 2020 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Векшенкова Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению мэрии города Новосибирска к обществу с ограниченной ответственностью «ВиК» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании недействительным договора аренды земельного участка от 20.02.2016 №123409 и применении последствий недействительности сделки, отсутствующим право собственности на объекты недвижимости и сносе самовольной постройки,

при участии в судебном заседании представителей:

истца – ФИО2, доверенность от 22.10.2019, удостоверение, диплом от 06.02.2004,

ответчика – ФИО3, доверенность от 02.12.2019, паспорт, диплом от 18.04.2003, ФИО4, доверенность от 01.12.2019, удостоверение адвоката,

установил:

19 ноября 2019 года мэрия города Новосибирска (далее- истец, мэрия) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ВиК» (далее- ответчик, общество, ООО «ВиК») о признании недействительным договора аренды земельного участка от 20.02.2016 №123409, применении последствий недействительности сделки в виде возврата земельного участка с кадастровым номером 54:35:071980:54, отсутствующим право собственности общества на нежилое здание с кадастровым номером 54:35:000000:25073, площадью 708 кв. м, сооружение «Выставочная площадка открытого типа» с кадастровым номером 54:35:071980:113, площадью 1 880, 1 кв. м, расположенных по адресу: <...> об обязании общества снести самовольную постройку – вышеназванные объекты недвижимости.

Истец обосновывает свои требования тем, что отсутствуют разрешения на ввод в эксплуатацию объектов с кадастровыми номерами 54:35:000000:25073 и 54:35:071980:113, вид разрешенного использования земельного участка «Гостиничное обслуживание (4.7) – Гостиницы», что не соответствует фактическому использованию земельного участка, поэтому объекты недвижимости являются самовольными постройками, подлежащими сносу.

Ответчик в отзыве на исковое заявление полагает, что исковые требования не подлежат удовлетворению, объект введен в эксплуатацию на основании декларации, не является самовольной постройкой, построено здание, в феврале 2016 года заключен новый договор аренды.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения истца и ответчика, арбитражный суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 22 июля 2013 года между мэрией и обществом с ограниченной ответственностью «Грузовые технологии» заключен договор аренды земельного участка №116668р с кадастровым номером 54:35:071980:54, по условиям договора земельный участок предоставлялся арендатору для строительства торгового комплекса по продаже спецтехники по ул. Большевистской, срок действия договора до 14 февраля 2016 года.

12 сентября 2013 года на основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска ООО «Грузовые технологии» передало права и обязанности по названному договору аренды ООО «ВиК», согласие мэрии на замену арендатора дано 12 ноября 2013 года №31/16/09550.

26 июня 2014 года постановлением мэрии №5403 утвержден градостроительный план №RU543030004962 земельного участка с кадастровым номером 54:35:071980:54, где в экспликации отражено место допустимого размещения объекта недвижимости - Торговый комплекс по продаже спецтехники, в разделе 2.1 перечислены основные виды разрешенного использования земельного участка, в том числе: объекты временного проживания: гостиницы, мотели, объекты торговли: магазины; магазины кулинарии, магазины-пекарни; торговые, торгово-развлекательные комплексы и центры; розничные рынки, в разделе 2.2 указано назначение объекта капитального строительства – Торговый комплекс по продаже спецтехники.

03 декабря 2014 года ответчику выдано разрешение №RU 54303000-421 на строительство на указанном земельном участке торгового комплекса по продаже спецтехники, состоящего из: сервисного центра АБК, магазина смешанных товаров, выставочной площадки закрытого типа, склада металлических кузовных запчастей.

Первый этап строительства был завершен в 2015 году, объект недвижимости – нежилое здание, площадью 708 кв. м, поставлен на кадастровый учет с номером 54:35:000000:25073, осуществлена государственная регистрация права (свидетельство от 29.09.2015 №54-54/001-54/001/248/2015-809/1).

20 февраля 2016 года между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска №123409, по пункту 1.1 которого обществу передан земельный участок с кадастровым номером 54:35:071980:54, площадью 9000 кв. м, по пункту 1.2 договора на земельном участке расположен объект недвижимости – нежилое здание, земельный участок предоставляется для эксплуатации нежилого здания по ул. Большевистской (пункт 1.3 договора), срок действия договора – по 20 февраля 2026 года.

Строительство второго объекта недвижимости: сооружения «Выставочная площадка открытого типа» также завершено, объект поставлен на кадастровый учетом с номером 54:35:071980:113, зарегистрировано право собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 05.07.2018 №54-0-1-53/4006/2018-8644.

Из письма управления архитектурно-строительной инспекции мэрии от 21.08.2019 №11/1/11.1-04-03094 истцу стало известно, что разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости не выдавались, выяснив, что видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 54:35:071980:54 является «Гостиничное обслуживание (4.7) – Гостиницы», что не соответствует фактическому использованию данного участка, полагая, что при заключении договора аренды от 20.02.2-16 №123409 истец был намеренно обманут о наличии законно возведенного объекта недвижимости, мэрия обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

В соответствии со статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ) судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу подпункта 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее- ГК РФ).

Пунктом 99 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации). Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации). Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В приведенной норме пункта 1 статьи 222 ГК РФ исчерпывающим образом перечислены признаки самовольной постройки. При этом следует иметь в виду, что доказанное фактическое наличие хотя бы одного из указанных в данном пункте признаков является достаточным для признания постройки самовольной.

Как следует из материалов дела, право собственности на нежилое здание с кадастровым номером 54:35:000000:25073, площадью 708 кв. м, год завершения строительства – 2012, было зарегистрировано обществом в упрощенном порядке путем подачи декларации, при этом в названной декларации об объекте недвижимого имущества указано, что нежилое здание по ул. Большевистская в г. Новосибирске находится на земельном участке с кадастровым номером 54:35:071980:54, проведенной правовой экспертизой каких-либо нарушений регистрирующим органом не выявлено.

Земельный участок с кадастровым номером 54:35:071980:54 был предоставлен ООО «ВиК» в аренду по договору от 22.07.2013 №116668р для строительства торгового комплекса по продаже спецтехники по ул. Большевистской, разрешенное использование земельного участка предусматривало строительство торгового комплекса, обществу выдано разрешение на строительство.

Таким образом, земельный участок предоставлен в установленном порядке для строительства объекта капитального строительства, что подтверждается материалами дела, а именно: договором от 22.07.2013 №116668р, постановлением мэрии от 26.06.2014 №5403, градостроительным планом земельного участка, кадастровым паспортом земельного участка, разрешением №RU 54303000-421 на строительство.

После завершения строительства объект недвижимости – нежилое здание, площадью 708 кв. м, поставлен на кадастровый учет с номером 54:35:000000:25073, осуществлена государственная регистрация права, что подтверждается свидетельством от 29.09.2015 №54-54/001-54/001/248/2015-809/1).

При заключении договора аренды земельного участка от 20.02.2016 №123409 истец располагал сведениями о том, что строительство нежилого здания, площадью 708 кв. м, завершено, общество эксплуатирует объект недвижимости, на который зарегистрировано право собственности за ООО «ВиК», в связи с чем, согласно пункту 1.3 договора аренды земельный участок предоставляется для эксплуатации нежилого здания по ул. Большевистской.

Из материалов дела усматривается, право собственности на сооружение с кадастровым номером 54:35:071980:113, площадью 1 880, 1 кв. м, год завершения строительства – 2018, было зарегистрировано обществом в упрощенном порядке путем подачи декларации, в которой указано об объекте недвижимого имущества, что сооружение по ул. Большевистская в г. Новосибирске находится на земельном участке с кадастровым номером 54:35:071980:54, при этом постройка имеет монолитную бетонную основу, сооружение «Выставочная площадка открытого типа» относится к сооружениям пониженного уровня ответственности (КС-1) и является вспомогательным объектом по отношению к нежилому зданию с кадастровым номером 54:35:000000:25073, в силу пункта 3 части 17 статьи 51 и части 15 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что спорные объекты недвижимости признаны самовольной постройкой.

Истцом также не представлены доказательства, свидетельствующие о невозможности сохранения указанных объектов, а также того, что спорные объекты представляют угрозу для населения и окружающей среды с точки зрения безопасности для жизни и здоровья неопределенного круга лиц, антитеррористической безопасности, возможной угрозы наступления чрезвычайной ситуации в материалы дела не представлено.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 54:35:071980:54 относится к территориальной зоне (ОД-1 зона делового, общественного и коммерческого назначения).

В соответствии со статьей 31 Правил землепользования и застройки города Новосибирска, утвержденных решением Совета депутатов г. Новосибирска от 24.06.2009 №1288 (ред. от 19.06.2019, с изм. От 04.12.2019) к основным видам разрешенного использования территориальной зоны (ОД-1) относятся, в том числе: магазины (4.4), гостиничное обслуживание (4.7) – гостиницы; объекты для временного проживания.

Согласно частям 3 и 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Из градостроительного плана №RU543030004962 земельного участка следует, к основным видам разрешенного использования земельного участка относятся объекты временного проживания: гостиницы, мотели.

В ноябре 2016 года законный представитель ООО «ВиК» обратился с заявлением об изменении вида разрешенного использования вышеназванного земельного участка на «Гостиничное обслуживание (4.7) – Гостиницы», указанные изменения были зарегистрированы.

Изменения вида разрешенного использования произведены после заключения оспариваемого договора аренды земельного участка от 20.02.2016 №123409, данное обстоятельство не свидетельствует о том, что договор аренды земельного участка был заключен под влиянием обмана, довод мэрии в этой части несостоятелен.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что истец был, каким-то образом, обманут ответчиком при заключении оспариваемого договора.

Доказательств обратного истцом в материалы дела не представлено.

В рассматриваемом случае принятие заявленной истцом меры, восстанавливающей его права и законные интересы, в виде сноса нежилого здания с кадастровым номером 54:35:000000:25073, площадью 708 кв. м, и сооружения «Выставочная площадка открытого типа» с кадастровым номером 54:35:071980:113, площадью 1 880, 1 кв. м, расположенных по адресу: <...> повлечет за собой утрату ответчиком права собственности на указанные объекты, которые зарегистрированы в установленном законом порядке, что в силу правовой природы института права собственности недопустимо.

Из смысла положений статей 1, 11, 12 ГК РФ и статьи 4 АПК РФ следует, что условием предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, является установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, а также факта его нарушения непосредственно ответчиком. При этом реализация предусмотренных законом способов защиты гражданских прав путем предъявления иска в арбитражный суд возможна только в том случае, когда такое обращение в суд способно восстановить нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.

В пункте 52 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление №10/22) указано, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

При этом следует учитывать, что признание зарегистрированного права отсутствующим является исключительным и самостоятельным способом защиты, обеспечивающим восстановление прав истца посредством исключения из ЕГРП записи о праве собственности ответчика на объект (в том числе в случаях двойной регистрации на один и тот же объект). Устранение спорной записи в ЕГРП само по себе должно обеспечивать восстановление прав истца, заинтересованного в устранении сомнений о принадлежности права именно ему.

Иск о признании права отсутствующим может быть удовлетворен судом в случае, если истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в Едином государственном реестре прав. При избрании способа защиты путем признания права отсутствующим запись в ЕГРП должна нарушать права истца, то есть истец должен обладать аналогичным с ответчиком правом в отношении объекта имущественных прав, поскольку в противном случае признание права ответчиком отсутствующим не восстановит нарушенных права истца.

Поскольку предметом рассмотрения является спор о праве на имущество, то истец согласно требованиям статьи 65 АПК РФ должен доказать возникновение у него права собственности на спорный объект, нахождение данного объекта в его владении и незаконность возникновения права собственности ответчика на спорное имущество.

Материалы дела содержат доказательства приобретения и регистрации права собственности ответчика на нежилое здание с кадастровым номером 54:35:000000:25073, площадью 708 кв. м, и сооружение «Выставочная площадка открытого типа» с кадастровым номером 54:35:071980:113, площадью 1 880, 1 кв. м, расположенных по адресу: <...> на законном основании, какие-либо ограничения, обременения права не зарегистрированы.

Истцом не представлены доказательства наличия у него права на спорные объекты недвижимости и владения ими.

Имеющиеся по делу доказательства свидетельствуют об отсутствии правовых оснований для признания права собственности ответчика на нежилое здание и сооружение «Выставочная площадка открытого типа» отсутствующим.

Проанализировав имеющиеся доказательства, арбитражный суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Обеспечительная мера, принятая по определению Арбитражного суда Новосибирской области от 20.11.2019, в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области производить государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое здание с кадастровым номером 54:35:000000:25073, площадью 708 кв. м, и сооружение «Выставочная площадка открытого типа» с кадастровым номером 54:35:071980:113, площадью 1 880, 1 кв. м, расположенных по адресу: <...> в виде запрета ООО «ВиК» совершать любые сделки в отношении указанных объектов недвижимости, отменить с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу.

Расходы по уплате государственной пошлины не распределяются в связи с их отсутствием.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

в удовлетворении заявленных требований отказать,

обеспечительную меру, принятую по определению Арбитражного суда Новосибирской области от 20.11.2019, отменить с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья Д.В. Векшенков