Решение от 28 апреля 2017 г. по делу № А40-144966/2016

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-144966/16-60-1289
28 апреля 2017 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 20 марта 2017 года

Решение в полном объеме изготовлено 28 апреля 2017 года

Арбитражный суд в составе:

Председательствующего

Буниной О.П.,

членов суда: единолично, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

с участием:

от ответчика – после перерыва – ФИО2 - сотрудник, по доверенности от 09.01.2017г. №33-Д-9/17;

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда по адресу: г. Москва, ул. Большая Тульская, д. 17, зал 5072 дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «ДЕЛЬТА-ИНКАСС» (ОГРН 1147746600550, ИНН 7726748180, 117638, Москва, ул. Криворожская, д.6А, стр.3, дата регистрации 28.05.2014г.) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423; ИНН 7705031674; 125009, Москва, Газетный пер., 1/12; дата регистрации: 15.11.1991г.) о признании недействительными уведомлений

Судебное заседание по делу проводилось с перерывом 14.03.2017г. – 20.03.2017г.

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ДЕЛЬТА-ИНКАСС» обратилось в суд с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН <***>, ИНН <***>, 125009, <...>) о признании недействительными уведомления № 33-А-175238/13-(0)-0 от 23.12.2013 г. о ставке арендной платы на 2014 г. в части арендной платы с 01.07.2014 г., уведомления №33-А-128908/14-(0)-0 от 24.12.2016 г о ставке арендной платы на 2015 г., уведомление № 33-А-202839/15-(0)-0 от 27.11.2015 г. о ставке арендной платы на 2016 г., в соответствии со ст. ст. 10, 166, 167, 168 ГК РФ.

Исковые требования мотивированы тем, что оспариваемые уведомления об увеличении арендной платы направлены без проведения соответствующей оценки определения рыночной стоимости арендной платы.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом в порядке ст.ст. 121, 122 АПК РФ.

Ответчик заявленные требования не признал по доводам письменного отзыва на иск,

Дело рассмотрено в отсутствие надлежащим образом извещенного представителя истца в соответствии со ст.ст. 123, 156 АПК РФ.

Заслушав в открытом судебном заседании доводы и пояснения представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

01.12.1999 г. между ЗОА охранное предприятие «Дельта Инкасс» (ныне ООО «Дельта-Инкасс») (арендатор) и ГУОП г. Москвы (правопредшественник Департамента городского имущества г. Москвы) (арендодатель) был заключен охранно-арендный договору № 123з (Д/а №0-306/2000 от 04.05.2000 г.). В соответствии с которым Госорган сдает, а арендатор принимает в арендное пользование здание-памятник «Городская усадьба (ФИО3) 1842 г., «Главный дом» по Милютинскому пер., д.8, стр.1, под административные и банковские цели (П.1). Срок аренды с 01.12.1999 г. по 09.07.2004 г. (П.4).

11.10.2010 г. к указанному договору было подписано дополнительное соглашение к охранно-арендному договору, в соответствии с которым была произведена замена арендодателя на Департамента имущества г. Москвы, с указанием, что охранно-арендному договору от 01.12.1999 г. № 123з присваивается номер 00-00306/00 от 04.05.2000 г., по тесту определено читать договор аренды, вместо «охранно-арендный договор». Согласно п. 6 доп.соглашения, раздел II «Арендная плата» изложена в следующей редакции:

«За указанный в разделе 1 договора объект величина арендной платы устанавливается в соответствии с уведомлением о размере арендной платы. Величина арендной платы определяется на основании действующих в городе Москве нормативов о по установлению ставки арендной платы и не может быть снижена. Арендная плата без НДС вносится арендатором ежемесячно с оплатой не позднее пятого числа текущего месяца в размере 1/12 части от годовой арендной платы, в бюджет города Москвы.

Согласно п. 8 дополнительного соглашения, начиная с 2010 г., арендодатель вправе в одностороннем порядке не чаще 1 раза в год изменять ставку арендной платы. Указанное изменение ставки производится при принятии Правительством Москвы решения о централизованном изменении ставки арендной платы. Изменение ставки арендной платы оформляется уведомлением.

Арендодатель направляет в адрес арендатора уведомление (заказным письмом с уведомлением), подписанное арендодателям с указанием нормативного акта и нового установленного размера арендной платы, с приложением расчета. В данном случае ставка арендной платы считается измененной в одностороннем порядке и считается согласованной сторонами через одни месяц с момента отправления такого уведомления.

Уведомление является неотъемлемой частью настоящего дополнительного соглашения.

В случае, если арендатор отказывается платить арендную плату по новой ставе, арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке. В таком случае арендодатель направляет арендатору уведомление (заказным письмом с уведомлением) об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору аренды.

16.12.2014 г. сторонами подписано дополнительное соглашение к договору. В соответствии с которым было внесено изменение относительно наименование арендатора на ООО «Дельта-Инкасс».

В обоснование своих требований, истец указывает на то, что им было получено уведомление от 22.05.2013 г. № 00-00306/00/13/0 от Департамента городского имущества г. Москвы, согласно которому в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» арендная плата по договору устанавливается на основании заключения независимого оценщика с 01.10.2013 г.

Истцом было получено уведомление № 33 -А -175238/13- (0)-0 от 23.12.2013 г. о ставке арендной платы на 2014 год по которому с 1.07.2014 г. за арендуемые помещения по адресу пер. Милютинский д.8 стр.1 установлена рыночная ставка аренды за 1 кв.м, в год без НДС -13 610 руб., установленная на основании заключения независимого оценщика.

Истцом было получено уведомление № 33-А-128908/14-(0)-0 от 24.12.2014 г. о ставке арендной платы на 2015 год, согласно которому рыночная арендная плата с 01.01.2015 г. составляет 14 971,00 руб., также установленная на основании заключения независимого оценщика.

Истцом было получено уведомление № 33-А-202839/15-(0)-0 от 27.11.2015 г. о ставке арендной платы на 2016 год, согласно которому рыночная арендная плата с 01.01.2015 г. составляет 16 468,10 руб., также установленная на основании заключения независимого оценщика.

Так как отчет и положительное экспертное заключение об оценке рыночной стоимости права пользования на условиях спорного договора аренды находящегося в собственности города Москвы объекта нежилого фонда, из которых бы следовало, что отчет соответствует требованиям Федерального закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности Истцу представлены не были, то Ответчиком не соблюдены требования, установленные пунктом 2.4 постановления Правительства Москвы № 800-ПП от 25.12.2012 и не доказана обоснованность изменения арендной платы в одностороннем порядке в указанном в уведомлении № 33 -А -175238/13- (0)-0 от 23.12.2013 г. размере.

В соответствии с п. 2 ст. 424 Гражданского Кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке.

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (ст. 166 Гражданского кодекса).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (ст. 168 Гражданского кодекса).

Договоры должны исполняться. Одностороннее изменение условий договора не допускается (ст. 309, 310 Гражданского кодекса).

Совершенная ответчиком сделка направлена на одностороннее изменение условий договора в порядке, договором не установленным, и в силу ст. 168 Гражданского кодекса является оспоримой сделкой.

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в т.ч. повлекла неблагоприятные для него последствия (п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса).

Уведомлением от 23.12.2013 № 33-А-175239/13-(0)-0 Департамент сообщил ООО «ДЕЛЬТА-ИНКАСС» об изменении ставки арендной платы по указанному Договору с 01.07.2014.

Перерасчет ставок арендной платы по указанному Договору произведен Департаментом в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы», опубликованном на официальном портале Мэра и Правительства Москвы 27 декабря 2012 года.

В указанном случае Департамент заказным уведомлением извещает арендатора о том, что такое изменение произошло, с указанием нормативного акта и нового установленного размера арендной платы. Данное изменение считается согласованным Сторонами через один месяц с момента отправления такого извещения.

Уведомление об изменении ставки арендной платы направлено в адрес Истца на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта в соответствии с нормами действующего законодательства. Договор на проведение оценки от имени заказчика заключен лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами государственной собственности.

Постановление Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП "О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы" и Постановление Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП "Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы" являются нормативными актами, на основании которых устанавливаются права и обязанности сторон.

Положения данных постановлений носят публичный характер и являются обязательными.

В соответствии с п. 2.4 приложения к постановлению Правительства Москвы №800-ПП от 25.12.2012 по действующим договорам аренды объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы и переданных в аренду субъектам малого предпринимательства, заключенным без проведения торгов, за исключением случаев, указанных в п.1 настоящего постановления, ставка арендной платы определяется в установленном порядке на основании заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы по истечении шестимесячного срока с даты направления Департаментом городского имущества города Москвы соответствующего уведомления.

В целях исполнения постановления Правительства Москвы от 01.07.2013 № 424-ПП Департаментом организованы работы по оценке 10 105 объектов недвижимости в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (Федеральными стандартами оценки ФСО №№ 1-3 от 20.07.2007, Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Независимой оценочной компанией, на основании заключенного с Департаментом договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, по результатам проведения оценки представлены отчет от 04.10.2013 № 880-14/2013-Ар и положительное Экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков, используемые для принятия управленческих решений.

Постановлениями Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы», № 800-ПП «О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы» установлен порядок определения арендной платы за объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы.

Из отчета от 04.10.2013 № 880-14/2013-Ар, оценщиком были исследованы характеристики объекта, не требующие его натурного осмотра, в том числе, расположение относительно магистралей, станций метро, этаже. Характеристики состояния, инженерного обеспечения, «тип входа» были приняты исходя из типичных для сегмента рынка, свойственного каждой группе объектов в зависимости от их вида разрешенного использования. Обязательное проведение осмотра объекта оценки законодательством не установлено. В разделе «Особые допущения и ограничительные условия» указано, что оценщик не проводил осмотр и не производил обмеры оцениваемых объектов, все данные об объектах оценки приняты согласно предоставленной заказчиком информации, площади оцениваемых объектов нежилого фонда приняты согласно данным перечня объектов недвижимости, сформированного по состоянию на 15.07.2013г.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки или в случаях, установленных федеральными стандартами оценки, также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

НП СРО «Деловой союз оценщиков» подготовлено положительное экспертное заключение № 1173/11/13 от 06.11.2013г. на отчет от 04.10.2013 №880- 14/2013-АР об оценке рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды находящихся в собственности города Москвы объектов нежилого фонда, выполненный ООО «ЦЕНТР ОЦЕНКИ «АВЕРС».

Отчет признан соответствующим статье 12 «Достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения» Федерального закона «Об оценочной деятельности». Нарушений федеральных стандартов оценки и иных требований действующего законодательства при проведении оценочной деятельности судом не установлено.

К указанному выводу пришел Арбитражный суд города Москвы при рассмотрении дела № А40-243746/15-77-259 по иску ООО «ЭЛЛАДА ПЛЮС» к Департаменту и Обществу с ограниченной ответственностью «ЦЕНТР ОЦЕНКИ «АВЕРС» о признании недостоверным отчета ООО «ЦЕНТР ОЦЕНКИ «АВЕРС» от 04.10.2013 № 880-14/2013-АР в части величины рыночной стоимости аренды нежилого помещения, - о признании ставки арендной платы с 01.07.2014 года недействительной.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 29 апреля 2016 года по делу № А40-243746/15 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 июля 2016 года, постановлением Арбитражного суда Московского округа от 03 ноября 2016 года решение Арбитражного суда города Москвы от 29 апреля 2016 года оставлено без изменения.

Кроме того, из приведенных выше норм не следует обязанность Департамента направлять в качестве приложения к уведомлению отчет об оценке.

На основании части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с условиями договора аренды право Департамента как арендодателя на одностороннее изменение арендной платы в сторону увеличения предусмотрено сторонами по условиям спорного договора, что соответствует положениям части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Увеличение рыночной стоимости арендной платы установлено отчетом ООО «Центр оценки Аверс».

Согласно от. 13 Федерального закона от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

С учетом разъяснений, содержащихся в Информационном письме Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 года № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

При этом согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Кроме того, отчёт, выполненный ООО «АВЕРС» в рамках арбитражного дела № А40-69701/2014-28-577 определением от 06.02.2015 года была назначена комплексная оценочная и нормативно методическая экспертиза проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению РФЦСЭ при Минюсте России. В результате данной экспертизы установлено, что оспариваемый отчёт от 04.10.2013 г. № 880-14/2013-Ар полностью соответствует действующему законодательству. Таким образом, довод истца о том, что отчет ООО «АВЕРС» «выполнен с существенными нарушениями, является недействительным и не соответствует действующему законодательству» не подтвержден документально, и противоречит факту, установленному Арбитражным судом.

Уведомлением от 24.12.2014 № 33-А-128908/14-(0)-0 Департамент сообщил ООО «ДЕЛЬТА-ИНКАСС» об изменении ставки арендной платы по указанному Договору с 01.01.2015, (ставка определена в размере 14 971 руб. за 1 кв. м в год).

Уведомлением от 27.11.2015 № 33-А-199873/15-(0)-0 Департамент сообщил ООО «ДЕЛЬТА-ИНКАСС» об изменении ставки арендной платы по указанному Договору с 01.01.2016 (ставка определена в размере 16 468,1руб. за 1 кв. м в год).

Первоначально, на основании отчета от 04.10.2013 № 880-14/2013-Ар о рыночной оценке объекта недвижимости арендная ставка по Договору с 01.07.2014 составляет 13 610 руб. за 1 кв.м в год (без учета НДС). Пунктом 3 Постановления Правительства Москвы № 809-ПП при расчёте ставки арендной платы по договорам аренды (за исключением договоров аренды, заключенных по результатам торгов) ежегодно с 1 января текущего года применять коэффициент-дефлятор с учётом индекса 1,10.

Рыночная стоимость 1 кв.м объекта исчисляется путём умножения рыночной ставки предыдущего года с учетом коэффициента-дефлятора на новый коэффициент-дефлятор, который устанавливается постановлением Правительства Москвы. Рыночная ставка арендной платы по Договору с учетом коэффициента- дефлятора с 01.01.2015 составляет 14971 руб. за 1 кв. м в год (уведомление от 24.12.2014 № 33-А-128908/14-(0)-0) а с 01.01.2016 ставка определена в размере 16 468,1руб. за 1 кв. м в год (Уведомлением от 27.11.2015 № 33-А-199873/15-(0)- 0).

Оспаривая указанные выше уведомления, истец ссылается на то, что Департаментом не соблюдены требования, установленные п. 2.4 Постановления Правительства Москвы № 800-ПП от 25.12.2012, поскольку указанные уведомления не содержит ссылки на проведение независимой оценки величины ставки арендной платы арендуемого объекта; более того, не смотря на направленную в адрес Департамента претензию, отчёт об оценке Истцу представлен не был.

Указанные доводы, являются несостоятельными, как основанные на неправильном толковании норм материального права, не учитывающие фактические обстоятельства дела.

На основании части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно п. 7 Договора аренды в случае изменения порядка взимания или размеров арендной платы в г. Москве «Госорган» направляет перерасчет арендной платы за пользование зданием-памятником и направляет его «Арендатору».

Согласно п. 6. Раздел II «Арендная плата» охранно-арендного договора устанавливается в соответствии с уведомлением о размере арендной платы. Величина арендной платы определяется на основании действующих в городе Москве нормативов по установлению ставки арендной платы и не может быть снижена.

Согласно п. 2 Договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 16.12.2014 (п. 2 соглашения) в случае принятия решения Правительством Москвы о централизованном изменении ставки арендной платы Стороны пришли к соглашению, что ставка арендной платы считается изменённой в одностороннем порядке.

Таким образом, Истец, по существу, оспаривает факт применения коэффициента-дефлятора к ставке арендной платы, установленной Правительством Москвы. Ставка арендной платы установлена с учетом коэффициента-дефлятора, допустимых доказательств того, что установленная рыночная ставка превышает за аналогичные объекты аренды в материалы дела не представлено, право Департамента на такое изменений без заключения дополнительных соглашений договором в редакции дополнительного соглашения предусмотрено.

На основании изложенного, требование о признании односторонних сделок по изменению в одностороннем порядке размере арендной платы по договору аренды от 04.05.2000 г. №00-00306/00, оформленных уведомлениями № 33-А-175238/13-(0)-0 от 23.12.2013 г. о ставке арендной платы на 2014 г. в части арендной платы с 01.07.2014 г., уведомления №33-А-128908/14-(0)-0 от 24.12.2016 г о ставке арендной платы на 2015 г., уведомление № 33-А-202839/15-(0)-0 от 27.11.2015 г. о ставке арендной платы на 2016 г., - недействительными не подлежит удовлетворению, поскольку не соответствует нормам действующего законодательства и условиям договора аренды

При изложенных обстоятельствах, оснований к удовлетворению заявленных требований у суда не имеется.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, предусмотрено статьей 110 АПК РФ. В силу пункта 1 данной статьи судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Расходы по госпошлине возлагаются на ответчика в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 11, 12, 168, 309, 310, ГК РФ, и ст.ст.4, 65, 71, 75, 101-103, 110, 112, 123, 156, 167-170, 176АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать полностью.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Судья О.П. Бунина