Решение от 19 апреля 2018 г. по делу № А32-28541/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-28541/2017

г. Краснодар«19» апреля 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 04 декабря 2017 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 19 апреля 2018 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-28541/2017

по иску администрация муниципального образования город Краснодар

к обществу с ограниченной ответственностью «Соната-Д» (ОГРН <***> ИНН <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка, обязании возвратить земельный участок администрации,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, - департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар,

при участии в судебном заседании представителя администрации муниципального образования город Краснодар – ФИО1 (по доверенности от 11.01.2017),

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Соната-Д» (далее – общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 17.01.2011 №4300016997, заключенного между администрацией и обществом, и об обязании общества возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118008:24 площадью 937 кв. м, расположенный в Прикубанском внутригородском округе <...>, путем освобождения земельного участка и подписания акта приема-передачи.

Исковые требования администрации мотивированы неосвоением земельного участка для целей строительства, разрешение на строительство на земельном участке администрацией не выдавалось. Предписание об устранении нарушений в использовании земельного участка было возвращено администрации за истечением срока хранения. Направленное администрацией обществу соглашение о расторжении договора аренды земельного участка также возвращено за истечением срока хранения. Неосвоение земельного участка для целей строительства является существенным нарушением условий договора, достаточным для его расторжения.

Определением от 11.09.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечен департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар.

Определением от 16.10.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечен департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар.

В судебном заседании, состоявшемся 04.12.2017, представитель администрации просил исковые требования удовлетворить. Представитель ответчика, признанного надлежаще извещенным о времени и месте судебного заседания (возврат почтовых конвертов, направленных по адресу ответчика, указанному в выписке из ЕГРЮЛ, за истечением срока хранения), явки представителя не обеспечил, отзыв не представил. Третьи лица, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, явки своих представителей не обеспечили.

Суд отмечает, что ответчик, по адресу которого согласно выписке из ЕГРЮЛ направлялись определения суда о назначении предварительного судебного заседания по настоящему делу, об отложении судебных заседаний, и которые были возвращены почтой за истечением срока хранения, не явился ни в одно из трех судебных заседаний, не направил отзыв или письменные возражения, не оспорил исковые требования администрации.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя администрации, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 07.12.2010 №9985 обществу предоставлен в аренду на десять лет из земель населенных пунктов земельный участок КН 23:43:0118008:24 площадью 937 кв. м, для строительства гостиничного комплекса по ул. Ростовское шоссе, 25/17 в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара. Земельный участок предоставлен в порядке процедуры утверждения материалов предварительного согласования места размещения гостиничного комплекса на земельном участке площадью 937 кв. м по ул. Ростовское Шоссе, 25/17 в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара.

Администрацией и обществом заключен договор от 17.01.2011 №4300016997 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0118008:24 площадью 937 кв. м по адресу: ул. Ростовское Шоссе, 25/17, Прикубанский внутригородской округ города Краснодара, для строительства гостиничного комплекса. Договор аренды заключен на срок с 07.12.2010 по 07.12.2020.

В соответствии с пунктом 1.5 договора фактическое состояние земельного участка соответствует условиям договора и целевому назначению участка.

Земельный участок передан обществу по акту приема-передачи (приложение №1 к договору аренды). В соответствии с актом приема-передачи на участке строения отсутствуют, ограничений в использовании земельного участка не имеется.

В соответствии с пунктом 3.2.5 договора основаниями для его расторжения являются использование участка не по целевому назначению и виду разрешенного использования, использование участка, способами, ухудшающими его качественные характеристики, неисполнение обязанностей, возложенных на арендатора подпунктами 3.2.3, 4.1.2, 4.1.4, 4.1.5, 4.1.6, 4.1.7, 4.1.9, 4.1.11, 4.1.12, 4.1.13, 4.1.14 настоящего договора.

В соответствии с письмом департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 16.11.2017 по данным информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования город Краснодар информация о подготовке градостроительного плана земельного участка и выдаче разрешения на строительство ООО «Соната-Д» на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118008:24 отсутствует.

Из представленных администрацией актов осмотра земельного участка следует, что участок не огражден, свободен от зданий и строений, зарос сорной растительностью.

Администрация направила в адрес общества предписание об устранении нарушений от 21.09.2016 и уведомление о прекращении договора аренды от 17.01.2017 с предложением подписать соглашение о расторжении договора и освободить земельный участок с возвратом земельного участка администрации по акту приема-передачи, которые были возвращены почтовой службой за истечением срока хранения.

Согласно представленной в материалы дела выписке из Единого государственного реестре недвижимости от 21.09.2017 №23/132/001/2017-9121 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0118008:24 зарегистрирована 19.04.2011 аренда в пользу ООО «Соната-Д» на основании договора аренды земельного участка от 17.01.2011 №4300016997.

В соответствии со статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Согласно статье 45 Земельного кодекса Российской Федерации неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, является основанием для досрочного прекращения права на землю. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Арбитражным судом также установлено следующее.

Как следует из представленного по запросу арбитражного суда письма департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 16.10.2017 №29/11113, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118008:24 в соответствии с генеральным планом города Краснодара, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 26.02.2004 №46 п.2, располагался в границах зоны планируемого к размещению объекта местного значения (автомобильная дорога).

Расположение земельного участка в зоне транспортной инфраструктуры представлено на выкопировке из генерального плана муниципального образования город Краснодар, утвержденного решением городской Думы Краснодара от 26.02.2004 №46 п. 2.

Таким образом, на момент заключения договора аренды 17.01.2011 земельный участок в соответствии с генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 26.02.2004 №46 п. 2, находился полностью в зоне транспортной инфраструктуры (автомобильная дорога).

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 03.10.2017 по делу №307-КГ17-5121, в соответствии с частью 6 статьи 23 Градостроительного кодекса к генеральному плану прилагаются материалы по его обоснованию в текстовой форме и в виде карт. Статьей 35 Градостроительного кодекса установлено, что в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон. Из системного толкования положений части 3 статьи 9, частей 9, 10 статьи 31, пункта 1 части 2 статьи 33, пункта 2 части 1 статьи 34, части 15 статьи 35 Градостроительного кодекса следует, что законом установлен принцип первичности генерального плана перед правилами землепользования и застройки, как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития.

Арбитражным судом Северо-Кавказского округа в постановлении от 08.09.2017 по делу №А32-17929/2016 высказана следующая позиция: «Градостроительным законодательством закреплен принцип первичности генерального плана поселения как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития, перед правилами землепользования и застройки. Генеральный план, определяя назначение территорий исходя из планов развития территории города в целом, может не соответствовать ее фактическому использованию, допуская потенциальное изменение назначение территории, поскольку генеральные планы определяют стратегию его развития и условия формирования среды жизнедеятельности. Таким образом, если правила застройки и землепользования не соответствуют генеральному плану, названные правила подлежат применению только в той части, которая не противоречит документу территориального планирования муниципального образования. При наличии указанных противоречий судам следовало исходить из того, что приоритет имеет документ территориального планирования муниципального образования (генеральный план города Краснодара). В соответствии с пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса под территориями общего пользования понимаются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары). В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу. При этом формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 727/13)».

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. При этом утвержденные в установленном порядке градостроительные и иные ограничения в использовании территории населенного пункта могут препятствовать размещению (строительству) на земельном участке определенного объекта капитального строительства (статьи 36 и 37 Градостроительного кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса).

Исходя из содержания пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса и статьи 262 Гражданского кодекса перечень территорий общего пользования не является закрытым.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу. При этом формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 727/13).

Несмотря на то, что действующим законодательством не установлен прямой запрет на предоставление в аренду земельных участков, образованных за счет территорий общего пользования, анализ вышеназванных положений позволяет сделать вывод о недопустимости предоставления в аренду земельного участка на территории общего пользования, поскольку такое предоставление исключает возможность реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное пользование таким участком. При передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму территорий общего пользования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 №15248/10). Формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 727/13).

Таким образом, спорный земельный участок, сформированный за счет территории общего пользования (зона транспортной инфраструктуры), не мог быть предоставлен в аренду обществу в целях размещения (строительства) гостиничного комплекса.

Аналогичная правовая позиция выражена в решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.01.2017 по делу №А32-15406/2016, оставленном без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2017 по делу №А32-15406/2016, постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.07.2017 по делу №А32-15406/2016 (Определением Верховного Суда Российской Федерации от 26.10.2017 №308-ЭС17-15172 отказано в передаче дела №А32-15406/2016 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства), в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 17.11.2017 по делу №А32-19616/2017, оставленном без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2018 по делу №А32-19616/2017, в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 11.01.2018 по делу №А32-31646/2017, оставленном без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2018 по делу №А32-31646/2017.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на дату совершения сделки) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Таким образом, суд приходит к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды от 17.01.2011 №4300016997 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0118008:24. Общество, таким образом, арендатором земельного участка, сформированного за счет территорий общего пользования, стать не могло.

Суд вправе самостоятельно квалифицировать договор аренды как недействительную сделку при рассмотрении иска о расторжении договора.

Поскольку договор аренды от 17.01.2011 №4300016997 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0118008:24 является недействительной (ничтожной) сделкой, то есть недействителен независимо от признания его таковым судом (статья 166 ГК РФ), такой договор расторгнут быть не может (предметом иска о расторжении договора может быть только действительный договор, порождающий соответствующие права и обязанности сторон), в связи с чем, в требовании администрации о расторжении договора аренды надлежит отказать.

Вместе с тем, администрацией также заявлено требование о возвращении обществом земельного участка.

Окончательная правовая квалификация исковых требований осуществляется судом, который с учетом всех обстоятельств дела и доводов сторон, преследуемых сторонами целей обращения с иском в суд, устанавливает подлежащие применению нормы права.

В соответствии с пунктом 4 статьи 166 ГК РФ суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Поскольку воля администрации направлена на освобождение земельного участка и его возврат публичному собственнику, и при недействительном (ничтожном) договоре аренды у общества отсутствуют основания для занятия и использования спорного земельного участка, суд, принимая во внимание отсутствие на участке зданий, строений и сооружений, а также формирование земельного участка за счет земель общего пользования муниципального образования, которые не предназначены для коммерческой застройки и не должны находиться во владении отдельных лиц, а подлежат сохранению в интересах всего населения муниципального образования, в том числе в целях обеспечения стратегического развития муниципального образования, его транспортной инфраструктуры, считает необходимым обязать общество возвратить администрации спорный земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118008:24.

Аналогичный правовой подход, выражен, в частности, в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 20.10.2017 по делу №А32-28544/2017, оставленном без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2017, а также в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.09.2015 по делу №А32-2761/2015, от 08.07.2016 по делу №А32-47982/2014, постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2017 по делу №А32-36619/2016, в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 11.01.2018 по делу №А32-31646/2017, оставленном без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2018 по делу №А32-31646/2017.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска в части требования о расторжении договора аренды земельного участка от 17.01.2011 №4300016997, заключенного администрацией муниципального образования город Краснодар и обществом с ограниченной ответственностью «Соната-Д» (ОГРН <***> ИНН <***>), - отказать.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Соната-Д» (ОГРН <***> ИНН <***>) возвратить администрации муниципального образования город Краснодар земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118008:24 общей площадью 937 кв. м, расположенный по улице Ростовское Шоссе, 25/17, в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара, путем его освобождения и подписания акта приема-передачи земельного участка.

Настоящее решение является основанием для аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:43:0118008:24, внесенной в пользу общества с ограниченной ответственностью «Соната-Д» (ОГРН <***> ИНН <***>) на основании договора аренды земельного участка от 17.01.2011 №4300016997 (дата государственной регистрации арендного обременения: 19.04.2011; номер государственной регистрации: 23-23-01/027/2011-500).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Соната-Д» (ОГРН <***> ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 6 000 рублей.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.

СудьяА.Л. Назыков