Решение от 13 сентября 2021 г. по делу № А32-53861/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

www.krasnodar.arbitr.ru, info@krasnodar.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А32-53861/2020
г. Краснодар
13 сентября 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 13.09.2021г.

Полный текст решения изготовлен 13.09.2021г.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1


рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 320010500010752, ИНН <***>), Республика Адыгея, п. Яблоновский (далее – истец, ФИО2, предприниматель)


к департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (ОГРН <***>, ИНН <***>), 354000, <...> (Центральный р-н), дом 26а (далее – ответчик 1, департамент)

к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), город Сочи (далее – ответчик 2, администрация)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

1. ФИО3, г. Истра

2. ФИО4, г. Лабинск

3. ФИО5, г. Санкт-Петербург

4. ФИО6, Краснодарский край, х. Новопетровский

5. администрация города Сочи (ОРГН <***>, ИНН <***>), 354000, <...>

6. ФИО7, г. Санкт-Петербург

о признании пункта договора недействительным, о заключении дополнительного соглашения об изменении договора

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, паспорт, ФИО8 – представитель, по доверенности;

от департамента и администрации: ФИО9, по доверенности, диплом;

от иных лиц: не явились, извещены



УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение суда от 05.07.2021), согласно которого просит:

признать пункт 3.5 Договора от 09.02.2012 № 4900007283 недействительным и изложить его в следующей редакции: «3.2. Размер годовой арендной платы за земельный участок на 01.07.2017 составляет 75360 рублей»;

обязать департамент заключить дополнительное соглашение об изменении договора от 09.02.2012 № 4900007283, изложив пункт 3.2 в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы за земельный участок на 01.07.2017 года составляет 75360 рублей».

Определением суда от 05.07.2021 к участию в деле в качестве ответчика привлечена администрация г. Сочи.

Истец заявленные требования поддержал, просит суд иск удовлетворить с учетом заявленного ходатайства.

Ответчик в судебном заседании заявил о пропуске срока исковой давности в части оспаривания пункта договора.

В судебном заседании 06.09.2021 объявлен перерыв до 13.09.2021 до 09-15 час.

После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено.

Исследовав материалы дела, суд установил, что муниципальное образование город-курорт Сочи является собственником земельного участка из земель населенных пунктов по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Демократическая, 38 с видом разрешенного использования – для обеспечения эксплуатации здания магазина литера Б, общей площадью 163 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0402030:1414. Право собственности зарегистрировано 25.01.2012.

09.02.2012 муниципальное образование город-курорт Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации (арендодатель) и ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО2 (арендаторы) заключили договор № 4900007283 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка общей площадью 163 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0402030:1414 из земель населенных пунктов по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Демократическая, 38 с видом разрешенного использования – для обеспечения эксплуатации здания магазина литера Б на срок до 01.07.2057.

В соответствии с пунктом 3.2 договора аренды размер годовой арендной платы устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 08.02.2012 № 9С/З/ОЗ-2012 и составляет 701 656 руб.

Согласно пункту 3.5 договора размер годовой арендной платы, установленный пунктом 3.2, может быть пересмотрен арендодателем в случае принятия соответствующим уполномоченным органом исполнительной власти нормативно-правового акта об изменении порядка расчета или изменения размера годовой арендной платы путем ее актуализации, индексации или переоценки, но не чаще одного раза в год. Изменения размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением (дополнительным соглашением) к настоящему договору и подписывается сторонами. В случае уклонения арендаторов от его подписания, приложение подписывается только арендодателем.

В соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 20.07.2020 № 1027-20 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:1414 по состоянию на 01.07.2017 составляет 4 809 967 руб.

Полагая, что согласованный в договоре аренды размер годовой арендной платы необоснованно завышен, 1 августа 2020 года ФИО2 обратился в департамент с заявлением о внесении изменений в пункт 3.2 договора аренды, согласно которому по состоянию на 01.07.2017 размер годовой арендной платы составляет 72149, 50 руб. В обоснование указанного заявления ФИО2 ссылался на постановление администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699 «О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов» (далее – постановление № 1699), вступившее в силу с 02.08.2016.

В письме от 11.09.2020 № 2417.1-0/20 департамент отказал истцу во внесении изменений в пункт 3.2 договора аренды, ссылаясь на то, что оценка рыночной стоимости земельного участка в целях применения постановления № 1699 возложена на арендодателя земельного участка, в связи с чем Отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 20.07.2020 № 1027-20 применен быть не может.

Поскольку ответчик отказал истцу в изменении условий договора, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

По общему правилу (если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором), изменение договора возможно по соглашению сторон (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса).

В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Исходя из содержащегося в статье 153 Гражданского кодекса понятия гражданско-правовых сделок как действий граждан и юридических лиц, направленных на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, и отнесения договора к многосторонним сделкам (пункт 1 статьи 154 Гражданского кодекса), к заключению соглашений об изменении договора применяются правила Гражданского кодекса о заключении договора.

В пункте 2 статьи 432 Гражданского кодекса предусмотрено, что договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым на себя обязательством.

Заключение договора в обязательном порядке урегулировано статьей 445 Гражданского кодекса. В случаях, когда для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты (пункт 1). Если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4).

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Аналогичные правила применяются при заключении договора (определении его условий) в судебном порядке.

В пункте 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ закреплено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции, действующей до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в редакции после 01.03.2015) плата за пользование спорным участком, принадлежащим на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Сочи, относится к категории регулируемых цен.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти Российской Федерации, органами местного самоуправления (статья 65 Земельного кодекса РФ в применимой к спорным отношениям редакции).

В рассматриваемом случае у сторон возникли разногласия относительно размера арендной платы за земельный участок, находящийся в муниципальной собственности.

Из разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», следует, что к договору аренды земельного участка, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

При этом стороны не лишены права требовать внесения в заключенный ими договор аренды изменений, обусловленных изменениями законодательства (пункт 16 постановления Пленума № 73, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09).

Поскольку арендная плата за использование спорного земельного участка носит регулируемый характер, определение условий пункта 3.2 договора необходимо производить исходя из положений, принятых уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета.

При формулировании условий пункта 3.2 договора администрация руководствовалась пунктом 2 постановления главы г. Сочи от 30.06.2009 № 210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи» (далее – постановление № 210), согласно которому размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона № 135-ФЗ.

В пунктах 5.1 – 5.5 постановления № 210 приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 постановления № 210).

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402030:1414 к перечисленным в пункте 5.2 постановления № 210 категориям не относится, поэтому арендную плату следует определять исходя из значения его рыночной стоимости.

Согласно пункту 8 постановления № 210 для установления размера годовой арендной платы применяются расчеты рыночной стоимости размера годовой арендной платы, проведенные в соответствии с подпунктами 4.1 и 4.2 данного постановления. В пункте 4.1 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственной собственности, которая не разграничена на территории Краснодарского края, утвержденных постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 № 50 (далее – Правила, утвержденные постановлением № 50), установлено, что размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды и ставки арендной платы (А=Р х С).

При этом пункт 5.2 данных Правил определяет, что арендная плата ежегодно подлежит изменению в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Пункт 4.1 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи, утвержденных постановлением администрации города Сочи от 03.06.2011 № 1061, определяет, что размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды, ставки арендной платы и коэффициента инфляции.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Согласно принципу экономической обоснованности, арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке. При этом принцип запрета необоснованных предпочтений (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) исключал возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа. В отсутствие соответствующего регулирования в муниципальных нормативных актах следует применять для расчета ставку арендной платы (1,5% от рыночной стоимости), установленную для земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов.

Для муниципальных земельных участков пункт 9.2 постановления № 210 предусматривает возможность ежегодного, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, одностороннего изменения арендной платы на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. Положения данного нормативного акта не противоречат пункту 5.2 Правил, утвержденных постановлением № 50.

Поскольку постановление № 50 утратило силу в связи с изданием постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 № 121 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов», вступившего в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования (опубликовано на официальном сайте администрации Краснодарского края http://admkrai.krasnodar.ru - 21.03.2016), в отсутствие соответствующего регулирования в постановлении № 210, с учетом содержания названных принципов для расчета арендной платы, в данном случае в силу постановления № 121 применяется ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка.

Согласно пункту 2 Постановления № 1699, действующему с 02.08.2016, размер регулируемой арендной платы определяется, в частности, на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Пунктом 7 Постановления № 1699 установлено, что в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается размере 1,5 процента от рыночной стоимости земельного участка.

Пункт 10 постановления № 1699 устанавливает, что арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Таким образом, с учетом периода действия постановлений, регламентирующих порядок исчисления арендной платы, суд пришел к выводу, что размер годовой арендной платы подлежит расчету исходя из 1,5% от рыночной стоимости земельного участка.

В целях определения рыночной стоимости земельного участка определением суда от 13.05.2021 по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «Центр экспертизы».

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

Какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:04020030:1414 по состоянию на 01.07.2017?

В заключении от 28.05.2021 № 59.05-ЦЭ эксперт пришел к выводу, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:04020030:1414 по состоянию на 01.07.2017 составляет 5 024 000 руб.

Заключение эксперта сторонами не оспорено, основания полагать его несоответствующим требованиям законодательства об оценке у суда отсутствуют.

Таким образом, на основании постановления № 1699 расчет размера рыночной стоимости годовой арендной платы за использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:04020030:1414 должен производиться по формуле A = Р х С х Ки, и размер арендной платы на 01.07.2017 должен составлять: 5 024 000 руб. х 1,5% х 1 = 75360 руб.

С учетом изложенного, суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца в части внесения изменений в договор аренды от 09.02.2012 № 4900007283 посредством заключения дополнительного соглашения к нему в части изменения пункта 3.2 договора.

Требование истца о признании недействительным пункта 3.5 договора аренды от 09.02.2012 № 4900007283 удовлетворению не подлежит, поскольку указанный пункт не противоречит требованиям законодательства.

Кроме того, департаментом заявлено о пропуске срока исковой давности по данному требованию.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 Гражданского кодекса). Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком (статья 197 Гражданского кодекса).

Течение срока исковой давности по требованию о признании сделки недействительной начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки (пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса).

Учитывая, что спорный договор аренды заключен 09.02.2012, а иск предъявлен в арбитражный суд 01.12.2020, срок исковой давности по требованию о признании пункта 3.5 договора аренды недействительным пропущен.

При этом в данном случае не имеет правового значения момент, когда истцу стало известно об издании постановления № 1699, поскольку пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса не допускает возможности исчисления срока исковой давности в зависимости от субъективного фактора – осведомленности истца о недействительности (ничтожности) сделки (ее части) (Определения Конституционного Суда РФ от 08.04.2010 № 456-О-О, от 19.10.2010 № 1272-О-О, от 21.04.2011 № 588-О-О, от 17.07.2014 № 1787-О).

На основании статьи 110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины, расходы по оплате судебной экспертизы следует возместить за счет ответчиков.


Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 41, 49, 65, 70, 110, 159, 163, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

Обязать администрацию муниципального образования город-курорт Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ОГРН <***>, ИНН <***>) в месячный срок со дня вступления решения в законную силу заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ОГРНИП 320010500010752, ИНН <***>), Республика Адыгея, п. Яблоновский дополнительное соглашение к договору аренды от 09.02.2012 № 4900007283, изложив в указанном дополнительном соглашении пункт 3.2 договора аренды земельного участка в следующей редакции: «3.2 «Размер годовой арендной платы за земельный участок на 01.07.2017 года составляет 75360 рублей».

В остальной части иска отказать.

Взыскать с администрации муниципального образования город-курорт Сочи в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 320010500010752, ИНН <***>), Республика Адыгея, п. Яблоновский возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску в размере 6000 рублей, за проведение судебной экспертизы в размере 38 000,00 рублей.

В соответствии со статьей 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.



Судья О.С. Левченко