Решение от 23 июля 2019 г. по делу № А53-16829/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-16829/19
23 июля 2019 г.
г. Ростов-на-Дону


Резолютивная часть решения объявлена 16 июля 2019 г.

Полный текст решения изготовлен 23 июля 2019 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Меленчука И.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью Строительная компания "РОСТ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Донинвестстрой" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о признании дополнительного соглашения от 12.03.2019 к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома №371/16 от 12.11.2015, акта приема-передачи нежилых помещений от 12.03.2019 недействительными, об обязании передать нежилое помещение; о признании права собственности;

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области;

третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора:

индивидуальный предприниматель ФИО5.

при участии:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 02.05.2019,

от ответчика: ФИО3 – ликвидатор, решение №10 от 10.04.2019,

от третьих лиц:

от Управления Росреестра по РО – представитель ФИО4 по доверенности от 24.12.2018,

от ФИО5 – лично, паспорт; представитель ФИО6 по доверенности от 19.06.2019

установил:

общество с ограниченной ответственностью Строительная компания "РОСТ" обратилось в суд к обществу с ограниченной ответственностью "Донинвестстрой" с требованием о признании дополнительного соглашения №б/н от 12.03.2019 к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 371/16 от 12.11.2015, акта приема-передачи нежилых помещений от 12.03.2019 недействительными, применении последствий недействительности сделки в виде обязания сторон по договору возвратить все полученное по сделке.

Управление Росреестра по РО в судебном заседании заявило ходатайство о приобщении к материалам дела отзыва на иск, которым указало, что истцом в просительной части иска не конкретизирован объект недвижимого имущества, а также не конкретизированы последствия признания сделки недействительной с учетом зарегистрированных прав на объект.

Также от третьего лица, индивидуального предпринимателя ФИО5, поступило ходатайство о привлечении ФИО5 к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, и принятии самостоятельных требований относительно предмета спора в виде признания права собственности за ФИО5 на нежилое помещение с кадастровым номером 61:44:0050631:418, общей площадью 177,4 кв.м, рассоложенное по адресу: Россия, <...>, секция №1, 1 этаж, комнаты №№ 11, 12, 13, 14, 15, 16, а также признания отсутствующим зарезервированного права собственности за ООО Строительная компания «РоСт» на нежилое помещение с кадастровым номером 61:44:0050631:418, общей площадью 177,4 кв.м, рассоложенное по адресу: Россия, <...>, секция №1, 1 этаж, комнаты №№ 11, 12, 13, 14, 15, 16.

Согласно части 1 статьи 50 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, могут вступить в дело до принятия решения арбитражным судом первой инстанции.

В соответствии с частью 2 статьи 50 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, пользуются правами и несут обязанности истца, за исключением обязанности соблюдения претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора, если это предусмотрено федеральным законом для данной категории споров или договором.

Рассмотрев материалы дела, ходатайство индивидуального предпринимателя ФИО5 о вступлении в дело в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями судом признано обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В судебном заседании, состоявшемся 09.07.2019, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлен перерыв до 16.07.2019 до 09 час. 00 мин.

После перерыва судебное заседание продолжено.

После перерыва истец заявил ходатайство об изменении предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, которым просил признать дополнительное соглашение б/н от 12.03.2019 к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома №371/16 от 12.11.2015, акт приема-передачи нежилых помещений от 12.03.2019 недействительными, а также обязать ООО «ДонИнвестСтрой» передать ООО Строительная компания «РоСт» нежилое помещение кадастровый номер 61:44:0050631:421, общей площадью 165,9 кв.м, состоящее из комнат №№ 28, 29, 30, 31, 32 во второй секции здания, расположенное на первом этаже многоквартирного дома по адресу: <...>.

Уточненные требования истца приняты судом к рассмотрению как соответствующие требованиям статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Также истец заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительного соглашения №1 от 10.07.2019 к договору №371/16 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 12.11.2015, актов №1 и №2 приема-передачи нежилого помещения от 10.07.2019.

Третье лицо ИП ФИО5 ходатайствовал о приобщении к материалам дела чека-ордера от 15.07.2019 по уплате государственной пошлине за подачу самостоятельных требований по иску.

Дополнительные документы приобщены судом к материалам дела.

Истец уточненные требования поддержал в полном объеме, просил иск удовлетворить.

ИП ФИО5 самостоятельные требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить.

Ответчик доводы, изложенные в отзыве, поддержал в полном объеме.

Управление Росреестра по РО не возражало против удовлетворения заявленных исковых требований.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, установил следующие фактические обстоятельства.

12.11.2015 ООО «ДонИнвестСтрой» (застройщик) и ООО Строительная компания «РоСт» (участник долевого строительства или участник) заключили договор № 371/16 участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

В соответствии с пунктом 2.1 договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект долевого строительства (далее – ОДС), установленную данным договором цену и принять ОДС при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Согласно пункту 2.2 договора участник обязуется уплатить обусловленную данным договором цену договора в порядке и сроки, установленные договором, и принять ОДС по акту приема-передачи ОДС в порядке и сроки, установленные пунктом 6 договора.

В соответствии с пунктом 2.3 договора строительство многоквартирного дома ведется на основании:

- разрешения № RU 61310000-8510-1 на строительство объекта капитального строительства многоквартирный дом с помещениями общественного назначения и автостоянкой, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Береговая, 19/2, выданного Департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону 22.01.2015.

Срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию не позднее 30.11.2016. Датой ввода многоквартирного дома является дата выдачи уполномоченным органом разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию (п. 2.3 договора).

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что цена за 1 кв.м планируемой площади ОДС составляет 65 100 руб.:

- планируемая оплачиваемая площадь составляет 167,6 кв.м (п. 3.2 договора).

В соответствии с пунктом 3.3 договора цена по договору равна произведению значений, указанных в пунктах 3.1 и 3.2 договора и составляет денежную сумму в размере 10 910 760 руб., в том числе:

- возмещение затрат на строительство (создание) ОДС – 9 819 684 руб. (НДС не облагается),

- оплата услуг застройщика – 1 091 076 руб., в том числе НДС 18% - 166 435,32 руб.

Согласно пункту 6.1 договора передача ОДС застройщиком и принятие го Участником осуществляется на основании подписанного сторонами акта приема-передачи ОДС после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию в течение двух месяцев.

Приложение №1 к договору стороны утвердили «Описание ОДС и его размещение на поэтажном плате этажа многоквартирного дома».

Приложением №2 к договору стороны утвердили «График платежей» по договору на общую сумму 10 910 760 руб. с рассрочкой на 8 месяцев до 20.03.2017.

12.03.2019 ООО «ДонИнвестСтрой» (застройщик) и ООО Строительная компания «РоСт» (участник) заключили дополнительное соглашение к договору №371/16 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 12.11.2015, которым стороны внесли изменения к договор № 371/16 - изменен пункт 1.3 договора. Стороны изложили пункт 1.3 договора в следующей редакции: «Объект долевого строительства (далее по тексту – ОДС) согласно проектной документации: коммерческое помещение (нежилое помещение), строительный номер – 11, 12, 13, 14, 15, 16, площадь 177,4 кв.м, расположенная в секции №2».

12.03.2019 стороны подписали акт приема-передачи помещения, где ООО «ДонИнвестСтрой» в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 18.01.2019 № 61-310-851009-851009-2019 передает, а ООО Строительная компания «РоСт» принимает коммерческое помещение №№ 11, 12, 13, 14, 15, 16, расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, общей площадью 177,4 кв.м, на основании договора участия в долевом многоквартирного дома № 371/16 от 12.11.2016.

04.04.2019 на основании разрешения на ввод в эксплуатацию № 61-310-851009-2019 от 18.01.2019, выданного Департаментом архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону; акта приема-передачи нежилого помещения от 12.03.2019; дополнительного соглашения от 28.07.2016 к договору № 371/16 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 12.11.2015; дополнительного соглашения от 12.03.2019 к договору № 371/16 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 12.11.2015; дополнительного соглашения от 22.06.2016 к договору № 371/16 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 12.11.2015; договора № 371/16 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 12.11.2015, за ООО Строительная компания «РоСт» зарегистрировано право собственность на нежилое помещение – комнаты №№11, 12, 13, 14, 15, 16, площадью 177,4 кв.м, расположенные на 1 этаже по адресу: <...>, кадастровый номер 61:44:0050631:418, регистрационный номер 61:44:0050631:418-61/007/2019-1.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ООО Строительная компания «РоСт» указало, что после проведения государственной регистрации права собственности ООО Строительная компания «РоСт» обнаружило, что государственная регистрация была произведена на основании ошибочных сведений, содержащихся в дополнительном соглашении от 12.03.2019 и акте приема-передачи нежилых помещений от 12.03.2019.

Истец утверждает, что ООО Строительная компания «РоСт» в результате договора долевого участия в строительстве должно быть передано нежилое помещение общей площадью 165,9 кв.м, состоящее из комнат №№28, 29, 30, 31, 32 во 2-й секции здания, а в результате сделки ООО Строительная компания «РоСт» было передано нежилое помещение, состоящее из комнат №№ 7, 8, 9, 10, 11, общей площадью 177,8 кв.м, расположенные в другой секции здания – секции №1.

Истец ссылается на переписку между ООО «ДонИнвестСтрой» и ООО Строительная компания «РоСт» от 05.03.2019, из которой, по его мнению, следует, что в результате исполнения договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 371/16 от 12.11.2015 ООО Строительная компания «РоСт» должно было приобрести право собственности на нежилое помещение общей площадью 165,9 кв.м, состоящее из комнат №№ 28, 29, 30, 31, 32 во 2-й секции здания, расположенного по адресу: <...>.

Указанная ошибка также была обнаружена ФИО5, надлежащим собственником нежилого помещения (кадастровый номер 61:44:0050631:418), право собственности на которое уже было зарегистрировано за ООО Строительная компания «РоСт».

Обратившись в Управление Росреестра по РО для регистрации права собственности на нежилое помещение кадастровый номер 61:44:0050631:418, ФИО5 получил отказ в государственной регистрации права, в связи с уже зарегистрированным правом собственности за ООО Строительная компания «РоСт».

Вследствие ошибки – неверных реквизитов отчуждаемых нежилых помещений, ООО Строительная компания «РоСт» получило право собственности на нежилые помещения, которые не являлись предметом сделки, и получение которых не была направлена воля сторон.

В связи с чем, истец утверждает, что дополнительное соглашение б/н от 12.03.2019 к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 371/16 от 12.11.2015, акт приема-передачи нежилых помещений от 12.03.2019 являются недействительными.

Указав в качестве правовых оснований иска нормы статей 15, 166, 167, 168, 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО Строительная компания «РоСт» обратилось в суд с настоящим иском.

Основания приобретения права собственности на имущество установлены в статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Правоотношения сторон регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», настоящий закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Таким образом, правоотношения по долевому участию в строительстве любых объектов недвижимости подпадают под действие Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Судом установлено, что между истцом и ответчиком заключен договор №371/16 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 12.11.2015, который 19.11.2015 был зарегистрирован в Управлении Росреестра по РО.

Данным договором ответчик принял на себя обязательства построить, ввести в эксплуатацию и передать покупателю объект долевого строительства – офисное (нежилое) помещение общей площадью 167,6 кв.м, строительный номер 6, расположенного по адресу: <...>.

12.03.2019 истец и ответчик заключили дополнительное соглашение б/н, которым конкретизировали предмет сделки, описав подлежащие передаче истцу нежилые помещения как коммерческое помещение со строительным номером №11, 12, 13, 14, 15, 16 общей площадью 177,4 кв.м в секции №1 первого этажа многоквартирного дома по адресу: <...>.

Также 12.03.2019 стороны подписали акт приема-передачи нежилого помещения, которым ответчик передал истцу указанное коммерческое помещение.

04.04.2019 Управление Росреестра РО произвело регистрацию права собственности за истцом на нежилое помещение с кадастровым номером 61:44:0050631:418 площадью 177,4 кв.м, состоящее из комнат №№ 11, 12, 13, 14, 15, 16, расположенное на первом этаже многоквартирного дома по адресу: <...>.

В свою очередь, истцом было установлено, что в результате договора долевого участия в строительстве должно было передано нежилое помещение общей площадью 165,9 кв.м, состоящее из комнат №№ 28, 29, 30, 31, 32 во второй секции здания, а в результате заключенного дополнительного соглашения б/н от 12.03.2019 к договору №371/16 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 12.11.2015 было передано нежилое помещение, состоящее из комнат №№ 11, 12, 13, 14, 15, 16 общей площадью 177,8 кв.м., фактически расположенное в другом здании – секции №1.

При этом, заключенным дополнительным соглашением б/н от 12.03.2019 к договору №371/16 и актом приема-передачи нежилых помещений от 12.03.2019 были нарушены права ФИО5, который 27.11.2015 также заключил с ООО «ДонИнвестСтрой» (застройщик) договор № 427/21 участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Данным договором ООО «ДонИнвестСтрой» обязалось в срок до 30.11.2016 построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект долевого строительства, указанный в приложении №1 к данному договору.

12.04.2019 ООО «ДонИнвестСтрой» и ФИО5 заключили дополнительное соглашение к договору № 427/21 и подписали акт приема-передачи, согласно которым ООО «ДонИнвестСтрой» передает, а ФИО5 принимает коммерческое помещение №№ 11, 12, 13, 14, 15, 16, расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, общей площадью 177,4 кв.м. на основании договора № 427/21 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 27.11.2015.

08.05.2019 Управлением Росреестра по РО была приостановлена государственная регистрации, о чем выдано уведомление №61/001/007/2019-70789 от 08.05.2019, в котором указано, что при проведении правовой экспертизы документов, представленных для государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества зарегистрировано. Отсутствие действий по регистрации права собственности приостановлено до 07.08.2019.

Из чего следует, что при заключении оспариваемого дополнительного соглашения б/н от 12.03.2019 и акта приема-передачи нежилых помещений от 12.03.2019 стороны неверно указали сведения об отчуждаемом нежилом помещении, поскольку объект зарегистрированный Управлением Росреестра по РО являлся предметом договора № 427/21 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 27.11.2015, по результатам которого объекты должны были быть зарегистрированы за ФИО5, оплативший в полном объеме, цену данного договора.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, являются способами защиты нарушенного права. Согласно данной норме способы защиты гражданских прав, которыми может воспользоваться субъект гражданского оборота, должны быть прямо предусмотрены в законе.

Из смысла и содержания статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено не любым лицом, а только заинтересованным лицом, чьи права или законные интересы нарушены или могут быть нарушены в результате совершения сделки.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Вместе с тем, суд не вправе констатировать только факт недействительности, если при этом не преследуется цель восстановить нарушенное право истца или лиц, в защиту интересов которых он обращается.

В силу статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если: сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; сторона заблуждается в отношении природы сделки; сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой (подпункт 4 пункта 2 статьи 178 ГК РФ).

По смыслу названной нормы права заблуждение должно иметь место на момент совершения сделки. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть оспорена в связи с тем, что в результате действий одной из сторон по ее совершению имело место волеизъявление, не соответствующее действительной воле стороны, возникли иные последствия, нежели те, которые эта сторона имела в виду. При этом доказыванию подлежат факт заблуждения, а также характер последствий такого заблуждения (неустранимых вообще, либо требующих значительных затрат для их устранения).

Согласно пункту 3 статьи 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, заключившая договор под влиянием обмана или существенного заблуждения, вызванного недостоверными заверениями, данными другой стороной, вправе требовать признания договора недействительным (статьи 179 и 178 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если стороне переговоров ее контрагентом представлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванных такой недействительностью убытков (статьи 178 и 179 ГК РФ) либо использовать способы защиты, специально предусмотренные для случаев нарушения отдельных видов обязательств, например, статьями 495, 732, 804, 944 ГК РФ.

Материалами дела подтверждено и не оспаривается сторонами, что при заключении оспариваемого дополнительного соглашения б/н от 12.03.2019 к договору №371/16 от 12.11.2015 участия в долевом строительстве многоквартирного дома и подписания акта приема-передачи нежилых помещений от 12.03.2019 ООО «ДонИнвестСтрой» и ООО Строительная компания «РоСт» допустили ошибку в описании сведений объекта, а именно, указали секция №1, площадью объекта, при этом, номера помещений соответствуют офисным помещения, которые должны быть зарегистрированы за ФИО5, передача которых была совершена ООО «ДонИнвестСтрой» 12.04.2019 по акту приема-передачи на основании договора №427/21 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 27.11.2015.

Также судом установлено и следует из материалов дела, с учетом установленных обстоятельств, стороны в ходе рассмотрения спора, 10.07.2019 ООО «ДонИнвестСтрой» и ООО Строительная компания «РоСт» заключили дополнительное соглашение №1 к договору № 371/16 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 12.11.2015, которым стороны пришли к соглашению о расторжении дополнительного соглашения б/н от 12.03.2019 к договору № 371/16 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 12.11.2015, содержащие ошибочные сведения, которые не соответствуют волеизъявлению сторон и приложению к договору № 371/16 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 12.11.2015 (п. 1 соглашения).

Пунктом 2 дополнительного соглашения от 10.07.2019 стороны установили, что в связи с расторжением дополнительного соглашения б/н от 12.03.2019 участник передает в собственность (производит возврат), а застройщик принимает в собственность нежилое помещение кадастровый номер 61:44:0050631:418, общей площадью 177,4 кв.м, расположенное по адресу: Россия, <...>, секция №1, 1 этаж, комнаты №№ 11, 12, 13, 14, 15, 16.

Согласно пункту 3 дополнительного соглашения от 10.07.2019 стороны пришли к соглашению изложить пункт 1.3 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 371/16 от 12.11.2015 в следующей редакции:

«Объект долевого строительства (далее по тексту – ОДС) согласно проектной документации:

- коммерческое помещение (нежилое помещение),

- строительный номер – 28, 29, 30, 31, 32,

- общая площадь – 165, 9 кв.м,

- расположенное в секции №2,

- этаж 1,

согласно его размещению на поэтажном плате многоквартирного дома (приложение №1 к настоящему договору), а также общее имущество в многоквартирном доме, создаваемые с привлечением денежных средств участника и подлежащие передаче участнику без внутренней отделки с выполненными работами согласно перечню, приведенному в пункте 7.4 договора, только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством и настоящим договором».

Согласно пункту 4 дополнительного соглашения от 10.07.2019 застройщик передает в собственность, а участник долевого строительства принимает в собственность нежилое помещение кадастровый номер 61:44:0050631:421, общей площадью 165,9 кв.м, расположенное по адресу: Россия, <...>, секция №2, 1 этаж, комнаты №№ 28, 29, 30, 31, 31.

В соответствии с пунктом 5 дополнительного соглашения от 10.07.2019 стороны пришли к соглашению, что уплаченные участником долевого строительства по платежным поручениям №122 от 26.11.2015, №11 от 01.01.2016, №25 от 29.03.2016, №65 от 24.06.2016, №86 от 28.07.2016, №139 от 24.11.2016, №145 от 25.11.2016, №78 от 29.11.2016, №148 от 29.11.2016 денежные средства в размере 10 910 760 руб. зачитываются в качестве оплаты за нежилое помещение, указанное в пункте 4 данного дополнительного соглашения. В связи с чем, на момент подписания данного дополнительного соглашения обязательства участника долевого строительства по оплате помещения, указанного в п.п. 3 и 4 данного дополнительного соглашения, считаются исполненными в полном размере и надлежащим образом.

Во исполнение условий пунктов 1, 2 дополнительного соглашения №1 от 10.07.2019 к договору № 371/16 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 12.11.2015 по акту №1 приема-передачи нежилого помещения от 10.07.2019 участник долевого строительства передает, а застройщик принимает нежилое помещение кадастровый номер 61:44:0050631:418, общей площадью 177,4 кв.м, расположенное по адресу: Россия, <...>, секция №1, 1 этаж, комнаты № 11, 12, 13, 14, 15, 16. Также участник долевого строительства передает застройщику долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, пропорционально размеру общей площади передаваемого нежилого помещения.

Во исполнение условий пунктов 3 и 4 дополнительного соглашения №1 от 10.07.2017 к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 371/16 от 12.11.2015 по акту №2 приема-передачи нежилого помещения от 10.07.2019 застройщик передает в собственность, а участник долевого строительства принимает в собственность нежилое помещение кадастровый номер 61:44:0050631:421, общей площадью 165,9 кв.м, расположенное по адресу: Россия, <...>, секция №2, 1 этаж, комнаты №№ 28, 29, 30, 31, 32.

В свою очередь, с учетом данных обстоятельств, суд считает невозможным прекращения права собственности на зарегистрированный спорный объект даже при расторжении оспариваемого дополнительного соглашения б/н от 12.03.2019, поскольку в данном случае сделка по договору №371/16 от 12.11.2015 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, завершена.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о недействительности дополнительного соглашения б/н от 12.03.2019 к договору №371/16 от 12.11.2015 участия в долевом строительстве многоквартирного дома и акта приема-передачи нежилых помещений от 12.03.2019 ввиду несоответствия его договору №371/16 от 12.11.2015 участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Таким образом, требования истца в части признания дополнительного соглашения б/н от 12.03.2019 к договору №371/16 от 12.11.2015 участия в долевом строительстве многоквартирного дома и акта приема-передачи нежилых помещений от 12.03.2019 ввиду несоответствия его договору №371/16 от 12.11.2015 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заявлены обоснованно и подлежат судом удовлетворению.

Кроме того, истец просит также обязать ООО «ДонИнвестСтрой» передать ООО Строительная компания «РоСт» нежилое помещение кадастровый номер 61:44:0050631:421, общей площадью 165,9 кв.м, состоящее из комнат №№ 28, 29, 30, 31, 32 во второй секции здания, расположенное на первом этаже многоквартирного дома по адресу: <...>.

Рассмотрев данное требование ООО Строительная компания «РоСт», считает его не подлежащим удовлетворению, поскольку данное нежилое помещение застройщиком, то есть ответчиком, уже передано участнику (истцу) по акту №2 приема-передачи нежилого помещения от 10.07.2019, и повторная передачи данных помещений, не требуется.

При подписании указанного акта №2 стороны претензий по его техническому состоянию, не имели, подписав его и скрепив печатями организаций, тем самым подтвердив об исполнении обязательств друг перед другом.

Рассмотрев требования третьего лица ФИО5 в части признания за ним права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 61:44:0050631:418, общей площадью 177,4 кв.м, рассоложенное по адресу: Россия, <...>, секция №1, 1 этаж, комнаты №№ 11, 12, 13, 14, 15, 16, признания отсутствующим право собственности за ООО Строительная компания «РоСт» на нежилое помещение с кадастровым номером 61:44:0050631:418, общей площадью 177,4 кв.м, рассоложенное по адресу: Россия, <...>, секция №1, 1 этаж, комнаты №№ 11, 12, 13, 14, 15, 16, суд считает требования обоснованными и подлежащими, ввиду следующего.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, а также иными способами, предусмотренными законом.

Истец (заявитель) свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Избранный истцом способ защиты прав не должен нарушать права и законные интересы других лиц, при этом если нормы права предусматривают для конкретного правоотношения только определенный способ защиты, то лицо, обращающееся за судебной защитой, вправе применить, лишь этот способ защиты своего права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункт 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Аналогичные положения содержались и в пункте 1 статьи 2 ранее действовавшего Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно пунктам 52 и 56 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление № 10/22) оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

По смыслу изложенных разъяснений к основным искам, в рамках которых может быть защищено нарушенное право собственности, относятся иск о признании права, виндикационный иск и иск о признании сделки недействительной.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 12576/11, от 04.09.2012 № 3809/12).

При этом возможность обращения с требованием о признании права отсутствующим, может быть реализована в том случае, если истец фактически владеет имуществом, зарегистрированное право другого лица, на которое просит признать отсутствующим.

Таким образом, в силу статей 8.1, 131, 209, 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и с учетом правовой позиции, изложенной в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим. Предъявление такого иска представляет собой исключительный способ защиты, когда право истца не может быть защищено иным способом - путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения. Названный способ защиты применим, в частности, в ситуации, когда право на один и тот же объект недвижимого имущества зарегистрировано за разными лицами и при этом объект находится во владении одного из них.

Как было уже указано, 27.11.2015 между ООО «ДонСтройИнвест» (застройщик) и ФИО5 (участник долевого строительства или участник) заключен договор №427/21 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок до 30.11.2016 построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект долевого строительства, указный в приложении №1 к данному договору участнику, а участник обязался оплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Пунктом 3.3 договора № 427/21 цена договора определена сторонами в сумме 11 771 900 руб.

19.06.2017 между ООО «ДонСтройИнвест» (застройщик) и ФИО5 (участник долевого строительства или участник) заключено дополнительное соглашение, которым стороны внесли изменения в пункт 4.1 договора, установил, что участник производит оплату цены договора путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика путем внесения наличных денежных средств платежному агенту, осуществляющему деятельность по приему платежей физических лиц, либо путем перевода наличных денежных средств без открытия банковского счета в следующем порядке:

- сумма в размере 8 004 892 руб. оплачивается участником в течение трех рабочих дней с даты государственной регистрации договора,

- сумма в размере 3 767 008 руб. оплачивается участником в срок не позднее 30 ноября 2017.

Также 25.04.2018 ООО «ДонСтройИнвест» (застройщик) и ФИО5 (участник долевого строительства или участник) заключили дополнительное соглашение, которым повторно были внесены изменения в пункт 4.1 договора, согласно которому участник производит оплату цены договора путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика путем внесения наличных денежных средств платежному агенту, осуществляющему деятельность по приему платежей физических лиц, либо путем перевода наличных денежных средств без открытия банковского счета в следующем порядке:

- сумма в размере 8 004 892 руб. оплачивается участником в течение трех рабочих дней с даты государственной регистрации договора,

- сумма в размере 3 700 000 руб. оплачивается участником за счет кредитных средств в срок не позднее 15 рабочих дней с момента подписания дополнительного соглашения,

- сумма 67 008 руб. оплачивается из собственных средств.

Участник исполнил условия дополнительного соглашения от 25.04.2018, что подтверждается платежными документами.

12.03.3019 ООО «ДонСтройИнвест» (застройщик) и ООО Строительная компания «РоСт» (участник долевого строительства или участник) заключили оспариваемое дополнительное соглашение б/н к договору № 371/16 от 12.11.2015.

На основании заключенного дополнительного соглашения и акта приема-передачи нежилых помещений от 12.03.2019 за ООО Строительная компания «РоСт» Управление Ростреестра по РО 04.04.2019 зарегистрировало право собственности на имущество, фактическим собственником которого по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 427/21 от 27.11.2015 является ФИО5 В числе указанного имущества указаны нежилые помещения как коммерческие помещения со строительным номером №№11, 12, 13, 14, 15, 16 общей площадью 177,1 кв.м в секции №1 1 этажа многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>.

12.04.2019 между ООО «ДонИнвестСтрой» и ФИО5 были подписаны дополнительное соглашение к договору № 427/21 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 27.11.2015 и акт приема-передачи, согласно которым ООО «ДонИнвестСтрой» передает, а ФИО5 принимает коммерческое помещение №№ 11, 12, 13, 14, 15, 16, расположенное на 1 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, общей площадью 177, 4 кв.м на основании договора №427/21 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 27.11.2015.

Пунктом 2 акта приема-передачи от 12.04.2019 указано, что условия договора № 427/21 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 27.11.2015 выполнены полностью. Имущественных претензий к участнику долевого строительства нет, в связи с чем, документы были сданы в Управление Росреестра по РО для государственной регистрации перехода права собственности.

Однако, 08.05.2019 Управлением Росресстра по РО государственная регистрация была приостановлена ввиду того, что право собственности на данных объект недвижимого имущества уже зарегистрировано за ООО Строительная компания «РоСт».

Материалами дела подтверждается и не оспорено сторонами, что при заключении дополнительного соглашения б/н от 12.03.2019 к договору №371/16 от 12.11.2015 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, который являлся основанием для государственной регистрации права за ООО Строительная компания «РоСт», была допущена ошибка в сведения объекта.

Дополнительным соглашением №1 от 10.07.2019 к договору № 371/16 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 12.11.2015, истец и ответчик в ходе рассмотрения спора пришли к соглашению о расторжении оспариваемого дополнительного соглашения б/н от 12.03.2019 к договору № 371/16 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 12.11.2015, содержащий ошибочные сведения, ввиду не соответствия волеизъявления сторон и приложения к договору № 371/16 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 12.11.2015 (п. 1 соглашения).

Пунктом 2 дополнительного соглашения от 10.07.2019 стороны установили, что в связи с расторжением дополнительного соглашения б/н от 12.03.2019 участник передает в собственность (производит возврат), а застройщик принимает в собственность нежилое помещение кадастровый номер 61:44:0050631:418, общей площадью 177,4 кв.м, расположенное по адресу: Россия, <...>, секция №1, 1 этаж, комнаты №№ 11, 12, 13, 14, 15, 16, а актом №2 приема-передачи нежилого помещения от 10.07.2019 ответчик передал в собственность, а истец принял в собственность нежилое помещение кадастровый номер 61:44:0050631:421, общей площадью 165,9 кв.м, расположенное по адресу: Россия, <...>, секция №2, 1 этаж, комнаты №№ 28, 29, 30, 31, 32.

Поскольку материалами дела подтверждается факт исполнения сторонами условий договора №427/21 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 27.11.2015, а также передачи от истца к ответчику нежилых помещений с кадастровым номером 61:44:0050631:418, общей площадью 177,4 кв.м, рассоложенное по адресу: Россия, <...>, секция №1, 1 этаж, комнаты №№ 11, 12, 13, 14, 15, 16, а также отсутствие каких-либо возражений сторон, то суд считает требования ФИО5 обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны (часть 1).

При подаче иска ООО СК «РоСт» уплачена государственная пошлина по иску в сумме 6 000 руб. по платежному поручению №70 от 17.05.2019.

В свою очередь, размер государственной пошлины по иску должен составлять в сумме 12 000 руб., следовательно, с общества с ограниченной ответственностью "Донинвестстрой" надлежит взыскать в пользу общества с ограниченной ответственностью Строительная компания "РОСТ" 6 000 руб., а недостающая часть государственной пошлины по иску в сумме 6 000 руб. надлежит взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Донинвестстрой" в доход федерального бюджета.

ФИО5 по заявленным самостоятельным требованиям уплачена госпошлина в общей сумме 12 000 руб. по чекам-ордерам от 04.07.2019 и 15.07.2019.

При таком положении, согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с общества с ограниченной ответственностью "Донинвестстрой" надлежит взыскать в пользу ФИО5 расходы по уплате государственной пошлины в сумме 12 000 руб. как с проигравшей стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительными дополнительное соглашение б/н от 12.03.2019 к договору №371/16 от 12.11.2015 участия в долевом строительстве многоквартирного дома и акт приема-передачи нежилых помещений от 12.03.2019.

В остальной части иска отказать.

Признать отсутствующим зарегистрированное за обществом с ограниченной ответственностью Строительная компания "РОСТ" право собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 61:44:0050631:418, общей площадью 177,4 кв.м., расположенное по адресу: Россия, <...>, секция №1, 1 этаж, комнаты №№11,12,13,14,15,16.

Признать за ФИО5 право собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 61:44:0050631:418, общей площадью 177,4 кв.м., расположенное по адресу: Россия, <...>, секция №1, 1 этаж, комнаты №№11,12,13,14,15,16.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Донинвестстрой" в пользу общества с ограниченной ответственностью Строительная компания "РОСТ" 12 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Донинвестстрой" в пользу ФИО5 12 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяМеленчук И. С.