Решение от 12 апреля 2022 г. по делу № А55-35218/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

443001, г. Самара, ул. Самарская, 203Б, тел. (846) 226-56-17, (846) 207-55-15

http://www.samara.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №

А55-35218/2021
12 апреля 2022 года
г. Самара




Резолютивная часть решения объявлена 05 апреля 2022 года

Полный текст решения изготовлен 12 апреля 2022 года


Арбитражный суд Самарской области


в составе судьи

ФИО1


при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2,


рассмотрев в судебном заседании 05 апреля 2022 года дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Единение", Россия 445039, г. Тольятти, Самарская область, ул. 40 лет Победы д. 94В


к Администрации городского округа Тольятти , Россия 445011, г. Тольятти, Самарская область, пл. Свободы д. 4


об обязании



при участии в заседании


от истца – ФИО3, доверенность от 24.11.2021, диплом,

от ответчика – не явился, извещен,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Единение» обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации г.о. Тольятти , в котором просит обязать ответчика в течении 7 (семи) рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу оформить, подписать и направить в адрес истца ООО «Единение» соглашение о продлении на новый трехлетний срок договора от 25.07.2016 №3451 аренды земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101169:7330, расположенного по адресу: <...>.

Представитель истца в судебном заседании просил требования удовлетворить, ссылаясь на то, что на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства, принадлежащий на праве собственности Обществу, сам многоквартирный дом является объектом долевого участия в строительстве.

В отзыве на заявление ответчик просит отказать в удовлетворении требований, ссылаясь на то, что ранее истец реализовал свое право, предусмотренное подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), продление действия договора аренды на новый срок без проведения торгов для завершения строительства вновь положениями ЗК РФ не предусмотрено.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, заслушав пояснения представителя истца, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 15.11.2013 истец ООО «Единение» приобрел у ОАО «АвтоВАЗ» по договору купли-продажи недвижимого имущества № 270377 право собственности на находящиеся на земельном участке с кад. номером 63:0960101181:889, расположенном по адресу: <...>, объекты незавершенного строительства, состоящие из административного корпуса, мастерских, гаражей, актового зала, спортивной площадки S=11.000м².

Кад. номер объекта незавершенного строительством 63:09:0101168:4185. Степень готовности – 35%.

Постановлением мэра городского округа Тольятти №2530-п/1 от 25.07.2014 истцу было предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования (многоквартирные многоэтажные жилые дома с встроенно-пристроенными помещениями делового, культурного и обслуживающего назначения с обеспечением машиноместами от 2/3 количества квартир в доме) земельного участка площадью 3,0 га с кад. номером 63:0960101181:889, расположенного по адресу: <...>.

Впоследствии в Постановление мэра г.о. Тольятти №2530-п/1 от 25.07.2014 было внесено изменение в части кад. номера земельного участка. Земельному участку по адресу: <...> был присвоен кад. номер 63:09:0101169:7330.

По заказу истца был подготовлен проект строительства на данном земельном участке жилых домов с встроенно-пристроенными помещениями делового, культурного и обслуживающего назначения с обеспечением машиноместами от 2/3 количества квартир в доме. Данный проект предусматривает строительство объектов в 6 этапов. Каждый этап – отдельный многоквартирный жилой дом.

В связи с указанным 19.01.2018, 18.06.2018, 22.06.2018 и 30.11.2018 было получено 6 отдельных разрешений на строительство.

25.07.2016 между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена №3451.

В соответствии с п. 1.1. данного договора земельный участок с кад. номером 63:09:0101169:7330 был предоставлен истцу в аренду сроком на три года для завершения строительства объекта незавершенного строительства с разрешенным использованием: многоквартирные многоэтажные жилые дома с встроенно-пристроенными помещениями делового, культурного и обслуживающего назначения с обеспечением машиноместами от 2/3 количества квартир в доме.

Правовое основание предоставления земельного участка – ч. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ, в соответствии с которым «В случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом».

Прав и обязанностей сторон договора в случае прекращения срока действия договора, договором №3451 от 25.07.2016 предусмотрено не было.

В связи с указанным, после окончания срока действия договора 25.07.2019, мэрия не потребовала у истца возврата земельного участка, не обратилась в суд с соответствующим требованием, а истец продолжил пользоваться земельным участком в соответствии с его назначением – для окончания строительства и добросовестно вносить за него арендную плату.

На основании заявления истца от 12.09.2019 и подготовленного технического плана было зарегистрировано изменение объекта неоконченного строительства с кадастровым номером 63:09:0101168:4185, что подтверждается прилагаемой выпиской от 23.12.2019 Основание – изменение сведений о характеристиках объекта незавершенного строительства. А именно – окончание строительства первого этапа и ввод в эксплуатацию жилого дома (на основании разрешения на ввод в эксплуатацию № 63-302000-253-2017 от 30.10.2019).

В связи с окончанием строительства второго этапа и получением разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию № 63-302000-7-2018) от 31.01.2020, истец обратился в управление Росреестра с заявлением о регистрации изменений объекта неоконченного строительства с кад. номером 63:09:0101168:4185, соответствующих завершению второго этапа строительства.

Однако государственный кадастровый учет и государственная регистрации прав была приостановлена. Основная причина приостановки – формальное окончание срока действия договора аренды №3451 от 25.07.2016.

03.08.2021 в связи с необходимостью производства регистрационных действий в отношении объекта недвижимого имущества с кад. номером 63:09:0101168:4185, между истцом и ответчиком было подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка №3451 от 25.07.2016.

В соответствии с данным дополнительным соглашением договор аренды был возобновлен на неопределенный срок. Кроме того, были внесены изменения в п. 1.1. договора в части правового основания. в соответствии с новой редакцией основанием является п.п. 11 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ и государственный акт на право постоянного (бессрочного) пользования от 27.08.1973 действие данной редакции договора было распространено на отношения с момента заключения договора.

Уведомлением о неустранении нарушений от 23.09.2021 истцу было сообщено о том, что дополнительное соглашение от 03.08.2021 к договору аренды земельного участка №3451 от 25.07.2016 не является надлежащим подтверждением прав на земельный участок в целях проведения государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.

Поскольку для осуществления целей строительства многоквартирных жилых домов в рамках договоров долевого участия в строительстве, получений разрешения на ввод построенных объектов в эксплуатацию, договор аренды не может быть заключенным на неопределенный срок, истец 28.10.2021 г. обратился к ответчику с заявлением, которым просил заключить дополнительное соглашение к договору от 25.07.2016 № 3451 аренды земельного участка о продлении срока его действия на три года с даты заключения настоящего дополнительного соглашения.

Письмом №8829/05 от 09.11.2021 ответчик отказал в удовлетворении данного заявления, сославшись на отсутствие правовых оснований и на то, что договор аренды фактически действует, поскольку продлен на неопределенный срок.

Не согласившись с отказом, общество обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

Статьей 39.6 ЗК РФ определены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов. В силу положений пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ).

Кроме того, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Вместе с тем, суд принимает во внимание особенности правового регулирования отношений аренды земельных участков, на которых расположен объект долевого участия в строительстве.

Так, пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Вместе с тем, часть 11 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) исключает возможность применения статьи 239.1 ГК РФ к объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено.

Такое ограничение обусловлено целями защиты интересов участников долевого строительства, среди которых преобладают физические лица, вложившие денежные средства и являющиеся экономически более слабыми субъектами.

Таким образом, правовое регулирование арендных отношений в сфере аренды земель, на которых расположены объекты долевого строительства, не завершенные строительством на момент прекращения действия договора аренды земельного участка, направлено на сохранение права лица, осуществляющего строительство, завершить строительство объекта.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 08.02.2017 № 304-ЭС16-6168, арендатор, получивший в аренду принадлежащий администрации города земельный участок для целей строительства без проведения торгов в соответствии с положениями статьи 39.6 ЗК РФ, не успевший построить здание до окончания срока договора аренды, но предпринявший в этот срок меры к началу строительства (получивший разрешение на строительство, понесший расходы на подготовку строительства, заключивший соответствующие договоры с той же администрацией и т.п.), вправе претендовать на продление с ним договора аренды на новый срок без проведения торгов. Отказ администрации города, выдавшей арендатору разрешение на строительство незадолго до окончания срока аренды, от продления с таким арендатором договора может рассматриваться как злоупотребление администрацией правом в связи с нарушением разумных ожиданий арендатора.

В пункте 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018, разъясняющем, что заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи, и при отсутствии указанной совокупности условий арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона, рассматривается ситуация, при которой на испрашиваемом земельном участке отсутствует объект незавершенного строительства.

При рассмотрении настоящего спора на основании представленных истцом документов арбитражным судом установлено, что на земельном участке с кад. номером 63:09:0101169:7330 находится объект неоконченного строительства с кад. номером 63:09:0101168:4185 – многоквартирные многоэтажные жилые дома с встроенно-пристроенными помещениями делового, культурного и обслуживающего назначения с обеспечением машиноместами от 2/3 количества квартир в доме. Как указывалось выше, строительство данного объекта предусматривает 6 этапов, два из которых уже выполнены (1 дом сдан в эксплуатацию и зарегистрирован, 1 сдан в эксплуатацию, но не зарегистрирован, еще 1 находится на стадии строительства, по остальным выполнены проектные и другие работы).

Участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости является способом реализации права каждого на жилище, гарантированного Конституцией Российской Федерации (часть 2 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

При рассмотрении настоящего спора суд принимает во внимание особое правовое регулирование отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства, обусловленное их социальной значимостью, и недопустимость действий, влекущих нарушение указанных прав.

В ходе рассмотрения настоящего спора установлено, что общество, не успевшее построить многоквартирный дом до окончания срока договора аренды, но предпринявшее в этот срок меры не только к началу строительства, как указывается в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 08.02.2017 № 304-ЭС16-6168, но и к завершению строительства многоквартирного дома, вправе претендовать на продление с ним договора аренды на новый срок без проведения торгов.

Установив указанные обстоятельства, принимая во внимание отсутствие доказательств злоупотребления обществом предоставленными ему правами в ходе осуществления строительства многоквартирного дома либо направленность действий Общества на затягивание процесса строительства, а также учитывая необходимость защиты интересов участников долевого строительства, среди которых преобладают физические лица, суд приходит к выводу о том, что отказ ответчика в заключении дополнительного соглашения о продлении на новый трехлетний срок договора от 25.07.2016 № 3451 аренды земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101169:7330, расположенного по адресу: <...> является незаконным, поскольку не соответствует положениям подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ и части 11 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и нарушает права и законные интересы заявителя.

Истец просит возложить на ответчика обязанность в течение семи рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу оформить, подписать и направить в адрес истца ООО «Единение» соглашение о продлении на новый трехлетний срок договора от 25.07.2016 № 3451 аренды земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101169:7330, расположенного по адресу: <...>.

Согласно п.1 ст. 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определено, при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает в частности срок их исполнения.

Принимая во внимание изложенное, суд в соответствии со ст.ст. 67, 68, 71, 167-170, 176, 180, 181, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает, что требования об обязании Администрации городского округа Тольятти в течении 7 (семи) рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу оформить, подписать и направить в адрес истца Общества с ограниченной ответственностью «Единение» соглашение о продлении на новый трехлетний срок договора от 25.07.2016 №3451 аренды земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101169:7330, расположенного по адресу: <...>, являются обоснованными и в силу вышеуказанных норм закона подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по оплате госпошлины в сумме 6000 рублей подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.


Руководствуясь ст. 110,167-170,176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Обязать Администрацию городского округа Тольятти в течении 7 (семи) рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу оформить, подписать и направить в адрес истца Общества с ограниченной ответственностью «Единение» соглашение о продлении на новый трехлетний срок договора от 25.07.2016 №3451 аренды земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101169:7330, расположенного по адресу: <...>.

Взыскать с Администрации городского округа Тольятти в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Единение" расходы по уплате государственной пошлины сумме 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.



Судья


/
ФИО1