Решение от 31 июля 2018 г. по делу № А51-2279/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-2279/2018
г. Владивосток
31 июля 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 24 июля 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 31 июля 2018 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Р.С.Скрягина,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «М.И.К.» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 27.01.2006)

к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 28.01.2003)

о признании незаконными действий Управления муниципальной собственности г.Владивостока выраженных в отказе в заключении договора аренды

при участии в заседании: от истца: ФИО2, доверенность от 29.06.2016, паспорт (17.07.2018);

от ответчика: ФИО3, доверенность от 07.12.2017, уд.

установил:

общество с ограниченной ответственностью «М.И.К.» (далее – ООО «М.И.К.», Общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (далее – УМС, Управление) с заявлением о признании незаконными действий Управления муниципальной собственности г.Владивостока, выраженные в письме от 15.12.2017 № 16368/20у об отказе в заключении договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, кадастровым № 25:28:030017:5099 на новый срок, как несоответствующее федеральному закону от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (с учетом уточнений от 03.05.2018).

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в судебном заседании 17.07.2018 объявлялся перерыв до 24.07.2018.

Ответчик заявленные требования оспорил, по доводам письменного отзыва, в котором указал, что по результатам проведенной 10.08.2016 УМС г.Владивостока проверки муниципального нежилого помещения, установлено, что в арендуемом Обществом муниципальном помещении неоднократно проводилась перепланировка, в результате которой изменилась конфигурация, площадь, а также конструктивные элементы помещения. В связи с осуществлением арендатором незаконных действий, общая площадью помещения была увеличена до 322,1 кв.м и в реестре муниципальной собственности не числится.

Ответчик также пояснил, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 23.01.2018 по делу № А51-18385/2017 суд признал незаконными действия ответчика об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, предусмотренного положениями ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности...». При наличии названного судебного акта о выкупе спорного муниципального помещения, требования о заключении договора аренды на новый срок не могут быть удовлетворены.

Заявитель пояснил, что требование об обязании заключить договор аренды на новый срок не поддерживает.

Как следует из материалов дела, на основании заключенного с ЗАО «База Фадеевская» договора от 17.07.2002 № 4 о безвозмездной передаче нежилых зданий и сооружений, а также в соответствии с постановлением администрации города Владивостока от 29.07.2002 № 1406, в муниципальную собственность приняты различные объекты, в том числе нежилое помещение (№ 1-25), расположенное по адресу: ул. Борисенко, 70, на 1-м этаже жилого дома (лит.А) и цокольном этаже пристройки (лит. 1), площадью 315,2 кв.м. Право собственности муниципального образования город Владивосток на указанное нежилое помещение (№ 1-25) общей площадью 315,2 кв.м зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, что подтверждается свидетельством о регистрации от 04.10.2002 серии 25-АА № 225771.

По договору от 03.12.2003 данное помещение передавалось МУПВ «Оптово-розничная торговля» в хозяйственное ведение сроком на 5 лет для использования в целях обеспечения уставной деятельности предприятия. Впоследствии, между МУПВ «Оптово-розничная торговля» (арендодатель) и ООО «М.И.К.» (арендатор) по результатам торгов (протокол итогов аукциона от 06.12.2012) заключен договор аренды недвижимого имущества от 17.12.2012 № 2, по условиям которого обществу за плату во временное владение и пользование на срок с 18.12.2012 по 18.12.2017 передано нежилое помещение площадью 315,2 кв.м в здании с пристройкой (лит. А, 1-пристройка), расположенное по адресу: <...>.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в публичный реестр 25.12.2012 внесена запись № 25-25-01/251/2012-077 о государственной регистрации названного договора.

Согласно открытым сведениям Единого государственного реестра юридических лиц арендодатель – МУПВ «Оптово-розничная торговля» (ОГРН <***>, ИНН <***>) прекратило свою деятельность 18.09.2014 ввиду ликвидации. Дополнительным соглашением от 23.04.2014 № 1 в договор аренды от 17.12.2012 № 2 внесены следующие изменения: договору присвоен новый № 03-05650-001-Н-АР-7020-00 (пункт 1.1) и в качестве арендодателя указано Управление (пункт 1.2).

Общество обратилось в Управление с заявлением от 15.11.2017 (исх. № 6) о заключении договора № 03-05650-001-Н-АР-7020-00 аренды нежилого помещения общей площадью 315,2 кв.м с кадастровым номером 25:28:030017:5099, расположенного по адресу: <...> на новый срок.

В ответе на указанное обращение, письмом от 15.12.2017 № 16368/20у Управление отказало в заключении договора на новый срок ввиду наличия разночтений в площади арендуемого помещения, указанной в договоре, и внесенной в Единый государственный реестр недвижимости.

Кроме того, Управление сообщило, что по результатам проверки проведенной УМС г. Владивостока в отношении спорных нежилых помещений, установлено, что нежилые помещения с кадастровым номером 25:28:030017:5099 площадью 322,1 кв. м, расположенные по адресу: <...>, находятся в перепланированном состоянии.

Управление указало, что поскольку заключение договора аренды на новый срок в соответствии со статей 621 Гражданского кодекса РФ возможно только с арендатором, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, вопрос о заключении договора аренды с ООО «М.И.К.» в настоящее время не представляется возможным.

Полагая, что такой отказ Управления является незаконным и нарушает Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, ООО «М.И.К.» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как установлено судом из материалов дела, согласно сведениям Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства, сведениям о среднесписочной численности заявителя, данным бухгалтерского баланса, отчета о финансовых результатах заявителя данное общество относится к субъектам малого предпринимательства.

Доказательства наличия у заявителя задолженности по внесению арендной платы по договору № 03-05650-001-Н-АР-7020-00 аренды недвижимого имущества от 17.12.2012 в материалы дела не представлены.

В силу статьи 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества установлены статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее Закон о защите конкуренции).

Частью 9 названной статьи установлено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Частью 10 названной правовой нормы закреплено, что Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 данной статьи, за исключением следующих случаев: 1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; 2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

В соответствии с частью 11 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, в случае отказа арендодателя в заключении на новый срок договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, по основаниям, не предусмотренным частью 10 настоящей статьи, и заключения в течение года со дня истечения срока действия данного договора аренды с другим лицом арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, в соответствии с гражданским законодательством.

Из совокупного анализа вышеуказанных положений Закона о защите конкуренции, с учетом разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арбитражный суд приходит к выводу о том, что перечень оснований, при наличии которых арендатору может быть отказано в реализации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, определен частью 11 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и является исчерпывающим.

Между тем, из содержания письма ответчика от 15.12.2017 № 16368/20у арбитражный суд установил, что единственным основанием для отказа в реализации преимущественного права заявителя являлось наличие у ответчика сведений о площади спорных помещений 315,2 кв.м., тогда как фактическая площадь данных помещений составляет 322,1 кв.м.

Однако, данное различие в описании спорных помещений не свидетельствует о наличии законных препятствий реализации заявителем его преимущественного права на приобретение данных помещений, поскольку, с учетом иных характеристик помещений, не препятствует их однозначной идентификации, из материалов дела не следует вывод о том, что изменение площади помещений явилось следствием каких-либо незаконных действий заявителя, напротив, из представленного ответчиком заинтересованному лицу – Управлению Росреестра по Приморскому краю технического плана помещений следует, что такое изменение сведений о площади помещений произошло в результате ошибки в определении площади данного объекта.

При таких условиях арбитражный суд приходит к выводу о том, что, указанное ответчиком в спорном письме обстоятельство не могло являться основанием для принятия решения об отказе в удовлетворении заявления о предоставлении заявителю преимущественного права.

В силу части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, требования заявителя о признании спорных действий незаконными являются правомерными, обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии с подпунктом 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Принимая, во внимание, что вступившим в законную силу судебным актом по делу № А51-18385/2017 признаны незаконными действия УМС г. Владивостока, выраженные в отказе Обществу в реализации преимущественного права на приобретение спорного муниципального имущества с обязанием Управления принять решение об условиях приватизации спорных нежилых помещений, предусматривающее преимущественное право Общества на приобретение названного имущества, направить Обществу копию указанного решения, предложение о заключении договора купли-продажи названного имущества и проект договора купли-продажи названного имущества, суд не усматривает необходимости указывать на обязанность ответчика устранить допущенное нарушение путем заключения договора аренды на новый срок.

Согласно ст. 110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Признать незаконными действия Управления муниципальной собственности г.Владивостока, выраженные в письме от 15.12.2017 № 16368/20у об отказе в заключении договора аренды нежилого помещения на новый срок, как несоответствующее федеральному закону от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Взыскать с Управления муниципальной собственности г.Владивостока в пользу общества с ограниченной ответственностью «М.И.К.» расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 3 000 (три тысячи) рублей.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.


Судья Р.С. Скрягин