Решение от 14 апреля 2022 г. по делу № А39-10754/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ


Дело № А39-10754/2021


город Саранск14 апреля 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 07 апреля 2022 года.

Решение в полном объеме изготовлено 14 апреля 2022 года.

Арбитражный суд Республики Мордовия в лице судьи Юськаева Р.К.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

по иску общества с ограниченной ответственностью "Фаворит-Алко"

к Администрации городского округа Саранск

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Рыночные оценочные системы»,

при участии:

от истца: ФИО2, представителя по доверенности от 24.11.2021,

от ответчика: ФИО3, представителя по доверенности №96-Д от 23.09.2021,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью "Фаворит-Алко" обратилось в Арбитражный суд Республики Мордовия с иском к Администрации городского округа Саранск об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи встроенного нежилого помещения.

На день вынесения решения истец просит урегулировать разногласия, возникшие между Администрацией городского округа Саранск (продавец) и ООО "Фаворит-Алко" (покупатель) при заключении договора купли-продажи магазина площадью 157,7 кв.м., адрес объекта: <...>, кадастровый номер 13:23:1101100:111, и земельного участка площадью 470 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер: 13:23:1101100:11, имеющем адресные ориентиры: <...>, принадлежащих городскому округу Саранск на праве собственности, следующим образом:

пункт 2.1. договора утвердить в следующей редакции:

«2.1. Цена продажи Имущества, указанного в п. 1.2. настоящего Договора, составляет:

здание магазина - 2775000 (два семьсот семьдесят пять тысяч) рублей 00 коп. без учета НДС.

В порядке, установленном действующим налоговым законодательством Российской Федерации (пп.12 п.2 ст.146 НК РФ) НДС не облагается.

Земельный участок – 1257000 (один миллион двести пятьдесят семь тысяч) руб. 00 коп. (НДС не облагается).»;

подпункт 2.2.1. пункта 2.2. договора купли-продажи утвердить в следующей редакции:

«2.2.1. Первый обязательный платеж составляет 67200 (шестьдесят семь тысяч двести) руб. 00 коп. без учета НДС с начислением на указанную сумму процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (6,5%), в том числе:

за здание магазина – 46250 (сорок шесть тысяч двести пятьдесят) руб. 00 коп., без учета НДС,

за земельный участок – 20950 (двадцать тысяч девятьсот пятьдесят) руб. 00 коп., без учета НДС.

Ответчик уточненные исковые требования не оспорил, указав, что условия договора о цене отчуждаемого имущества им не устанавливались, а были определены в соответствии с требованиями закона на основании оценки имущества в целях определения его рыночной стоимости.

В ходе судебного разбирательства установлено следующее.

На основании постановления Администрации городского округа Саранск от 26.07.2019 №1371 между Администрацией (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Фаворит-Алко" (арендатор) заключен договор аренды №476/19-Ар от 01 августа 2019 г., в соответствии с которым обществу в аренду сроком на пять лет предоставлено здание магазина площадью 157,7 кв.м., инв.№8107, литер А, адрес объекта: <...>, принадлежащее городскому округу Саранск на основании постановления Верховного Совета Мордовской ССР от 24.01.1992 №609-ХII, запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 02.04.2007 №13-13-01/081/2007-056, для организации торговли, и (или) для организации общественного питания и (или) для оказания бытовых услуг и (или) для размещения административного помещения.

Здание передано арендатору по акту приема-передачи от 01.08.2019.

Во исполнение Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" постановлением Администрации городского округа Саранск от 27 августа 2021 г. №1338 утверждено решение об условиях приватизации здания магазина с земельным участком, расположенного по адресу: <...>.

Согласно информационному сообщению о реализации преимущественного права арендатора (ООО «Фаворит-Алко») на приобретение арендуемого имущества установлен способ приватизации спорного нежилого помещения - реализация права преимущественного приобретения объекта арендатором. В пункте 5 сообщения указывается выкупная стоимость здания 4240000 руб. с учетом НДС, без учета стоимости земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка – 1500000 руб. без учета НДС.

Сообщением №6208-исх. от 07.09.2021 Администрация городского округа Саранск предложила обществу реализовать право преимущественного выкупа спорного помещения. К сообщению приложен проект договора купли-продажи и решение об условиях приватизации арендуемого помещения. Выкупная стоимость здания магазина определена Администрацией в размере 3533333 руб. без учета НДС, стоимость земельного участка в размере 1500000 руб. без учета НДС на основании отчета №21/06/214-н5, подготовленного 30.06.2021 ООО «Рыночные оценочные системы». Согласно пункту 2.2.1 проекта договора первый обязательный платеж составил сумму 92866 руб. 14 коп. без учета НДС, в том числе за здание магазина – 65190 руб. 80 коп., за земельный участок – 27675 руб. 34 коп.

05.10.2021 Администрация городского округа Саранск получила от общества заявление о согласие на использование права преимущественного приобретения арендуемого имущества, но заявило о несогласии с предложенной выкупной ценой арендуемого здания магазина и земельного участка приложением к нему протокола разногласий по условиям пункта 2.1. в части рыночной стоимости здания магазина (2500000 руб.), рыночной стоимости земельного участка – 500000 руб.

Несогласие с предложенной Администрацией выкупной стоимостью нежилого помещения послужило основанием для обращения в суд с рассматриваемым иском.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Часть 2 указанной статьи предусматривает, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 названного Закона).

Вместе с тем, определяя порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Закон № 159-ФЗ не запрещает арендатору не согласиться с предложенной выкупной ценой имущества, что следует из положений части 4.1 статьи 4 Закона.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.

Закон № 159-ФЗ предоставляет арендатору право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (часть 8 статьи 4) Закона.

По указанной причине обществом не был подписан предложенный Администрацией проект договора купли-продажи в течение тридцати дней с момента его получения и направлен протокол разногласий.

Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ в соответствии со статьей 443 Гражданского кодекса, признается новой офертой.

Согласно части 2 статьи 445 Гражданского кодекса в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу части 4 статьи 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из системного толкования приведенных положений Гражданского кодекса и Закона № 159-ФЗ следует, что при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае не подписания им предложенного публичным образованием проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и направления в предусмотренные законом сроки протокола разногласий к проекту договора, который является новой офертой, его отклонение либо неполучение извещения о результатах рассмотрения, арендатор вправе передать разногласия, возникшие между ними при заключении договора, на рассмотрение суда.

Отсутствие подписи арендатора в проекте договора купли-продажи в случае несогласия с предложенными ему условиями указанного проекта договора и использования предусмотренной законом возможности направить протокол разногласий по заключению договора на иных условиях в обозначенные законом сроки не может быть истолковано как обстоятельство, влекущее прекращение преимущественного права на выкуп.

Возникший между сторонами спор является преддоговорным спором об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества, причиной которого стали разногласия сторон относительно цены выкупаемого имущества.

Учитывая данные обстоятельства, в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ, судом с согласия сторон была назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости здания магазина и земельного участка, расположенных по адресу: <...>, по состоянию на 27 августа 2021 года.

По заключению эксперта ФИО4 (ООО «Центр экспертизы и оценки») от 11 марта 2022 г. №22/03/139 рыночная стоимость здания магазина по состоянию на 27 августа 2021 г. составила сумму 3330000 руб. с НДС, 2775000 руб. без учета НДС, рыночная стоимость земельного участка составила сумму 1257000 руб.

Истец с выводами эксперта согласился, уточнив в связи с этим исковые требования.

Доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы, ответчиком не представлено.

Сомнений выводы эксперта у суда не вызвали, в связи с этим в качестве достоверной рыночной стоимости выкупаемого истцом здания магазина принимается цена в размере 2775000 руб., земельного участка – в размере 1257000 руб., в которую не включается налог на добавленную стоимость.

На основании изложенного, в соответствии со статьями 445, 446 Гражданского кодекса РФ спорные условия договора судом утверждаются в следующей редакции:

пункт 2.1. договора утвердить в следующей редакции:

«2.1. Цена продажи Имущества, указанного в п. 1.2. настоящего Договора, составляет:

здание магазина - 2775000 (два семьсот семьдесят пять тысяч) рублей 00 коп. без учета НДС.

В порядке, установленном действующим налоговым законодательством Российской Федерации (пп.12 п.2 ст.146 НК РФ) НДС не облагается.

Земельный участок – 1257000 (один миллион двести пятьдесят семь тысяч) руб. 00 коп. (НДС не облагается).»;

подпункт 2.2.1. пункта 2.2. договора купли-продажи утвердить в следующей редакции:

«2.2.1. Первый обязательный платеж составляет 67200 (шестьдесят семь тысяч двести) руб. 00 коп. без учета НДС с начислением на указанную сумму процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (6,5%), в том числе:

за здание магазина – 46250 (сорок шесть тысяч двести пятьдесят) руб. 00 коп., без учета НДС,

за земельный участок – 20950 (двадцать тысяч девятьсот пятьдесят) руб. 00 коп., без учета НДС.».

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ понесенные истцом судебные расходы по оплате госпошлины в размере 6000 руб. относятся на ответчика и подлежат возмещению истцу.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

урегулировать разногласия, возникшие между Администрацией городского округа Саранск (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "Фаворит-Алко" (покупатель) при заключении договора купли-продажи здания магазина площадью 157,7 кв.м., назначение: нежилое, 1-этажный, адрес объекта: <...>, кадастровый номер 13:23:1101100:111, принадлежащего городскому округу Саранск на основании постановления Верховного Совета Мордовской ССР от 24.01.1992 №609-ХII, запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 02.04.2007 №13-13-01/081/2007-056, земельного участка площадью 470 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер: 13:23:1101100:11, имеющем адресные ориентиры: <...>, принадлежащего городскому округу Саранск на основании постановления Верховного Совета Мордовской ССР от 24.01.1992 №609-ХII, запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 02.04.2007 №13-13/001-01/081/2007-056, следующим образом:

пункт 2.1. договора утвердить в следующей редакции:

«2.1. Цена продажи Имущества, указанного в п. 1.2. настоящего Договора, составляет:

здание магазина - 2775000 (два семьсот семьдесят пять тысяч) рублей 00 коп. без учета НДС.

В порядке, установленном действующим налоговым законодательством Российской Федерации (пп.12 п.2 ст.146 НК РФ) НДС не облагается.

Земельный участок – 1257000 (один миллион двести пятьдесят семь тысяч) руб. 00 коп. (НДС не облагается).»;

подпункт 2.2.1. пункта 2.2. договора купли-продажи утвердить в следующей редакции:

«2.2.1. Первый обязательный платеж составляет 67200 (шестьдесят семь тысяч двести) руб. 00 коп. без учета НДС с начислением на указанную сумму процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (6,5%), в том числе:

за здание магазина – 46250 (сорок шесть тысяч двести пятьдесят) руб. 00 коп., без учета НДС,

за земельный участок – 20950 (двадцать тысяч девятьсот пятьдесят) руб. 00 коп., без учета НДС.».

Взыскать с Администрации городского округа Саранск (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Фаворит-Алко" (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебные расходы по оплате госпошлины в размере 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца со дня вынесения решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



СудьяР.К. Юськаев