Решение от 20 ноября 2023 г. по делу № А40-251909/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

115225, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 17

http://www.msk.arbitr.ru Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А40-251909/22-176-2037
г.Москва
20 ноября 2023 года
Полный текст решения изготовлен 20 ноября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 4 октября 2023 года

Арбитражный суд города Москвы

в составе: судьи Рыбина Д.С.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ИП Рожковой

Р.М.

к ответчику: Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора с участием: от истца – ФИО2 по дов. от 31.01.2023;

от ответчика – ФИО3 по дов. от 10.11.2022;

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО4 (далее по тексту также – истец) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с заявлением в уточненной в порядке ст.49 АПК РФ редакции об урегулировании разногласий с Департаментом городского имущества города Москвы (далее по тексту также – ответчик), возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости (нежилого помещения) площадью 54,3 кв.м, с кадастровым номером 77:06:0003010:14328, расположенного в здании по адресу: <...>, путем изложения п.1.1 договора в следующей редакции: «продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимости (далее - Объект), расположенный по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:06:0003010:14328, общей площадью 54,3 кв.м, а покупатель принять и оплатить это имущество»; первого абзаца п.3.1. договора в следующей редакции: «Цена объекта составляет 5.591.400 рублей 00 копеек в соответствии с заключением эксперта ООО «ПГС» ФИО5 № ССТЭ/556-23 по делу № А40-251909/22-176-2037, является окончательной, согласованной сторонами договора, и изменению не подлежит.»; изложив п.3.4. договора в следующей редакции: «Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения договора (п.1.7.). Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга,

составляющей не менее 66.564 рублей 28 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объекта (п.3.1. договора). Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения договора до дня оплаты основного долга в полном объеме. В соответствии со ст.319 Гражданского кодекса РФ при поступлении оплаты по договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.».

Истец поддержал исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, со ссылкой на то, что он как субъект малого предпринимательства, соответствующий установленным ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ» (далее по тексту также – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) критериям, имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого им помещения по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту также – Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ). При этом истец полагает, что предложенная ответчиком в проекте договора купли-продажи выкупная цена приобретаемого недвижимого имущества не соответствует его рыночной стоимости.

Ответчик представил отзыв, возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме со ссылкой на то, что ответчиком истцу для подписания был передан проект договора купли-продажи, отвечающий требованиям действующего законодательства, и включающий в себя обязательные условия о предмете договора и его стоимости, установленной в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей явившихся в судебное заседание сторон, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, арбитражный суд установил, что исковые требования обоснованы, однако подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что истец, являясь на основании договора аренды объекта нежилого объекта, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) от 02.09.2016 № 00-00470/16, заключенного с ответчиком, является арендатором нежилого помещения общей площадью 54,3 кв.м, с кадастровым номером 77:06:0003010:14328, расположенного в здании по адресу: <...>, и обладая в силу п.5 ст.3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», ст.3 и ч.2 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ преимущественным правом на приобретение в собственность арендуемого помещения, 24.08.2021 обратился к ответчику с заявлением № 0001-9000120-042601-00006459/22 о приобретении в собственность арендуемого объекта.

Рассмотрев вышеуказанное обращение, ответчик направил истцу проект договора купли-продажи арендуемого объекта с указанием цены объекта в размере 8.953.000 рублей 00 копеек в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 27.09.2022 № М300-2292-/2022, выполненным ООО «Центр оценки «Аверс» и экспертным заключением от 29.09.2022 № 485/885-22, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

Истец, считая выкупную цену объекта завышенной, обратился к независимому оценщику. Согласно отчету ООО «ОЦЕНКА-ПРАВО» от 17.10.2022 № ОО22Н-61 рыночная стоимость выкупаемого нежилого помещения составляет 3.512.138 рублей 00 копеек.

Истец 27.10.2022 направил в адрес ответчика проект договора купли-продажи с протоколом разногласий к нему, предложив цену выкупаемых нежилых помещений в размере 3.512.138 рублей 00 копеек.

Ответчик письмом от 31.10.2022 № 33-5-82703/22-(0)-8 уклонился от подписания договора с учетом протокола разногласий к нему, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

Согласно ст.217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно п.5 ст.3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Истец как участник гражданских правоотношений и приобретаемое им нежилое помещение как объект гражданских правоотношений соответствуют критериям, установленным ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а именно истец является субъектом малого предпринимательства, в материалах дела отсутствуют доказательства наличия у истца перед ответчиком задолженности по арендной плате за пользование приобретаемым в собственность арендуемым помещением, площадь арендуемого помещения не превышает предельного значения площади, установленного ч.2 ст.12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Согласно ст.10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Согласно ст.12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Федеральных законов от 22.07.2008 № 159-ФЗ и от 29.07.1998 № 135-ФЗ субъектам малого предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта Российской Федерации, в связи с чем в данном случае стоимость

приобретаемого имущества, установленная отчетом ООО «ОЦЕНКА-ПРАВО» от 17.10.2022 № ОО22Н-61, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке, а представленный истцом отчет является ненадлежащим и недопустимым доказательством по настоящему делу, поскольку получен с нарушением закона.

В соответствии со ст.13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст.12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В рамках рассмотрения настоящего дела, судом по ходатайству истца была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости выкупаемого нежилого помещения, проведение которой было поручено эксперту ООО «ПГС» (ОГРН <***>) ФИО5.

Согласно экспертному заключению № ССТЭ/556-23 рыночная стоимость спорного выкупаемого нежилого помещения по состоянию на 24.08.2022 составляет 5.591.400 рублей 00 копеек.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

При определении стоимости объекта недвижимости экспертом определена расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с интересующим суд видом стоимости, то есть рыночной стоимости, что в полной мере соответствует требованиям п.5 Федерального стандарта оценки № 1, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256.

С учетом результатов судебной экспертизы суд пришел к выводу о том, что требование истца об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения, подлежит удовлетворению с учетом заключения эксперта ООО «ПГС» (ОГРН <***>) ФИО5 № ССТЭ/556-23.

В силу положений ч.2 ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии со ст.5

Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ пределах принадлежит субъекту малого предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку п.3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п.3.1 договора (цена объекта), при этом в соответствии с п.3.2 договора истцу была предоставлена рассрочка оплаты выкупаемого имущества, при этом разногласия сторон в части п.3.1 договора урегулированы в судебном порядке, то п.3.4 договора также подлежит изложению в редакции истца исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в заключении эксперта ООО «ПГС» (ОГРН <***>) ФИО5 № ССТЭ/556-23.

Вместе с тем, доводы истца об урегулирования разногласий по п.1.1 договора судом рассмотрены и отклонены как необоснованные, поскольку данный пункт сторонами урегулирован, связи с чем суд не находит оснований для удовлетворения требований в этой части.

Освобождение государственных органов от уплаты государственной пошлины на основании пп.1.1 п.1 ст.333.37 Налогового кодекса РФ не влечет за собой освобождение от исполнения обязанности по возмещению судебных расходов, понесенных стороной, в пользу которой принято решение, в соответствии со ст.110 АПК РФ. Указанная позиция изложена в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 13.03.2007 № 117 «Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса РФ».

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 4, 9, 65, 70, 71, 75, 102, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ИП ФИО4 (ОГРНИП 315774600257201) и Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости (нежилого помещения) площадью 54,3 кв.м с кадастровым номером 77:06:0003010:14328, расположенного в здании по адресу: <...>, изложив первый абзац п.3.1. договора в следующей редакции: «Цена объекта составляет 5.591.400 рублей 00 копеек в соответствии с заключением эксперта ООО «ПГС» ФИО5 № ССТЭ/556-23 по делу № А40-251909/22-1762037, является окончательной, согласованной сторонами договора, и изменению не подлежит.»; изложив п.3.4. договора в следующей редакции: «Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения договора (п.1.7.). Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 66.564 рублей 28 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объекта (п.3.1. договора). Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения договора до дня оплаты основного долга в полном объеме. В соответствии со ст.319 Гражданского кодекса РФ при поступлении оплаты по договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.».

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) в пользу ИП ФИО4 (ОГРНИП 315774600257201) судебные

расходы на оплату судебной экспертизы в размере 25.000 рублей 00 копеек и по уплате государственной пошлины в размере 6.000 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Д.С. Рыбин