Решение от 16 января 2025 г. по делу № А32-8982/2023

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-8982/2023
г. Краснодар
17 января 2025 года
Резолютивная часть решения от 15 января 2025 года

Полный текст судебного акта изготовлен 17 января 2025 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глущенко О.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к ООО «Деловой Мир», г. Краснодар (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

при участии:

от истца: ФИО1 – доверенность;

от ответчика: Дума А.Н. – доверенность,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «Деловой Мир», г. Краснодар (далее – ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 13.02.2018 №4300023443 за период с 01.01.2020 по 31.12.2022 в размере 649 357,87 руб., пени по состоянию на 31.12.2022 в размере 87 244,11 руб.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.03.2023 г. дело назначено к рассмотрению в упрощенном порядке искового производства.

22.03.2023 г. от ООО «Деловой Мир» поступило встречное исковое заявление.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.03.2023 г. в удовлетворении ходатайства о принятии встречного иска отказано, встречное исковое заявление возвращено заявителю.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.04.2023 г. суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.10.2023 г. производство по настоящему делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А32-22778/2023.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.11.2023 г. по делу № А32-22778/2023, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2024 г. и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.06.2024 г., в удовлетворении исковых требований отказано.

В соответствии со ст. 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) арбитражный суд возобновляет производство по делу по заявлению лиц, участвующих в деле, или по своей инициативе после устранения обстоятельств, вызвавших его приостановление, либо до их устранения по заявлению лица, по ходатайству которого производство по делу было приостановлено.

Поскольку обстоятельства, вызвавшие приостановление производства по настоящему делу устранены, производство по делу подлежит возобновлению.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования, пояснил, что считает договор аренды возобновленным на неопределенный срок, так как был платеж после окончания срока его действия.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против исковых требований, ссылаясь на то, что судебными актами по делу №А32-22778/2023 установлен срок окончания договора.

В судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ судом объявлен перерыв до 16-00 час. После перерыва судебное разбирательство продолжено в отсутствии сторон, без ведения аудиозаписи.

Дело рассматривается в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствии лиц, участвующих в деле, по имеющимся материалам дела.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

На основании протокола заседания комиссии по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства на территории муниципального образования город Краснодар «Об итогах аукциона по лоту 342-З» от 10.10.2008 между администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО «Бизнес-Инвест» заключен договор  ренды земельного участка от 10.10.2008 № 4300015442 с кадастровым номером 23:43:0427001:50 площадью 50257 кв.м, расположенный по пр-кт им. Писателя Знаменского, 31 в Карасунском внутригородском округе города Краснодара для размещения многоэтажных жилых домов с встроено-пристроенным детским дошкольным учреждением. Срок действия договора по 09.10.2015.

Договор зарегистрирован в управлении Федеральной регистрационной службе 20.11.2008 № 23-23-01/378/2008-179.

В соответствии с договором от 17.09.2009 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10.10.2008 № 4300015442 все права по договору перешли к ОАО «Агропромышленный строительный комбинат «Гулькевичский». Договор о переуступке прав зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно договору от 21.09.2015 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10.10.2008 г. № 4300015442 права и обязанности по договору перешли к ООО «Деловой мир». Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

На основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» между администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО «Деловой мир» заключен договор аренды земельного участка от 08.12.2016 г. № 4300022918 с кадастровым номером 23:43:0427001:50, расположенного по пр-т им. Писателя Знаменского, 31 в городе Краснодаре, вид разрешенного использования – для размещения многоэтажных жилых домов с встроено-пристроенным детским дошкольным учреждением с применением БКР-2с, ПБКР-2с, 135-1с и монолитно-кирпичных конструкций.

Согласно сведениям ЕГРН из земельного участка с кадастровым номером 23:43:0427001:50 образован земельный участок с кадастровым номером 23:43:0427001:9521, площадью 1077 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – объекты по оказанию услуг и обслуживанию населения в соответствии с общероссийским классификатором услуг населению, площадью не более 350 кв.м за исключением встроенных и (или) встроенно-пристроенных объектов в многоэтажных и среднеэтажных жилых домах: объекты розничной торговли, который поставлен на кадастровый учет 09.01.2018 г.

В соответствии с постановлением администрации от 13.11.2017 № 5185 «Об утверждении документации по планировке территории (проекта планировки территории и проекта межевания территории) в целях корректировки проекта планировки территории, ограниченной проспектом им. Писателя Знаменского, улицами им. Валерия Гассия, им. Снесарева в Карасунском внутригородском округе города Краснодара» и руководствуясь ст. 11.8 ЗК РФ между администрацией муниципального образования город Краснодар (арендодатель) и ООО «Деловой мир» (арендатор) заключены:

- договор аренды земельного участка от 13.02.2018 г. № 4300023443 на земельный участок площадью 1077 кв.м, с кадастровым номером 23:43:0427001:9521 в Карасунском внутригородском округе с видом разрешенного использования: объекты по оказанию услуг и обслуживанию населения в соответствии с Общероссийским классификатором услуг населению, площадью не более 350 кв.м, за исключением встроенно-пристроенных объектов в многоэтажных и среднеэтажных жилых домах: объекты розничной торговли (далее - договор);

- соглашение от 29.03.2018 г. о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 08.12.2016 г. № 4300022918. Указанным соглашением «предмет договора» изложен в следующей редакции: « 1.1. Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 9598 кв.м, расположенный по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, пр-т им. Писателя Знаменского, 31, кадастровый номер 23:43:0427001:50».

В связи с невозможностью исполнения обязательств по договору аренды от 08.12.2016 г. № 4300022918 в связи с утвержденной администрацией муниципального образования город Краснодар корректировкой проекта планировки и проекта межевания территории, согласно которой на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0427001:50 предусмотрено размещение общеобразовательной школы на 1550 мест заявитель обратился в уполномоченный орган с просьбой расторгнуть договор аренды земельного участка от 08.12.2016 г. № 4300022918.

Письмом от 23.05.2018 г. № 12110.26 департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар сообщил заявителю, что расторжение договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0427001:50 не представляется возможным, так как будут нарушены существенные условия договора, а также указанные действия могут ущемить права третьих лиц – потенциальных участников аукциона и привести к нарушению публичных интересов муниципального образования город Краснодар.

Полагая, что у департамента не имелось правовых оснований для отказа в расторжении договора аренды от 08.12.2016 № 4300022918 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0427001:50, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании отказа Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар от 23.05.2018 г. № 12110.26 незаконным.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.11.2018 г. заявленные требования удовлетворены. Суд признал отказ департамента в расторжении договора незаконным, обязал администрацию муниципального образования город Краснодар подписать соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № 4300022918 от 08.12.2016 г. Также суд обязал администрацию муниципального образования город Краснодар подписать дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 4300023443 от 13.02.2018 г. с указанием обязанности ООО «Деловой мир» обеспечить строительство встроено-пристроенного детского дошкольного учреждения.

На основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 22.11.2018 г. по делу № А32-33171/2018 дополнительным соглашением от 28.12.2018 г. № 575 в договор аренды от 13.02.2018 г. № 4300023443 внесены изменения - договор дополнен пунктом «9.4. Обеспечить строительство встроенно-пристроенного детского дошкольного учреждения».

Администрацией установлено, что на стороне общества за период с 01.01.2020 г. по 31.12.2022 г. образовалась задолженность по оплате арендных платежей по договору аренды от 13.02.2018 г. № 4300023443 в размере 649 357,87 руб.

В целях досудебного урегулирования спора истец направил в адрес ответчика претензию от 10.03.2022 г. № 4320/26 с требованием оплатить задолженность.

Оставление ответчиком указанной задолженности без исполнения послужило основанием для обращения администрации в суд с настоящими исковыми требованиями.

При рассмотрении спора суд руководствовался следующим.

Договор, заключенный между сторонами, является договором аренды, к которому применяются правила, содержащиеся в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии со статей 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу пункту 5 статьи 6.5 ЗК РФ, с учетом положений статьи 424 ГК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу статей 307, 309, 310 ГК РФ обязательства возникают из договора, а также из иных оснований, указанных в Кодексе. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

В подтверждение заявленных требований истец представил договор аренды земельного участка от 13.02.2018 г. № 4300023443 и расчет задолженности за период с 01.01.2020 г. по 31.12.2022 г., размер которой составил 649 357,87 руб.

Возражая против заявленных требований, ответчик сослался на прекращение 09.12.2019 г. действия договор аренды земельного участка от 13.02.2018 г. № 4300023443 и возврат участка администрации.

Истец, настаивая на заявленных требованиях, ссылался на пролонгацию указанного договора аренды.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.10.2023 г. производство по настоящему делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А32-22778/2023 по исковому заявлению администрации к обществу, об обязании исполнить обязательства, предусмотренные пунктами 9.2, 9.4 договора аренды от 13.02.2018 г. № 4300023443, а именно обеспечить строительство встроенно-пристроенного детского дошкольного учреждения, либо взыскать с общества убытки, причиненные неисполнением обязательств, предусмотренных пунктами 9.2, 9.4 договора аренды в размере, установленном судом в ходе судебного разбирательства.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.11.2023 г. по делу № А32-22778/2023, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2024 г. и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.06.2024 г., в удовлетворении исковых требований отказано.

Отказывая в удовлетворении исковых требований администрации, суды установили следующее.

Строительство осуществляется в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие, предъявляемые к ним требования, на основании разработанной проектной документации, прошедшей экспертизу, а в отношении социального объекта, такого как детское дошкольное учреждение, это должно быть заключение государственной экспертизы.

Однако, передача проектной документации, иной технической документации спорным договором аренды не предусмотрена.

В соответствие с пунктом 9.2. арендатор обязан обеспечить на участке строительство объектов по оказанию услуг и обслуживанию населения в соответствии с Общероссийским классификатором услуг населению, площадью не более 350 кв.м, за исключением встроенно-пристроенных объектов в многоэтажных и среднеэтажных жилых домах: объекты розничной торговли.

Согласно пункту 9.4. договора обеспечить строительство встроенно-пристроенного детского дошкольного учреждения.

Обязанности ООО «Деловой мир» безвозмездно передать указанные в п. 9.2. и 9.4. договора объекты в муниципальную собственность договор аренды не предусматривает. Более того, какие-либо характеристики детского - дошкольного учреждения договором так же не определены (вместимость, этажность, площадь застройки и т.п.).

Доказательств того, что с момента заключения договора администрацией предпринимались какие-то меры по приведению условия договора в исполнение не представлено.

Следовательно, указанное условие договора является не согласованным и не порождает обязательства между сторонами.

Более того, в ходе рассмотрения дела № А32-22778/2023 ответчиком представлено письмо ООО «Проектный институт "Градоресурс"» № 593 от 24.10.2023 г., в соответствии с которым следует, что разместить встроенно-пристроенное детское дошкольное учреждение на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0427001:9521, не представляется возможным, так как:

- в соглашении о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 13.02.20218 г. № 4300023443 (л/с №<***>), пункт 1, на земельном участке необходимо разместить «встроенно-пристроенное детское дошкольное учреждение». В соответствии с градостроительным планом земельного участка, со стороны жилого дома предполагается отступ от границы земельного участка - 3 метра, что не позволяет предусмотреть «встроенно-пристроенное» детское дошкольное учреждение;

- расстояние от ДОО до жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0427001:9523 составляет менее 12 метров, в нарушение п.6.1.6, СП.252.1325800.2016;

- в соответствии с п.6.1.6, СП 252.1325800.2016, расстояние от ДОО до линий градостроительного регулирования улично-дорожной сети проездов в жилых зона, должно составлять не менее 25 метров;

- в соответствии с п.6.1.2, СП 252.1325800.2016, через территории участков ДОО не должны проходить магистральные инженерные коммуникации;

- в соответствии с п.6.1.6, СП 252.1325800.2016, расстояние от ДОО до стоянок составляет менее 25 метров.

В соответствии с положениями части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Факты, установленные по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Если в этом деле участвуют и другие лица, для них эти факты не имеют преюдициального значения и устанавливаются на общих основаниях.

Преюдиция - это установление судом конкретных фактов, которые закрепляются в мотивировочной части судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора между теми же лицами. Преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение.

Таким образом, установленный в рамках дела № А32-22778/2023 факт невозможности строительства детского дошкольного учреждения на спорном земельном участке с кадастровым номером 23:43:0427001:9521 не подлежит повторному исследованию и доказыванию в рамках настоящего дела.

В соответствии с пунктом 6.1 договора от 13.02.20218 г. № 4300023443 установлено, что договор действует по 08.12.2019 г.

Согласно пункту 7.1 договора аренды № 4300023443 от 13.02.2018 г., действие договора аренды прекращается по истечении срока аренды. В случае отсутствия на участке имущества арендатора, участок считается возвращенным арендодателю в день расторжения договора либо в день истечения срока, указанного в подпункте 3.2.4 пункта 3.2 раздела 3 договора.

В соответствии со статьей 416 ГК РФ, обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Таким образом, учитывая невозможность строительства на спорном земельном участке, отсутствие на участке имущества арендатора действие спорного договора аренды № 4300023443 от 13.02.2018 г. прекращено по истечении установленного срока аренды, то есть 08.12.2019 г., а участок считается возвращенным администрации.

С учетом установленного, у суда отсутствуют основания для взыскания с общества арендной платы по договору аренды земельного участка от 13.02.2018 г. № 4300023443 за период с 01.01.2020 г. по 31.12.2022 г. и начисленных пени.

В связи с чем, в удовлетворении исковых требований надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 146, 156, 163, 167–170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Возобновить производство по делу.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О.В. Кирий