Решение от 31 марта 2021 г. по делу № А68-7445/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТУЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

300041, Россия, г. Тула, Красноармейский пр., 5

тел./факс (4872) 250-800; e-mail: a68.info@arbitr.ru; http://www.tula.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

город Тула дело № А68-7445/2020

резолютивная часть решения принята 29 марта 2021 года

полный текст решения изготовлен 31 марта 2021 года

Арбитражный суд Тульской области в составе судьи Воронцова И.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к государственному учреждению Тульской области «Тульские парки» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании недействительным уведомления и применении последствий недействительности,

третьи лица: министерство имущественных и земельных отношений Тульской области, ООО «Независимая Оценка Консалтинг Инновации»,

при участии в заседании:

от истца: представитель по доверенности ФИО3,

от ответчика: представитель по доверенности ФИО4 (до перерыва),

от министерства имущественных и земельных отношений Тульской области: представитель по доверенности ФИО5 (до перерыва),

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО2 обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ГУ ТО «Тульские парки» о признании недействительным уведомления об изменении арендной платы №01-11/819 от 19.06.2020г. и применении последствий его недействительности в виде установления с 02.10.2020г. арендной платы по договору аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Тульской области, №197А/2019 от 01.10.2019г. в размере 597 000 руб. в месяц (с учетом уточнения иска, принятого судом к рассмотрению в порядке ст. 49 АПК РФ).

К участию в рассмотрении настоящего дела в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований в отношении предмета спора в порядке ст. 51 АПК РФ, привлечены министерство имущественных и земельных отношении Тульской области и ООО «Независимая Оценка Консалтинг Инновации».

Представитель ответчика возражал по существу исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на иск, указал на то, что увеличение размере арендной платы произведено в соответствии с условиями договора и не противоречит требованиям об увеличение размере арендной платы не реже одного раза в год в связи с тем, что ежемесячная плата, установленная п. 4.1 договора определена результатами проведения торгов.

В судебном заседании, проведенном 22.03.2021, судом в порядке ст. 163 АПК РФ объявлен перерыв до 29.03.2021. После перерыва заседание продолжено.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме, просил отнести все судебные расходы на проведение экспертизы и по уплате государственной пошлины по иску на истца.

Ответчик и третьи лица в суд представителей не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в том числе путем размещения сведений о времени и месте судебного разбирательства на официальном Интернет-сайте Арбитражного суда Тульской области и в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" Федеральных арбитражных судов Российской Федерации.

Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствие ответчика и третьих лиц.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя истца, арбитражный суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, между ГУ ТО «Тульские парки» (Арендодатель) и ИП ФИО2 (Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Тульской области №197А/2019 от 01.10.2019г. (далее – Договор), согласно которому арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование здание административно-торгового назначения с вспомогательными постройками навеса и торговых рядов, с кадастровым номером 71:30:050313:1261, общей площадью 1793,3 кв.м., расположенного по адресу: Тульская область, г.Тула. Центральный район, ул. Академика Павлова, д. 2, а арендатор обязался осуществлять ежемесячно в адрес арендодателя арендную плату.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 4.1 Договора в соответствии с протоколом от 18.09.2019г. №1/1 (приложение №5 к договору) при подписании настоящего договора за указанное в пункте 1.1 настоящего договора имущество устанавливается арендная плата (с учетом НДС) в сумме 351 103 рублей.

В соответствии с п. 2.2.7 Договора аренды в срок до 1 года с момента подписания настоящего договора за счет собственных средств арендатор обязан завершить в полном объеме все необходимые работы по капитальному ремонту имущества в соответствии с рабочей документацией и сметой по капитальному ремонту имущества, эскизным проектом (приложение №4 к договору).

Согласно п. 2.2.8 Договора аренды арендатор обязан по окончанию работ по капитальному ремонту имущества в течении 15 дней передать арендодателю исполнительную документацию по капитальному ремонту имущества, готовности имущества к дальнейшей эксплуатации оформляется актом об окончании работ по капитальному ремонту имущества, который подписывается представителями арендодателя, министерства имущественных и земельных отношений Тульской области и представителями Арендатора.

В соответствии с актом приемки законченного капитального ремонта объекта приемочной комиссией от 24.04.2020г. истец исполнил свои обязательств по капитальному ремонту здания административно-торгового назначения в рамках договора аренды.

Согласно п. 4.4 Договора аренды после подписания сторонами Акта, указанного в п.2.2.8 договора, размер арендной платы может быть увеличен в одностороннем порядке путем направления арендатору уведомления об изменении арендной платы. Указанный в настоящем пункте размер арендной платы определяется на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды имущества, подготовленного в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельности в Российской Федерации по заказу Арендодателя. Рыночная стоимость размера арендной платы определяется на дату подписания Акта, указанного в п.2.2.8 договора.

В соответствии с уведомлением об изменении арендной платы №01-11/819 от 19.06.2020г. ответчик на основании отчета об оценке выполненным ООО «НОКИ» в одностороннем порядке, с 25.04.2020г. увеличил размер ежемесячной арендной платы до 1 201 511 рублей с учетом НДС.

По мнению истца, увеличение размера арендной платы по настоящему договору аренды со стороны арендодателя может произойти не раньше 02.10.2020г., а значит, у ответчика отсутствовали основания для увеличения арендной платы с 25.04.2020г. Вместе с тем согласно отчету об оценке №17-Н-20 от 04.08.2020г., проведенного ИП ФИО6, рыночная стоимость размера арендной платы по настоящему договору аренды составляет 491 040 рублей в месяц.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим исковым заявлением в суд.

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Направление уведомления в данном случае является выражением воли одной из сторон, влекущей изменение условий договора, то есть изменение прав и обязанностей другого лица, в установленном договором случае, и отвечает признакам сделки (ст. 153, п. 2 ст. 154, п.2 ст. 155, 156, п.2 ст. 450 ГК РФ).

Арендная плата является нормативно регулируемой величиной, что исключает ее произвольное установление в договоре арендодателем.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно п. 4.1 Договора аренды в соответствии с протоколом от 18.09.2019г. №1/1 (приложение №5 к договору) при подписании настоящего договора за указанное в пункте 1.1 настоящего договора имущество устанавливается арендная плата (с учетом НДС) в сумме 351 103 рублей.

В соответствии с п. 4.3. Договора с учетом положений действующего гражданского законодательства, Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции", законодательства Тульской области стороны пришли к соглашению, что размер арендной платы может быть изменен (увеличен) Арендодателем в одностороннем порядке путем направления уведомления об изменении размера арендной платы Арендатору. Пересмотр размера арендной платы производится ежегодно по истечении соответствующего года срока действия Договора путем увеличения размера арендной платы на коэффициент, определяемый правительством Тульской области, действующий на дату, соответствующую первому дню нового года срока действия договора. При пересмотре размера арендной платы по истечении второго года и последующих лет срока действия Договора соответствующий коэффициент применяется к размеру арендной платы, действующему на дату пересмотра.

Размер арендной платы изменяется в порядке, предусмотренном настоящим пунктом, без внесения изменений в настоящий Договор и направления уведомлений Сторонами. Размер арендной платы исчисляется Арендодателем самостоятельно, арендная плата оплачивается Арендатором на основании настоящего Договора.

Согласно п. 4.4. Договора после подписания сторонами Акта, указанного в п.2.2.8 договора, размер арендной платы может быть увеличен в одностороннем порядке путем направления арендатору уведомления об изменении арендной платы. Указанный в настоящем пункте размер арендной платы определяется на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды имущества, подготовленного в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельности в Российской Федерации по заказу Арендодателя. Рыночная стоимость размера арендной платы определяется на дату подписания Акта, указанного в п.2.2.8 договора.

В силу п. 4.5. Договора арендная плата по настоящему Договору может изменяться в порядке, предусмотренном пунктами 4.3., 4.4. Договора, не чаще одного раза в год.

В соответствии с уведомлением об изменении арендной платы №01-11/819 от 19.06.2020г. ответчик на основании отчета об оценке выполненным ООО «НОКИ» в одностороннем порядке, с 25.04.2020г. увеличил размер ежемесячной арендной платы до 1 201 511 рублей с учетом НДС.

В данном случае пересмотр арендной платы в одностороннем порядке не связан с принятием нормативных актов либо наступлением иных обстоятельств, не зависящих от воли сторон, а потому увеличение арендной платы является изменением условия договора о цене и не может считаться исполнением согласованного сторонами порядка определения цены.

В силу статьи 3 Федерального конституционного закона от 04.06.2014 N 8-ФКЗ "О внесении изменений в Федеральный конституционный закон "Об арбитражных судах в Российской Федерации" и статью 2 Федерального конституционного закона "О Верховном Суде Российской Федерации" разъяснения по вопросам судебной практики применения законов и иных нормативных правовых актов арбитражными судами, данные Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сохраняют свою силу до принятия соответствующих решений Пленумом Верховного Суда Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации является диспозитивной нормой и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Арендодатель, имеющий по Договору право на одностороннее изменение размера арендной платы, увеличил ее дважды в течении соответствующего года с момента заключения Договора, что противоречит условиям Договора, пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и позиции, изложенной в Постановлении N 73.

С целью установления ежемесячной рыночной стоимости права аренды спорного здания по состоянию на 24.04.2020 определением суда от 14.12.2020 по данному делу по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО7.

Согласно заключению ФИО7 от 15.01.2021 №14/7445/20 ежемесячная рыночная стоимость права аренды здания административно-торгового назначения с вспомогательными постройками навеса и торговых рядов, с кадастровым номером 71:30:050313:1261, общей площадью 1793,3 кв.м,. расположенного по адресу: Тульская область, г.Тула, Центральный район, ул. Академика Павлова, д. 2, по состоянию на 24.04.2020, составляет 597 000 (пятьсот девяносто семь тысяч) рублей.

В силу статье 64 АПК РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 71 АПК РФ в совокупности с другими доказательствами по делу. При этом арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (статья 71 АПК РФ).

Экспертное исследование произведено экспертом в полном объеме, выводы эксперта достаточны, конкретны и обоснованы. Судом не установлено оснований сомневаться в полноте и ясности заключения эксперта, в связи с чем, суд принимает заключение эксперта в качестве допустимого доказательства установления ежемесячной рыночной стоимости права аренды вышеуказанного здания административно-торгового назначения с вспомогательными постройками навеса и торговых рядов.

Ответчик и третьи лица не опровергли данное заключение, ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертиз по настоящему делу не заявили.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 Гражданского кодекса Российской Федерации). По правилам пункта 2 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны, следовательно, уведомление Арендодателя об изменении размера арендной платы, изменяющее размер обязанности арендатора, следует считать односторонней сделкой.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

С учетом вышеизложенного при рассмотрении настоящего спора по существу, арбитражный суд, руководствуясь разъяснениями, данными в пункте 22 Постановления N 73, пришел к выводу о непропорциональном и существенном увеличении арендной платы по Договору. Ответчик в нарушение правил статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств, подтверждающих обратное.

При таких обстоятельствах исковые требования о признании недействительным уведомления об изменении арендной платы и применении последствий его недействительности являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Аналогичный правовой подход изложен в постановлениях Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 04.05.2017 N Ф01-1245/2017 по делу N А43-23095/2016 и от 02.05.2017 N Ф01-1207/2017 по делу N А43-19617/2016.

Руководствуясь ст.ст. 110, 156, 163, 167 - 170, 176, 180, 181, 318 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным уведомление об изменении арендной платы №01-11/819 от 19.06.2020г.

Применить последствия недействительности уведомления об изменении арендной платы, установив с 02.10.2020г. арендную плату по договору аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Тульской области №197А/2019 от 01.10.2019г. в размере 597 000 рублей в месяц.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления его в полном объеме в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Тульской области.

Судья И.Ю. Воронцов