Решение от 2 мая 2023 г. по делу № А58-5502/2022

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, г. Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А58-5502/2022
02 мая 2023 года
город Якутск



Резолютивная часть решения объявлена 24.04.2023.

Полный текст решения изготовлен 02.05.2023.


Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе: судьи Эверстовой Р.И., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (ИНН <***>, ОГРН <***>) от 07.07.2022 без номера к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 304143523600142) о взыскании 208 778,18 рублей, в том числе 184 120 рублей арендных платежей и неустойки в размере 24 658,18 рублей по договору аренды земельного участка от 05.07.2018 № 09-1/2018-0262,

по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 без даты и номера к Департаменту имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 9 279 рублей,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО3 по доверенности от 18.01.2022 № 03 (паспорт, диплом),

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 25.08.2021 серия 14АА № 1723365 (паспорт, диплом) (при объявлении резолютивной части решения),

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением от 07.07.2022 без номера к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - ответчик) о взыскании 208 778,18 рублей, в том числе 184 120 рублей арендных платежей и неустойки в размере 24 658,18 рублей по договору аренды земельного участка от 05.07.2018 № 09-1/2018-0262.

Уточнением исковых требований (л.д. 41-42 т. 1) истец уточнил период взыскиваемой неустойки и просит суд взыскать с ответчика 208 778,18 рублей, в том числе 184 120 рублей арендной платы за период с 01.01.2020 по 30.06.2022 и 24 658,18 рублей неустойки за период с 16.03.2019 по 30.06.2022.

Определением суда от 05.09.2022 уменьшенный размер исковых требований принят судом к рассмотрению.

18.08.2022 индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился со встречным иском без даты и номера (л.д. 49-51 т. 1) к Департаменту имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска о взыскании 9 279 рублей неосновательного обогащения в виде переплаты по арендной плате по договору аренды земельного участка от 05.07.2018 № 09-1/2018-0262.

Определением суда от 05.09.2022 (л.д. 3-4 т. 1) встречное исковое заявление принято к производству суда. Рассмотрение встречного искового заявления назначено совместно с первоначальным исковым заявлением.

В обоснование встречного иска указано, что спорный договор аренды был заключен в целях реализации условий мирового соглашения, заключенного между Окружной администрацией города Якутска и предпринимателем, по которому Окружная администрация города Якутска обязалась предоставить предпринимателю земельный участок с кадастровым номером 14:36:102031:30 с видом разрешенного использования под объекты жилой застройки, с последующим приведением (до 01.07.2019) передаваемого земельного участка виду разрешенного использования «под магазин». С момента заключения договора по настоящее время на спорном земельном участке не установлен вид разрешенного использования, соответствующий условиями мирового соглашения «объекты торговли», предусмотренный кодом 4.4 Классификатора видов разрешенного использования земельных участков «под магазин». За период с 19.04.2019 по 14.04.2022 на спорном земельном участке была нераспределнная территориальная зона, что не соответствует ни условиям мирового соглашения, ни самому договору аренды. На земельном участке расположен бесхозяйный газопровод. Предприниматель считает, что приведенные обстоятельства указывают на невозможность использования земельного участка ни по условиям договора, ни по условиям мирового соглашения на протяжении всего срока его действия, в связи с чем основание для оплаты по договору отсутствует, оплаченные арендные платежи подлежат взысканию с истца как неосновательное обогащение.

В дополнении к встречному исковому заявлению предприниматель указывает, что ФИО2 на законных основаниях вправе рассчитывать на использование земельного участка с ВРИ «под магазин». Существование бесхозяйного газопровода на земельном участке подтверждается п. 4387 распоряжения ОА г. Якутска от 23.05.2016 № 808р о внесении изменений в распоряжение ОА г. Якутска от 01.04.2016 № 514р. Публичные органы муниципального образования с одной стороны предоставили предпринимателю земельный участок с достаточными с формальной точки зрения основаниями для взимания арендной платы, с другой стороны препятствуют использованию земельного участка в том виде, который предусмотрен судебным актом об утверждении мирового соглашения. Препятствие выражается в отказе изменения вида разрешенного использования земельного участка «под магазин», что препятствует использованию земельного участка с видом разрешенного использования «под магазин» не по вине ФИО2. В том числе препятствие выражается в невозможности получения разрешения на строительство и ведения соответствующей ВРИ «под магазины» предпринимательской деятельности. Оплата арендных платежей производилась по договору с целью исключения рисков предъявлений претензий со стороны арендодателя в части неисполнения условий договора и с намерением в дальнейшем защищать права, связанных с необоснованным взиманием арендной платы.

Департамент представил отзыв на встречное исковое заявление (л.д. 93-94 т. 1), просит отказать в его удовлетворении. Истец считает, что в его действиях отсутствует нарушение условий мирового соглашения, изменений в договор аренды не вносилось, дополнительных соглашений не подписывалось, в связи с чем отсутствуют правовые основания для взыскания неосновательного обогащения.

В дополнении к отзыву (л.д. 99 т. 1) Департамент ссылается на то, что предпринимателем не соблюден претензионный порядок для подачи встречного иска.

В дополнительном отзыве на встречное исковое заявление (л.д. 120-121 т. 1) истец указывает, что под частью спорного земельного участка проходит газопровод -подводящий газопровод к кубовой магазина по ул. ФИО5, 29/2а, согласно распоряжению ОА г. Якутска от 04.08.2022 № 1732р принят в муниципальную собственность ГО «город Якутск» и по договору безвозмездного пользования от 27.09.2022 № 13/23 передан АО «Сахатранснефтегаз», в настоящее время ведутся работы по передаче в республиканскую собственность. Наличие газопровода на земельном участке не является препятствием для использования земельного участка под проектирование и строительство 16-квартирного жилого дома с гаражами, однако существует ряд ограничений, установленных законодательством. В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о невозможности использования земельного участка по его назначению.

Из материалов дела судом установлено.

05.07.2018 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) на основании мирового соглашения от 30.05.2018 в рамках судебного дела № А58-106/2015 заключен договор аренды земельного участка № 09-1/2018-0262 (далее – договор).

Согласно пунктам 1.1., 1.2 договора арендодатель предоставил ответчику в аренду земельный участок из земель населенных пунктов под кадастровым номером 14:36:102031:30, находящийся по адресу: РС(Я), <...> участок находится в Км на Север от ориентира (жилой дом), площадью 794 кв.м.; участок предоставлен для использования для проектирования и строительства 16-квартирного жилого дома с гаражами.

Срок действия договора определен соглашением сторон с 05.07.2018 по 05.07.2028 (пункт 2.1 договора).

Пунктом 2.2 установлены сроки уплаты арендных платежей 4 раза в год равными долями не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 декабря.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 25.07.2018 за номером государственной регистрации 14:36:102031:30-14/001/2018-3 (л.д. 14 т. 1).

Уведомлением от 27.05.2022 № 2811/ДИиЗО, направленным ответчику по почте 27.05.2022, истец предупредил ответчика о наличии задолженности в сумме 206 258 рублей.

С учетом изложенного, суд считает, что истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, установленный частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку ответчиком оплата арендных платежей не произведена, истец обратился в суд с настоящим иском о взыскании с ответчика 208 778,18 рублей, в том числе 184 120 рублей арендной платы за период с 01.01.2020 по 30.06.2022 и 24 658,18 рублей неустойки за период с 16.03.2019 по 30.06.2022.

Дело рассматривается по общим правилам искового производства.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

Гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Оценив условия представленного в дело договора, с учетом его государственной регистрации, суд приходит к выводу о том, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно абзацу 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пунктов 1, 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с исковым заявлением поводом для обращения в арбитражный суд явилось неисполнение ответчиком обязанности по оплате арендной платы в размере 184 120 рублей, что явилось основанием для начисления пени за период с 16.03.2019 по 30.06.2022 в сумме 24 658,18 рублей.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По смыслу части 4 статьи 421 и части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

В силу пункта 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Правила № 582), которым установлены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.

Порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территории Республики Саха (Якутия), установлен постановлением Правительства Республики Саха (Якутия) от 26.01.2008 № 26 в пределах компетенции, определенной пунктом 10 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Согласно п. 1.1. Положения о порядке определения размера арендной платы и о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участок, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением Правительства РС (Я) от 26.01.2008 № 26, размер арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (далее - земельные участки), определяется как произведение кадастровой стоимости земельного участка на базовую ставку арендной платы, утвержденную в установленном порядке органом местного самоуправления. Базовая ставка арендной платы за земельные участки определяется как соответствующая процентная доля кадастровой стоимости земельного участка и не может быть ниже ставки земельного налога за аналогичный по целевому назначению и виду разрешенного использования земельный участок.

Ежегодно к размеру арендной платы за использование земельных участков применяется поправочный коэффициент, учитывающий показатель инфляции на текущий финансовый год.

Расчет арендной платы истцом произведен в соответствии с приведенным пунктом 1.1 Положения о порядке определения размера арендной платы и о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участок, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением Правительства РС (Я) от 26.01.2008 № 26.

Размер арендной платы по земельному участку с кадастровым номером 14:36:102031:30, находящийся по адресу: РС(Я), <...> участок находится в Км на Север от ориентира (жилой дом), площадью 794 кв.м., следует исчислять в соответствии с Нормативным правовым актом Якутской городской Думы от 22.12.2014 № 221-НПА "О внесении изменений в нормативный правовой акт от 20.11.2013 № 157-НПА "Об утверждении базовых ставок, льгот и сроков внесения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе "город Якутск" (принят решением Якутской городской Думы от 22.12.2014 № РЯГД-13-6), согласно которому ставка арендной платы по виду разрешенного использования земельные участки, предназначенные для размещения малоэтажных жилых домов (п. 2.2.) установлена в размере 1,20% от кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка в размере 6 292 596 рублей с 01.01.2020 установлена в соответствии с распоряжением Правительства Республики Саха (Якутия) от 14.11.2019 № 1472-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Республики Саха (Якутия)».

В обоснование своих требований истцом представлен расчет задолженности по арендной плате:

за 2020 год: 6 292 596 рублей (кадастровая стоимость)*1,2%(ставка) = 75 511,15 (годовая сумма)/4 (4 срока платежа), в том числе 17 712,66 рубля (с учетом частичной оплаты) не позднее 15.03.2020, 18 877,79 рублей не позднее 15.06.2020, 18 877,79 рублей не позднее 15.09.2020, 18 877,78 рублей не позднее 15.12.2020;

за 2021 год: 6 292 596 рублей (кадастровая стоимость)*1,2%(ставка) = 75 511,15 (годовая сумма)/4 (4 срока платежа), в том числе 17 713,79 рублей (с учетом частичной оплаты) не позднее 15.03.2021, 18 877,79 рублей не позднее 15.06.2021, 17 713,79 рублей (с учетом частичной оплаты) не позднее 15.09.2021, 18 877,78 рублей не позднее 15.12.2020;

за 2022 год: 6 292 596 рублей (кадастровая стоимость)*1,2%(ставка) = 75 511,15 (годовая сумма)/4 (4 срока платежа), в том числе 17 713,79 рублей (с учетом частичной оплаты) не позднее 15.03.2022, 18 877,79 рублей не позднее 15.06.2022.

Итого заявленная истцом сумма задолженности по арендной плате составляет 184 120 рублей.

Суд, проверив представленный истцом расчет арендной платы, находит его правомерным и обоснованным в пределах исковых требований.

Вместе с тем, ответчик не признает факт пользования земельным участком по причине того, что с момента заключения договора по настоящее время на спорном земельном участке не установлен вид разрешенного использования, соответствующий условиями мирового соглашения «объекты торговли», на земельном участке расположен бесхозяйный газопровод, основание для оплаты по договору отсутствует, оплаченные арендные платежи подлежат взысканию с истца как неосновательное обогащение.

Указанные доводы изложены ответчиком во встречном исковом заявлении, которым ответчик просит взыскать с истца 9 279 рублей неосновательного обогащения в виде переплаты по арендной плате по спорному договору.

Департамент в отзыве указал, что предпринимателем не соблюден досудебный порядок урегулирования спора при подаче встречного искового заявления.

Данный довод суд отклоняет, согласно пункту 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 № 18 "О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства" соблюдение досудебного порядка урегулирования спора при подаче встречного иска не требуется, поскольку встречный иск предъявляется после возбуждения производства по делу и соблюдение такого порядка не будет способствовать достижению целей досудебного урегулирования (статья 138 ГПК РФ, часть 3 статьи 132 АПК РФ).

Исходя из доводов, изложенных во встречном исковом заявлении и приложенных документов, судом установлено, что определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 30.05.2018 по делу № А58-106/2021 утверждено мировое соглашение между ИП ФИО2 (Сторона 1), Департаментом градостроительства Окружной администрации города Якутска (Сторона 2) и Окружной администрацией города Якутска (Сторона 3), по условиям которого:

Стороны определили изменить порядок и способ исполнения решения Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 08.04.2015 по делу №А58-106/2015, путем предоставления Стороне 1 взамен разрешения на строительство торгового комплекса на мостовом переходе в 69 квартале г. Якутска Стороной 3 в аренду сроком на 10 (десять) лет незастроенные (свободные) от различных объектов земельные участки, в том числе сформировать и предоставить земельный участок ориентировочной площадью 794 кв.м из земельного участка с кадастровым номером 14:36:102031:30, из земель населенных пунктов, с разрешенным видом использования для объектов жилой застройки по адресу: <...> (согласно схеме раздела) в течении 2 (двух) месяцев;

Сторона 3 обязуется выступить с предложением в Комиссию по внесению изменений в Правила землепользования и застройки городского округа «город Якутск» через соответствующие поручения структурным подразделением инициировать проведения процедуры публичных слушаний по внесению изменений в указанные Правила в части приведение передаваемых в рамках мирового соглашения земельных участков виду разрешенного использования под магазин в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации в течении срока до 01.07.2019.

Решением заседания комиссии по внесению изменений и дополнений в правила землепользования и застройки городского округа «город Якутск», оформленным протоколом от 26.07.2018 № ПЗЗ/08-18, по спорному земельному участку рекомендовано ФИО2 обратиться с заявлением об изменении ВРИ как условно разрешенного в территориальной зоне Ж-6.

Согласно заключению публичных (общественных) слушаний по вопросу предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объектов, а также разрешений на условно разрешенный вид использования земельного участка № 693, утвержденному 15.11.2019, приняты следующие решения: признать публичные слушания по вопросу предоставления разрешения на условно разрешённый вид использования земельного участка с кадастровым номером 14:36:102031:30, расположенного по адресу: <...> с «Жилой застройки» на «Магазин» состоявшимся; направить в Комиссию по предоставлению разрешений на условной разрешенный использования земельного участка или объекта капитального строительства, предоставлению разрешений на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства на территории городского округа «город Якутск» заключение для рассмотрения и принятия рекомендаций.

Распоряжением заместителя главы ГО «город Якутск» от 04.12.2019 № 3666зр отказано ответчику в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с «Жилой застройки» на «Магазин» в связи с тем, что на территории, где расположен земельный участок отсутствует градостроительный регламент (в рамках дела № А58-743/2020 судом отказано в удовлетворении заявления ИП ФИО2 о признании незаконным распоряжения от 04.12.2019 № 3666зр).

На основании Нормативного правового акта «О внесении изменений в нормативный правовой акт Якутской городской Думы от 25.12.2013 № 169-НПА «Правила землепользования и застройки городского округа «город Якутск», принятого решением Якутской городской Думы от 17.04.2019 № РЯГД-6-8 внесены следующие изменения: пункт 1.1.554. изменить территориальную зону Ж-6 и территорию с неустановленным градостроительным регламентом на территорию с неустановленным градостроительным регламентом земельного участка с кадастровым номером 14:36:102031:30, расположенного по адресу: <...> общей площадью 794 кв.м.

Согласно протоколу заседания по внесению изменений и дополнений в правила землепользования и застройки городского округа «город Якутск» от 10.09.2020 № ПЗЗ/09/10-20 принято решение отказать в удовлетворении заявления в связи с тем, что не соответствуют предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Письмом от 09.04.2021 № 1416-ДИЗО/21 Департамент имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска сообщил ответчику о невозможности изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 14:36:102031:30, расположенного по адресу: <...> с проектирования и строительства 16-квартирного жилого дома с гаражами, для иного использования на магазины по причине того, что согласно сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности от 08.02.2021 № 07-067326 в отношении земельного участка территориальная зона не установлена.

Письмом в адрес главы ГО «город Якутск» (вх. от 19.04.2021) ответчик просил привести изменения в части переданного участка виду разрешенного использования под магазин в соответствии с мировым соглашением.

Согласно заключению заседания комиссии по внесению изменений и дополнений в правила землепользования и застройки городского округа «город Якутск» от 09.09.2021 № ПЗЗ/09/09-21 рассмотрение заявления ФИО2 приостановлено в связи с необходимостью дополнительной информации у Правового департамента Окружной администрации г. Якутска.

В заключении заседания комиссии по внесению изменений и дополнений в правила землепользования и застройки городского округа «город Якутск» от 14.04.2022 № ПЗЗ/04/14-22 ФИО2 согласовано изменение территориальной зоны на Ж-6.

Заявлением, адресованным УГРС «Сахатранснефтегаз» ответчик просил произвести вынос газопровода, проходящего по спорному земельному участку.

Письмом от 21.08.2018 № П-Я/0180-18 УГРС «Сахатранснефтегаз» сообщило, что спорные сети газораспределения признаны бесхозяйными, рекомендовано обратиться к правообладателю газораспределительной сети.

Уведомлением от 24.06.2020 УГРС «Сахатранснефтегаз» информировал, что будка по адресу ФИО5 29/2 расположена в охранной зоне газопровода низкого давления, в связи с этим потребовал освободить охранную зону газопровода до 01.07.2020.

17.02.2023 ответчик обратился к Окружной администрации г. Якутска с письмом о выносе за пределы земельного участка газопровод и санитарную точку (площадку для мусорных контейнеров).

Ссылаясь на указанные обстоятельства, предприниматель считает, что не имел возможности пользоваться земельным участком, препятствие в пользовании участком выражается в отказе изменения вида разрешенного использования земельного участка «под магазин», что препятствует использованию земельного участка с видом разрешенного использования «под магазин» не по вине ФИО2. По мнению предпринимателя, препятствие выражается в невозможности получения разрешения на строительство и ведения соответствующей ВРИ «под магазины» предпринимательской деятельности. Кроме того, на спорном земельном участке установлен газопровод.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, указанной норме корреспондирует пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из положений пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Вместе с тем согласно пункту 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

По смыслу пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель отвечает только за те недостатки, о которых арендатор не знал во время заключения договора и передачи имущества; в случае ухудшения для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшением состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества.

Как следует из материалов дела, передаваемый ответчику в аренду земельный участок соответствовал условиям заключенного договора аренды. Акт приема-передачи земельного участка от 05.07.2018 подписан со стороны предпринимателя без разногласий. При заключении договора предпринимателю было известно о виде разрешенного использования для проектирования и строительство 16-квартирного жилого дома с гаражами (пункт 1.2. договора).

Представленными документами подтверждается, что предпринимателю в течение срока действия спорного договора было известно о том, что вид разрешенного использования земельного участка не был изменен под магазин, тем не менее, ответчик не обращался к истцу с требованием о расторжении договора и возврате земельного участка в связи с невозможностью пользования спорным земельным участком.

Доводы предпринимателя о невозможности получения разрешения на строительство и ведения соответствующей виду разрешенного использования «под магазины» предпринимательской деятельности не нашли документального подтверждения, ответчик не обращался с заявлением о выдаче разрешения на строительство какого-либо объекта на спорном земельном участке.

Относительно прохождения сети газопровода по спорному земельному участку судом установлено следующее.

Согласно топосъемке земельного участка (л.д. 119 т. 1), представленной ответчиком, по спорному земельному участку проходит газопровод.

Актом осмотра земельного участка в рамках межведомственного взаимодействия от 15.02.2023 № 24 установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 14:36:102031:30 имеется балок строительный не капитальный, участок огорожен.

В дополнительном отзыве на встречное исковое заявление (л.д. 120-121 т. 1) истец указывает, что под частью спорного земельного участка проходит газопровод -подводящий газопровод к кубовой магазина по ул. ФИО5, 29/2а, согласно распоряжению ОА г. Якутска от 04.08.2022 № 1732р принят в муниципальную собственность ГО «город Якутск» и по договору безвозмездного пользования от 27.09.2022 № 13/23 передан АО «Сахатранснефтегаз», в настоящее время ведутся работы по передаче в республиканскую собственность.

Согласно разделу 9 спорного договора аренды неотъемлемыми частями договора является Приложение № 2 «Обременение правами третьих лиц».

В данном приложении указано, что внутри отведенной территории арендатор должен обеспечить доступ для технического обслуживания и ремонта по линиям газопровода. В пункте 3 Приложения № 2 указан запрет строительства в охранной зоне инженерных сетей. Все работы осуществлять только с разрешения соответствующих инстанций.

Таким образом, заключая спорный договор аренды земельного участка и получая земельный участок в аренду, ответчик был осведомлен о наличии линии газопровода на земельном участке, в связи с чем наличие сетей газопровода в данном случае не является недостатком, который был обнаружен после заключения договора.

Согласно градостроительному плану земельного участка № РФ-14-3-01-0-00-2023-04320 от 21.03.2023 на спорном земельном участке имеется зона разрешенного размещения ОКС, указаны предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельного участка и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства, установленные градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой расположен земельный участок.

В соответствии с пунктом 47 Правил охраны газораспределительных сетей, утвержденных постановлением Правительства РФ от 20.11.2000 № 878, земельные участки, расположенные в охранных зонах газораспределительных сетей, у их собственников, владельцев или пользователей не изымаются и могут быть использованы ими с учетом ограничений (обременений), устанавливаемых настоящими Правилами и налагаемых на земельные участки в установленном порядке.

Согласно пункту 48 указанных Правил установление охранных зон газораспределительных сетей не влечет запрета на совершение сделок с земельными участками, расположенными в этих охранных зонах. В документах, удостоверяющих права собственников, владельцев и пользователей на земельные участки, расположенные в охранных зонах газораспределительных сетей, указываются ограничения (обременения) прав этих собственников, владельцев и пользователей.

Исходя из вышеуказанного, прохождение по земельному участку сети газопровода (и соответственно наличие у него охранной зоны) не препятствует застройке участка с соблюдением указанных охранных зон.

Таким образом, ответчиком не доказана невозможность использования земельного участка по назначению в заявленный истцом период.

Согласно статьям 1102, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениям, приведенным в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате ошибочно исполненного.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации правила о неосновательном обогащении применяются к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством, т.е. когда исполнение выходит за рамки содержания обязательства.

Поскольку ответчиком не доказана невозможность использования земельного участка по назначению, суд считает, что требование ответчика о взыскании с Департамента неосновательного обогащения в размере 9 279 рублей является необоснованным, у ответчика имелась обязанность по оплате арендной платы.

При таких обстоятельствах, суд отказывает в удовлетворении встречного искового заявления.

Истец просит взыскать с ответчика договорную неустойку за просрочку арендных платежей, начисленную на сумму просроченного основного долга за период с 16.03.2019 по 30.06.2022, в размере 24 658,18 рублей.

В силу пункта 1 статьи 329, пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней), которой признается определенная законом или договором денежная сумма, подлежащая уплате должнику кредитором в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно пункту 5.2 договора в случае неуплаты в установленные сроки арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки.

В соответствии с пунктом 3 распоряжения Окружной администрации г. Якутска от 27.12.2017 № 2251р "Об утверждении типовых форм договоров аренды земельных участков, договоров купли-продажи земельных участков и иных документов, связанных с договорами аренды земельных участков, расположенных на территории городского округа "город Якутск" с 1 января 2018 года, при расчете неустойки (пени) за несвоевременное внесение арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности или государственная собственность на который не разграничена, применяется ставка в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки в отношении всех ранее заключенных договоров аренды.

Согласно распоряжению Окружной администрации г. Якутска от 22.09.2020 № 1482р «О внесении изменений в Распоряжение Окружной администрации г. Якутска от 27.12.2017 № 2251р "Об утверждении типовых форм договоров аренды земельных участков, договоров купли-продажи земельных участков и иных документов, связанных с договорами аренды земельных участков, расположенных на территории городского округа "город Якутск" с 01 января 2021 при расчете неустойки (пени) за несвоевременное внесение арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности или государственная собственность на который не разграничена, применяется ставка в размере 0,05% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки в отношении всех ранее заключенных договоров аренды.

Поскольку суду не представлены доказательства оплаты арендных платежей в срок, определенный договором, истец правомерно считает ответчика просрочившим денежное обязательство.

Неустойка начислена истцом за период с 16.03.2019 по 30.06.2022.

Ответчик контррасчет суммы неустойки не представил и не заявил о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Учитывая, что ответчик не заявлял об уменьшении неустойки, правовых оснований для снижения ее судом не имеется.

Вместе с тем, Постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 № 497 в соответствии с пунктом 1 статьи 9.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей. Настоящее постановление вступает в силу со дня его официального опубликования (01.04.2022) и действует в течение 6 месяцев.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 9.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" на срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется наступают последствия, предусмотренные абзацами пятым и седьмым - десятым пункта 1 статьи 63 настоящего Федерального закона.

Абзацем десятым пункта 1 статьи 63 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" указано, что с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения наступают следующие последствия: не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей.

Пунктом 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.12.2020 № 44 "О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" указано, что в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве). В частности, это означает, что не подлежит удовлетворению предъявленное в общеисковом порядке заявление кредитора о взыскании с такого лица финансовых санкций, начисленных за период действия моратория. Лицо, на которое распространяется действие моратория, вправе заявить возражения об освобождении от уплаты неустойки (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве) и в том случае, если в суд не подавалось заявление о его банкротстве.

Поскольку ответчик является предпринимателем, обязанность по оплате арендной платы за период с 01.01.2020 по 30.03.2022 возникла до даты введения моратория, то на него распространяется действие моратория с 01.04.2022, в связи с чем конечной датой начисления неустойки на арендную плату, начисленную с 01.01.2020 по 30.03.2022, является 31.03.2022.

Арендная плата за 2 квартал 2022 года возникла после даты введения моратория, в связи с чем на нее подлежит начислению неустойка в период действия моратория.

С учетом изложенного, суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца пени в размере 18 645,60 рублей, исходя из расчета:

Долг

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

1 162,31

16.03.2019

22.04.2019

38

1 162,31 ? 38 ? 0.1%

44,17

1 161,37

16.06.2019

18.06.2019

3
1 161,37? 3 ? 0.1%

3,48

1 163,06

16.09.2019

17.12.2019

93

1 163,06? 93 ? 0.1%

108,16

1 163,06

16.12.2019

17.12.2019

2
1 163,06? 2 ? 0.1%

2,33

1 162,12

18.12.2019

31.03.2020

105

1 162,12? 105 ? 0.1%

122,02

частичная оплата неустойки

-2,63

18 877,78

16.12.2020

31.03.2022

471

18 877,78 ? 471 ? 0.1%

8 891,43

18 877,79

16.03.2021

31.03.2022

381

18 877,79 ? 381 ? 0.05%

3 596,22

18 877,79

16.06.2021

31.03.2022

289

18 877,79 ? 289 ? 0.05%

2 727,84

18 877,79

16.09.2021

31.03.2022

197

18 877,79 ? 197 ? 0.05%

1 859,46

18 877,78

16.12.2021

31.03.2022

106

18 877,78 ? 106 ? 0.05%

1 000,52

18 877,79

16.03.2022

31.03.2022

16

18 877,79 ? 16 ? 0.05%

151,02

18 877,79

16.06.2022

30.06.2022

15

18 877,79 ? 15 ? 0.05%

141,58


Итого

18 645,60

С учетом изложенного, требование истца о взыскании с ответчика пени подлежит удовлетворению частично, в размере 18 645,60 рублей за период с 16.03.2019 по 30.06.2022, в остальной части пени суд отказывает.

По совокупности установленных обстоятельств дела, суд приходит к выводам:

- о частичном удовлетворении требований истца и взыскании с ответчика 184 120 рублей арендной платы за период с 01.01.2020 по 30.06.2022 и 18 645,60 рублей пени за период с 16.03.2019 по 30.06.2022, об отказе в удовлетворении остальной части исковых требований ввиду применения моратория;

- об отказе ответчику в удовлетворении встречного искового заявления.

Истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации в соответствии с арбитражным процессуальным законодательством Российской Федерации, арбитражными судами, при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, при цене иска от 200 001 рубля до 1 000 000 рублей государственная пошлина уплачивается в размере 7 000 рублей плюс 2 процента суммы, превышающей 200 000 рублей.

Исходя из указанного, при цене иска 208 778,18 рублей подлежит уплате государственная пошлина в размере 7 176 рублей.

В пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что в случаях, когда истец освобожден от уплаты государственной пошлины, соответствующая сумма государственной пошлины взыскивается с ответчика пропорционально размеру сниженной судом неустойки (часть 3 статьи 110 АПК РФ).

С учетом указанного и суммы, подлежащей удовлетворению (202 765,60 рублей, что составляет 97,12% от заявленной 208 778,18 рублей), с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 6 969 рублей из расчета: 7 176 рублей (государственная пошлина от суммы 208 778,18)*97,12%.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 304143523600142) в пользу Департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (ИНН <***>, ОГРН <***>) задолженность в размере 202 765,60 рублей, в том числе 184 120 рублей арендной платы и 18 645,60 рублей пени.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 304143523600142) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 969 рублей.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Отказать в удовлетворении встречного искового заявления индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 304143523600142) к Департаменту имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 9 279 рублей.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно – телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru.


Судья

Р.И. Эверстова