Решение от 6 апреля 2025 г. по делу № А19-15641/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ ул. Седова, д. 76, г. Иркутск, Иркутская область, 664025, тел. (3952) 262-102; факс (3952) 262-001 http://www.irkutsk.arbitr.ru Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

г. Иркутск Дело № А19-15641/2024 «7» апреля 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 24.03.2025 года. Полный текст решения изготовлен 07.04.2025 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Никитиной И.К., при ведении протокола судебного заседания секретарем Хазимуллиной А.В., помощником судьи Урбанаевой Ю.Г., рассмотрев в судебном заседании дело по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УСТЬ-ИЛИМСКОЕ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОЕ ХОЗЯЙСТВО-2008" (666681, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г. УСТЬ-ИЛИМСК, УЛ. МЕЧТАТЕЛЕЙ, Д.21/А, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к ИНДИВИДУАЛЬНОМУ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЮ ФИО1 (666679, <...>, ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

об обязании заключить договор № 02/231ус от 01.04.2024 управления многоквартирном домом на объект недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, н.п 155.

при участии в судебном заседании: от истца: не явился, извещен;

от ответчика: представитель ФИО2, по доверенности от 12.08.2024, удостоверение адвоката;

в судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв с 26 февраля до 11 марта, с 11 до 24 марта 2025 года,

установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УСТЬ-ИЛИМСКОЕ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОЕ ХОЗЯЙСТВО-2008" обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к ИНДИВИДУАЛЬНОМУ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЮ ФИО1 об обязании заключить договор № 02/231ус от 01.04.2024 управления многоквартирном домом на объект недвижимого имущества, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Усть- Илимск, пр. Дружбы Народов, д. 25, н.п 155.

Истец в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом.

Ответчик в судебном заседании иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве, просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 156 АПК РФ по имеющимся в деле доказательствам, в отсутствие надлежащим образом извещенного истца.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Усть-Илимское жилищно- коммунальное ХОЗЯЙСТВО-2008» (далее — ООО «УИ ЖКХ-2008», Управляющая организация, Общество) осуществляет управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: <...> (далее - МКД № 25), что подтверждается договором управления многоквартирным домом с собственниками жилых помещений от 31.10.2008. (далее - договор управления), согласно которому Управляющая организация обязалась выполнять в течение согласованного с собственниками срока за плату, услуги по управлению, услуги и работы по содержанию, текущему ремонту общего имущества и предоставлению коммунальных услуг в многоквартирном доме в объеме, предусмотренном пункт 2.2. договора управления.

В соответствии с пунктом 1.4 договора управления Управляющая организация принимает на себя полномочия по управлению многоквартирным домом, в том числе в целях надлежащего содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, обеспечения реализации решения вопросов пользования общим имуществом собственников в многоквартирном доме.

Согласно выписке из ЕГРН № КУВИ-001/2024-171659210 от 01.07.2024 ФИО1 принадлежит на праве собственности одноэтажное нежилое встроенно-пристроенное кирпичное помещения № 155, расположенное по адресу: <...> (далее - н.п. 155), запись о праве собственности внесена в ЕГРП 09.11.2005г. за per. № 38-38-13/019/2005-024.

20.03.2024 ООО «УИ ЖКХ-2008» ФИО1 было направленно предложение о заключении договора управления многоквартирным домом.

09.04.2024 договор управления многоквартирным домом № 02/231ус от 01.04.2024 был получен ответчиком, однако, ответчик подписывать представленный ему договор отказался, ссылаясь на постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа по делу № А19- 6615/2016 которым установлено, что пристроенная часть помещения не входит в состав МКД. Помещение имеет свой тепловой узел с прибором учёта и отдельный договор с энергоснабжающей организацией на отпуск и потребление тепловой энергии ОАО «Иркутскэнерго» № 1104 от 01.11.2005, обслуживание теплового оборудования производится ежегодно согласно акта раздела границ организацией ООО «Спецмонтаж 1». Энергоснабжение помещения осуществляется по отдельному договору с энергоснабжающей организацией ООО «Иркутская энергосбытовая компания № 318 от 01.01.2007, согласно акту раздела границ. По вызову ТБО также заключен свой договор № УИП-01441/21. Помещение не имеет совместных внеквартирных мест общего пользования, так как не имеют доступ к ним, и они не зависят от сетей и помещения. Также постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа по делу А19-6615/2016 установлено, что частично земельный участок, на котором расположено помещение ответчика, располагается на земельном участке с кадастровым номером 38:32:020503:1028, сформированном для эксплуатации многоквартирного дома, частично входит за пределы данного участка.

Истец, полагая отказ от заключения договора неправомерным, обратился в суд с иском о понуждении к заключению договора.

Истец считает, что встроенно-пристроенное помещение, входящее в состав МКД, не может рассматриваться как отдельный объект недвижимости и, по сути, является нежилым помещением в составе МКД, в соответствии со Сводом правил СП 31-107-2004 "Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий", одобренному и рекомендованному письмом Госстроя России от 28.04.2004 N ЛБ-131/9, согласно которым встроенно-пристроенное нежилое помещение - помещение, располагаемое в габаритах жилого здания и в объемах, вынесенных за пределы габаритов жилого здания более чем на 1,5 м. Таким образом, заключение договора управления МКД с собственником нежилого встроенно-пристроенного помещения является правомерным.

Ответчик исковые требования не признал, указал, что нежилое помещение частью многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, не является.

Выслушав ответчика, исследовав материалы дела, арбитражный суд пришел к следующему выводу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями ЖК РФ, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (часть 1 статьи 162 ЖК РФ).

Вместе с тем, договор управления многоквартирным домом о понуждении к заключению которого заявлено истцом не является договором, подпадающим под действие статьи 445 ГК РФ, то есть не является публичным. Статьи 153, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации возлагают на собственника помещения обязанность по содержанию принадлежащего ему помещения и общего имущества. В то же время, обязанность по внесению платы не зависит от наличия или отсутствия договора с управляющей компанией, а Жилищный кодекс не возлагает на собственника обязанность заключать такой договор. Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела судом установлено следующее.

ИП ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 1041,3 кв.м., кадастровый номер: 38:32:020503:991, расположенное по адресу: <...>, н.п. 155.

Указанное нежилое помещение на основании договора купли-продажи от 03.10.2005 приобретено ИП ФИО1 у ООО «Руслеспром», у которого ранее (09.09.2005) возникло право собственности на данное нежилое помещение на основании акта ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта от 19.08.2004 и решения Арбитражного суда Иркутской области от 12.05.2005, что следует из технического паспорта нежилого помещения.

Встроенно-пристроенное помещение, расположенное по адресу: г. Усть-Илимск, пр- т. Дружбы Народов, 25, н.п. 155, состоит из встроенной части площадью 221,5 кв.м. и пристроенной части площадью 549,5 кв.м.

Сам факт отнесения нежилого помещения к категории встроенно-пристроенных однозначно не свидетельствуют о признании такого помещения частью многоквартирного дома и возникновении у собственника такого помещения обязанности по содержанию общедомового имущества.

Министерством экономического развития РФ в письме № Д23и-501 от 24.02.2014 разъяснено, что в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 2 ФЗ от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент безопасности зданий и сооружений» помещение - это часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями, помещение считается: обособленным, если оно отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями; изолированным, если отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями, имеет отдельный вход и не используется для доступа в иное помещение.

Пунктом 3.42. Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 г. № 37, установлены признаки единства объектов недвижимости, которыми являются: фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала; при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания, однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.

При рассмотрении Арбитражным судом Иркутской области дела № А19-6615/2016 о взыскании с ИП ФИО1 в пользу Департамента недвижимости Администрации

города Усть-Илимска неосновательного обогащения в связи с фактическим использованием земельного участка, расположенного под принадлежащим ИП ФИО1 вышеуказанным встроенно-пристроенным помещением также были установлены следующие обстоятельства.

Жилой дом № 25 по пр.Дружбы Народов г. Усть- Илимска проектировался в 1989 году и был построен в 1996 году без пристроенной части нежилого помещения, используемого под магазин, то есть единым объектом недвижимости со всеми частями принадлежащего в настоящее время ответчику помещениями не являлся, пристроенная часть помещения мебельного магазина изначально предназначалась для самостоятельного использования в предпринимательской деятельности собственника встроенного помещения на 1 этаже 4 блок-секции жилого дома № 25, поэтому не могла перейти в общую долевую собственность жильцов как общее имущество дома, равно как и земельный участок под этой частью помещения.

Принадлежащее ответчику нежилое помещение имеет отдельный вход, не имеет какого-либо сообщения с многоквартирным домом по адресу: <...> и общих лестничных клеток и, соответственно, является изолированным от многоквартирного дома.

Здание многоквартирного дома введено в эксплуатацию в 1996 году, нежилое помещение - в 2004 году, однородность материала стен указанных объектов недвижимого имущества отсутствует (здание МКД возведено из железобетонных плит, стены нежилого помещения из кирпича), они обладают разным назначением, завершенные в 2004 г. строительные работы в отношении нежилого помещения свидетельствуют об отсутствии единого архитектурного решения у МКД и принадлежащего ответчику нежилого помещения.

Таким образом, указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что принадлежащее ИП ФИО1 нежилое помещение частью многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, не является.

Кроме того, пристроенная часть указанного нежилого помещения не располагается на земельном участке, занятым многоквартирным домом по адресу: <...>, и фактически находится в границах земельного участка площадью 1021 +/- 11 кв.м., с кадастровым номером 38:32:020503:1671, по адресу: <...> з/у 25/155, также принадлежащего на праве собственности ответчику.

В соответствии с ч. 1 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Однако данный земельный участок приобретен ответчиком на основании договора купли-продажи у Администрации города Усть-Илимска, которая в силу п. 2.1 ст. 11.10 Земельного кодекса РФ, ч. 1 ст. 46 ГрК обладает полномочиями по формированию земельного участка под МКД.

При указанных обстоятельствах и по смыслу ч. 1 ст. 16 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» вся пристроенная часть нежилого помещения площадью 549,5 кв.м. также не является частью многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, поскольку в ином случае данная часть нежилого помещения находилась бы на земельном участке, расположенном под указанным МКД.

Из направленного истцом с договором № 02/231ус управления многоквартирным домом от 01.04.2024 расчета стоимости работ и услуг на 2024 год следует, что размер обсуживаемой площади составляет 1041,3 кв.м. (т.е. площадь всего нежилого помещения, принадлежащего ИП ФИО1).

Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со статьями 36, 39 Жилищного кодекса РФ, статье 249 ГК РФ, собственникам помещения в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущества в многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

В материалы дела ИП ФИО1 представлены следующие договоры: договор энергоснабжения № 318 от 01.05.2022, теплоснабжения (поставки) потребителя тепловой энергии в горячей воде № 1104 от 01.12.2021, единый договор холодного водоснабжения и водоотведения № 2596 от 01.12.2021, договор на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами № УИ1-01441/21 от 23.03.2021.

Таким образом, ответчик самостоятельно несет расходы по содержанию и обслуживанию своего нежилого помещения, его текущему и капитальному ремонту, ремонту и обслуживанию инженерных сетей и коммуникаций, расположенных в его помещении, вывозу и утилизации ТБО, по подготовке системы отопления к осенне- зимнему периоду, имеет свой собственный тепловой узел, ответчиком заключены прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями.

На основании изложенного, оснований для понуждения ответчика к заключению договора управления многоквартирном домом на объект недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, н.п 155, не усматривается.

При таких обстоятельствах заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат.

Всем существенным доводам, пояснениям и возражениям сторон судом дана соответствующая оценка, что нашло отражение в данном решении; иные доводы и пояснения несущественны и на выводы суда не влияют.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Истец при обращении в суд с иском уплатил государственную пошлину в размере 6 000 руб. по платежному поручению № 2086 от 09.07.2024.

Таким образом, расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Иркутской области в течение месяца со дня его вынесения.

Судья: И.К. Никитина