Решение от 12 октября 2025 г. по делу № А70-15877/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Ленина д.74, <...>,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-15877/2025
г. Тюмень
13 октября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 29 сентября 2025 года

Решение в полном объеме изготовлено 13 октября 2025 года


Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Сидоровой О.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Болговой К.В., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

ООО «Рамтэкс» (ОГРН: <***>; ИНН: <***>)

к Департаменту имущественных отношении Тюменской области (ОГРН: <***>; ИНН: <***>)

о признании незаконным отказа в предоставлении ООО «Рамтэкс» земельного участка с кадастровым номером 72:23:0432002:201 в аренду на 29 месяцев, выраженный в письме Департамента имущественных отношении Тюменской области от 30.04.2025г. за № 07445/15-4, об обязании Департамент имущественных отношении Тюменской области устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя, путем подготовки и направления в срок, не превышающий одного месяца с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу, в адрес ООО «Рамтэкс» (ОГРН: <***>; ИНН: <***>) проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0432002:201, расположенного по адресу: <...> - Станционная, предусматривающий срок аренды – 29 месяцев.

при участии представителей:

от заявителя – ФИО1 по доверенности от 28.02.2025;

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 23.01.2025;

установил:

ООО «Рамтэкс» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд  Тюменской области с заявлением к Департаменту имущественных отношении Тюменской области (далее – Департамент) о признании незаконным отказа в предоставлении ООО «Рамтэкс» земельного участка с кадастровым номером 72:23:0432002:201 в аренду на 29 месяцев, выраженного в письме Департамента от 30.04.2025г. № 07445/15-4; об обязании Департамента устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя, путем подготовки и направления в срок, не превышающий одного месяца с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу, в адрес Общества проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0432002:201, расположенного по адресу: <...> - Станционная, предусматривающий срок аренды – 29 месяцев.

В судебном заседании представитель Общества поддержал заявленные требования.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

25.04.2019 между Департаментом имущественных отношений Тюменской области арендодатель и ООО «Рамтэкс» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №23-20/3753 от 25.04.2019 (далее – договор), согласно которому арендодатель передает арендатору земельный участок с кадастровым номером: 72:23:0432002:201, площадью 22 608 кв.м, расположенный по адресу <...> – Стационарная.

Согласно пункту 8.1. Договор действует в период с 25.04.2019 по 24.04.2022, по истечении указанного срока считается прекратившим свое действие.

Соглашением от 18.03.2022 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 25.04.2019  срок  действия был  продлен  24.04.2025.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ на арендуемом  земельном участке находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером 72:23:0430002:20419. Степень готовности объекта – 76%.

04.04.2025 Общество обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером: 72:23:0432002:201, расположенного по адресу <...> – Стационарная в аренду сроком на 29 месяцев для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Решением, изложенном в письме от 30.04.2025 № 07445/15-4, Департамент отказал в предоставлении земельного участка в аренду для завершения  строительства объекта незавершенного строительства.

Отказ мотивирован доводами о том, что Общество уже воспользовалось правом на предоставление в аренду земельного участка без проведения торгов, для целей завершения строительства объекта незавершенного строительства. Возможность повторного предоставления земельного участка для завершения строительства нормами действующего законодательства не предусмотрена.

ООО «Рамтэкс» не согласно с отказом в предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка, в связи с чем, обратился в суд с заявлением по настоящему делу.

Заявленные требования мотивированы ссылкой на определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699 по делу № А63-4067/2021 и необходимость исследования вопроса о степени готовности  объекта незавершенного строительства.

Кроме того, заявитель указывает, что затягивание процесса завершения строительства объекта связано и с необоснованными отказами Департамента земельных отношении и градостроительства в согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта незавершенного строительства (напр. отсутствие информации о наличии защитных декоративных решеток наружных блоков систем кондиционирования -уведомление от 30.01.2025, отсутствие информации о цветовом решении защитных декоративных решеток - уведомление от 20.02.2025 и т.д.).

Департамент возражает против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в оспариваемом отказе. Департамент также обращает внимание, что земельный участок для строительства фактически был предоставлен Обществу на период с  мая 2007 по апрель 2025, то есть на период около 18 лет. Однако строительство объекта так и не было завершено.

Исследовав материалы дела, суд считает требования заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 16.05.2007 между Департаментом и ООО «Рамтэкс» был заключен договор аренды №23-20/1125 земельного участка с кадастровым номером 72:23:0432002:201 для строительства торгово-развлекательного комплекса. Срок договора аренды от 16.05.2007 №23-20/1125 был определен с 16.05.2007 по 15.05.2010. Соглашениями от 17.05.2010, 26.07.2012, 18.04.2014 срок договора аренды продлен по 23.07.2017.

В соответствии со ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

В связи с тем, что строительство торгово-развлекательного комплекса Обществом окончено не было, между Департаментом и Обществом был заключен договор аренды от 25.04.2019 № 23-20/3753 земельного участка с кадастровым номером 72:23:0432002:201, расположенного по адресу: <...> для целей завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:23:0430002:20419, на срок по 24.04.2022.

Договор аренды от 25.04.2019 № 23-20/3753 заключен на основании положений  п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ.

Согласно п. 3  ст. 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 1 марта 2023 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

В силу положений  п. 3 ст. 58 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», на основании заявления Общества от 15.03.2022 между Департаментом и ООО «Рамтэкс» было заключено соглашение от 18.03.2022 № 30865-23-20/3753-1 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 25.04.2019 № 23-20/3753.

Согласно указанному соглашению срок действия договора аренды был увеличен. Срок действия договора был определен на период с 25.04.2019 по 24.04.2025, по истечении которого договор считается прекратившим свое действие.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в ЗК РФ, так и в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, в соответствии с п. 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу п. 6 ст. 239.1 ГК РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом п. 33 ст. 34 Закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ.

Из содержания пп.2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 ст. 239.1 ГК РФ).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке ст. 239.1 ГК РФ.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Указанная правовая  позиция сформулирована в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699 по делу № А63-4067/2021.

Судом установлено, что 27.05.2025 Департаментом в Арбитражный суд Тюменской области подано исковое заявление к ООО «Рамтэкс» об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:23:0430002:20419 путем продажи с публичных торгов (дело №А70-10673/2025).

При этом материалами дела подтверждается, что право на однократное предоставление земельного участка с кадастровым номером 72:23:0432002:201 для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:23:0430002:20419 было реализовано Обществом.

Нормами действующего законодательства не предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на повторное предоставление указанному лицу земельного участка в аренду без проведения торгов для целей завершения строительства.

С учетом приведенного правового обоснования решением от 30.04.2025 № 07445/15-4 Департамент правомерно отказал Обществу в предоставлении земельного участка в аренду на 29 месяцев для завершения строительства объекта с кадастровым номером 72:23:0430002:20419.

Ссылки заявителя на определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699 по делу № А63-4067/2021.

В данной части суд учитывает, что названный судебный акт был принят при иных фактических обстоятельствах, а именно уполномоченным органом не было реализовано право на предъявление иска об изъятии объекта незавершенного строительства.

В отношении доводов Общества о том, что объект незавершенного строительства имеет степень готовности 76 %, что следует оценить как высокую степень готовности, суд отмечает следующее.

В материалы дела представлен акт обследования спорного земельного участка от 06.05.2025, согласно которому на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, трансформаторная подстанция, 2 тепловых камеры, хозяйственная постройка, смотровой колодец.

К указанному акту осмотра представлен фотоматериал.

Исследовав фотоматериал суд приходит к выводу о том, что заявленная готовность объекта в значении 76% не может быть оценена в качестве высокой степени готовности  объекта незавершенного строительства.

Так, объект незавершенного строительства имеет только фундамент со стенами первого этажа здания (частично) и частичным перекрытием бетонными плитами.

При этом суд обращает внимание на то, что согласно проектной документации торгово-рыночного комплекса по ул. Широтная – Станционная в г. Тюмени (микрорайон «Восточный-2») №54/2-05-19-ПОС (Том 6) от 2025, подготовленной ООО «Тюменский Архитектурно-Реставрационный Союз», проектируемое здание состоит из 2-х основных частей: двухэтажная часть в осях 1-10/К-Р с торговыми, складскими и офисными помещениями и двухэтажная часть в осях 4-16/А-Л с торговыми залами и техническими помещениями (лист.6).

Однако второй этаж отсутствует.

Судом также отклоняются ссылки заявителя на доказательства, подтверждающие принятие Обществом мер к финансированию строительства. Указанные обстоятельства не имеют существенного значения, учитывая, что Обществом реализовано право на однократное продление срока действия договора аренды, а Департаментом предъявлен иск об изъятии объекта незавершенного строительства.

Судом также не принимаются доводы Общества о том, что затягивание процесса завершения строительства объекта обусловлено необоснованными отказами Департамента земельных отношении и градостроительства в согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта незавершенного строительства (напр. отсутствие информации о наличии защитных декоративных решеток наружных блоков систем кондиционирования - уведомление от 30.01.2025, отсутствие информации о цветовом решении защитных декоративных решеток - уведомление от 20.02.2025 и т.д.).

Названные доводы Общества противоречат содержанию акта обследования от 06.05.2025 и приложенному к нему фотоматериалу.

Исследовав материалы дела, суд считает, что оспариваемый отказ является законным и обоснованным, в связи с чем заявленные требования удовлетворению не подлежат.

В связи с отказам в удовлетворении заявленных требований судебные расходы  по оплате государственной пошлины относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 150, 167-170, 201 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд путём подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Тюменской области.


Судья


Сидорова О.В.