Решение от 18 августа 2022 г. по делу № А60-20939/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А60-20939/2022
18 августа 2022 года
г. Екатеринбург



Резолютивная часть решения объявлена 11 августа 2022 года

Полный текст решения изготовлен 18 августа 2022 года


Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи О.И. Исмаиловой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи С.А. Кореньковым, рассмотрел в судебном заседании дело №А60-20939/2022

по иску Администрации г.Екатеринбурга (Земельный комитет) (ИНН <***>, ОГРНИП 1046603983800)

к обществу с ограниченной ответственностью «Рать» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области

о взыскании 2992744 руб. 59 коп.,


при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, доверенность от 21.10.2021 №526/05/01-14/0111, удостоверение, диплом;

от ответчика: ФИО2, доверенность от 28.04.2022, паспорт, диплом.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, в том числе публично путем размещения соответствующей информации на сайте арбитражного суда.

Процессуальные права и обязанности разъяснены, отводов суду не заявлено.

В судебном заседании 11.08.2022 представитель истца ходатайствовал о приобщении к материалам дела информационного расчета. Ходатайство удовлетворено.

Истцом заявлено ходатайство об истребовании у Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области информации о том, уведомляло ли Министерство Администрацию или МУГИСО о выдаче разрешения на строительство, в связи с тем, что оно противоречит целевому использованию земельного участка. Судом в удовлетворении ходатайства отказано, принимая во внимание предмет и основание иска о взыскании арендной платы, отсутствии сведений о признании разрешения недействительным.

Иных заявлений, ходатайств не поступило.

Администрация г.Екатеринбурга (Земельный комитет) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Рать» 2992744 руб. 59 коп., в том числе 2696662 руб. 84 коп. – арендная плата по договору аренды от 23.12.2003 №Т-762/1218 за период январь – июль 2021 года, январь 2020 года, 296081 руб. 75 коп. – неустойка 11.01.2020 по 09.08.2021.

Ответчик возражает относительно удовлетворения иска по мотивам, изложенным в отзывах от 05.05.2022, 16.05.2022, 23.06.2022 также не согласен с примененной администрацией в расчетах ставкой.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы сторон, арбитражный суд



УСТАНОВИЛ:

Между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и обществом с ограниченной ответственностью «Уралинвестпромстрой» заключен договор аренды от 23.12.2003 № Т-762/1218 земельного участка, расположенного в <...>, площадью 8989 кв.м, кадастровый номер 66:41:0603010:0007, под объект административной застройки.

Договор аренды заключен на определенный срок; с 15.12.2003 по 14.12.2018 (п. 2.1 договора).

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

На основании Дополнительного соглашения от 28.11.2018 в указанный договор вступило ООО «Рать».

Как указывает истец, задолженность по арендной плате за период с января по июль 2021, январь 2020 составляет 2696662,84 руб.

В соответствии с Договором, за нарушение сроков перечисления арендной платы по Договору арендатору начисляется неустойка в размере 0,1% не перечисленных сумм за каждый день просрочки.

В связи с несвоевременным исполнением обязательств по внесению арендной платы, у Ответчика образовалась задолженность по неустойке за период с 11.01.2020 по 09.08.2021 в размере 296081,75 руб.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, не получив оплаты, ответа на претензию истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и иных нормативных актов.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № RU 66302000-1245-2018, многоквартирный жилой дом "4-секционный жилой дом переменной этажности со встроенными помещениями общественного назначения на 1 -ом этаже (№ 1 по ПЗУ) со встроенно-пристроенной подземно-надземной автостоянкой манежного типа (№2 по ПЗУ)», расположенный на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0603010:7 введен в эксплуатацию 20.02.2021.

Согласно данным Росреестра 22.03.2021 зарегистрировано право собственности на квартиру № 157, расположенную по адресу: <...>. Площадь квартиры составляет 40,2 кв.м. Кадастровый номер объекта, по которому произошла первая регистрация в МКД собственником долевого строительства - 66:41:0603010:2125.

В то же время, согласно выпискам ЕГРН на сам многоквартирный дом (кадастровый номер 66:41:0603010:1940) - первая регистрация собственника в нем произведена 22.03.2021.

Согласно выписки о переходе прав по многоквартирному дому с кадастровым номером 66:41:0603010:1940, «дата, номер и основание государственной регистрации перехода (прекращения) права: 22.03.2021, рег.№ 66:41:0603010:1940-66/199/2021-3».

С момента регистрации первого права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, земельный участок под многоквартирным переходит в общую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, и, как следствие, договор аренды подлежит прекращению (часть 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

Таким образом, арендная плата подлежит начислению только до 22.03.2021, так как произошел переход прав на ЗУ после первой регистрации собственника МКД. Начисление арендной платы с 23.03.2021 необоснованно.

В связи с вышеизложенным, в Министерство по управлению государственным имуществом (Арендодатель) 16.06.2021 и дополнительно направлено уведомление о том, что с 23.03.2021 правами на земельный участок ООО «Рать» не обладает, в силу регистрации права собственности первого лица в многоквартирном доме, который расположен на соответствующем земельном участке.

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Указанная позиция соответствует позиции изложенной в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пунктах 66 и 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11, а также письмах Минфина России от 22.08.2016 N 03-05-06-02/48918 и Федеральной налоговой службы от 14.03.2017 N БС-4-21/4539@.

Исходя из вышеизложенного, в силу закона, ООО «Рать» Договор аренды земельного участка от 23.12.2003 № Т-762/1218 с кадастровым номером 66:41:0603010:0007 прекращен 22.03.2021.

Начислению подлежит арендная плата за период январь 2021 года - 22.03.2021.

Как было установлено выше, согласно выписки из Росреестра (ЕГРН) на земельном участке размещается и введен в эксплуатацию многоквартирный жилой дом.

В то же время, Администрация города Екатеринбурга применяет в расчете арендной платы за 2021 год ставку арендной платы в размере 6,110 (п. 72 Приказа МУГИСО № 4365. Разрешенное использование: Деловое управление. Размещение объектов капительного строительства с целью: размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передаче товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности)), ссылаясь не целевое использование предусмотренное договором.

Однако, возведен и введен в эксплуатацию многоквартирный жилой дом.

В соответствии с Приказом МУГИСО от 26 декабря 2020 года №4365 «Об утверждении ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов», установлены ставки арендной платы исходя из вида разрешенного использования земельного участка.

Из системного толкования правовых норм (ст.7, п.3 ст.85 Земельного Кодекса РФ) следует, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и соответствовать сведениям, внесенным в кадастр. В случае, когда установленный вид разрешенного использования земельного участка не соответствует фактическому, плата за пользование земельным участком подлежит определению исходя из фактического вида его использования.

Согласно ГПЗУ, выданного Администрацией города Екатеринбурга, основным видом деятельности разрешенного использования указано: «многоэтажная жилая застройка».

Ставка арендной платы подлежит начислению исходя из следующих характеристик:

«Наименование вида разрешенного использования земельного участка» и «Описание вида разрешенного использования земельного участка».

Характеристики фактически возводимого МКД соответствуют данными критериям (стр. 565 приказа МУГИСО):

Наименование вида разрешенного использования земельного участка - Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)

Описание вида разрешенного использования земельного участка -размещение многоквартирных домов этажностью девять этажей и выше; благоустройство и озеленение придомовых территорий; обустройство спортивных и детских площадок, хозяйственных площадок и площадок для отдыха; размещение подземных гаражей и автостоянок, размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома в отдельных помещениях дома, если площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 15% от общей площади дома.

Согласно абзацу 2 части 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

То есть, в силу закона, вид разрешенного использования спорного земельного участка не противоречит фактическим обстоятельствам по возведению многоквартирного жилого дома.

Следовательно, арендная плата в силу Приказа МУГИСО и в силу Земельного кодекса РФ подлежит начислению в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка.

Вид разрешенного использования спорного земельного участка - многоэтажная жилая застройка (п. 2 стр. 9 ГПЗУ - основные виды разрешенного использования).

Дополнительно, согласно Разделу 2 ГПЗУ (Стр. 9) указано, что ЗУ расположен в зоне Ц-2 - Общественно-деловая зона местного значения.

В соответствии с п. 6 ст. 35 ГрК РФ, в перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, дома блокированной застройки, многоквартирные дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

13.07.2018 в Администрацию города Екатеринбурга от ООО «Деметра» (правопредшественником по аренде данного земельного участка с целью строительства данного МКД) подано заявление, согласно которому цель использования земельного участка указана для строительства «Жилого дома переменной этажности». Таким образом, Администрация города Екатеринбург была осведомлена о строительстве многоквартирного жилого дома, при этом использована к начислению ставку не для строительства МКД, а для административной постройки.

Указанные обстоятельства подтверждаются:

- ГПЗУ: № RU66302000-13234 от 20.07.2018.

- Правилами Землепользования и Застройки МО ГО «Екатеринбург».

- Заявление в Администрацию города Екатеринбурга от 13.07.2018.

Данные ЕГРН в части вида разрешенного использования не являются исчерпывающими и определяющими. Вид разрешенного использования земельного участка определяются правилами землепользования и застройки (градостроительным регламентом), которые утверждаются органом местного самоуправления.

Согласно пункту 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее ГрК РФ) градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков.

Согласно статье 2 ГрК РФ основным принципом осуществления градостроительной деятельности является осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории

Согласно подпункту 3 части 3 статьи 8 ГрК РФ к полномочиям органов местного самоуправления относится разработка правил землепользования и застройки городских округов.

Согласно абзацу 2 части 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Согласно имеющимся в материалах дела разрешению на строительство, разрешению на ввод объекта в эксплуатацию, на спорном земельном участке в соответствии с требованиями действующего законодательства возведен многоквартирный жилой дом, что соответствует виду разрешенного использования и зонированию.

Согласно Постановлению Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области (далее - Положение № 1855-ПП).

Постановление №1855-ПП с 01 января 2021 года утратило силу, однако по аналогии закона, такими же положениями оно было заменено на Приказ МУГИСО от 26 декабря 2020 года № 4365 «Об утверждении ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов».

Согласно п. 30 приказа МУГИСО от 26 декабря 2020 года № 4365 многоэтажная жилая застройка (высотная застройка). Размещение многоквартирных домов этажностью девять этажей и выше; благоустройство и озеленение придомовых территорий; обустройство спортивных и детских площадок, хозяйственных площадок и площадок для отдыха; размещение подземных гаражей и автостоянок, размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома в отдельных помещениях дома, если площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 15% от общей площади дома. Ставка арендной платы: 0,53%.

В то же время, согласно п. 4 Постановления Правительства Свердловской области от 20 февраля 2020 года № 82-ПП, ставка 0,53 % подлежит делению на 100, то есть при расчете размер ставки составит 0,0053.

Истцу в силу наличия статуса органа местного самоуправления, уполномоченного на разработку правил землепользования и застройки, выдачу градостроительного плана земельного участка, было известно о виде разрешенного использования земельного участка. Следовательно, ставка подлежит изменению.

Доводы администрации относительно неосведомленности относительно строительства на спорном земельном участке многоквартирного жилого дома судом отклоняется по следующим основаниям.

Из писем Администрации города Екатеринбурга, связанным со строительством многоквартирного жилого дома по адресу: ул. Восточная, дом 31, следует, что администрация не могла быть не осведомлена относительно строительства на спорном земельном участке многоквартирного жилого дома. Указанный вывод следует, в том числе из следующих документов:

- письмо от 30.04.2020 о размещении разделов проектной документации Администрацией города Екатеринбург в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности;

- письмо от 29.06.2020 о согласовании Администрацией города Екатеринбурга проектной документации МКД;

-письмо от 24.07.2020 об Издании Постановления Администрации города Екатеринбурга от 22.07.2020 № 1376 об установлении публичного сервитута в целях размещения тепловой сети к МКД;

-письмо от 14.04.2020 о согласовании проектной документации жилого комплекса по ул. Восточная 31;

-письмо от 25.02.2021 о согласовании изменения проекта благоустройства МКД;

- письмо от 29.09.2020 от Екатеринбургской теплосетевой компании председателю Земельного комитета Администрации города Екатеринбурга ФИО3, где указан объект строительства:

«Реконструкция участка тепломагистрали М-31 при строительстве объекта «4-секционный жилой дом переменной этажности со встроенными помещениями общественного назначения на 1-ом этаже (№ 1 по ПЗУ) со встроенно-пристроенной подземно-надземной стоянкой манежного типа (№ 2 по ПЗУ) по адресу: ул. Восточная, 31».

Наименование объекта соответствует многоквартирному жилому дому, указанному в разрешении на строительство ООО «Рать».

- письмо от 17.11.2021 о рассмотрении проекта «Реконструкция тепломагистрали». Проектная документация тепломагистрали к «объекту 4-секционный жилой, дом переменной этажности со встроенными помещениями общественного назначения на 1-ом этаже (№ 1 по ПЗУ) со встроенно-пристроенной подземно-надземной стоянкой манежного типа (№ 2 по ПЗУ) по адресу: ул. Восточная, 31», согласовано.

Таким образом, Администрация города Екатеринбурга не могла не знать, что на спорном земельном участке производится силами сначала ООО «Деметра», а в последующем ООО «Рать» строительство многоквартирного жилого дома.

Суд отклонил ходатайство истца об истребовании у Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области информации о том, уведомляло ли Министерство Администрацию или МУГИСО о выдаче разрешения на строительство, в связи с тем, что оно противоречит целевому использованию земельного участка.

Применительно к настоящему предмету требований суд отмечает, что порядок выдачи разрешения не повлияет на определение ставки на взыскание платы при установлении фактического использования, а также на обязанность ответчика вносить плату за землю.

Разрешение на строительство МКД, выданное ответчику, не отменено, недействительным не признано. Доказательств обратного сторонами не представлено.

Таким образом, суд приходит к выводу, что арендная плата по договору аренды от 23.12.2003 № Т-762/1218 подлежит начислению по 22.03.2021 исходя из ставки 0,53 %.

Ответчиком за спорный период произведена оплата платежным поручением №6 от 13.01.2021 в размере 300300 рублей 61 копеек.

Исходя из ставки арендной платы в размере 0,53 %, задолженности по арендной плате в спорный период не имеется, в связи с чем в данной части исковые требования удовлетворению не подлежат.

Между тем, на стороне ответчика имеется задолженность по неустойке, начисленной за периоды с 11.01.2020 по 09.08.2021 в размере 0 руб. 01 коп., за 12.05.2020 в размере 300 руб. 30 коп., за 11.09.2020 в размере 290 руб. 61 коп., а также за период с 12.01.2021 по 13.01.2021 в размере 76 руб. 03 коп.

Таким образом, суд приходит к выводу об обоснованности взыскания неустойки в размере 666 руб. 95 коп. за указанные выше периоды.


Учитывая частичное удовлетворение заявленных исковых требований, государственная пошлина в размере 08 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета на основании ч. 1,3 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить частично.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Рать» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Администрации г. Екатеринбурга (ИНН <***>, ОГРНИП 1046603983800) 666 руб. 95 коп. неустойки за период с 11.01.2020 по 13.01.2021.

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Рать» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 08 руб. государственной пошлины.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

5. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение». В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».


Судья О.И. Исмаилова