Решение от 21 мая 2024 г. по делу № А60-10031/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620000, г. Екатеринбург, пер. Вениамина Яковлева, стр. 1,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А60-10031/2024
22 мая 2024 года
г. Екатеринбург



Резолютивная часть решения объявлена 21 мая 2024 года

Полный текст решения изготовлен 22 мая 2024 года


Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи В.С. Трухина, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.В. Кореньковой, рассмотрел в судебном заседании дело

по  иску ООО "РитейлКонсалтГрупп" (ИНН <***>, ОГРН <***>) и  АО "Капитал" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании незаконным отказа в заключении договора


при участии в судебном заседании

от заявителя АО "Капитал": ФИО1 представитель по доверенности  от 16.04.2024,

от заинтересованного лица: ФИО2 представитель по доверенности  от 31.10.2023.


Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отвода составу суда не заявлено.


Заявители просят:

Признать незаконным решение Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0304010:34, выраженное в Письме № 17-01-25/16685нз от 28.11.2023 г

Обязать Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области заключить с ООО «РитейлКонсалтГрупп», АО «Капитал» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0304010:34 сроком на 3 года.

От заинтересованного лица приобщен отзыв, указал пропуск заявителем трех месячного срока подачи настоящего заявления. Поскольку Участок ранее предоставлялся по Договору по основанию, предусмотренному пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», повторное его применение не допускается.


От Заявителя приобщены пояснения на отзыв.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд   



установил:

В пользовании ООО «РитейлКонсалтГрупп», АО «Капитал» (Заявители) находится земельный участок, с кадастровым номером 66:41:0304010:34, расположенный по адресу: <...>.

Участок предоставлен на основании Распоряжения Главы Екатеринбурга от 08.02.2005 № 166-р и от 16.08.2005 № 2850-р , договора аренды от 26.05.2006 № 3-773, договора аренды земельного участка № Т-171, от 27.07.2016, соглашения о замене стороны в обязательстве от 27.12.2016.

Согласно п. 2.1. договора договор действует по 11.05.2019.

ООО «РитейлКонсалтГрупп» является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 66:41:0304010:94, объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 66:41:0304010:91, расположенные по адресу: <...>.

АО «Капитал» является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 66:41:0304010:384, расположенный по адресу: <...>.

Указанные объекты незавершенного строительства расположены на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0304010:34, площадью 13 423 кв.м., местоположение: <...>.

27.07.2016 между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (Министерство) и Обществом с ограниченной ООО «Торговый комплекс «Строительные материалы», ООО «Многофункциональный центр «Урал» заключен договор аренды земельного участка № Т-171 от 27.07.2016, согласно условиям которого арендаторы приняли в аренду однократно для завершения строительства объектов незавершенного строительства указанных выше земельный участок с кадастровым номером 66:41:0304010:34, площадью 13 423 кв.м, разрешенное использование - для возведения сельскохозяйственного рынка, местоположение: <...>.

22.12.2016 право собственности на указанные объекты незавершенного строительства зарегистрировано за ООО «Интер-люкс» (регистрационные запись в ЕГРН № 66-66/00166/001/600/2016-1503/3, 66-66/001-66/001/600/2016-1502/3, 66-66/001-66/001/600/20161501/2).

31.03.2021 на основании договоров купли-продажи право собственности на объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 66:41:0304010:94, 66:41:0304010:91 зарегистрировано за ООО «РитейлКонсалтГрупп».

17.07.2023 на основании договора о слиянии обществ право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 66:41:0304010:384 зарегистрировано за АО «Капитал».

В связи с прекращением договора и отсутствием доказательств завершения строительства объектов, Министерство обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском об изъятии объектов незавершенного строительства согласно ст. ст. 235, 239.1 ГК РФ (дело № А60-5839/2021).

В рамках рассмотрения указанного дела судом установлено, что указанные объекты недвижимости являются объектами, строительство которых завершено в полном объеме по всем показателям различных конструкций в отдельности, так и по каждому объекту в целом.

Решением от 29.07.2021 в иске было отказано.

17.11.2023  заявители обратились в Министерство с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 66:41:0304010:34, площадью 13 423 кв.м. на основании положений п. 21 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», однако письмом № 17-01-25/16685нз от 28.11.2023 в удовлетворении заявления было отказано со ссылкой на то, что поскольку участок ранее предоставлялся по Договору по основанию предусмотренному п. 21 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» повторное его применение не представляется возможным.

Для признания решения государственного органа незаконным в силу ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требуется наличие в совокупности двух условий: несоответствие обжалуемого решения и действий (бездействия) закону и нарушение прав и законных интересов Заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 этой статьи (подпункт 10 пункта 2). Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1)      собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельногоучастка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2)      собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельногоучастка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данноготребования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона всоответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу статьи 3 (пункт 21) Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171 -ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1.

Согласно статье 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1). Правила данной статьи применяются также, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6).

Положение нормы распространяется на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 2 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Вводного закона.

В силу статей 39.11 (подпункта 8 пункта 8) и 39.16 (пункта 4) Земельного кодекса Российской Федерации не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам. Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов, если на указанном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, по которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законам.

Таким образом, при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без решения суда. Требование же о продаже объекта незавершенного строительства подлежит удовлетворению, только в отношении объектов незавершенного строительством. В силу этого, возможность изъятия объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, на изъятие завершенных строительством объектов действие положений ст. 239.1 ГК РФ не распространяется.

В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Указанная правовая позиция сформулирована Верховным Судом Российской Федерации (кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 N 308-ЭС22-3699). Эта позиция также закреплена в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2023), утвержденного Президиумом 26.04.2023.

В данном случае в отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, заявители праве требовать заключения договора аренды спорного земельного участка для ввода объекта в эксплуатацию, следовательно, отказ арендодателя в удовлетворении заявления является незаконным.

Довод МУГИСО о пропуске трехмесячного срока подлежит отклонению.

В части 4 статьи 198 АПК РФ установлено, что заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Отказ датирован 28.11.2023, настоящее заявление зарегистрировано в системе Мой Арбитр 28.02.204, следовательно, трехмесячный срок не пропущен.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



РЕШИЛ:

Заявление удовлетворить.

Признать незаконным решение Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0304010:34, выраженное в Письме № 17-01-25/16685нз от 28.11.2023 г

Обязать Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области заключить с ООО «РитейлКонсалтГрупп», АО «Капитал» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0304010:34 сроком на 3 года.

Взыскать с Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области в пользу ООО «РитейлКонсалтГрупп», АО «Капитал» госпошлину в размере 6000 руб.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.



Судья                                                                В.С. Трухин