Решение от 24 ноября 2017 г. по делу № А32-29126/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

E-mail: info@krasnodar.arbitr.ru

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Краснодар № А32-29126/2017

24.11.2017

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 31.10.2017

Мотивированное решение изготовлено 24.11.2017

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Данько М. М. при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1 рассмотрел в судебном заседании дело по иску

Департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН <***> ОГРН <***>),

к ООО «Кубаньинерт», ст. Владимирская, Лабинский район (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

третьи лица: 1) Временный управляющий ООО «Кубаньинерт» - ФИО2,

2) ООО «Мехтранссервис», г. Лабинск (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

3) ООО «Торговый дом «ВВВ», г. Нальчик (ИНН: <***> ОГРН: <***>), 4) ООО «Недра» (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

5) ООО «Недра-Строй», г. Краснодар (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

о расторжении договора аренды земельного участка и об обязании привести земельный участок в первоначальное состояние,

при участии в судебном заседании:

от ответчика: ФИО3 на основании доверенности от 17.07.2017 г.

Департамент имущественных отношений Краснодарского края обратился в Арбитражный суд Краснодарского края и просит:

Расторгнуть договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности от 27.08.2008 № 8846000161, заключенный департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ООО «КУБАНЬИНЕРТ».

Обязать ООО «КУБАНЬИНЕРТ» в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу освободить и привести в состояние, соответствующее целевому назначению и разрешенному использованию, земельный участок с кадастровым номером 23:18:0701001:77, площадью 63 783 кв. м., местоположение: Краснодарский край, Лабинский район, МХП «Лабинское», отделение № 2 путём сноса (демонтажа, удаления):

2-х этажного здания, общей площадью 212,84 кв. м.;

здания проходной общей площадью 12 кв. м.;

дробильно-сортировочной установки.

Обязать ООО «КУБАНЬИНЕРТ» в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу вернуть арендодателю (департаменту имущественных отношений Краснодарского края) земельный участок с кадастровым номером 23:18:0701001:77, площадью 63 783 кв. м., местоположение: Краснодарский край, Лабинский район, МХП «Лабинское», отделение № 2.

Взыскать с ООО «КУБАНЬИНЕРТ» в пользу департамента имущественных отношений Краснодарского края судебную неустойку в размере 300 000,00 руб. за каждый день по истечении десятидневного срока с момента вступления решения суда в законную силу и до момента исполнения судебного акта в части освобождения, приведения в пригодное для использования состояние и возврата земельного участка, с кадастровым номером 23:18:0701001:77, площадью 63 783 кв. м., местоположение: Краснодарский край, Лабинский район, МХП «Лабинское», отделение № 2.

Требования мотивированы следующим. Земельный участок сельскохозяйственного назначения использовался для добычи полезных ископаемых, для чего на нем возведен объект недвижимого имущества, а также установлены движимые объекты. То есть часть земельного участка используется не по целевому назначению.

Ответчик указал суду, что участок под карьер использовали предыдущие арендаторы, они же установили спорные объекты. Ответчик не должен приводить участок в первоначальное, пригодное для использования в сельскохозяйственных целях состояние. В настоящее время участок используется арендатором в сельскохозяйственной деятельности – пастбище.

Ответчиком заявлено ходатайство о назначении экспертизы для установления у двухэтажного здания признаков недвижимого объекта или движимой вещи.

Ходатайство судом рассмотрено и оставлено без удовлетворения, поскольку на поставленные обществом вопросы имеются ответы в представленных в дело документах.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: временный управляющий ООО «Кубаньинерт» ФИО2, предыдущие арендаторы: ООО «Мехтранссервис», г. Лабинск, ООО «Торговый дом «ВВВ», г. Нальчик, ООО «Недра», ООО «Недра-Строй», г. Краснодар.

Изучив представленные по делу доказательства, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

На основании постановления главы администрации муниципального образования Лабинский район Краснодарского края от 15.08.2008 № 3448 «О предоставлении земельного участка на праве аренды обществу с ограниченной ответственностью «Мехтранссервис» управлением имущественных отношений администрации муниципального образования Лабинский район и ООО «Мехтранссервис» 27.08.2008 подписан договор № 8846000161 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:18:0701001:77 площадью 63783 кв. м категории земли - земли сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного использования. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.04.2009 сделана запись регистрации № 23-23-11/014/2009-275.

Договором от 10.09.2009 в договор аренды арендатором вступило ООО «Торговый дом «ВВВ», от 11.05.2012 арендатором стало ООО «Недра», от 26.07.2013 арендатором стало ООО «Недра-Строи», от 18.04.2014 арендатором стало ООО «КУБАНЬИНЕРТ».

Согласно выписке из ЕГРН от 11.04.2017 № 23/001/049/2017-128 на земельный участок с кадастровым номером 23:18:0701001:77 зарегистрировано право собственности Краснодарского края, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.12.2008 сделана запись регистрации № 23-23-11/057/2008-358.

Неразграниченный земельный участок перешел в собственность Краснодарского края.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона.

Статьёй 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 4.3.6 договора установлено, что арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Из актов обследования государственного казённого учреждения Краснодарского края «Кубаньземконтроль» от 16.12.2016 № 541; от 09.03.2017 № 68 следует, что после отработки карьера общераспространенных полезных ископаемых участок рекультивирован под пастбище, однако акт рекультивации не представлен. На спорном земельном участке имеются 2-х этажное здание, общей площадью 212,84 кв. м, проходная общей площадью 12 кв. м, не работающая дробильно-сортировочная установка (ДСУ).

Согласно письму администрации муниципального образования Лабинский район от 15.06.2017 № 2464/01.1.1-16 разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию на спорном земельном участке ДСУ, 2-х этажного здания и проходной не выдавалось.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Пунктом 3.1.4 договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя по следующим основаниям:

использование участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в подпункте 1.1 договора;

невнесение арендной платы в течение одного года и т.д.

Пунктом 8.3 договора установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации и договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ (далее - Закон № 101-ФЗ) принудительное изъятие земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения у его собственника, принудительное прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения, права безвозмездного пользования земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, права аренды такого земельного участка осуществляются в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

В соответствии с положениями статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации одним из оснований прекращения договора аренды земельного участка, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком является неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Законом № 101-ФЗ, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

В соответствии с пунктом 2 статьи 62 Земельного кодекса РФ на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (в том числе сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений).

Пунктом 1 статьи 79 этого Кодекса установлено, что сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается в том числе на принципе сохранения целевого использования земельных участков.

Таким образом, при разрешении земельных споров следует учитывать не только правовой режим земельных участков как объектов недвижимого имущества, но и особо охраняемые законом свойства земель сельскохозяйственного назначения как основы жизни и деятельности человека, важнейшего природного ресурса, используемого в качестве средства производства в сельском хозяйстве, а также их целевое назначение.

Аналогичная правовая позиция содержится в определении Верховного Суда РФ от 14.10.2014 №18-КП4-112.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статьей 619 Гражданского кодекса закреплено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и невыполнения указанной обязанности.

Согласно пункту 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение о расторжении договора.

Такое толкование пункта 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса содержится в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Истцом предпринимались меры по досудебному урегулированию спора. Ответчику заказным письмом с уведомлением было направлено уведомление об устранении нарушений в землепользовании от 29.12.2016 № 52-39010/16-32-20 с требованием привести земельный участок в первоначальное состояние.

В связи с неустранением в установленный срок нарушений департаментом имущественных отношений Краснодарского края в адрес ответчика заказным письмом с уведомлением и описью вложения было направлено уведомление от 03.05.2017 № 52-12729/17-38-05 о расторжении договора аренды.

Таким образом, установленный законом претензионный порядок истцом соблюден.

Судом не принимается во внимание довод ответчика о том, что он является ненадлежащим лицом, которое должно было привести земельный участок в надлежащее состояние после завершения работ по разработке карьера, в том числе по рекультивации земельного участка, оформлению рекультивации в установленном порядке, удалению с земельного участка находящихся на нем и не соответствующим категории земли и виду разрешенного использования участка объектов, в силу следующего.

Частью 2 статьи 615 Гражданского кодекса арендатору предоставлено право с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Вступив в договор в апреле 2014 года, общество приняло на себя обязанности арендатора в полном объеме, в том числе по использованию участка в соответствии с его категорией и видом разрешенного использования.

Установив наличие на земельном участке отработанного карьера, возведенных без разрешения объектов, общество должно было либо не подписывать договор уступки, либо, приняв на себя соответствующие права и обязанности, нести расходы по приведению арендованного имущества в соответствие с его назначением.

Из актуальной кадастровой карты с сайта Управления Росреестра в сети Интернет следует, что только половина арендуемого участка занята растительностью, вторая половина представляет собой поверхность земли с неустраненными последствиями разработки на участке карьера по добыче полезных ископаемых.

Статьей 13 Земельного кодекса установлено, что охрана земель представляет собой деятельность органов государственной власти, органов местного самоуправления, юридических и физических лиц, направленную на сохранение земли как важнейшего компонента окружающей среды и природного ресурса. Мероприятия по охране земель проводятся в соответствии с настоящим Кодексом, Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 101-ФЗ "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения", Федеральным законом от 10 января 2002 года N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды". Лица, деятельность которых привела к ухудшению качества земель (в том числе в результате их загрязнения, нарушения почвенного слоя), обязаны обеспечить их рекультивацию. Рекультивация земель представляет собой мероприятия по предотвращению деградации земель и (или) восстановлению их плодородия посредством приведения земель в состояние, пригодное для их использования в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, в том числе путем устранения последствий загрязнения почв, восстановления плодородного слоя почвы, создания защитных лесных насаждений. Порядок проведения рекультивации земель устанавливается Правительством Российской Федерации.

Пунктом 2 Постановления Правительства РФ от 23.02.1994 N 140 "О рекультивации земель, снятии, сохранении и рациональном использовании плодородного слоя почвы" предписано Комитету Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству и Министерству охраны окружающей среды и природных ресурсов Российской Федерации по согласованию с Министерством сельского хозяйства и продовольствия Российской Федерации и другими заинтересованными министерствами и ведомствами Российской Федерации утвердить Основные положения о рекультивации земель, снятии, сохранении и рациональном использовании плодородного слоя почвы.

Приказом Минприроды РФ N 525, Роскомзема N 67 от 22.12.1995 "Об утверждении Основных положений о рекультивации земель, снятии, сохранении и рациональном использовании плодородного слоя почвы" (Зарегистрирован в Минюсте РФ 29.07.1996 N 1136) установлено следующее.

III. Порядок приемки и передачи рекультивированных земель.

14. Для организации приемки (передачи) рекультивированных земель, а также для рассмотрения других вопросов, связанных с восстановлением нарушенных земель, рекомендуется создание решением органа местного самоуправления специальной Постоянной комиссии по вопросам рекультивации земель (далее именуется - Постоянная комиссия), если иное не предусмотрено нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации и актами органов местного самоуправления.

17. Приемка - передача рекультивированных земель осуществляется в месячный срок после поступления в Постоянную комиссию письменного извещения о завершении работ по рекультивации.

18. Приемку рекультивированных участков с выездом на место осуществляет рабочая комиссия, которая утверждается председателем (заместителем) Постоянной комиссии в 10-дневный срок после поступления письменного извещения от юридических (физических) лиц, сдающих земли.

21. Объект считается принятым после утверждения председателем (заместителем) Постоянной комиссии акта приемки - сдачи рекультивированных земель (Приложение N 4).

Из указанного следует, что спорный земельный участок не рекультивировался и не считается принятым после рекультивации, то есть находится в состоянии длящегося нарушения земельного законодательства, нарушителем которого является ответчик, как лицо, вступившее в договор арендатором. Нарушение ответчиком условий договора и норм закона продолжается с 18.04.2014 (подписание сделки уступки прав и обязанностей арендатора) по настоящее время. При этом настоящий арендатор в силу положений главы ГК РФ о перемене лиц в обязательстве, принял на себя ответственность на ненадлежащее использование участка предыдущими арендаторами с момента начала нарушения ими условий договора и требований закона.

Пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольной постройкой может быть признано недвижимое имущество, построенное после 01.01.1995 года (то есть после введения в действие главы первой Гражданского кодекса Российской Федерации и введения в гражданский оборот понятия «самовольная постройка»).

Согласно пункту 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. В силу части 2 пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

В актах осмотра указано, что на земельном участке находятся: 2-х этажное здание общей площадью 212,84 кв. м, здание проходной общей площадью 12 кв. м и дробильно-сортировочная установка.

Из представленных в дело фотографий суд установил, что двухэтажное здание имеет мансардную крышу и выглядит как объект недвижимого имущества. Проходная расположена на бетонном основании, имеющем завышение над уровнем поверхности земли. Дробильно-сортировочная установка представляет собой множественные металлические и иные конструкции.

Разрешение на строительство двухэтажного здания ответчик суду не представил.

Нахождение на земельном участке проходной и ДСУ противоречит виду разрешенного использования и категории участка.

Суд считает размещение на участке карьера по добыче полезных ископаемых; отсутствие рекультивации земельного участка, как ей дано определение в нормативных документах; строительство на участке здания; размещение на участке проходной и ДСУ в противоречие с разрешенным использованием участка; неустранение арендатором длящихся нарушений в разумный срок после получения соответствующего уведомления собственника участка, является существенным нарушением условий договора аренды, и основанием для удовлетворения заявленных требований.

Суд считает, что испрашиваемый истцом срок для приведения земельного участка в надлежащее состояние – 10 дней с момента вступления решения в законную силу является недостаточным для сноса здания и удаления за пределы участка его составляющих, а также освобождения земельного участка от другого имущества.

Суд устанавливает должнику один месяц для совершения указанных действий.

Расходы по государственной пошлине относятся на ответчика по делу.

Руководствуясь статьями 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ

Расторгнуть договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности от 27.08.2008 № 8846000161, заключенный Управлением имущественных отношений администрации муниципального образования Лабинский район (собственник участка Краснодарский край) и ООО «Кубаньинерт», ст. Владимирская, Лабинский район (ИНН: <***> ОГРН: <***>)

Обязать ООО «Кубаньинерт», ст. Владимирская, Лабинский район (ИНН: <***> ОГРН: <***>) в течение одного месяца с момента вступления в законную силу настоящего решения освободить и привести в состояние, соответствующее целевому назначению и разрешенному использованию, земельный участок с кадастровым номером 23:18:0701001:77 площадью 63 783 кв. м, местоположение: Краснодарский край, Лабинский район, МХП «Лабинское», отделение № 2 путём сноса (демонтажа, удаления):

2-х этажного здания, общей площадью 212,84 кв. м.;

здания проходной общей площадью 12 кв. м.;

дробильно-сортировочной установки.

Обязать ООО «Кубаньинерт», ст. Владимирская, Лабинский район (ИНН: <***> ОГРН: <***>) в течение месяца с момента вступления настоящего решения в законную силу вернуть арендодателю (департаменту имущественных отношений Краснодарского края) земельный участок с кадастровым номером 23:18:0701001:77 площадью 63 783 кв. м., местоположение: Краснодарский край, Лабинский район, МХП «Лабинское», отделение № 2.

Взыскать с ООО «Кубаньинерт», ст. Владимирская, Лабинский район (ИНН: <***> ОГРН: <***>) 30 000 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента его принятия в суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья М. М. Данько