Решение от 31 июля 2020 г. по делу № А41-38053/2020

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-38053/20
31 июля 2020 года
г.Москва


Резолютивная часть объявлена 27 июля 2020 года

Полный текст решения изготовлен 31 июля 2020 года

Арбитражный суд в составе судьи Ю.С. Петропавловской

при ведении протокола предварительного судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассматривает в предварительном судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации городского округа Химки Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 30.09.1993, юридический адрес: 141402, <...>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "ЖИЛСТРОЙ" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 25.06.2013, юридический адрес: 141207, <...> комн. 5)

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 18.08.2000, юридический адрес: 143407, <...>)

о расторжении договора аренды земельного участка от 16.05.2012 г. № ЮА-161; об обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010115:20

При участии в судебном заседании- согласно протоколу

УСТАНОВИЛ

Администрация городского округа Химки Московской области (далее – истец, арендодатель) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "ЖИЛСТРОЙ" (далее – ответчик, арендатор) о расторжении договора аренды земельного участка от 16.05.2012 г. № ЮА-161; об обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010115:20.

В обоснование заявленных требований истец указал, что в нарушение положений договора аренды земельного участка от 16.05.2012 г. № ЮА-161 ответчик не исполняет принятые на себя обязательства, а именно: не осваивает земельный участок расторгнуть договор аренды земельного участка от 16.05.2012 г. № ЮА-161; вернуть земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010115:20

В судебном заседании участвовали представители сторон.

Истец поддержал исковые требования.

Ответчик возражал против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в отзыве.

В материалах дела имеются доказательства направления определения о назначении дела к рассмотрению в судебном разбирательстве в адрес третьего лица. При таких обстоятельствах суд, руководствуясь ст. 123 АПК РФ, приходит к выводу, что третье лицо извещена надлежащим образом о дате, месте и времени судебного разбирательства.

Дело рассмотрено в порядке части 3 статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица, извещенного о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом.

Арбитражный суд, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, установил следующее.

В соответствии со статьей 4 АПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном АПК РФ.

16.05.2012 между Администрацией городского округа Химки Московской области и ООО «ПроектСталь» заключен договор аренды земельного участка № ЮА-161 с кадастровым номером 50:10:0010115:20, площадью 18263 кв.м, по адресу: Московская обл., Химки, ул. Молодежная, в районе ЦРБ, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - «многоэтажное жилищное строительство».

В соответствии с Соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 14.08.2012 были переданы права и обязанности ООО «ПК Былово». В соответствии с Соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 08.05.2019, были переданы права и обязанности арендатору – ООО «Жилстрой».

Согласно договору аренды, арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора аренды, использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

11.02.2020г, в соответствии с условиями договора аренды арендодателем произведён осмотр земельного участка.

Истец указывает, что при осмотре выявлено, что территория земельного участка частично огорожена, доступ осуществляется свободно через открытые ворота, мероприятия по охране отсутствуют. Земельный участок частично покрыт древесно-кустарниковой растительностью, имеются навалы грунта и наличие складирования строительного мусора, какая-либо деятельность не ведется.

Истец полагает, что земельный участок не используется в соответствии с видом разрешенного использования, арендатор не приступил к освоению арендуемого земельного участка, использованию его по назначению, что является существенным нарушением условий договора.

12.03.2020 истец направил в адрес ответчика претензию, в которой предложил устранить допущенные нарушения в тридцатидневный срок с момента направления претензии, либо расторгнуть договор аренды и возвратить истцу арендованное имущество по акту приема-передачи.

Пунктом 6.3. договора аренды предусмотрено, что арендодатель вправе расторгнуть договор аренды досрочно в случае нарушения арендатором его условий, в том числе неосвоения и неиспользования земельного участка по целевому назначению.

При таких обстоятельствах истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ).

В силу положений ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями.

Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем на пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Досудебный порядок разрешения спора согласно ч. 5 ст. 4 АПК РФ и п. 2 ст. 452 ГК РФ в данном случае соблюден.

Ответчик в отзыве возражает против удовлетворения требований, ссылаясь на то, что после получения прав на аренду земельного участка начал осуществлять подготовительные мероприятия на проведение строительных работ.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Исходя из содержания подпункта 4 п. 2 ст. 45, ст. 46 ЗК РФ следует, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Следовательно, действующее законодательство разделяет два понятия «освоение земельного участка» и «использование земельного участка». При этом, исходя из вышеуказанных норм, под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Ответчиком в материалы дела представлены доказательства, свидетельствующие об освоении земельного участка, а именно: продление разрешения на строительство на спорном земельном участке до 11.12.2022, осуществление работ по подготовке участка к осуществлению строительства (обустройство подъездных дорог и т.п.).

Исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу об освоении земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010115:20.

Как следует из положений части 2 статьи 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Исходя из части 2 статьи 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При таких обстоятельствах требования не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями ст. 110, 137, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Ю.С. Петропавловская