Решение от 10 июля 2025 г. по делу № А32-55279/2024

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-55279/2024
г. Краснодар
11 июля 2025 года
Резолютивная часть решения от 04 июня 2025 года

Полный текст судебного акта изготовлен 11 июля 2025


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шарифуллиной К.С.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

администрации МО г. Краснодар, г. Краснодар (ОГРН: <***>,                                ИНН: <***>)

к ООО СМУ «Гражданстрой», г. Краснодар (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

при участии:

от истца: ФИО1 - доверенность;

от ответчика: конкурсный управляющий ФИО2: паспорт,

УСТАНОВИЛ:

администрация МО г. Краснодар, г. Краснодар (далее – истец) обратилась                               в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением                                                            к ООО СМУ «Гражданстрой», г. Краснодар (далее – ответчик), о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 09.09.2020 г. №4300024109                за период с 01.08.2023 г.  по 31.07.2024 г. в размере 455 324,62 руб.,                                                      пени по состоянию  на 31.07.2024 г. в размере 101 781,29 руб.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.09.2024 г.                              дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон                       в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2024 г.                             дело назначено к рассмотрению по общим правилам искового производства.

В судебном заседании представитель администрации представил документы территориального планирования и судебный акт по делу №А32-60402/2023                                             об обязании заключить договор для завершения строительства.

Конкурсный управляющий возражал по кадастровой стоимости и расчету, пояснил, что спор о возмещении убытков не рассмотрен.

В судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ судом объявлен перерыв                               до 16-00 час. После перерыва судебное разбирательство продолжено в отсутствии сторон,                             без ведения аудиозаписи.

Спор рассматривается в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствии лиц, участвующих                     в деле, по имеющимся материалам дела.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, между администрацией муниципального образования город Краснодар (далее – арендодатель, истец) и ООО СМУ «Гражданстрой»                                        (далее – арендатор, ответчик) заключен договор аренды земельного участка от 09.09.2020 г.                           № 4300024109 (далее – договор) на основании решения Арбитражного суда                     Краснодарского края от 29.08.2016 г. по делу № А32-28628/2015 .

На основании пункта 1.1 договора арендодатель передал, а арендатор принял                    за плату во временное владение и пользование из земель населенных                                        пунктов земельный участок общей площадью 900 кв.м, расположенный в Центральном внутригородском округе <...>,                                                                 с кадастровым номером 23:43:0307019:30 для строительства административного здания.

Пунктом 1.2. договора  установлено, что границы участка обозначены в выписке                         из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости                                     от 12.08.2020 г. № 99/2020/342463704 (далее – Выписка из ЕГРН), которая является неотъемлемой частью настоящего договора.

Как следует из пункта 1.3 договора участок предоставлен для строительства административного здания.

В силу пункта 2.3. договора арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня фактического принятия участка (09.09.2020 г. по 09.09.2023 г.)                                        за каждый день фактического использования или владения и вносится арендатором                           с момента государственной регистрации договора ежемесячно не позднее 10 числа начала каждого месяца. Первый платеж вносится не позднее 10 календарных дней с момента государственной регистрации договора. При этом расчет арендной платы производится                   по ставкам, действовавшим в период фактического использования или владения участком.                                        

Арендная плата (начисление суммы платежа за месяц производится из расчета числа дней в месяце) вносится арендатором ежемесячно до 10 числа начала каждого месяца (пункт 5.4 договора).

Как следует из материалов дела земельный участок с кадастровым номером 23:43:0307019:30 передан ответчику на основании акта приема-передачи земельного участка.

В связи с ненадлежащим исполнением своих обязательств по внесению арендной платы за ответчиком образовалась задолженность за период с 01.08.2023 г. по 31.07.2024 г.                      в размере  455 324,62 руб.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.02.2023 по делу                              № А32-8808/2021 ООО СМУ «Гражданстрой» признано несостоятельным (банкротом).

Истцом предпринимались меры по досудебному урегулированию спора.                              Ответчику были направлены претензии от 24.05.2024 г. № 15964/26                                                    с требованием погасить задолженность.

Оставление ответчиком претензии без исполнения явилось основанием для обращения истца в суд с настоящими исковыми требованиями.

Принимая решение по настоящему спору, суд исходил из следующего.

Договор, заключенный между сторонами, является договором аренды,                                        к которому применяются правила, содержащиеся в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату                   за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статей 307, 309, 310 ГК РФ обязательства возникают из договора,                                        а также из иных оснований, указанных в Кодексе. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

В подтверждение заявленных требований истцом представлены:

– договор аренды от 09.09.2020 г. №4300024109.                

– расчет задолженности, согласно которому заявленная сумма задолженности за период с 01.08.2023 г.  по 31.07.2024 г. составила 455 324, 62 руб.

Возражая против удовлетворения исковых требований ответчик указал,                                    что конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с иском к администрации муниципального образования город Краснодар о взыскании в конкурсную массу                      ООО СМУ «Гражданстрой» 1 025 436,14 руб. прямых убытков в виде оплаченных сумм арендной платы за земельный участок, 591 351, 23 руб., подлежащих                                                        оплате арендных платежей, 108 314,64    руб.    затрат    на    проектирование,                                             598   276    000    руб.    упущенной    выгоды.

Заявленные требования мотивированы тем, что должнику на основании заключенного         с администрацией муниципального образования г. Краснодар договора аренды                                 от 09.09.2020 г. №4300024109 принадлежит право аренды земельного участка общей площадью 900 кв.м., расположенного по адресу:  Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Ким, д.52, с кадастровым номером: 23:43:0307019:30.

На участке расположено незавершенное строительством административное здание, назначение: нежилое, общая площадь застройки 455 кв.м, кадастровый номер: 23:43:0306056:355, право собственности ООО СМУ «Гражданстрой» на объект незавершенного строительства зарегистрировано за должником в установленном порядке.

В связи с внесением изменений в Генеральный план города Краснодара в части отнесения вышеуказанного земельного участка к рекреационной зоне,                                                не предусматривающей возможность осуществления строительных работ, исключается возможность реализации указанного имущества на торгах,                                                     поскольку повлечет за собой введение в заблуждение неограниченного круга заинтересованных лиц.

Невозможность сохранения права аренды земельного участка и строительство изначально планировавшегося к возведению и введению в эксплуатацию объекта обусловлена изменениями в градостроительной политике муниципального образования, нашедшей свое выражение в соответствующей документации, что причинило убытки, подлежащие возмещению.

Суд критически оценивает доводы ответчика, поскольку из представленных документов территориального планирования следует, что согласно Правилам землепользования и застройки  на территории муниципального образования город Краснодар, утверждёнными решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 г. № 19 п. 6, в редакции решения городской Думы Краснодара от 29.05.2023 № 57 п. 4, рассматриваемый земельный участок расположен в зоне зелёных насаждений общего пользования (парки, скверы, бульвары, сады) (Р-1).

Согласно Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утверждёнными решением городской Думы Краснодара                   от 30.01.2007 г. № 19 п. 6, в редакции решения городской Думы Краснодара                                             от 22.07.2021  г.   № 57 п. 19, рассматриваемый земельный участок расположен в зоне зелёных насаждений общего пользования (парки, скверы, бульвары, сады) (Р-1).

Согласно Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утверждёнными решением городской Думы Краснодара                  от 30.01.2007 г. № 19 п. 6, в редакции решения городской Думы Краснодара                                               от 19.11.2020   г.  № 4 п. 6, рассматриваемый земельный участок расположен в общественно-деловой зоне местного значения (ОД.2).

Согласно государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, сведения о документации по планировке территории, утвержденной в порядке, предусмотренном статьёй 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации,                          в отношении рассматриваемой территории отсутствуют.

Как следует из картотеки Арбитражный дел, в рамках дела №А32-60402/2023                   ООО СМУ  «Гражданстрой» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в лице конкурсного управляющего ФИО2 обратилось в суд                                                              к администрации муниципального образования г. Краснодар (ОГРН: <***>,                 ИНН: <***>), департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар (ОГРН: <***>                      ИНН: <***>) о признании незаконным отказ в предоставлении в аренду земельного участка, об обязании заключить договор аренды земельного участка.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.03.2025 г.                                         по делу №А32-60402/2023 признан незаконным, не соответствующим Земельному кодексу Российской Федерации, ответ департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, выраженный                         в письме от 08.09.2023 г. № 24056/26, на заявление конкурсного управляющего общества              с ограниченной ответственностью СМУ «Гражданстрой» (ОГРН: <***>,                         ИНН: <***>) о заключении без проведения торгов нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0307019:30. Кроме того на администрацию муниципального образования город Краснодар (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) наложена обязанность заключить с обществом с ограниченной ответственностью                         СМУ «Гражданстрой» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)                                                        договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0307019:30,                             общей площадью 900 кв. м, для завершения строительства расположенного на данном земельном участке объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 23:43:0306056:355, направив в течение одного месяца с даты вступления решения суда                по настоящему делу в законную силу в адрес конкурсного управляющего                                            ООО СМУ «Гражданстрой» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) подписанный администрацией муниципального образования город Краснодар (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) проект договора аренды указанного земельного участка.

В рамках рассмотрения вышеуказанного спора судом установлено, что отнесение земельного участка КН 23:43:0307019:30 в соответствии с генеральным планом муниципального образования город Краснодар от 02.09.2020 № 100 п.1 к зоне озелененных территорий общего пользования (лесопарки, парки, сады, скверы, бульвары, городские леса) не препятствует предоставлению данного земельного участка обществу в аренду для целей завершения расположенного на земельном участке объекта, поскольку ранее данный земельный участок был предметом двух договоров аренды для строительства административного здания – от 28.03.2008 № 4300015183, от 09.09.2020 №4300024109, последний сроком до 09.09.2023, на участке расположен принадлежащий обществу на праве собственности объект незавершенного строительства, общество сохраняет право на предоставление земельного участка в аренду исключительно для целей завершения строительства указанного объекта. Правомерность возобновления арендных отношений с учетом отнесения земельного участка по генеральному плану города к землям общего пользования подтверждена определениями арбитражного суда от 15.03.2018 и от 19.02.2020 по делу № А32-28628/2015, которыми администрации отказано в прекращении исполнительного производства. Как следует из данных определений, администрация ссылалась на то, что спорный земельный участок находится в зоне зеленых насаждений. согласно закона Краснодарского края от 23.07.2015 №3223-КЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации, расположенных на территории Краснодарского края», территория рассматриваемого земельного участка по улице Ким, 52 находится в границах исторического поселения регионального значения город Краснодар. Согласно сведениям ИСОГД, испрашиваемый земельный участок расположен в границах сквера «Имени Ковтюха», на территории ценных ландшафтов, границы которого утверждены решением городской Думы Краснодара шестого созыва ХУ заседания Думы о наименовании зеленых зон №15 п. 14 от 21.04.2016. В соответствии с Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар земельный участок расположен в зоне зеленых насаждений общего пользования (РО), где строительство каких-либо зданий не предусмотрено В соответствии с решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25 п. 15 «Об утверждении генерального плана муниципального образования город Краснодар» спорный земельный участок расположен в зоне рекреационного значения (городские зеленые насаждения общего пользования). Отклоняя заявления администрации о прекращении исполнительного производства, суд в определениях от 15.03.2018 и от 19.02.2020 по делу № А32- 28628/2015 указал, что правомерность нахождения объекта недвижимости общества на спорном земельном участке подтверждена вступившими в законную силу решениями от 29.08.2016 по делу № А32-28628/2015 и от 03.02.2016 по делу № А32-44408/2014, в рамках которых установлено, что объект капитального строительства, принадлежащий обществу на праве собственности, находящийся на спорном земельном участке, возведен на основании выданного в установленном законом порядке разрешения, отвечает требованиям разрешительной документации, обязательных градостроительных и строительных норм и правил, не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Согласно п. 4 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: - виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; - их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. В силу п. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации земельные участки или  объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. Из вышеуказанных норм следует, что при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и разрешенное использование земельного участка, его собственник или иной землепользователь вправе продолжать использование этого участка, разрешенное до такого изменения, без какого-либо ограничения. Согласно п. 9 ст. 36 ГрадК РФ реконструкция указанных в части 8 настоящей статьи объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции. Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом. Администрация не представила доказательств, свидетельствующих о том, что использование спорного земельного участка и объекта капитального строительства опасно для жизни и здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия. Кроме того, данный факт исследован в ходе рассмотрения дела № А32-44408/2014. Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа определение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.03.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2018 по делу № А32-28628/2015 оставлены без изменения.

Таким образом, принимая во внимание решение суда от 15.03.2025 г.                                         по делу №  А32-60402/2023, суд приходит к выводу о том, что довод ответчика противоречит обстоятельствам дела, кроме того, факт обращения ответчика в Арбитражный суд                               за взысканием о взыскании 1 025 436,14 руб. прямых убытков, 591 351,23 руб.                             подлежащих оплате арендных платежей, 108 314, 64 руб.                                                                затрат на проектирование, 598 276 000 руб. упущенной выгоды                                                             в рамках дела №А32-53608/2024 не препятствует рассмотрению требований о взыскании арендной платы    за спорный период по договору.

Доводы конкурсного управляющего о несогласии с кадастровой стоимостью земельного участка также не основаны на нормах закона.

Так как размер задолженности подтвержден материалами дела, доказательств по оплате задолженности на момент принятия решения не представлено, суд пришел к выводу                        об обоснованности и законности требований истца о взыскании задолженности по договору аренды помещения от 02.02.2021 г. № ДК-9/26-2021 за период с 13.10.2023 г. по 30.06.2024 г. в размере 1 183 408,63 руб.

В связи с чем, суд считает исковые требования о взыскании с ответчика заявленной суммы основной задолженности подлежащими удовлетворению.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании пени за период с 01.07.2022  г.              по  31.07.2024 г. в размере 101 781, 29 руб.

Рассматривая требования о взыскании пени, суд исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней)       признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства,                  в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 5.2 договора предусмотрена ответственность за несвоевременную уплату арендной платы в установленный договором срок в виде начисления арендатору пени                       в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки.

Расчет истца проверен судом и признан выполненным арифметически и методологически верным. Расчетные данные истца не оспорены, доказательств обратного суду не представлено.

Таким образом, исковые требования в части взыскания пени подлежат удовлетворению за период с 01.07.2022  г. по  31.07.2024 г. в размере 101 781, 29 руб.

Государственная пошлина в порядке статьи 110 АПК РФ возлагается  на ответчика и подлежит взысканию в бюджет.

Руководствуясь статьями 65, 70, 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Взыскать ООО СМУ «Гражданстрой», г. Краснодар (ОГРН: <***>,                     ИНН: <***>) в пользу  администрации МО г. Краснодар, г. Краснодар                            (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) задолженность по арендной плате                                      по договору аренды земельного участка от 09.09.2020 г. №4300024109                                                за период с 01.08.2023 г.  по 31.07.2024 г. в размере 455 324,62 руб.,                                                  с 01.07.2022  г. по  31.07.2024 г. в размере 101 781,29 руб.

Взыскать с ООО СМУ «Гражданстрой», г. Краснодар (ОГРН: <***>,                     ИНН: <***>) в доход федерального бюджета РФ госпошлину в размере 32 855 руб.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции                            - в течение двух месяцев  со дня  вступления  решения  в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья                                                                                                                      О.В. Кирий