Решение от 10 февраля 2026 г. АС Самарской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, <...>, тел. <***>

http://www.samara.arbitr.ru, e-mail: info@samara.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

гор. Самара

11 февраля 2026 года

Дело №

А55-30819/2025


Резолютивная часть решения объявлена 29 января 2026 года.

Полный текст решения изготовлен 11 февраля 2026 года.


Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Агеевой В.В.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Русаковой Е.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 29 января 2026 года дело по заявлению

Общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Имплозия», ИНН <***>,

к Управлению Росреестра по Самарской области, ИНН <***>,

о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации прав на жилой дом и земельный участок,

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора:

– Администрация городского округа Самара,

- Департамент градостроительства городского округа Самара,

- ФИО1,

с участием: Прокуратуры Самарской области,

при участии в судебном заседании:

от заявителя – представитель ФИО2 (доверенность от 20.08.2025);

от заинтересованного лица – не явился, извещен,

третье лицо ФИО1 – лично (паспорт),

от иных третьих лиц – не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Строительная компания «Имплозия» обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, в котором просит:

1. Признать незаконным решение Управления Росреестра по Самарской области об отказе в государственной регистрации прав на жилой дом (кадастровый номер: 63:01:0410007:14201) и земельный участок (кадастровый номер: 63:01:0410007:14199), принятое по заявлению от 24.03.2025 г. КУВД-001/2025-15136088, содержащееся в уведомлении от 02.07.2025 № КУВД-001/2025-15136088/7.

2. Обязать Управление Росреестра по Самарской области зарегистрировать переход права собственности на жилой дом (кадастровый номер: 63:01:0410007:14201) и земельный участок (кадастровый номер: 63:01:0410007:14199).

Определением Арбитражного суда Самарской области от 28.08.2025 заявление принято к производству.

Определением от 10.10.2025 суд руководствуясь ст.51 АПК РФ привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора Администрацию г.о. Самара, Департамент градостроительства г.о. Самара, ФИО1.

Управлением Росреестра по Самарской области представлен отзыв на заявленные требования.

Департамент в своем отзыве указывает, что разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N? 633301000-746 от 16.12.2024 не выдавались, в том числе и ООО «СК «Имплозия» на блокированную жилую застройку.

Определением суда от 26.12.2025 года привлечена к участию в деле Прокуратура Самарской области.

Представитель заявителя в судебном заседании поддерживает исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении.

Третье лицо ФИО1 поддерживает заявленные требования.

От Управления Росреестра по Самарской области поступило сопроводительное письмо с приложениями.

Суд, в порядке ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приобщил указанные документы к материалам дела.

Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения которого извещены надлежащим образом, в порядке ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии представителей иных лиц, участвующих в деле, по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, представленные заявителем в обоснование своих доводов доказательства, заинтересованным лицом возражений, исходя из предмета и оснований заявленных требований, а также из достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, суд считает заявленные требования, подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, заявитель является собственником земельного участка под кадастровым номером 63:01:0410007:14199, по адресу <...> земельный участок 210/1 и расположенного на нём жилого дома под кадастровым номером 63:01:0410007:14201. Право собственности зарегистрировано Управлением Росреестра по Самарской области, что подтверждается выписками из ЕГРН.

24.03.2025 заявитель заключил договор купли-продажи жилого дома и земельного участка № 2025-418/1 с ФИО1, впоследствии обратился в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок.

Уведомлением от 02.07.2025 № КУВД-001/2025-15136088/7 (далее - Уведомление) Управление Росреестра по Самарской области сообщило об отказе в регистрации перехода права собственности. Регистрирующий орган полагает, что документы, которые представлены для регистрации перехода права собственности, не соответствуют требованиям, установленным законодательством Российской Федерации. Из уведомления следует, что Управление считает жилой дом самовольной постройкой и полагает, что ООО «СК Имплозия» не вправе распоряжаться этим объектом недвижимого имущества.

Не согласившись с данным отказом, заявитель обратился с заявлением в Арбитражный суд Самарской области с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 указанного Кодекса).

В силу части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания указанных обстоятельств, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Частью 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) предусмотрено, что государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления за исключением установленных им случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном им порядке.

В силу пункта 2 части 4 статьи 18 Закона N 218-ФЗ к заявлению должны быть приложены документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. Такими документами являются документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости (часть 2 статьи 14).

Согласно части 1 статьи 21 данного Закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено данным Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Частью 5 статьи 18 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 данного Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено данным Федеральным законом или иными федеральными законами.

Часть 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ содержит закрытый перечень оснований приостановления регистрационных действий.

Согласно статье 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Управление Росреестра по Самарской области возражая против заявленных требований указывает на следующее.

Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), объект недвижимости, с кадастровым номером: 63:01:0410007:14201, поставлен на кадастровый учет на основании технического плана здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства от 17.12.2024 г. и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N? 633010000-746 от 16.12.2024 г., а также право собственности ООО «Строительная компания «Имплозия» зарегистрировано, в том числе на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N? 633010000-746 от 16.12.2024 г.

03.03.2025 г. ООО «Строительная компания Имплозия» и ФИО1 обратились в Управление с заявлениями об осуществлении государственной регистрации перехода права и регистрации права собственности на жилой дом блокированной застройки, площадью 143 кв.м, с кадастровым номером: 63:01:0410007:14201, расположенный по адресу: Самарская обл., г. Самара, муниципальный район Куйбышевский, и на земельный участок, площадью 287 кв. с кадастровым номером: 63:01:0410007:14199, по адресу: Самарская обл., г. Самары внутригородской район Куйбышевский, ул. Парниковая, земельный участок 210/1.

В качестве документа-основания для осуществления государственной регистрации права собственности был представлен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком N? 2025-418/1 от 24.03.2025 г., согласно которому ООО «Строительная компания «Имплозия» продает жилой дом, с кадастровым номером: 63:01:0410007:14201, и земельный участок, с кадастровым номером: 63:01:0410007:14199, ФИО1

С целью подтверждения факта выдачи застройщику ООО «Строительная компания «Имплозия» разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию объектов недвижимости в Администрацию г.о. Самара был направлен соответствующий запрос исх.N? КУВД-001/2025-11025080-2 от 21.03.2025 г.

28.03.2025 г. на основании п. 9 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 г. N? 218-Ф3 «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) осуществление заявленных регистрационных действий было приостановлено на срок до 28.04.2025 г. в связи с тем, что не были представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам.

Согласно поступившему из Департамента градостроительства г.о. Самара ответу N? 20501-01/2591-2-1 от 27.03.2025 г. Департаментом градостроительства 2.0. Самара, а также Главой г.о. Самара разрешения на строительство и разрешения на ввод объектов в эксплуатацию ООО «Строительная компания «Имплозия» не выдавались.

Таким образом, управлением сделан вывод о том, что представленный на кадастровый учет технический план здания от 17.12.2024 г. объекта недвижимого имущества, с кадастровым номером: 6301:0410007:4201, содержит недостоверную информацию относительно документов, использованных при его подготовке.

В силу п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Таким образом, Управление считает, что общество не вправе распоряжаться объектом недвижимого имущества, с кадастровым номером: 63:01:0410007:14201.

Оценив доводы сторон суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что на спорные объекты недвижимости в ЕГРН зарегистрировано право собственности заявителя, которое в установленном порядке не оспорено.

Согласно пункту 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Как указал Верховный Суд РФ в Определении от 05.12.2018 N 67-КГ18-20 государственный регистратор не вправе давать оценку ранее зарегистрированному праву.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2).

Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином (абзац первый пункта 6).

В силу пункта 2 части 2 статьи 14 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 этого же федерального закона предусмотрено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных указанным федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

По смыслу приведенных правовых норм при проведении правовой экспертизы государственный регистратор не уполномочен давать оценку ранее зарегистрированному праву. Иное означало бы, что правообладатель может быть произвольно лишен признанного государством права на недвижимое имущество без надлежащей судебной процедуры.

Само по себе отсутствие разрешений на строительство и ввод недвижимого имущества и земельного участка в эксплуатацию без наличия вступившего в законную силу судебного акта о прекращении зарегистрированного права собственности на данный объект не свидетельствует о том, что указанное право аннулировано либо никогда не возникало у ООО «Строительная компания «Имплозия».

При таком положении государственный регистратор, приостанавливая государственную регистрацию права, а в последствии отказывая в проведении регистрационных действий, фактически поставил под сомнение существование ранее зарегистрированного права собственности ООО «Строительная компания «Имплозия» на недвижимое имущество и земельный участок, что недопустимо в силу пункта 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Иной подход может привести к нарушению конституционных гарантий охраны частной собственности, одной из которых является лишение имущества только по решению суда (часть 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации).

Одним из принципов административного судопроизводства является законность и справедливость при рассмотрении и разрешении административных дел, которые обеспечиваются не только соблюдением положений, предусмотренных законодательством об административном судопроизводстве, точным и соответствующим обстоятельствам административного дела правильным толкованием и применением законов и иных нормативных правовых актов, в том числе регулирующих отношения, связанные с осуществлением государственных и иных публичных полномочий, но и получением гражданами и организациями судебной защиты путем восстановления их нарушенных прав и свобод (пункт 3 статьи 6 и статья 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Таким образом, Обществом при обращении в Управление Росреестра по Самарской области полностью соблюдены требования законодательства и представлены все необходимые документы для проведения регистрационных действий.

Учитывая изложенное, в данном случае имеются основания, предусмотренные ст. 13 ГК РФ и ч. 1 ст. 198 АПК РФ, которые одновременно необходимы для признания ненормативного акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а решения или действия незаконными.

При таких обстоятельствах арбитражный суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

Судом рассмотрены все доводы Ответчика, однако они не могут служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии с п. 3 ч.4 ст. 201 АПК РФ суд возлагает на заинтересованное лицо обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленном законом порядке и сроки.

Согласно п.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на Управление. В этой связи надлежит взыскать с Управления Росреестра по Самарской области в заявителя судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу заявления в арбитражный суд в размере 50 000 руб.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-176, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Заявление Общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Имплозия» удовлетворить.

Признать незаконным решение Управления Росреестра по Самарской области об отказе в государственной регистрации прав на жилой дом (кадастровый номер: 63:01:0410007:14201) и земельный участок (кадастровый номер: 63:01:0410007:14199), принятое по заявлению от 24.03.2025 г. КУВД-001/2025-15136088, содержащееся в уведомлении от 02.07.2025 № КУВД-001/2025-15136088/7.

Обязать Управление Росреестра по Самарской области в течение месяца с даты вступления решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации перехода права собственности от Общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Имплозия» в пользу ФИО1 на основании договора купли-продажи от 24.03.2025 года на жилой дом блокированной застройки с кадастровым номером 63:01:0410007:14201 и земельный участок с кадастровым номером 63:01:0410007:14199, расположенный по адресу: Российская Федерация, Самарская область, городской округ Самара, внутригородской <...> земельный участок 210/1.

Взыскать с Управления Росреестра по Самарской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Имплозия» расходы по оплате государственной пошлины в размере 50 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.


Судья


/
Агеева В.В.