Решение от 4 июля 2022 г. по делу № А27-1264/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

http://www.kemerovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А27-1264/2022
город Кемерово
04 июля 2022 года
Резолютивная часть решения оглашена 28 июня 2022 года

Полный текст решения изготовлен 04 июля 2022 года

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Бондаренко С.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Промстройресурс», г. Кемерово (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Аргумент», с. Березово (ОГРН <***>, ИНН <***>)

индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Ижевск (ОГРНИП 316420500137300, ИНН <***>)

межрегиональному территориальному управлению Росимущества в Кемеровской и Томской областях, г.Кемерово (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора:

Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы №14 по Кемеровской области – Кузбассу, г. Кемерово (ОГРН <***>, ИНН <***>)

Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы №4 по Кемеровской области – Кузбассу, г. Новокузнецк, Кемеровская обл. (ОГРН <***>, ИНН <***>)

Комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса, г. Кемерово (ОГРН <***>, ИНН <***>)

общество с ограниченной ответственностью «Восточная техника», г. Новосибирск (ОГРН <***>, ИНН <***>)

акционерное общество «Кемеровская генерация», г. Кемерово (ОГРН <***>, ИНН <***>)

Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы №15 по Кемеровской области – Кузбассу, г. Кемерово (ОГРН <***>, ИНН <***>)

судебный пристав-исполнитель Межрайонного отдела судебных приставов по важным исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов по Кемеровской области – Кузбассу ФИО3

Центр АФАП ОДД ГИБДД ГУ МВД России по Кемеровской области, г. Кемерово

ФИО4, город Кемерово

Комитет по охране объектов культурного наследия Кузбасса, город Кемерово (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании торгов и договора недействительными, применении последствий недействительности

при участии:

от истца – ФИО5 представитель по доверенности от 15.02.2022, паспорт;

от ответчика МТУ Росимущества – ФИО6 представитель по доверенности от 21.03.2021 №42-АЛ-07/3128, паспорт; ФИО7 представитель по доверенности №42-АЛ-07/7603 от 02.07.2021, паспорт, диплом;

от ответчика ФИО2 – ФИО8 представитель по доверенности №20/2022 от 14.03.2022, паспорт, диплом;

от иных ответчиков – не явились, извещены;

от третьих лиц – не явились, извещены;

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Промстройресурс» (далее – ООО «Промстройресурс», общество) обратилось к обществу с ограниченной ответственностью «Аргумент» (далее – ООО «Аргумент»), индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель), Межрегиональному территориальному управлению Росимущества в Кемеровской и Томской областях (далее -управление) с иском, в котором просит признать недействительными публичные торги,проведенные ООО «Аргумент» 01.10.2021 (протокол о результатах торгов No1969 от 01.10.2021) в отношении нежилого помещения №38, площадью 167,4 кв. м, кадастровый номер 42:24:0501002:8170, помещение, расположенное по адресу: <...>; признать недействительными договор купли-продажи недвижимого

имущества, заключенный по результату вышеназванных торгов с ИП ФИО2; применить последствия недействительности сделки в виде возврата спорного имущества в собственность ООО «Промстройресурс».

В основаниях иска указано, что вышеназванные торги, состоявшиеся в связи среализацией в рамках исполнительного производства принадлежащего должнику (обществу) проведены с нарушением действующего законодательства. Так, спорное нежилое помещение является объектом культурного наследия, что подтверждается приказом No94 от 25.04.2017, утв. Комитетом по охране объектов культурного наследия Кемеровской области. Согласно положениям Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве», при передаче для реализации недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи прилагаются, в том числе документы, подтверждающие внесение объекта недвижимого имущества в единый государственный реестр объектов культурного наследия. Отсутствие достоверных и полных данных о нежилом помещении в конкурсной документации привело к нарушению прав должника, заинтересованного в привлечении к участию в торгах максимального количества участников с целью реализации имущества по наивысшей цене.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2022 приняты обеспечительные меры в виде наложения ареста на имущество: нежилое помещение №38, площадью 167,4 кв.м, кадастровый номер 42:24:0501002:8170, расположенное по адресу: <...>. Запретить Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии проводить регистрационные действия в отношении имущества: нежилое помещение №38, площадью 167,4 кв.м, кадастровый номер 42:24:0501002:8170, расположенное по адресу: <...>.

Межрегиональное территориальное управление Росимущества в Кемеровской и Томской областях в отзыве на иск указало, что отсутствие информации об объекте культурного наследия не затрагивает имущественных прав и интересов истца. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Общество с ограниченной ответственностью «Восточная техника» в отзыве указало, что требования истца считают обоснованными и подлежащими удовлетворению ввиду того, что торги проведены с существенными нарушениями.

Комитет по охране объектов культурного наследия Кузбасса в отзыве на иск требования истца поддержал, указав, что нарушены положения статьи 48 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Возражая на исковое заявление, ИП ФИО2 указал, что подлежат отклонению доводы о ничтожности договора по основанию, предусмотренному п. 10 ст. 48 Закона №73-Ф3, поскольку в отсутствие самого охранного обязательства или иных обязательств у сторон оспариваемого договора отсутствовала обязанность по включению в договор обязательств по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. Отсутствие документов, подтверждающих законность перепланировки/реконструкции и её завершения, данная разница в площади является временной и лишь после завершения ремонтных работ (отделки стен), работ по перепланировке/реконструкции можно говорить об изменении площади. Истцом в исковом заявлении не указано, какие именно его права и законные интересы нарушаются оспариваемыми торгами, документов подтверждающих нарушения прав и интересов оспариваемыми торгами также не представлено. Таким образом, не доказан и сам факт нарушения прав и законных интересов истца процедурой торгов. Действия истца носят признаки злоупотребления правом.

Протокольным определением от 31.05.2022 судебное заседание отложено на 28.06.2022.

Ответчик ООО «Аргумент», третьи лица явку представителей не обеспечили, дополнительных возражений, ходатайств не представили.

Руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд, с согласия представителей истца, ответчиков, третьего лица, считает возможным провести судебное заседание в отсутствии неявившихся лиц.

Истцом заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, изложенное следующим образом:

- признать недействительными торги (протокол о результатах торгов №1969 от 01.10.2021) в отношении нежилого помещения №38 площадью 167,4 кв.м., кадастровый номер 42:24:0501002:8170, расположенного по адресу: <...>.

- признать недействительным договор купли – продажи недвижимого имущества, заключенный с индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН <***>) по результатам публичных торгов, проведенных обществом с ограниченной ответственностью «Аргумент» 01.10.2021 (протокол о результатах торгов №1969 от 01.10.2021) в отношении нежилого помещения №38 площадью 167,4 кв.м., кадастровый номер 42:24:0501002:8170, расположенного по адресу: <...>.

- применить последствия недействительности сделки в виде восстановления права собственности общества с ограниченной ответственностью «Промстройресурс» (ИНН <***>) на нежилое помещение №38 площадью 167,4 кв.м., кадастровый номер 42:24:0501002:8170, расположенного по адресу: <...>.

Ходатайство судом удовлетворено в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации.

Представитель истца исковые требования поддержал, сославшись на то, что нарушение прав и законных интересов истца выразилось в неправильном формировании начальной цены продажи имущества и, как следствии, формировании цены реализации на публичных торгах и последующего удовлетворения требований взыскателей по исполнительному производству, возбужденному в отношении истца начальная цена имущества определена без учета фактической площади объекта, незаконной перепланировки и принадлежности предмета торгов к объектам культурного наследия.

Представители ответчиков возразили на исковые требования, поддержав доводы отзывов.

Рассмотрев и оценив представленные по делу доказательства, заслушав представителей истца и ответчиков, суд пришел к выводу о наличии достаточных оснований для удовлетворения заявленных требований, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, МРИ ФНС России № 4 по Кемеровской области в отношении ООО «Промстройресурс» был вынесен акт о привлечении лица к ответственности за совершение налогового правонарушения 03.02.2021 № 307. Сумма взыскания составляла 76 300 345 руб. 40 коп.

На основании данного документа было возбуждено исполнительное производство № 22152/21/42034-ИП от 12.02.2021 года.

01.10.2021 в рамках данного исполнительного производства специализированная организация - (ООО «Аргумент» - организатор торгов) по поручению №19669/Т от 11.08.2021 года МТУ ФАУГИ в Кемеровской и Томской областях провела торги по реализации принадлежащего ООО «Промстройресурс» арестованного недвижимого имущества: нежилого помещения №38, площадью 167,4 кв.м., кадастровый номер 42:24:0501002:8170, расположенное по адресу: <...>.

Победителем торгов по данным лотам был признан ИП ФИО2, с которым организатор торгов заключил договор купли-продажи недвижимого имущества. Стоимость имущества составила 9 806 100 руб.

ООО «Промстройресурс», ссылаясь на то, что вышеназванные торги проведены с нарушением действующего законодательства, обратился в суд с требованием о признании торгов и договора купли-продажи недействительными.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходит из следующего:

Согласно части 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 2 АПК РФ задачами судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, а также прав и законных интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц в указанной сфере.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Таким образом обращение в арбитражный суд должно быть обусловлено необходимостью защиты нарушенных прав и иметь целью их восстановление.

Правоотношения, возникающие при организации и проведении торгов, а также при заключении договоров по результатам торгов, относятся к сфере гражданско-правового регулирования.

Статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) предусмотрено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными. При этом законодатель не разграничивает этапы организации и проведения торгов, на которых допущенные нарушения установленных законом правил влекут указанные последствия.

Статьей 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

В соответствии со статьей 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

- кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

- на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

- продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

- были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

- были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

По смыслу названной статьи основанием для признания торгов недействительными может служить существенное нарушение процедуры их проведения. При этом под существенным нарушением следует понимать такое отклонение от установленных требований, которое повлекло или могло повлечь иные результаты торгов и, как следствие, грубое нарушение прав и законных интересов заинтересованного лица.

В соответствии с пунктом 44 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Таким образом, помимо вышеперечисленных обстоятельств, связанных с установлением фактов допущенных нарушений, при обращении с заявлением о признании торгов недействительными доказыванию подлежит также факт нарушения прав и законных интересов заявителя соответствующим нарушением установленного порядка проведения торгов.

В соответствии с положениями части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Таким образом, обращаясь с требованием о признании публичных торгов недействительными, именно истец должен представить суду как доказательства имевшего место при проведении торгов существенного нарушения процедуры проведения торгов и требований законодательства, так и нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.

Согласно п. 8 ФЗ от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве», при передаче для реализации недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи прилагаются:

1) копия акта о наложении ареста на имущество должника;

правоустанавливающие документы и документы, характеризующие объект недвижимости;

3) копии документов, подтверждающих право на земельный участок, в случае продажи отдельно стоящего здания;

4) документы, подтверждающие внесение объекта недвижимого имущества в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, или документы, подтверждающие отнесение недвижимого имущества к объекту культурного наследия, включенному в реестр, выявленному объекту культурного наследия, охранное обязательство на объект культурного наследия, включенный в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, или иной охранный документ, предусмотренный пунктом 8 статьи 48 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".

Информация о проведении торгов, включая публичные, подлежит размещению на официальном сайте Российской Федерации в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов (адрес официального сайта - www.torgi.gov.ru утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 10.09.2012 №909).

Кроме того, извещение о проведении публичных торгов должно быть размещено на сайте органа, осуществляющего исполнительное производство (пункт 4 статьи 449,1 ГК РФ). Иными законами могут быть установлены дополнительные к общеобязательному порядку правила размещения информации о проведении публичных торгов.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца («Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017).

Многоквартирный дом по адресу: <...> является объектом культурного наследия местного (муниципального) значения «Дом жилой», включен в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 05.09.2011 № 399 «О включении в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации выявленных объектов культурного наследия, расположенных на территории г. Кемерово». Постановление опубликовано 05.09.2011 на сайте «Электронный бюллетень Правительства Кемеровской области - Кузбасса».

В целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия, обеспечения доступа граждан Российской Федерации, иностранных граждан и лиц без гражданства к объектам культурного наследия устанавливаются ограничения (обременения) права собственности, других вещных прав, а также иных имущественных прав на объекты культурного наследия, предусматривающие установленные пунктами 1-3 статьи 47.3 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Федеральный закон) требования к содержанию и использованию объектов культурного наследия, а также требования, установленные охранным обязательством в соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 47.6 Федерального закона.

Охранное обязательство собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия местного (муниципального) значения «Дом жилой», расположенного по адресу: <...> утверждено приказом комитета по охране объектов культурного наследия Кемеровской области 25.04.2017 № 94. Охранное обязательство размещено 25.04.2017 на сайте Комитета в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Особенности владения, пользования и распоряжения объектом культурного наследия установлены статьей 48 Федерального закона. Распоряжение объектом культурного наследия, в том числе его отчуждение, осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации при условии выполнения требований Федерального закона.

Согласно пункту 7 статьи 48 Федерального закона в случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, действует охранное обязательство, то такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство нового собственника по выполнению требований, предусмотренных охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. При этом копия охранного обязательства является неотъемлемой частью такого договора. При отсутствии в договоре соответствующих условий такая сделка является ничтожной в силу прямого указания статьи 48 Федерального закона.

Договор купли-продажи №1969 (арестованного имущества) от 18.10.2021 не содержит существенного условия, предусмотренного пунктом 7 статьи 48 Федерального закона, охранное обязательство к договору не прилагается.

Таким образом, требования о признании недействительными торгов и заключенного по его итогам договора купли-продажи от 18.10.2021 суд признает обоснованными.

Как установлено пунктом 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Признание судом сделки недействительной и применение последствий ее недействительности является основанием для внесения записи в ЕГРП, что следует из статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Довод об изменении площади (неверное отражения в информации о торгах) отклоняется судом, так как не имеет значения для настоящего спора, поскольку сделка является ничтожной по закону.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд при вынесении решения оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности.

Оценка судом всех представленных по делу доказательств позволяет суду прийти к выводу о наличии достаточных оснований для удовлетворения иска.

Расходы по госпошлине суд относит на ответчиков в соответствии со статьей 110 АПК РФ (в том числе расходы, понесенные при подаче заявления об обеспечении иска).

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Иск удовлетворить.

Признать недействительными торги (протокол о результатах торгов №1969 от 01.10.2021) в отношении нежилого помещения №38 площадью 167,4 кв.м., кадастровый номер 42:24:0501002:8170, расположенного по адресу: <...>.

Признать недействительным договор купли – продажи недвижимого имущества, заключенный с индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН <***>) по результатам публичных торгов, проведенных обществом с ограниченной ответственностью «Аргумент» 01.10.2021 (протокол о результатах торгов №1969 от 01.10.2021) в отношении нежилого помещения №38 площадью 167,4 кв.м., кадастровый номер 42:24:0501002:8170, расположенного по адресу: <...>.

Применить последствия недействительности сделки в виде восстановления права собственности общества с ограниченной ответственностью «Промстройресурс» (ИНН <***>) на нежилое помещение №38 площадью 167,4 кв.м., кадастровый номер 42:24:0501002:8170, расположенного по адресу: <...>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Аргумент» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Промстройресурс» 3 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Промстройресурс» 3 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с межрегионального территориального управления Росимущества в Кемеровской и Томской областях в пользу общества с ограниченной ответственностью «Промстройресурс» 3 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области.


Судья С.С. Бондаренко