Решение от 13 августа 2025 г. по делу № А40-279004/2024

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-279004/24-133-975
14 августа 2025 г.
город Москва


Резолютивная часть решения объявлена 05 августа 2025 г.Решение в полном объеме изготовлено 14 августа 2025 г.

Арбитражный суд в составе: судьи Михайловой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Елагиным И.Д.,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

истца - ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЗЕРГ" (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 29.04.2022, ИНН: <***>, 121165, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ДОРОГОМИЛОВО, ПР-КТ КУТУЗОВСКИЙ, Д. 26, К. 3, ПОМЕЩ. I, КОМ. 1-3)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 77:07:0009005:2414, общей площадью 110,7 кв.м., с учетом протокола разногласий и приложенные исковому заявлению документы,

при участии:

от истца: ФИО1 дов. от 09.01.2024 г. пред. паспорт, диплом;

от ответчика: ФИО2 дов. № ДГИ-Д-692/24 от 06.12.2025г., пред. паспорт диплом, после перерыва: ФИО3 дов. № ДГИ-Д-833/24 от 26.12.2024г., пред. паспорт диплом.

У С Т А Н О В И Л:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЗЕРГ" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ иском к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (далее – ответчик), в соответствии с которым просит суд:

Урегулировать разногласия при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером: 77:07:0009005:2414, общей площадью 110,7 кв.м.:

Пункт 3.1. Договора в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта составляет 12 135 500 (двенадцать миллионов сто тридцать пять тысяч пятьсот) рублей 00 копеек в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы по делу № А40-279004/24, выполненной АНО ЦПССЭД «ПАРИТЕТ».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»

Пункт 3.4. Договора в следующей редакции:

«Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 144 470 (сто сорок четыре тысячи четыреста семьдесят) руб. 23 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (пункт 3.1 Договора). Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.»

В судебном заседании объявлялся перерыв в порядке ст. 163 АПК РФ с 31.07.2025 по 05.08.2025.

Протокольным определением от 31.07.2025 судом в порядке ст. 49 АПК РФ рассмотрено и удовлетворено ходатайство об уточнении исковых требований в соответствии с результатами поступившего экспертного заключения.

Истец требования поддержал согласно исковому заявлению с учетом принятых судом уточнений.

Ответчик требования не признал по доводам представленного отзыва на иск.

В обоснование заявленных требований истец утверждает, что имеет право на выкуп арендуемого строения в соответствии с положениями п. п. 5, 7 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи спорного объекта недвижимости.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы истца, суд пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». При этом, согласно п. 5 ст. 3 названного Закона, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу 05.08.2008 г.

Как следует из материалов дела, 30.09.2020 между ООО "ЗЕРГ" и Департаментом городского имущества города Москвы заключен договор аренды объекта нежилого фонда находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) № 00-00834/20 согласно которому Истец, является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером: 77:07:0009005:2414, общей площадью 110,7 кв.м.

Объект находится в собственности города Москвы, запись в Едином государственном реестре недвижимости от 13.11.2001 № 77-01/08-227/2001-4315.

Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства и состоит в соответствующем реестре, что подтверждается записью из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства, опубликованными на сайте ФНС России от 10.05.2022.

11.09.2024 в целях реализации права на приобретение арендуемого помещения, предусмотренного ст.3 Федерального Закона РФ от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (далее по тексту ФЗ № 159-ФЗ), Истец обратился в Департамент городского имущества за предоставлением государственной услуги по возмездному отчуждению недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности.

В ответ на данное обращение Департамент представил проект договора купли-продажи, согласно п. 3.1 которого цена Объекта составляет 14 401 000 руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 24 сентября 2024 г. № М699-2747-П/2024 (далее – Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 26 сентября 2024 г. № 750/656-24, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит (далее по тексту договора).

Истец полагает, что указанная цена в проекте договоре купли-продажи является чрезмерно завышенной.

В целях определения стоимости выкупаемых Объектов, Истец заключил договор с ООО «Конти» на проведение оценки рыночной стоимости выкупаемых Объектов недвижимости.

Согласно Отчету № 240511 от 08.11.2024 рыночная стоимость объекта оценки составляет 4 504 409 руб. без НДС.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи арендованного ООО "ЗЕРГ" нежилого помещения между сторонами возникли разногласия по условиям о цене выкупа (пункт 3.1 договора) и размеру ежемесячного выкупного платежа, уплачиваемому в рассрочку (пункт 3.4 договора).

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, по ходатайству истца и при наличии документов подтверждающих перечисление указанным лицом на депозит Арбитражного суда города Москвы денежных средств для целей проведения судебной экспертизы, с учетом представленных ответов из экспертных организаций, документов, представленных в подтверждение квалификации экспертов, сведений о сроках проведения экспертизы и стоимости экспертных услуг, а также мнений сторон, суд, определением от 30.01.2025 назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного объекта.

Проведение экспертизы поручено АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ "ЦЕНТР ПОДДЕРЖКИ И СОДЕЙСТВИЯ СУДЕБНО-ЭКСПЕРТНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ "ПАРИТЕТ" эксперту ФИО4 по вопросу:

- Какова рыночная стоимость нежилого помещения <...>, с кадастровым номером 77:07:0009005:2414, общей площадью 110,7 кв.м., по состоянию на 11.09.2024г.?

Согласно экспертному заключению от 31.03.2025, эксперт, предупрежденный об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения пришел к следующему выводу:

Рыночная стоимость нежилого помещения <...>, с кадастровым номером 77:07:0009005:2414, общей площадью 110,7 кв.м., по состоянию на 11.09.2024г. составляет 12 931 500 руб.

Истцом заявлено ходатайство о вызове в судебное заседание эксперта в порядке ст. 86 АПК РФ для дачи пояснений по экспертному заключению.

В судебном заседании 15.07.2025 представитель истца задал эксперту вопросы, на которые эксперт дал пояснения (занесено в протокол судебного заседания от 15.07.2025; кроме того, к материалам дела, протокольным определением, приобщены письменные ответы эксперта по поставленным вопросам – том 2 л.д.122).

В судебном заседании установлена необходимость внесения уточнений в установленную экспертом стоимость имущества в связи с внесением корректировок на расположение объекта на первой линии некрупной второстепенной улицы и отсутствием входной группы и мокрой точки.

Согласно окончательному выводу эксперта, представленному в суд 30.07.2025 г., рыночная стоимость нежилого помещения <...>, с кадастровым номером 77:07:0009005:2414, общей площадью 110,7 кв.м., по состоянию на 11.09.2024г. составляет 12 135 500 руб. (страница 43 заклчения).

При оценке заключения эксперта на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сомнений в обоснованности содержащихся в нем выводов у суда не имеется.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполнены требования статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-Ф3, а также требования Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256, и Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд. Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом на основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом.

Учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства отраженные в заключении эксперта, суд убежден, что выкупная цена объектов недвижимости составляет 12 135 500 руб. (без учета НДС).

Расходы по уплате государственной пошлины и проведению экспертизы в размере 40 000 руб. подлежат возмещению этим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ). Расходы по госпошлине в сумме 50 000 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца на основании ст. 110 АПК РФ.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 11, 12, 13 ГК РФ, ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов российской федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», руководствуясь ст.ст. 8, 9, 65, 71, 75, 102, 110, 131, 167-171, 176, АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером: 77:07:0009005:2414, общей площадью 110,7 кв.м.: -

- Пункт 3.1 Договора купли-продажи:

Цена Объекта составляет 12 135 500 (двенадцать миллионов сто тридцать пять тысяч пятьсот) рублей оо копеек в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы по делу № А40-279004/24, выполненной АНО ЦПССЭД «ПАРИТЕТ».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

- Пункт 3.4. Договора купли-продажи:

Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 144 470 (сто сорок четыре тысячи четыреста семьдесят) руб. 23 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (пункт 3.1 Договора). Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.»

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЗЕРГ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) расходы по экспертизе в размере 40 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 50 000 руб.

Судебный акт, выполненный в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

Е.В. Михайлова