Постановление от 2 сентября 2025 г. по делу № А07-34042/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000 http://fasuo.arbitr.ru
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е № Ф09-2906/25

Екатеринбург 03 сентября 2025 г. Дело № А07-34042/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2025 г. Постановление изготовлено в полном объеме 03 сентября 2025 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Рябовой С.Э., судей Беляевой Н.Г., Суспициной Л.А.

при ведении протокола помощником судьи Маркарян Ж.С. рассмотрел в судебном заседании путем использования систем веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания) кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ПСК» (далее – общество «Специализированный застройщик ПСК») на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2025 по делу № А07-34042/2024 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании посредством использования системы веб- конференции приняли участие представители:

общества «Специализированный застройщик ПСК» - ФИО1 (доверенность от 10.0.12025 № 60);

Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация) – ФИО2 (доверенность от 13.12.2024 № 01-05-04375/13).

Общество «Специализированный застройщик ПСК» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Администрации об обязании изменить условия договора договор № 04-КРТ/01-2024 от 10.01.2024, а именно дополнить договор пунктом 3.3.14 в следующей редакции: «Льготы (при наличии) и меры государственной поддержки (при наличии), предоставляются Застройщику в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Республики Башкортостан и

муниципальными правовыми актами городского округа город Уфа Республики Башкортостан».

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.01.2025 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2025 решение суда отменено. В удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе и дополнении к ней общество «Специализированный застройщик ПСК» просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда оставить в силе, ссылаясь на его незаконность.

Заявитель считает, что обязательное включение в договор спорного условия следует из положений пункта 11 части 4 статьи 68 Градостроительного кодекса Российской Федерации, являющегося обязательными для сторон договора в силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

При рассмотрении спора судами установлено, что постановлением Администрации от 30.10.2023 № 1907 принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки, ограниченной улицами Герцена, ФИО3, ФИО4 и земельным участком с кадастровым номером 02:55:030257:1 в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан и несмежной территории жилой застройки, ограниченной улицами ФИО5, ФИО6, Свободы и 40 лет Октября в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

13.11.2023 принято постановление Администрации № 1997 о проведении торгов в форме конкурса на право заключения договора продаже права на заключение договора о комплексном развитии территории жилой застройки, ограниченной улицами Герцена, ФИО3, ФИО4 и земельным участком с кадастровым номером 02:55:030257:1 в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан и несмежной территории жилой застройки, ограниченной улицами ФИО5, ФИО6, Свободы и 40 лет Октября в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

По результатам торгов между Администрацией и обществом «Специализированный застройщик ПСК» (застройщик) заключен договор от 10.01.2024 № 04-КРТ/01-2024 о комплексном развитии территории жилой застройки, ограниченной улицами Герцена, ФИО3, ФИО4 и земельным участком с кадастровым номером 02:55:030257:1 в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан и несмежной территории жилой застройки, ограниченной

улицами ФИО5, ФИО6, Свободы и 40 лет Октября в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Согласно пункту 1.1 договора застройщик в целях комплексного развития территории жилой застройки, ограниченной улицами Герцена, ФИО3, ФИО4 и земельным участком с кадастровым номером 02:55:030257:1 в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан и несмежной территории жилой застройки, ограниченной улицами ФИО5, ФИО6, Свободы и 40 лет Октября в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан (местоположение и границы указаны в приложении № 1 к настоящему договору), площадью 93 943,26 кв. м (далее - территория комплексного развития), обязуется в установленные настоящим договором сроки своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации выполнить предусмотренные настоящим договором обязательства, а Администрация обязуется создать предусмотренные настоящим договором условия для выполнения застройщиком своих обязательств. Настоящий договор заключен в отношении территории комплексного развития, местоположение, схема расположения границ и координаты которой указаны в приложении № 1 к настоящему договору.

Цена права в сумме 2 100 000 руб., согласно пункту 2.2 договора оплачена обществом «Специализированный застройщик ПСК», платежными поручениями от 16.11.2023 № 8 на сумму 2 054 493 руб., от 10.01.2024 № 19 на сумму 45 506 руб. 66 коп.

В соответствии с условиями договора застройщик обязался:

Осуществить финансирование работ в рамках реализации мероприятий по комплексному развитию территории, отнесенных к обязательствам Застройщика в объеме не менее 17 429 583 504 руб. 04 коп. (пункт 3.1.1. договора).

Подготовить и представить в Администрацию на утверждение проект планировки территории (ППТ) и проект межевания территории (ПМТ):

- ограниченной улицами ФИО5, Черниковская, Свободы, 40 лет Октября в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан;

- ограниченной улицами Боткина, Герцена, ФИО3, Кольцевая, согласованные с заинтересованными лицами в соответствии с выданным градостроительным заданием (пункт 3.1.2 договора).

Максимальный срок исполнения застройщиком обязательства по подготовке проекта планировки и проекта межевания территории КРТ до стадии получения заключения межведомственной комиссии о положительном результате общественных обсуждений - не позднее 365 дней с момента вступления договора в силу (пункт 3.1.2 договора).

Истец ссылается на то, что им разработаны и ответчиком утверждены проект планировки и проект межевания территории, ограниченной улицами

ФИО5, ФИО6, Свободы и 40 лет Октября в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан (Постановление Администрации № 2232 от 27.12.2024) и проект планировки и проект межевания территории, ограниченной улицами Герцена, ФИО3, ФИО4 и земельным участком с кадастровым номером 02:55:030257:1 (Постановление Администрации от 27.12.2024 № 2233).

В соответствии с пояснениями истца строительство на территории на данный момент не ведется до момента утверждения проекта планировки и проекта межевания и завершения первой очереди сноса.

Пунктом 3.1.16 договора предусмотрена обязанность застройщика в срок до 01.06.2024 г. перечислить в пользу МАОУ Школа № 80 имени А.М. Матросова городского округа город Уфа Республики Башкортостан денежные средства в размере 25 000 000,00 (двадцать пять миллионов) рублей 00 копеек в целях последующего проведения капитального (текущего) ремонта здания и закупки оборудования. В подтверждение исполнения данной обязанности истцом представлено платежное поручение № 1310 от 31.05.2024 на сумму 25 000 000 руб.

В свою очередь в соответствии с положениями пунктом 3.3.3 договора Администрация обязалась в случае отсутствия оснований для возвращения ходатайства Застройщика или отказа в удовлетворении ходатайства об изъятии, принять решение об изъятии для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества не позднее 120 дней после направления Застройщиком в адрес Администрации соответствующего ходатайства в соответствии с п. 3.1.7 настоящего Договора. В случае если на момент истечения 120-дневного срока с момента направления застройщиком в адрес Администрации ходатайства об изъятии не истек срок, предусмотренный частями 11, 12 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, решение об изъятии для муниципальных нужд принимается после истечения срока для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию аварийного дома, либо после получения согласия собственников жилых помещений на изъятие.

Как следует из материалов дела в отношении данной территории Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа республики Башкортостан приняты решения об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, жилых и нежилых помещений у землепользователей, в том числе: в отношении жилого дома № 4 по ул. ФИО6 в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан - решение об изъятии от 22.07.2024 № 534, в отношении жилого дома № 6 по ул. ФИО6 в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан - решение об изъятии от 22.07.2024 № 535, в отношении жилого дома № 15 по ул. 40 лет Октября в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан - решение об изъятии от 22.07.2024 № 537, в отношении жилого дома № 17 по ул. 40 лет Октября в Калининском районе городского

округа город Уфа Республики Башкортостан - решение об изъятии от 22.07.2024 № 536.

Пунктом 4.1 договора установлено, что срок реализации договора составляет 15 (пятнадцать) лет с момента его заключения. Окончание срока действия договора не влечет прекращение обязательств сторон, не освобождает стороны от ответственности за нарушения, если таковые имели место при исполнении условий настоящего договора. Договор считается заключенным и вступает в силу с момента его подписания сторонами.

Истец, ссылаясь на то, что договором от 10.01.2024 № 04-КРТ/01-2024 не предусмотрено условие о том, что застройщику могут быть предоставлены льготы (при наличии) и меры государственной поддержки (при наличии), которые предоставляются лицу, заключившему договор, в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами, обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что запрашиваемое истцом условие, не было включено в договор от 10.01.2024 № 04-КРТ/01-2024. Отказ Администрации в изменении спорного договора неправомерен, поскольку исполнение договора без включения в него указанного условия, прямо предусмотренного пунктом 11 части 4 статьи 68 Градостроительного кодекса Российской Федерации, противоречит общественным интересам.

Отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.

В силу пункта 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами: 1) по основаниям, установленным законом; 2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита); 3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с пунктом 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе договор № 04-КРТ/01-2024 от 10.01.2024, заключенный по результатам торгов, и установив, что данный договор является действующим, и его обязательства на момент рассмотрения спора исполняются сторонами надлежащим образом, приняв во внимание, что истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о наличии в совокупности условий, позволяющих изменить договор в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований общества «Специализированный застройщик ПСК».

Определением от 31.03.2025 истцу предлагалось представить дополнительные письменные пояснения относительно того, чем именно вызвана необходимость заключения дополнительного соглашения с включением в его содержание положения пункта 11 части 4 статьи 68 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также по какой причине данный спор не возникал на этапе заключения договора (как преддоговорный спор).

Из пояснений истца не следует, что у последнего имеется объективная необходимость внесения изменений в договор.

Доказательств того, что на момент заключения договора истцу полагались или были предоставлены какие-либо льготы и меры государственной поддержки, которые предоставляются лицу, заключившему договор, в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами, в материалы дела не представлено.

При этом истцом не представлено доказательств того, что отсутствие в заключенном договоре текста, изложенного в пункте 11 части 4 статьи 68 Градостроительного кодекса Российской Федерации, может привести либо уже привело к не предоставлению каких-либо льгот и мер государственной поддержки.

Действующим законодательством может быть предусмотрена возможность предоставления лицам, заключившим договоры о комплексном развитии территории жилой застройки, мер поддержки в виде субсидий на частичное возмещение затрат или оплату расходов на выполнение обязательств по расселению граждан, проживающих в границах территории комплексного развития. Средства поддержки предоставляются в пределах лимитов, выделенных субъекту Российской Федерации или за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и (или) средств местных бюджетов.

Таким образом, вопреки позиции заявителя, отсутствие в договоре условия в следующей редакции: «Льготы (при наличии) и меры государственной поддержки (при наличии), предоставляются Застройщику в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Республики Башкортостан и муниципальными правовыми актами городского округа город Уфа Республики Башкортостан», не может повлиять на право застройщика на получение льгот и мер поддержки в случае наличия у последнего права на такие льготы и меры поддержки в соответствии с действующим законодательством.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются как основанные на ошибочном толковании положений действующего законодательства применительно к конкретным обстоятельствам рассматриваемого спора.

Как разъяснено в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в

арбитражном суде кассационной инстанции», при проверке соответствия выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (часть 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,) необходимо исходить из того, что суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). С учетом того, что наличие или отсутствие обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, устанавливается судом на основании доказательств по делу (часть 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть иные по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводы относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, в частности, относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не допускается.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2025 по делу № А07-34042/2024 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ПСК» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух

месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1

Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий С.Э. Рябова

Судьи Н.Г. Беляева

Л.А. Суспицина