Решение от 27 апреля 2018 г. по делу № А41-75330/2016

Арбитражный суд Московской области

   107053, ГСП 6, г. Москва, проспект Академика Сахарова, д.18

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А41-75330/16
28 апреля 2018 года
г. Москва



Резолютивная часть объявлена 17 апреля 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 28 апреля 2018 года.


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Ю.А.Фаньян, при ведении  протокола помощником ФИО1, рассматривает в судебном заседании дело по иску ООО " Реал Эстейт Групп"

к ООО "Просперити"

о взыскании денежных средств в размере 18 630 236,64 руб.,

и встречный иск ООО "Просперити"

к ООО " Реал Эстейт Групп"

о взыскании штрафа в размере 133 500 условных единиц,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Реал Эстейт Групп» обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Просперити» о взыскании компенсации стоимости неотделимых улучшений в размере 14 839 957,90 руб., обеспечительного платежа в размере 1 667 877,87 руб., штрафа в размере 2 122 400,87 руб. по договору № Я10/2012 от 29.06.2012.

Общество с ограниченной ответственностью «Просперити» обратилось в Арбитражный суд Московской области со встречным иском к ООО «Реал Эстейт Групп» о взыскании штрафа за нарушение сроков подготовительных работ в размере 75 000 условных единиц по Договору № Я10/2012 от 29 июня 2012 года.

Решением Арбитражного суда Московской области от 29 июня 2017 года в удовлетворении исковых требований ООО " Реал Эстейт Групп" отказано, с ООО " Реал Эстейт Групп" в пользу ООО "Просперити" взыскан штраф за нарушение сроков подготовительных работ за период с 24.06.2014 по 20.11.2014 в размере 75 000 условных единиц, с учетом того, что под условной единицей понимается половина суммы курса доллара США и Евро к рублю, установленного ЦБ РФ на дату осуществления платежа и расходы по госпошлине в размере 29 129 руб.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 12 сентября 2017 года решение Арбитражного суда Московской области от 29 июня 2017 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 30 января 2018 года решение Арбитражного суда Московской области от 29 июня 2017 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 12 сентября 2017 года отменено и дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

В соответствии с постановлением Арбитражного суда Московского округа при новом рассмотрении суду первой инстанции необходимо установить волю сторон относительно судьбы обеспечительного платежа после расторжения договора относительно данного обстоятельства, не установили, имелась ли у ООО «Просперити» обязанность уведомить ООО «Реал Эстейт Групп» о произведенном зачете, проверить правомерность зачета суммы обеспечительного взноса в погашение штрафа за нарушение сроков проведения подготовительных работ при наличии обязательства ООО «Просперити» уплатить штраф в связи с расторжением договора на основании пунктов 7.4, 7.6.4 предварительного договора, оценить имеющиеся основания для уменьшения размера штрафа, предусмотренного пунктом 6.6 предварительного договора.

Представители сторон присутствовали в судебном заседании.

В соответствии с п. 4 ст. 137 АПК РФ суд с согласия сторон завершил предварительное заседание и перешел на стадию судебного разбирательства.

Каждый поддержал свою позицию, представленную в материалы дела в письменном виде.

29 июня 2012 года между Обществом с ограниченной ответственностью «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» и Обществом с ограниченной ответственностью «Просперити» был заключен Предварительный договор о заключении договоров в отношении помещений № Я10/2012.

Согласно условиям общих положений Предварительного договора от 29.06.2012 ООО «Просперити» осуществляет строительство Торгового центра (2-я очередь строительства) на основании Разрешения на строительство                 № RU50501102000879. По окончании строительства Торгового центра, истец и ответчик имеют намерение заключить Договоры в отношении Помещений на условиях, согласованных в Приложении 6 и Приложении 7 к Предварительному договору.

Под Договорами в отношении Помещений понимаются Договор фактического пользования и Долгосрочный договор аренды (п. 1.14 Предварительного договора). Под Проектами Договоров в отношении Помещений имеются ввиду - проект Договора фактического пользования и проект Долгосрочного договора аренды, являющиеся Приложениями 6 и 7 к Предварительному договору от 29.06.2012 (п. 1.31 Предварительного договора от 29.06.2012).

В соответствии с п. 7.1 Предварительного договора от 29.06.2012 данный договор вступает в силу с даты его подписания Сторонами и действует до даты государственной регистрации Долгосрочного договора аренды, которая может наступить не позднее, чем через 60 месяцев с Даты подписания. Обязательства, не связанные с заключением Долгосрочного договора аренды, действуют до даты их фактического исполнения.

Пунктом 7.4 Предварительного договора от 29.06.2012 установлено, что ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» имеет право в одностороннем (внесудебном) порядке отказаться от исполнения настоящего Договора в случае, если Дата открытия наступит позже 31 декабря 2013 года.

Дополнительным соглашением от 23 декабря 2013 года № 1 п. 7.4 Предварительного договора от 29.06.2012 изложен в новой редакции, согласно которой истец имеет право в одностороннем (внесудебном) порядке отказаться от исполнения настоящего договора в случае, если Дата открытия наступит позже 01 июня 2014 года.

03 апреля 2014 года ООО «Просперити» направило в адрес ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» уведомление о том, что Торговый центр «Красный Кит», находящийся по адресу: г. Мытищи, Московская область, Шараповский проезд, вл. 2 будет открыт 01 августа 2014 год.

21 июля 2014 года ООО «Просперити» направило в адрес ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» очередное уведомление в соответствии с которым, Торговый центр «Красный Кит», находящийся по адресу: г. Мытищи, Московская область, Шараповский проезд, вл. 2 будет открыт 25 сентября 2014 года.

26 сентября 2014 года ООО «Просперити» направило в адрес ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» уведомление № 392 в соответствии с которым, открытие Торгового центра «Красный Кит», находящегося по адресу: <...> запланировано на 20 ноября 2014 года.

Учитывая то, что в уведомлении ООО «Просперити» от 26 сентября 2014 года № 392 указана запланированная Дата открытия, ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» направило в адрес ООО «Просперити» уведомление от 17 ноября 2014 года № 171 в соответствии с которым ответчик уведомлялся об одностороннем расторжении с 20 ноября 2014 года Предварительного договора о заключении Договоров в отношении помещений № Я10/2012 от 29 июня 2012 года на основании п. 6.12 и п. 7.4 расторгаемого предварительного договора.

Данное уведомление было получено ООО «Просперити» 02 декабря 2014 года. Какого-либо ответа от ООО «Просперити» на уведомление ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» от 17 ноября 2014 года № 171 о расторжении Предварительного договора от 29.06.2012 года не поступило.

Таким образом, Предварительный договор от 29.06.2012 расторгнут ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» в одностороннем порядке 20 ноября 2014 года.

В соответствии с п. 2.3 Предварительного договора ООО «Просперити» обязуется предоставить ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» доступ в Помещения по Акту доступа для осуществления в них работ для подготовки Помещений к последующей аренде и осуществлению в них Коммерческой деятельности («Подготовительные работы»), а ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» обязуется принять у ООО «Просперити» помещения по Акту доступа и осуществить в них Подготовительные работы.

Согласно п. 4.1.2 Предварительного договора, право доступа истца в Помещения, предусмотренные статьей 4.1.1 Договора, оформляется актом доступа истца в Помещения, который подписывается Сторонами по форме, предусмотренной в Приложении № 3 к Договору.

24 марта 2014 года ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» и ООО «Просперити» подписан акт доступа, согласно которому с даты его подписания ООО «Просперити» предоставляет ООО «РЕАЛ ЭСТЕИТ ГРУПП», а ООО «РЕАЛ ЭСТЕИТ ГРУПП» получает право круглосуточного доступа в Помещения для проведения ООО «РЕАЛ ЭСТЕИТ ГРУПП» работ по подготовке Помещений для использования его по назначению, указанному в п. 1.1. Предварительного договора.

Из искового заявления следует, что истец осуществил ремонтные работы помещений на общую сумму 14 839 957,90 руб., что подтверждается договором строительного подряда № 02/03-14К от 12.03.2014, справкой стоимости выполненных работ и затрат от 30.09.2014 № 1, актом приемки выполненных работ от 30.09.2014 № 1, дополнительным соглашением от 10.10.2014, справкой о стоимости выполненных работ от 20.11.2014 № 1, актом приемки выполненных работ от 20.11.2014 № 1, платежными поручениями от 21.03.2014 № 1213, от 30.04.2014 № 644, от 19.05.2014 № 5102, от 14.10.2014 № 8848, от 25.12.2014 № 9993, от 26.12.2014 № 9996, от 22.01.2015 № 10322, от 30.12.2015 № 15900, договором № 19/03-2014 от 25.03.2014, актами о приемки выполненных работ от 04.09.2014 № 1, справкой о стоимости выполненных работ от 04.09.2014 № 1, платежными поручениями от 01.04.2014 № 365, от 12.09.2014 № 8262, договором поставки № SNQ-1-19-11-2010 от 24.12.2010, товарной накладной от 20.05.2014, платежным поручении от 18.06.2014 № 6546, договором подряда № 02-РЭГ/05 от 07.04.2014, справкой о стоимости выполненных работ и затрат от 30.04.2014 № 03-РЭГ/14, актом приемки выполненных работ от 30.04.2014 № 03-РЭГ/14, платежными поручениями от 16.04.2014 № 4605, от 22.05.2014 № 5171, договором № 07/05/14 от 07.05.2014,справкой о стоимости выполненных работ и затрат № 1 от 25.06.2014, актом приемки выполненных работ № 1 от 25.06.2014, платежными поручениями № 5183 от 23.05.2014, № 6931 от 07.07.2014, договором поставки № 200612-1 от 20.06.2012, товарной накладной № УТ000000727 от 09.12.2013, № УТ0000001727 от 19.12.2013 , платежным поручением от 01.07.2013 № 2877.

Пунктом 7.6.4 Предварительного договора предусмотрено, что в случае одностороннего отказа истца от исполнения настоящего Договора по основаниям, перечисленным в статье 7.4 выше, ответчик обязан уплатить истцу штраф в размере Обеспечительного платежа в течение 10 (десяти) Рабочих дней с даты направления уведомления истцом, а также возместить стоимость Неотделимых улучшений, согласованных с ответчиком, в порядке п. 7.7.2.1 Предварительного договора.

Согласно п. 7.7.2.1 Предварительного договора, в случае, если Договор расторгается по вине ответчика (неисполнение обязательств ответчиком по настоящему договору) и по основаниям, предусмотренным п. 7.4 Договора, в таком случае ответчик обязуется в течение 10 (Десяти) дней с даты расторжения Договора и получения от истца подтверждающих документов, компенсировать истцу стоимость Неотделимых улучшений, согласованных с ответчиком и произведенных истцом в Помещении, рассчитанную на основании документально подтвержденных расходов (далее - Документально подтвержденная полная стоимость Неотделимых улучшений) пропорционально истекшему сроку аренды, по следующей формуле: Документально подтвержденная полная стоимость Неотделимых улучшений * (Срок аренды - Истекший срок аренды) / Срок аренды.

Срок аренды установлен Приложением 1 «Коммерческие условия» к Предварительному договору и составляет 7 лет.

Таким образом, в связи с расторжением ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» Предварительного договора в одностороннем порядке ООО «Просперити» обязано компенсировать ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» стоимость неотделимых улучшений в размере 14 839 957,90 рублей.

Пунктом 5.3.1 Предварительного договора от 29.06.2012 года установлено, что Сторона 2 обязана уплатить Стороне 1 обеспечительный платеж в течение 10 (Десяти) Рабочих дней с Даты подписания в размере, установленном в Приложении 1 к Договору.

Под датой подписания подразумевается дата подписания Предварительного договора, указанная в начале документа (п. 1.12 Предварительного договора от 29.06.2012 года).

В соответствии с п. 5.3.2 Предварительного договора от 29.06.2014 года обеспечительный платеж вносится для обеспечения надлежащего исполнения обязательств Стороны 2 по заключению Договоров в отношении Помещений, проведению Подготовительных работ и надлежащего исполнения других обязательств Стороны 2 по настоящему Договору.

Так, приложением 1 «Коммерческие условия» к Предварительному договору установлено, что обеспечительный платеж составляет 38 455 условных единиц.

Согласно п. 1.41 Предварительного договора от 29.06.2012 года, условная единица означает половину сумму курса Доллара США и Евро к рублю Российской Федерации, установленного Центральным Банком Российской Федерации на дату осуществления платежа.

Платежным поручением от 11 июля 2012 года № 2708 ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ЕРУПП» перечислило на счет ООО «Просперити» обеспечительный платеж в размере 1 667 877,87 рублей.

В соответствии с п. 6.12 Предварительного договора (в редакции Дополнительного соглашения № 1 от 23 декабря 2013 года), в случае переноса ориентировочной Даты открытия Сторона 1 обязана уведомить об этом Сторону 2 не позже чем за 30 (тридцать) календарных дней до наступления новой Даты открытия, при этом перенос Даты открытия без наступления ответственности Арендодателя, допускается до 01 июня 2014 года. В случае, если Дата открытия будет позже 01 июня 2014 года, Сторона 2 вправе расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, а Сторона 1 при этом обязана уплатить штраф равный размеру Обеспечительного платежа, уплаченного Стороной 2 на момент переноса Даты открытия, а также Сторона 1 обязана вернуть Стороне 2 Обеспечительный платеж, уплаченный Стороной 2 по договору, не позднее 10 (Десяти) рабочих дней, со дня получения соответствующего требования от Стороны 2.

Поскольку Предварительный договор от 29.06.2012 года расторгнут ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ЕРУПП» в одностороннем порядке 20 ноября 2014 года, основание для удержания ООО «Просперити» обеспечительного платежа в размере 1 667 877,87 рублей отсутствует. Более того обязанность ООО «Просперити» возвратить обеспечительный платеж, в случае расторжения Предварительного договора от 29.06.2014 года, предусмотрена самим предварительным договором.

Также истец считает, что ответчик должен уплатить штраф по состоянию на 02 ноября 2016 года в размере 2 122 400,87 руб.

Поскольку досудебный порядок урегулирования спора, инициированный и реализованный истцом, не принес положительного результата, истец обратился в суд с иском.

Встречные исковые требования мотивированы тем, что 29 июня 2012 года между Истцом и Ответчиком был заключен предварительный договор о заключении договоров в отношении помещений № Я10/2012 (далее - «Договор»).

Согласно п. 4.4.1. Договора, Ответчик обязан выполнить Подготовительные работы в течение 90 календарных дней с Даты доступа.

Фактически, доступ в помещение был предоставлен 24.03.2014 г., что подтверждается Актом доступа, подписанным с обеих сторон. Поскольку датой доступа является 24 марта 2014 года, то срок окончания подготовительных работ - 23 июня 2014 года.

Следовательно, Подготовительные работы должны были быть завершены не позднее 23 июня 2014 года.

При наличии замечаний к выполненным Подготовительным работам, Истец, согласно подпункта d пункта 4.4.2 Договора имеет право требовать устранения недоделок и недоработок в случае, если Подготовительные работы не соответствуют Окончательному проекту и/или качество работ явно не соответствует Техническим условиям.

При отсутствии замечаний Истца к Ответчику, обе Стороны подписывают акт об окончании Подготовительных работ, по форме приложения к Договору, - подпункт е) пункта 4.4.2. Договора

Таким образом, не вмешиваясь в отношения Ответчика с его подрядчиками и поставщиками оборудования и товара, в принятое помещение, расположенное в торговом центре Истца, ООО «Просперити» имеет право требовать сдачи Подготовительных работ Истцу.

Однако Подготовительные работы Ответчиком не завершены, Уведомление о завершении Подготовительных работ Ответчиком в адрес Истца не направлялось, Акт об окончании Подготовительных работ не подписан.

Между тем, в подпункте g пункта 4.4.2. Договора Стороны договорились, что в любом случае документом, подтверждающим факт выполнения Подготовительных работ, является Акт об окончании Подготовительных работ.

Таким образом, Подготовительные работы могут считаться завершенными только после:

- выполнения Ответчиком Подготовительных работ по согласованному с Истцом проекту;

- уведомления Ответчиком Истца о завершении Подготовительных работ, и принятием Истцом Подготовительных работ, что подтверждается подписанием Акта об окончании Подготовительных работ по форме, установленной в приложении № 4 Договора.

Ничего из перечисленного, по мнению ООО «Просперити» Ответчиком по встречному иску не было совершено.

Более того, Ответчиком не оспорены положения договора, возлагающие на него как обязанность совершения действий по сдаче Истцу выполненных Подготовительных работ, так и ответственности, за нарушение.

На основании п. 6.6. вышеуказанного договора, в случае, если Сторона 2 (Ответчик) нарушает обязательство по завершению Подготовительных работ в срок, предусмотренный п. 4.4.1. Договора, Ответчик выплачивает штраф в размере 500 Условных единиц за каждый календарный день просрочки:

Период: с 24.06.2014 года по 20.11.2014 года (дата расторжения договора) включительно, что составляет 150 календарных дней, согласно следующего расчета: 150 (дней)*500 (условных единиц) = 75 000условных единиц.

Таким образом, штраф за нарушение сроков подготовительных работ составляет 75 000 условных единиц.

Требования п. 12.4. Договора Истцом соблюдены, претензионный порядок урегулирования спора имеется, что подтверждено почтовыми квитанциями о направлении почтовой корреспонденции.

Оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ каждое из представленных сторонами доказательств в отдельности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности, суд считает первоначальные исковые требования подлежащими удовлетворению и не находит оснований для удовлетворения встречных исковых требований в связи со следующим.

Из материалов дела следует, что после подписания акта доступа от 24.03.2014 года ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» были привлечены компании для проведения необходимых подготовительных работ.

12 марта 2014 года между ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» («Заказчик») и ООО «Архитектоника СК» («Подрядчик») заключен договор строительного подряда № 02/03-14К согласно которому Заказчик поручает, а Подрядчик принимает на себя обязательства по выполнению проектных работ (электроснабжение, вентиляция, кондиционирование), а также ремонтно-строительных работ собственными и/или привлеченными силами и средствами, в соответствии с проектной документацией и сметами производства работ, которые согласованы Сторонами в приложениях к настоящему Договору и являются его неотъемлемой частью. Работы производятся в помещениях по адресу: <...>, МТАК «Красный Кит», помещение № Я/10, 2 этаж, магазин «Снежная Королева».

Приложением № 1 к договору строительного подряда от 12.03.2014 года № 02/03-14К предусмотрены следующие виды работ: устройство пола, устройство стен, устройство потолка, инженерные системы, а также разные работы.

Стоимость работ определена в размере 9 976 833,40 рублей.

Указанные работы были выполнены в полном объеме, что подтверждается справкой стоимости выполненных работ и затрат от 30 сентября 2014 года № 1, а также актом о приемке выполненных работ от 30 сентября 2014 года № 1.

Дополнительным соглашением от 10 октября 2014 года к договору подряда от 12.03.2014 года № 02/03-14К было предусмотрено проведение дополнительных работ на объекте: <...> МТАК «Красный Кит», помещение № Я/10, 2 этаж, магазин «Снежная Королева», предусмотренных приложением № 1 к данному дополнительному соглашению.

Стоимость дополнительных работ составила 197 000,00 рублей.

Указанные дополнительные работы выполнены в полном объеме, что подтверждается справкой стоимости выполненных работ от 20 ноября 2014 года № 1, а также актом о приемке выполненных работ от 20 ноября 2014 года № 1.

Платежными поручениями от 21 марта 2014 года № 1213, от 30 апреля 2014 года № 644, от 19 мая 2014 года № 5102, от 14 октября 2014 года № 8848, от 25 декабря 2014 года № 9993, от 26 декабря 2014 года № 9996, от 22 января 2015 года № 10322 и от 30 декабря 2015 года № 15900 ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» оплатило ООО «Архитектоника СК» стоимость всех произведенных работ в полном объеме.

25 марта 2014 года между ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» и ООО Холдинговая компания «ИнжСтройНадзор» заключен договор № 19/03-2014 года на разработку рабочей документации, монтаж и пусконаладочные работы, связанные с автоматической пожарной сигнализацией, системой оповещения и управления эвакуацией, а также спринклерному пожаротушению.

Общая стоимость проводимых работ по данному договору составила 1 333 065,10 рублей.

Выполнение работ подтверждается актом о приемке выполненных работ от 04 сентября 2014 года № 1 и справкой стоимости выполненных работ и затрат от 04 сентября 2014 года № 1. Платежными поручениями от 01 апреля 2014 года № 365 и от 12 сентября 2014 года № 8262 ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» полностью оплатило выполненные ООО Холдинговая компания «ИнжСтройНадзор» работы.

В рамках договора поставки № SNQ-1-19-11-2010 между ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» (Покупатель) и ООО «Артлайт-Групп» («Поставщик»), заключенного 24 декабря 2010 года, были приобретены светильники и комплектующие к ним на общую сумму 1 670 406,24 рубля.

Факт приобретения светильников и комплектующих к ним подтверждается приложением № 237 от 14 апреля 2014 года к договору № SNQ-1-19-11-2010,  товарной накладной от 20 мая 2014 года, а также требованием-накладной от 21 мая 2014 года № 45.  Платежным поручением от 18 июня 2014 года № 6546 ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» оплатило ООО «Артлайт-Групп» стоимость товара в полном объеме.

07 апреля 2014 года между ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» («Заказчик») и ООО «Строй-сервис» («Подрядчик») заключен договор подряда № 02-РЭГ/05 согласно которому Заказчик передает, а Подрядчик принимает на себя обязательства на проведение работ по изготовлению и монтажу витринного остекления и рольставней в помещении магазина «Снежная Королева», расположенного в Многофункциональном торгово-административном комплекса «Красный Кит» (2-ая очередь), расположенного по адресу: МО, <...>.

Стоимость работ определена в размере 493 700,00 рублей.

Указанные в договоре подряда от 07.04.2014 года № 02-РЭГ/05 работы выполнены в полном объеме, что подтверждается справкой о стоимости выполненных работ и затрат от 30 апреля 2014 года № 03-РЭГ/14, а также актом о приемке выполненных работ от 30 апреля 2014 года № 03-РЭГ/14. Платежными поручениями от 16 апреля 2014 года № 4605 и от 22 мая 2014 года № 5171 ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» оплатило ООО «Строй-сервис» стоимость выполненных работ в полном объеме.

07 мая 2014 года между ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» («Заказчик») и ООО «ВентКомплектСервис» («Исполнитель») заключен договор № 07/05/14 согласно которому Заказчик поручает, а Исполнитель принимает на себя обязательства по монтажу системы дымоудаления в помещениях магазина «Снежная Королева» расположенного в МТАК «Красный Кит» (2-ая очередь) по адресу: МО, <...>. Работы выполняются из оборудования и материалов, поставляемых Исполнителем. Перечень, количество и стоимость поставляемых оборудования и материалов согласуется сторонами в Локальной смете (Приложение № 1 к настоящему договору).

Общая сумма договора, согласно совместно утвержденной Локальной смете, составляет 362 500,00 рублей.

Работы по договору от 07.05.2014 года № 07/05/14 выполнены в полном объеме, что подтверждается справкой стоимости выполненных работ и затрат от 25 июня 2014 года № 1 и актом о приемке выполненных работ от 25 июня 2014 года № 1. Платежными поручениями от 23 мая 2014 года № 5183 и от 07 июля 2014 года № 6931 ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» оплатило ООО «ВентКомплектСервис» стоимость выполненных работ в полном объеме.

20 июня 2012 года заключен договор поставки № 200612-1 между ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» («Покупатель») и ООО «Бастион-М» («Поставщик») согласно которому Поставщик обязуется продать (передать в собственность) Покупателю керамогранитные плиты по поступившей заявке (свободная форма) от Покупателя.

В рамках указанного договора поставки от 20 июня 2012 года № 200612-1 ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» были приобретены керамогранитные плиты для помещения магазина «Снежная Королева», расположенного в МКАТ «Красный Кит», на общую сумму 806 453,16 рублей.

Приобретение ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» керамогранита подтверждается требованием-накладной от 02 апреля 2014 года № 53, товарной накладной от 09 декабря 2013 года № УТ000000727 и от 19 декабря 2013 года № УТ0000001727. Платежным поручением от 01 июля 2013 года № 2877 ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» оплатило ООО «Бастион-М» стоимость приобретенного керамогранита в полном объеме.

Согласно п. 4.2.6 Предварительного договора от 29.06.2012 года Сторона 2 не имеет права приступать к выполнению Подготовительных работ в случае, если проект Подготовительных работ не согласован со Стороной 1, при этом отсутствие согласования не может служить автоматическим основанием для увеличения срока выполнения Подготовительных работ, и/или изменения даты предоставления Помещения для проведения Подготовительных работ или Даты открытия.

С 24 марта 2014 года, когда сторонами был подписан акт доступа, ООО «Просперити» было известно о проведении ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» подготовительных работ в помещении, однако Ответчик не заявлял и не направлял в адрес Истца уведомления (требования) о прекращении проведения подготовительных работ в помещении.

Проведенные работы были согласованы с ООО «Просперити», что подтверждается представленными в материалы дела актами освидетельствования скрытых работ № 1-АР - № 14-АР, № ЭОМ-1, № ОВиК-1, № ХС-1, № ХС-2 и № ОВ-1.

Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что ООО «Просперити» допустило ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» для проведения подготовительных работ и не возражало против их проведения.

Пунктом 7.6.4 Предварительного договора от 29.06.2012 года предусмотрено, что в случае одностороннего отказа Стороны 2 от исполнения настоящего Договора по основаниям, перечисленным в статье 7.4 выше, Сторона 1 обязана уплатить Стороне 2 штраф в размере Обеспечительного платежа в течение 10 (десяти) Рабочих дней с даты направления уведомления Стороной 2, а также возместить стоимость Неотделимых улучшений, согласованных со Стороной 1, в порядке п. 7.7.2.1 Предварительного договора.

Согласно п. 7.7.2.1 Предварительного договора, в случае, если Договор расторгается по вине Стороны 1 (неисполнение обязательств Стороной 1 по настоящему договору) и по основаниям, предусмотренным п. 7.4 Договора, в таком случае Сторона 1 обязуется в течение 10 (Десяти) дней с даты расторжения Договора и получения от Стороны 2 подтверждающих документов, компенсировать Стороне 2 стоимость Неотделимых улучшений, согласованных со Стороной 1 и произведенных Стороной 2 в Помещении, рассчитанную на основании документально подтвержденных расходов (далее – Документально подтвержденная полная стоимость Неотделимых улучшений) пропорционально истекшему сроку аренды, по следующей формуле: Документально подтвержденная полная стоимость Неотделимых улучшений * (Срок аренды – Истекший срок аренды) / Срок аренды.

Документально подтвержденная полная стоимость Неотделимых улучшений осуществленных ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» в связи с осуществлением Подготовительных работ (подготовки Помещения к последующей аренде и осуществлению Коммерческой деятельности) составляет 14 839 957,90 рублей.

Срок аренды установлен Приложением 1 «Коммерческие условия» к Предварительному договору и составляет 7 лет.

В связи с этим, ООО «Просперити» обязано компенсировать ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» Документально подтвержденную стоимость Неотделимых улучшений понесенных ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» в связи с осуществлением Подготовительных работ (подготовки Помещения к последующей аренде и осуществлению Коммерческой деятельности) в размере 14 839 957,90 рублей: 14 839 957,90 * (7 – 0) /7 = 14 839 957,90.

Суд кассационной инстанции в своем Постановлении от 30.01.2018, не соглашаясь с выводом суда в части отказа в удовлетворении исковых требований ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП», указал, что:

«Поскольку предварительный договор прекратил свое действие и обязательства, возникшие из предварительного договора, также прекратились, а также учитывая, что договор долгосрочной аренды сторонами так и не был заключен, полученная ответчиком по предварительному договору стоимость произведенных истцом неотделимых улучшений принадлежащей ответчику недвижимости, обязательство по предоставлению которой ответчиком истцу за плату во временное владение и пользование в качестве объекта аренды должно было возникнуть из основного договора в случае его заключения, представляет собой неосновательное обогащение на стороне ООО «Просперити».

<…>

В данном случае ответчик допустил истца в здание до окончания строительства и не возражал против проведения им работ, в результате которых имущество ответчика приобрело дополнительные качественные характеристики, оставшиеся в его распоряжении. Выполненные неотделимые улучшения имущества ответчика привели к увеличению его стоимости. Не оплата таких улучшений влечет неосновательное обогащение ответчика за счет истца.

Как следует из материалов дела, соответствующими приказами ООО «Просперити» были утверждены расценки на проведение работ в помещениях, исходя из их площади, при этом, не согласованной сторонами являлась стоимость работ свыше 3 578 400 руб. (2 800 руб. х 1 278 кв.м.)» (стр. 11 Постановления Арбитражного суда Московского округа от 30.01.2018 года).

Однако, данное обстоятельство не может являться основанием для отказа в удовлетворении требований ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» о взыскании стоимости неотделимых улучшений в части, превышающей 3 578 400 рублей, на основании следующего.

Положения ст. 1102 ГК, которые, как указал суд кассационной инстанции, подлежат применению к правоотношениям между сторонами в рамках рассмотрения требования о взыскании стоимости неотделимых улучшений, не устанавливают каких-либо ограничений, связанных с требованием о возврате неосновательного обогащения.

Предварительным договором от 29.06.2012 года предусмотрено, что отношения сторон регулируются указанным предварительным договором, а также законодательством Российской Федерации (п. 2.5 и п. 12.3 Предварительного договора от 29.06.2012 года). При этом Предварительный договор от 29.06.2012 года не содержит каких-либо нормативов, связанных с возвратом стоимости неотделимых улучшений.

Предварительный договор от 29.06.2012 года не содержит обязанности ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» соблюдать приказы ООО «Просперити», в том числе связанные с проведением подготовительных работ.

Таким образом, дополнение Арбитражного суда Московского округа к выводу о наличии у ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» права на возврат стоимости неотделимых улучшений не препятствует удовлетворению исковых требований ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» о взыскании с ООО «Просперити» стоимости неотделимых улучшений в полном объеме.

Таким образом, в связи с расторжением ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» Предварительного договора от 29.06.2012 года в одностороннем порядке ООО «Просперити» обязано компенсировать ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» стоимость неотделимых улучшений в размере 14 839 957,90 рублей.

Исходя из положений Предварительного договора от 29.06.2012 года проведение ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» подготовительных работ направлено на подготовку Помещения для ведения ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» коммерческой деятельности под которой, согласно п. 1.20 указанного договора, понимается розничная торговля товарами в соответствии с ассортиментным перечнем и торговым профилем Стороны 2, приведенным в Приложении 1 к Договору.

Исходя из п. 2 Акта доступа от 24.03.2014 года передаваемое ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» не пригодно для ведения коммерческой деятельности: на полу имеется только стяжка цементно-песчаная толщиной 80 мм; потолки – монолитная железобетонная плита и т.д.

ООО «Просперити», передавая ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» помещение для проведения Подготовительных работ, исходило из необходимости приведения помещения в состояние, готовое для последующей передаче помещения ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» по договору долгосрочной аренды.

Однако между ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» и ООО «Просперити» не были заключены ни долгосрочный договор аренды, ни договор фактического пользования в силу нарушений ООО «Просперити» принятых на себя обязательств по открытию торгового центра. Следовательно, ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» не смогло воспользоваться улучшениями, созданными за счет собственных средств.

При этом, согласно п. 4.4.6 Предварительного договора от 29.06.2012 года, в случае, если в ходе проведения Подготовительных работ в Помещениях были произведены неотделимые улучшения, то неотделимые улучшения ставятся на баланс Стороны 2 и подлежат передаче Стороне 1 при возврате помещений в соответствии с процедурой, предусмотренной в Договоре фактического пользования или в Долгосрочном договоре аренды, или при досрочном расторжении настоящего Договора.

Предварительным договором от 29.06.2012 года установлено, что все неотделимые улучшения, произведенные ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» в рамках предварительного договора, ставятся на баланс Истца и в последующем передаются ООО «Просперити» при возврате помещений, которое, фактически, становится собственником данных неотделимых улучшений.

Таким образом, у ООО «Просперити» возникло неосновательное обогащение за счет ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» в виде стоимости неотделимых улучшений, которое подлежит возврату, в связи с чем, заявленные требования о компенсации неотделимых улучшений на сумму в размере 14 839 957, 90 руб. подлежат удовлетворению.

Кроме того, истцом по первоначальному иску заявлено требование о возврате обеспечительного платежа в размере 1 667 877,87 рублей в связи с расторжением Предварительного договора от 29.06.2012 года.

Пунктом 5.3.1 Предварительного договора от 29.06.2012 года установлено, что Сторона 2 обязана уплатить Стороне 1 обеспечительный платеж в течение 10 (Десяти) Рабочих дней с Даты подписания в размере, установленном в Приложении 1 к Договору.

Под датой подписания подразумевается дата подписания Предварительного договора, указанная в начале документа (п. 1.12 Предварительного договора от 29.06.2012 года).

В соответствии с п. 5.3.2 Предварительного договора от 29.06.2014 года обеспечительный платеж вносится для обеспечения надлежащего исполнения обязательств Стороны 2 по заключению Договоров в отношении Помещений, проведению Подготовительных работ и надлежащего исполнения других обязательств Стороны 2 по настоящему Договору.

Так, приложением 1 «Коммерческие условия» к Предварительному договору установлено, что обеспечительный платеж составляет 38 455 условных единиц.

Согласно п. 1.41 Предварительного договора от 29.06.2012 года, условная единица означает половину сумму курса Доллара США и Евро к рублю Российской Федерации, установленного Центральным Банком Российской Федерации на дату осуществления платежа.

Платежным поручением от 11 июля 2012 года № 2708 ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» перечислило на счет ООО «Просперити» обеспечительный платеж в размере 1 667 877,87 рублей.

В соответствии с п. 6.12 Предварительного договора (в редакции Дополнительного соглашения № 1 от 23 декабря 2013 года), в случае переноса ориентировочной Даты открытия Сторона 1 обязана уведомить об этом Сторону 2 не позже чем за 30 (тридцать) календарных дней до наступления новой Даты открытия, при этом перенос Даты открытия без наступления ответственности Арендодателя, допускается до 01 июня 2014 года. В случае, если Дата открытия будет позже 01 июня 2014 года, Сторона 2 вправе расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, а Сторона 1 при этом обязана уплатить штраф равный размеру Обеспечительного платежа, уплаченного Стороной 2 на момент переноса Даты открытия, а также Сторона 1 обязана вернуть Стороне 2 Обеспечительный платеж, уплаченный Стороной 2 по договору, не позднее 10 (Десяти) рабочих дней, со дня получения соответствующего требования от Стороны 2.

Поскольку Предварительный договор от 29.06.2012 года расторгнут ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» в одностороннем порядке 20 ноября 2014 года, основание для удержания ООО «Просперити» обеспечительного платежа в размере 1 667 877,87 рублей отсутствует. При этом обязанность ООО «Просперити» возвратить обеспечительный платеж, в случае расторжения Предварительного договора от 29.06.2014 года, предусмотрена предварительным договором.

Таким образом, ООО «Просперити» обязано возвратить ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» обеспечительный платеж в размере 1 667 877,87 рублей, поскольку у Ответчика отсутствуют правовые основания для его удержания. До настоящего времени обеспечительный платеж не возвращен.

Размер подлежащего возврату обеспечительного платежа (1 667 877,87 рублей) эквивалентен размеру обеспечительного платежа, выраженного в условных единицах, и составляющего 38 455 условных единиц.

ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» заявлено требование о взыскании с ООО «Просперити» штрафа в размере 2 122 400,87 рублей в связи с расторжением Предварительного договора от 29.06.2012 года в одностороннем порядке.

Как уже было указано ранее, п. 7.6.4 Предварительного договора от 29.06.2014 года предусмотрено, что в случае одностороннего отказа Стороны 2 от исполнения настоящего Договора по основаниям, перечисленным в статье 7.4 выше, Сторона 1 обязана уплатить Стороне 2 штраф в размере Обеспечительного платежа в течение 10 (десяти) Рабочих дней с даты направления уведомления Стороной 2, а также возместить стоимость Неотделимых улучшений, согласованных со Стороной 1, в порядке п. 7.7.2.1 Предварительного договора.

Размер обеспечительного платежа определен приложением 1 «Коммерческие условия» к Предварительному договору от 29.06.2014 года и составляет 32 020 условных единиц (в редакции Дополнительного соглашения от 23.12.2013 года № 1 к Предварительному договору от 29.06.2014 года).

В соответствии с пунктом 1.41 Предварительного договора под условной единицей понимается половина суммы курса доллара США и Евро к рублю Российской Федерации, установленного ЦБ РФ на дату осуществления оплаты.

По состоянию на 02 ноября 2016 года (дату составления искового заявления) установленный ЦБ РФ курс доллара США к рублю Российской Федерации составляет 63,2025 рублей, курс Евро к рублю Российской Федерации составляет 69,3647 рублей.

Следовательно, одна условная единица, определенная Предварительным договором, составляет на 02 ноября 2016 года 66,2836 рублей ((63,2025 + 69,3647) : 2 = 66,2836).

На основании вышеуказанного расчета, по состоянию на 02 ноября 2016 года размер штрафа в рублях составляет сумму 2 122 400,87 рублей.   

Таким образом, ООО «Просперити» обязано уплатить ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» штраф в размере 32 020 условных единиц в связи с односторонним расторжением Предварительного договора от 29.06.2012 года по вине Ответчика, что на момент подачи искового заявления составляет 2 122 400,87 рублей.

На основании вышеизложенного, с учетом того, что ООО «Просперити» было известно о проведении ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» подготовительных работ в помещении, проведенные работы были согласованы с ООО «Просперити», которое допустило ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» для проведения подготовительных работ и не возражало против их проведения, встречные исковые требования удовлетворению не подлежат.

В обоснование своих возражений ответчик по первоначальному иску  ссылается на следующие обстоятельства. На основании п. п. 2 и 3 ст. 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя возмещению не подлежат;

- затраты ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» на производство работ не являются неосновательным обогащением на стороне ООО «Просперити»;

- сумма затрат ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» не согласована и превышает предельные размеры, установленные ООО «Просперити»;

- акты освидетельствования скрытых работ являются ненадлежащим доказательством, поскольку в них отсутствуют доказательства, подтверждающие полномочия представителя ООО «Просперити», не указана фамилия и нет печати;

- п. 4.6. Предварительного договора от 29.06.2012 года предусмотрено, что никакие затраты ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП», связанные с проведением и производством подготовительных работ не возмещаются ООО «Просперити»;

Разрешая доводы ответчика, суд приходит к следующему.

К правоотношениям между ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» и ООО «Просперити», возникшим из Предварительного договора от 29.06.2012 года, не применяются положения Гражданского кодекса РФ, регулирующие договор аренды.

В этой связи ссылку ООО «Просперити» на статьи Гражданского кодекса РФ, регулирующие договор аренды, в обоснование возражений на исковое заявление ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП», суд находит несостоятельным.

Полученная ООО «Просперити» по предварительному договору стоимость произведенных ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» неотделимых улучшений принадлежащей Ответчику недвижимости представляет собой неосновательное обогащение на стороне ООО «Просперити».

ООО «Просперити» допустило ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» в здание до окончания строительства и не возражало против проведения им работ.

Произведенные неотделимые улучшения подтверждаются представленными документами: договорами, актами приема-передач, а также актами освидетельствования скрытых работ, согласно которым указанные акты подписаны заместителем главного инженера МТАК ФИО2

ООО «Просперити» в уведомлении от 13 июня 2013 года № 447 о запланированном открытии торгового центра в ноябре 2013 года, а также в уведомлении от 11 ноября 2013 года № 681 указывало на ФИО2 как на контактное лицо (Приложения № 1-2).

Также не может быть признана обоснованной ссылка ООО «Просперити» на п. 4.6 Предварительного договора от 29.06.2012 года, поскольку изложенный в отзыве указанный пункт предварительного договора приведен в неполном виде.

Так, согласно п. 4.6 Предварительного договора от 29.06.2012 года «Стороны подтверждают, что Подготовительные работы в Помещениях осуществляются за счет Стороны 2 и никакие Затраты Стороны 2, связанные с проведением и производством Подготовительных работ не возмещаются Стороной 1, за исключением случаев, расторжения Договора по основаниям, предусмотренным в п. 7.7. настоящего Договора».

Пункт 7.7 «Возврат Помещений» Предварительного договора от 29.06.2012 года содержит в себе несколько пунктов (7.7.1 – 7.7.6), в том числе п. 7.7.2.1, которым предусмотрена обязанность ООО «Просперити» компенсировать ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» стоимость неотделимых улучшений в случае расторжения предварительного договора в связи с нарушением срока даты открытия торгового центра.

Довод ООО «Просперити» о выборе ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» ненадлежащего способа защиты является необоснованным.

ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» были произведены неотделимые улучшения, которые не могут быть изъяты и вывезены без вреда, как для самого помещения, так и для самих неотделимых улучшений.

В этой связи требование о возврате имущества не может быть заявлено ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» в принципе, поскольку иное противоречило бы правовой природе указанного требования.

Довод ответчика по первоначальному иску на пункты 34 и 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление от 29.04.2010 года № 10/22), согласно которым спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения, суд полагает основанным на неверном толковании норм материального права.

Из Постановления от 29.04.2010 года № 10/22 прямо следует, что требование о возврате имущества, вытекающее из договорных отношений, подлежит разрешению в соответствии с нормами, регулирующими данные отношения.

В рамках рассматриваемого спора исковые требования заявлены на основании Предварительного договора от 29.06.2012 года.

Исходя из пунктов 34 и 35 Постановления от 29.04.2010 года № 10/22 следует, что требование об истребовании имущества из чужого незаконного владения на основании ст. СТ. 301, 302 ГК РФ может быть заявлено только в случаях, когда:

- между сторонами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки;

- собственник требует возврата имущества из владения лица, которое незаконно им завладело;

- имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать.

Между тем, фактические правоотношения, сложившиеся между ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» и ООО «Просперити» не соответствуют указанным условиям. Таким образом, суд полагает доводы ООО «Просперити», изложенные в отзыве на исковое заявление ООО «РЕАЛ ЭСТЕЙТ ГРУПП» подлежащими отклонению.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 и статьей 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд                        

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО "Просперити" в пользу ООО " Реал Эстейт Групп" компенсацию стоимости неотделимых улучшений в размере 14 839 957, 90 руб., обеспечительный платеж в размере 1 667 877, 87 руб., штраф в размере 2 122 400, 87 руб. и расходы по госпошлине в размере 116 151, 18 руб.

В удовлетворении встречных исковых требований ООО "Просперити", отказать.


Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.


Судья                                                                                                 Ю. А. Фаньян