Решение от 22 мая 2023 г. по делу № А81-2008/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

г. Салехард, ул. Республики, д.102, тел. (34922) 5-31-00,

www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А81-2008/2023
г. Салехард
22 мая 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 15 мая 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 22 мая 2023 года.


Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Соколова С.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном онлайн-заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "СтальКомплект" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Администрации города Новый Уренгой (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании права собственности,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу (ИНН <***>, ОГРН <***>),

при участии в судебном заседании:

от истца - ФИО2, представитель по доверенность от 30.01.2023 № 1;

от ответчика - представитель не явился;

от третьего лица - представитель не явился,



УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "СтальКомплект" (далее - ООО "СтальКомплект"; истец) обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к Администрации города Новый Уренгой (далее - Администрация; ответчик) о признании права собственности на объект недвижимости - «Бильярдный клуб», 2-х этажное нежилое здание, общей площадью 1 488 кв. м., кадастровый номер 89:11:020102:1520, расположенный по адресу (местоположение): Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, поселок Тюменгазпром, на земельном участке с кадастровым номером 89:11:020102:116.

В правовое обоснование исковых требований истцом указана статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации со ссылкой на то, что объект построен без получения необходимых разрешений и согласований, однако построен с соблюдением норм и правил на земельном участке, предоставленном в аренду для строительства объекта капитального строительства, и существование указанного объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Ответчик иск не признал, представил отзыв на исковое заявление, в котором указал, что ООО "СтальКомплект" на основании договора аренды от 11.05.2022 № НУ-165-22 был предоставлен Земельный участок с 22.04.2022 до 22.04.2025 для завершения строительства Объекта. Таким образом, ООО "СтальКомплект" имеет возможность получить разрешение на строительство (реконструкцию), а в дальнейшем, руководствуясь требованиями действующего законодательства, осуществить ввод в эксплуатацию завершенного строительством Объекта. Учитывая, что обязанность по получению разрешительной документации, для осуществления реконструкции, возлагается на застройщика (ст. 51 ГрК РФ) исковые требования направлены на подмену установленного законом административного порядка получения разрешений, судебным порядком признания права собственности на самовольную постройку, что также нарушает принципы законодательства, изложенные в ст. 2 ГрК РФ.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу и Управление градостроительства и архитектуры Администрации города Новый Уренгой.

Определением суда от 14.04.2023 дело назначено к судебному разбирательству.

Ответчик и третье лицо явку своего представителя не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет.

Участие представителя истца в судебном заседании обеспечено путем использования систем веб-конференции.

Таким образом, суд, руководствуясь статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проводит судебное онлайн-заседание при указанной явке.

До начала судебного заседания от истца поступили доказательства направления копии искового заявления с приложениями в адрес Управления градостроительства и архитектуры Администрации города Новый Уренгой.

Ответчиком представлены письменные пояснения, в которых сообщено, что Управление градостроительства и архитектуры Администрации города Новый Уренгой является его структурным подразделением, в связи с чем, оно не может принимать участие в деле в качестве обособленного субъекта. Также ответчиком заявлено на рассмотрении дела в отсутствии своего представителя.

Поступившие документы приобщены к материалам дела.

В ходе судебного заседания представитель истца требования, изложенные в иске, поддержал в полном объеме, по основаниям, изложенным в нем.

Иных дополнений, ходатайств не поступило, возражений относительно рассмотрения спора по существу не заявлено.

Суд счел возможным рассмотреть спор по существу по имеющимся в деле документам.

Рассмотрев материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "СтальКомплект" (далее – по тексту Общество, Истец) на основании договора купли-продажи от 14.04.2022 года приобрело у ФИО3 ? доли в праве общей собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 89:11:020102:1520, степень готовности 80%, состоящего из основного строения общей площадью 1480 кв.м., находящегося по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, поселок Тюменгазпром;

Соглашением о реализации залогового имущества (недвижимого имущества) путем оставления залогодержателем предмета залога за собой от 20.04.2022 Общество приобрело у ООО "ГарантСтройСервис" в лице конкурсного управляющего ФИО4 ? доли в праве общей собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 89:11:020102:1520, степень готовности 80%, состоящего из основного строения общей площадью 1480 кв.м., находящегося по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, поселок Тюменгазпром.

Таким образом, с 22.04.2022 ООО "СтальКомплект" стало единственным собственником спорного объекта, что подтверждается записью о государственной регистрации в ЕГРН от 22.04.2022 № 89:11:020102:1520-89/048/2022-42.

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 89:11:020102:1520, степенью готовности 80% под названием "Бильярдный клуб" (далее - Объект) строился ООО "ГарантСтройСервис" на основании договора строительного подряда № СМР-10-2010-БК от 15.10.2011 и разрешения на строительство № RU 89304000-30/2008, выданного Администрацией города Новый Уренгой, индивидуальному предпринимателю ФИО5.

Как указывает истец, Объект по факту был построен в 2012 году, что подтверждается нижеследующими документами:

- справка на ввод объекта в эксплуатацию от 19.10.2012 № 07-02-06/131, выданной ГУП ЯНАО «Окружной центр технической инвентаризации»;

- свидетельство о соответствии построенного, реконструированного объекта капительного строительства требованиям технических регламентов от 10.08.2013, подготовленное лицом, осуществляющим строительство – ООО "ГарантСтройСервис";

- свидетельство о соответствии параметров построенного, реконструированного объекта капительного строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов от 10.08.2013, подписанное лицом, осуществляющим строительство – ООО "ГарантСтройСервис" и застройщиком/техническим заказчиком – индивидуальный предприниматель ФИО5;

- справка о соответствии построенного, реконструированного объекта капительного строительства техническим условиям № 1314 от 28.05.2013, выданная организацией выдававшей технические условия/осуществляющей эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения – ОАО «Управляющая коммунальная компания»;

- письмом ИП Лю И.А. в адрес МУ "Городской центр имущественных отношений" от 18.10.2013 о размещении в ИСОГД информации по объекту капитального строительства "Бильярдный клуб";

- Акт приемки объекта капитального строительства от 10.08.2013 подписанное между лицом, осуществляющим строительство – ООО "ГарантСтройСервис" и застройщиком/заказчиком – индивидуальный предприниматель ФИО5;

- заявление ИП Лю И.А. о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (вх. УГиА Администрации города Новый Уренгой от 28.10.2013 № 601-12/1803).

Как видно из указанных документов Заказчиком строительств объекта капитального строительства "Бильярдный клуб" был индивидуальный предприниматель ФИО5, т.е. все документы, а именно на земельный участок, проектная документация, разрешительные и т.д. были оформлены на указанное лицо.

В последующем спорный объект был оформлен в долевую собственность по ? доли ООО "ГарантСтройСервис"и ФИО3. Затем в 2022 году спорный объект перешел в собственность ООО "СтальКомплект".

В связи с указанными обстоятельствами, общество обратилось в Департамент имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой с заявлением о заключении договоров аренды земельных участками, занятых указанными выше объектами.

По результатам рассмотрения заявлений с истцом был заключен договор аренды земельного участка от 11.05.2022 № НУ-165-22 с кадастровым номером 89:11:020102:116, занятого спорным Объектом.

Ссылаясь на невозможность ввести Объект в эксплуатацию, поскольку он построен уже более десяти лет, истец обратился в суд с иском к ответчику о признании права собственности на нежилое здание - "Бильярдный клуб", общей площадью 1 488 кв. м., кадастровый номер 89:11:020102:1520, расположенный по адресу (местоположение): Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, поселок Тюменгазпром, на земельном участке с кадастровым номером 89:11:020102:116.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

В соответствии со статьями 30, 36, 44, 47, 48, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил безопасности.

В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление № 10/22) указано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию".

Согласно правовой позиции, выраженной в пункте 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации", право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Однако сам по себе факт самовольного строительства и наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть приняты судом в качестве достаточного основания для удовлетворения иска.

Порядок признания права собственности на самовольную постройку не освобождает от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами правил и условий возведения объектов недвижимости.

В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Кроме того, такая легализация означала бы наличие возможности введения в хозяйственный оборот и государственную регистрацию права собственности на объекты недвижимости, эксплуатация которых небезопасна либо вообще невозможна, например, строений и сооружений, не отвечающих нормам пожарной или экологической безопасности и т.п., что нельзя признать правильным.

Таким образом, признание права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты гражданских прав, который должен рассматриваться лишь при отсутствии возможности получить в установленном законодательством порядке соответствующих разрешений, а также в случае, если отказы в выдаче разрешений признаны незаконными.

Как указано выше, истец приобрел спорный объект недвижимости по договору купли-продажи от 14.04.2022 и соглашения о реализации залогового имущества (недвижимого имущества) путем оставления залогодержателем предмета залога за собой от 20.04.2022.

Из указанного документов, а также свидетельства о государственной регистрации права следует, что объект недвижимости, степенью готовности 80%, принадлежал продавцу на праве собственного владения.

В материалах дела имеется копии разрешения на строительство №89304000-30_2008, справки на ввод объекта в эксплуатацию от 19.10.2012 №07-02-06_131, договора строительного подряда №СМР-10-2010-5к от 15.11.2011, акта приемки объекта капитального строительства от 10.08.2013.

Законность возведения объекта степенью готовности 80% (до приобретении истцом) лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Для окончания строительства объекта капитального строительства ("Бильярдный клуб") ООО "СтальКомплект" заключило с Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации города Новый Уренгой договор аренды земельного участка с кадастровым номером 89:11:020102:116 от 11.05.2022 №НУ-165-22, сроком с 22.04.2022 по 22.04.2025.

Указанное выше, позволяет суду прийти выводу о наличии у истца права на земельный участок, допускающее строительство спорного объекта.

Вместе с тем общество за разрешением на строительство (реконструкцию) нежилого здания до начала работ и в период реконструкции не обращалось, мер для получения соответствующего разрешения не предпринимало.

Признание права собственности на самовольно реконструированное недвижимое имущество в судебном порядке, возможно исключительно при наличии доказательств обращения истца за получением разрешения на реконструкцию (до начала реконструкции), разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и незаконного отказа государственного органа (органа местного самоуправления) в выдаче соответствующей разрешительной документации.

Истцом не доказан факт, что государственными органами или органами местного самоуправления были созданы препятствия в получении разрешительной документации на реконструкцию спорного объекта недвижимости.

Доказательств обратного, истцом в материалы дела не представлено.

Кроме того, в силу вышеуказанных норм, право собственности на самовольную постройку не может быть признано за заявителем, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Доказательств того, что в настоящее время возведенное строение отвечает всем строительным нормам и правилам, нормам безопасности и не нарушает прав и интересов третьих лиц, истцом также не представлено (учитывая, что объект возведен более 10 лет назад).

В обоснование безопасности объекта ООО "СтальКомплект" ссылается на технический отчет общества с ограниченной ответственностью "Эксперт-Проект".

Из содержания технического отчета ООО "Эксперт-Проект" усматривается, что установление технического состояния строительных конструкций произведено в результате визуального исследования, без определения фактических прочностных характеристик материалов основных несущих конструкций и их элементов. Определение реальной расчетной схемы здания и его отдельных конструкций, определение расчетных усилий в несущих конструкциях, воспринимающих эксплуатационные нагрузки, расчет несущей способности конструкций по результатам обследования, поверочные расчеты конструкций и их элементов не производились.

С учетом изложенного, отраженные в техническом отчете ООО "Эксперт-Проект" выводы об отсутствии нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан без детального исследования всех конструктивных элементов постройки на предмет ее безопасности для жизни и здоровья людей, не могут свидетельствовать о наличии оснований для узаконения постройки.

Также, из указанного технического отчета спорного сооружения не следует, что оно соответствует 100% готовности, поскольку исследуемое строение не подключено к системам водопровода и отопления (пункт 6.3), имеются дефекты, которые подлежат устранению (4.3).

Таким образом, предъявленный ООО "СтальКомплект" иск направлен на подмену установленного законом административного порядка получения разрешений судебным порядком признания права собственности на самовольную постройку.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что истец злоупотребляет правом, предоставленным пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с нормами действующего законодательства, при наличии разрешительной документации на строительство спорного объекта и прав на земельный участок истец не лишен возможности обратиться в регистрирующий орган после устранения в административном порядке всех противоречий за регистрацией права собственности на созданный объект недвижимости.

При таких обстоятельствах, у суда не имеется оснований для удовлетворения исковых требований истца о признании за ООО "СтальКомплект" права собственности на объект недвижимости - "Бильярдный клуб", 2-х этажное нежилое здание с цоколем, общей площадью 1 488 кв.м., с кадастровым номером 89:11:020102:1520, расположенный по адресу (местоположение): ЯНАО, г. Новый Уренгой, поселок Тюменгазпром на земельном участке с кадастровым номером 89:11:020102:116.

Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации остаются за истцом и возмещению не подлежат, так как в удовлетворении исковых требований полностью отказано.

Излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

2. Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "СтальКомплект" (ИНН <***>, ОГРН <***>) из федерального бюджета 33 923 рубля государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению №626 от 16.02.2023.

3. Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


Судья

С.В. Соколов