Решение от 4 февраля 2025 г. по делу № А05-11073/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-11073/2024
г. Архангельск
05 февраля 2025 года


Резолютивная часть решения объявлена 22 января 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 05 февраля 2025 года.

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Быстрова И.В. при   ведении    протокола судебного заседания 16.01.2025 помощником судьи Ельцовой В.Н., 22.01.2025 секретарём судебного заседания Савельевой С.Н.

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>; ИНН <***>; место жительства: Россия, 123557, г. Москва) к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: Россия, 163000, <...>) о признании незаконным приведённого в уведомлении от 14.03.2024 № 29/1870 расчёта арендной платы на 2024 год по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, с множественностью лиц на стороне арендатора от 17.08.2005 №118/1 и об установлении порядка определения ставки арендной платы по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, с множественностью лиц на стороне арендатора от 17.08.2005 №118/1 в соответствии с абзацем третьим пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В судебном заседании 16.01.2025 присутствовал представитель истца ФИО2 (по доверенности от 16.08.2024).

Суд установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ФИО1) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее – ответчик, Управление Росимущества) о признании незаконным приведённого в уведомлении от 14.03.2024 № 29/1870 расчёта арендной платы по договору аренды земельного участка от 17.08.2005 № 118/1 на 2024 год и об установлении размера арендной платы на 2024 год по этому договору в размере 38 344 руб. 38 коп.

Ответчик представил отзыв, в котором возражал против удовлетворения иска.

До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, истец уточнил исковые требования и просил признать незаконным приведённый в уведомлении от 14.03.2024 № 29/1870 расчёт арендной платы на 2024 год по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, с множественностью лиц на стороне арендатора №118/1 и установить порядок определения ставки арендной платы по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, с множественностью лиц на стороне арендатора от 17.08.2005 №118/1 в соответствии с абзацем третьим пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ).

В судебном заседании, начатом 16.01.2025, представитель истца на исковых требованиях настаивал.

Ответчик считается извещённым надлежащим образом о времени и месте слушания дела, явку своего представителя в суд не обеспечил, в связи с этим судебное заседание проведено в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

На основании статьи 163 АПК РФ в судебном заседании 16.01.2025 был объявлен перерыв до 08 ч 35 мин 22.01.2025. Информация об объявленном перерыве и о времени и месте продолжения судебного заседания опубликована на информационном ресурсе «Картотека арбитражных дел» в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

После перерыва 22.01.2025 в соответствии со статьями 123, 156, 163 АПК РФ судебное заседание продолжено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещённых надлежащим образом об объявленном перерыве и о времени и месте продолжения судебного заседания.

Оценив доказательства и доводы, приведённые лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений суд установил, что спор возник при следующих обстоятельствах.

Как следует из материалов дела, 26.07.2005 зарегистрировано право федеральной собственности на земельный участок с кадастровым номером 29:22:050504:58, площадью 3030 ± 19 кв. м, местоположение которого установлено относительно находящегося в границах участка ориентира – здания административно-хозяйственного корпуса, имеющего почтовый адрес: <...>. Вид разрешённого использования земельного участка – для эксплуатации здания административно-хозяйственного корпуса.

На означенном земельном участке расположено здание административно-хозяйственного корпуса, общей площадью 7481,7 кв.м., в котором согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости ФИО1 является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 29:22:050504:1683 площадью 1985,1 кв. м. Площадь этого помещения составляет 26,53 % площади здания.

Расположенные в названном здании помещения ранее находились в собственности акционерного общества «Издательско-полиграфическое предприятие «Правда Севера» (далее – Общество), созданного путём реорганизации в форме преобразования федерального государственного унитарного предприятия «Издательско-полиграфическое предприятие «Правда Севера» (далее – Предприятие).

В отношении земельного участка с кадастровым номером 29:22:050504:58 территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Архангельской области (арендодатель) и Обществом (арендатор) был заключён договор аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 17.08.2005 № 118/1 (далее – договор № 118/1).

Пунктом 2.1 договора № 118/1 определён срок его действия по 16.08.2054 с даты его государственной регистрации. Государственная регистрация договора аренды произведена 27.09.2005.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Архангельской области прекратило деятельность 22.07.2009 путём реорганизации в форме преобразования, его правопреемником является Управление Росимущества.

Управление Росимущества арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключили соглашение от 15.06.2021 № 118/1-5 о присоединении к договору аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 17.08.2005 № 118/1. Соглашение заключено в связи с принадлежностью ФИО1 помещения с кадастровым номером 29:22:050504:1683 площадью 1985,1 кв. м в здании административно-хозяйственного корпуса. В соглашении указано площадь этого помещения составляет 26,53 % площади здания.

Управление Росимущества, руководствуясь пунктом 6 названного соглашения, направило ФИО1 уведомление от 14.03.2024 № 29/1870, содержащее расчёт размера арендной платы по договору № 118/1 на 2024 год. Согласно расчёту годовой размер арендной платы составляет 233 670 руб. 36 коп. (по 58 417 руб. 59 коп. за каждый квартал 2024 года).

Как следует из отзыва Управления Росимущества, размер арендной платы, указанный в уведомлении от 14.03.2024 № 29/1870, определён на основании рыночной стоимости права аренды земельного участка, увеличенной на уровень инфляции, в соответствии с подпунктом «г» пункта 2, пунктами 8, 9 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее – Правила № 582).

ФИО1 сочла, что размер арендной платы определён неверно, с нарушением требований законодательства. По мнению ФИО1, размер арендной платы должен определяться в соответствии с положениями абзаца третьего пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ по ставке 2% кадастровой стоимости земельного участка.

По расчёту ФИО1, приведённому в исковом заявлении, годовой размер арендной платы на 2024 год должен составлять 38 344 руб. 38 коп. (6 915 413,39 руб. (кадастровая стоимость земельного участка на 25.01.2023) × 2% (ставка) × 26,53 % (доля площади помещения в площади здания) × 1,045 (уровень инфляции).

После уточнения исковых требований ФИО1 не настаивала на установлении указанной суммы арендной платы, а просила установить порядок определения ставки арендной платы по договору №118/1 в соответствии с абзацем третьим пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Таким образом, между сторонами возник спор относительно механизма расчёта арендной платы, то есть относительно правил, подлежащих применению при расчёте размера арендной платы за земельный участок. В такой ситуации целью судебной защиты прав является определение механизма расчёта размера арендной платы, выяснение вопроса о том, надлежащие ли правила применены ответчиком при расчёте размера арендной платы и установление правовой определённости в отношениях сторон, в том числе на будущее время, вне зависимости от изменения каких-либо цифровых величин.

Суд находит иск подлежащим удовлетворению, при этом руководствуется следующим.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 1 июля 2012 года.

В случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Как установлено судами в деле № А05-1876/2013, первоначально земельный участок, расположенный по адресу: <...>, был предоставлен в 1993 году издательско-полиграфическому предприятию «Правда Севера» для эксплуатации объектов недвижимости производственного комплекса (типографского, редакционного, газетного и других корпусов).

Право постоянного пользования было переоформлено Предприятием на право аренды в 2003 году.

В дальнейшем в связи с оформлением права федеральной собственности на земельный участок было вынесено распоряжение Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 18.08.2008 № 1078-р. В соответствии с указанным распоряжением между территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Архангельской области и Обществом был заключён договор № 118/1.

Общество, являющееся универсальным правопреемником Предприятия, является арендатором земельного участка с кадастровым номером 29:22:050504:58, размер арендной платы для указанного лица определяется по ставке 2% кадастровой стоимости земельного участка, что Управлением Росимущества не оспаривается.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73) подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Указанный правовой подход изложен в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 26.03.2019 № 305-ЭС18-22413 по делу № А41-80395/2017.

В подпункте 1 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ установлено, что порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Таким образом, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в публичной собственности, является регулируемым.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пунктах 16, 19 Постановления № 73, в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 ЗК РФ. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать её внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Способы расчёта размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и расположенные на территории Российской Федерации установлены Правилами № 582.

В силу пункта 2 Правил № 582 (в редакции, действовавшей до вступления силу изменений, внесённых постановлением Правительства Российской Федерации от 10.02.2023 № 191) размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчёте на год определяется федеральными органами исполнительной власти, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: а) на основании кадастровой стоимости земельных участков; б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона (далее - торги); в) в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии; г) на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Вместе с тем земельный участок, на котором расположен приобретённый истцом объект недвижимости, Общество (продавец) использовало на основании договора аренды, заключённого в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

Следовательно, истец, став собственником объекта недвижимости (помещения в здании административно-бытового корпуса), расположенного на публичном земельном участке, в силу статьи 552 ГК РФ и статьи 35 ЗК РФ приобрёл право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (Общество), правопредшественник которого переоформил право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды в установленном законом порядке.

Как указано в пункте 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, если продавец недвижимости оплачивал регулируемую арендную плату земельного участка, на котором расположена эта недвижимость, по льготной ставке, то для покупателя недвижимости размер арендной платы сохраняется также с учётом применения льготы.

Довод Управления Росимущества о том, что истец не относится к лицам, которым земельные участки могут предоставляться на праве постоянного (бессрочного) пользования, в данном случае не имеет правового значения.

Поскольку право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок было переоформлено в 2003 году Предприятием, у правопреемника которого истец приобрёл в собственность помещение, постольку за истцом сохраняется право на внесение арендных платежей в размере, предусмотренном абзацем третьим пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, то есть исходя из 2% кадастровой стоимости земельного участка.

При таком положении расчёт арендной платы на 2024 год в размере 233 670 руб. 36 коп., приведённый в уведомлении Управления Росимущества от 14.03.2024 № 29/1870, не соответствует действующему законодательству и подлежит признанию незаконным, а требование истца об установлении размера арендной платы в соответствии с абзацем третьим пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ подлежит удовлетворению.

Рассмотрев вопрос о распределении судебных расходов, суд пришёл к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В силу статьи 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

При обращении в арбитражный суд с иском, ФИО1 в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент подачи иска) уплатила государственную пошлину в размере 6000 руб.

Поскольку иск удовлетворён полностью, с ответчика в пользу истца следует взыскать 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить.

Признать незаконным приведённый в уведомлении межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе от 14.03.2024 № 29/1870 расчёт размера арендной платы на 2024 год по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, с множественностью лиц на стороне арендатора от 17.08.2005 №118/1.

Установить порядок определения ставки арендной платы по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, с множественностью лиц на стороне арендатора от 17.08.2005 №118/1 в соответствии с абзацем третьим пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Взыскать с межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе (ОГРН <***>; ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>; ИНН <***>) 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путём подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья И.В. Быстров