Решение от 25 октября 2021 г. по делу № А58-2813/2020

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, г. Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А58-2813/2020
25 октября 2021 г.
г. Якутск


Резолютивная часть решения объявлена 18.10.2021.

В полном объеме решение изготовлено 25.10.2021.

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе: судьи Андреева В.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Ивановой А.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Строй-Академия" (ИНН 1435256440, ОГРН 1121435009376) без даты и номера к Обществу с ограниченной ответственностью "Утум-Инвест" (ИНН 1435267160, ОГРН 1131447007780) об обязании исполнить договорное обязательство по снятию обременений – ипотек в силу закона №14-1401/003/2014-593 от 14.05.2014 и №14:36:106006:12-14/001/2018-10 от 06.06.2018, наложенных на земельный участок с кадастровым номером 14:36:106006:12,

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2, Общества с ограниченной ответственностью «Автостоп» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

при участии в судебном заседании от истца: ФИО3 по доверенности, от ответчика: ФИО4 по доверенности, ФИО5 по доверенности,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Строй-Академия" (далее - Истец, Общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Утум-Инвест" (далее - ООО "Утум-Инвест", ответчик) о об обязании исполнить пункт 3.1.3 договора купли-продажи земельного участка от 23.05.2018 №1/зу путем снятия обременений – ипотек в силу закона №14-1401/003/2014-593 от 14.05.2014 и №14:36:106006:12-14/001/2018-10 от 06.06.2018, наложенных на земельный участок с кадастровым номером 14:36:106006:12.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 28.09.2020 в удовлетворении исковых требований было отказано.

В качестве одного из оснований принятия указанного решения явился тот факт, что на момент рассмотрения спора, решением Арбитражного суда Республики Саха(Якутия) от 30.12.2019 по делу №А58-9548/19 договор купли-продажи земельного участка от 23.05.2018 №1/зу был расторгнут и до момента его расторжения он действовал в редакции дополнительного соглашения к нему от 16.05.2019.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 06.08.2021 решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 28.09.2020 было отменено по вновь открывшимся обстоятельствам.

При новом рассмотрении представитель истца поддержал свои исковые требования и просил иск удовлетворить в полном объеме.

В представленном отзыве ответчик просил в удовлетворении требований отказать, указав, что ипотека в отношении проданного земельного участка в кредит возникла в силу закона, оснований для ее снятия без исполнения соответствующих обязательств со стороны истца не было.

Кроме того, в дополнительно представленном отзыве ответчик указал, что по состоянию на 20.09.2021 ипотека в отношении ответчика отсутствует.

Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 20.09.2021 в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований было привлечено Общества с ограниченной ответственностью «Автостоп».

Судом установлены следующие обстоятельства дела.

Как установлено материалами дела и не оспаривается сторонами 23.05.2018 между ответчиком (продавец) и истцом (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка № 1/ЗУ (далее - Договор), в соответствии с которым Истец приобрел у Ответчика земельный участок, обладающий следующими уникальными характеристиками: общая площадь: 10 411 кв. м, кадастровый номер: 14:36:106006:12, категория земель: населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: PC (Я), <...> км, 3 «С» (далее - земельный участок).

В пункте 2.1 Договора его сторонами была согласована цена сделки в размере 150 000 000 (сто пятьдесят миллионов) рублей с отсрочкой платежа в порядке статьи 488 ГК РФ в следующем порядке:

- 50 000 000 (пятьдесят миллионов) рублей подлежала оплате покупателем путем перечисления денежных средств на расчётный счет продавца в течении 1 (одного) месяца с даты заключения договора;

- 100 000 000 (сто миллионов) рублей подлежала оплате покупателем путем предоставления (в течении 30 дней с момента получения покупателем заключения Управления государственного строительного и жилищного надзора РС(Якутия) о соответствии покупателя и проектной декларации требованиям ФЗ от 30.12.2004г №214-ФЗ) продавцу по договору участия в долевом строительстве нежилых помещений общей площадью 1 982,21 кв.м.в в многоквартирных жилых домах, строительство которых будет вестись покупателем на вышеуказанном земельном участке.

05.06.2018 стороны подписали к указанному договору дополнительное соглашение № 1 изменяющего редакцию пунктов 1.1.1 и 1.3 заключенного договора.

23.06.2018 между сторонами было заключено Дополнительное Соглашение №2 к договору купли-продажи земельного участка №1/зу от 23.05.2018г, которым стороны определили изложить п.2.2.1 Договора согласно которого цена договора в размере 50 000 000 (пятьдесят миллионов) рублей подлежит уплате ответчиком путем перечисления денежных средств на расчётный счет истца в срок до 31.12.2019.

Ответчиком обязательство по передаче земельного участка в собственность Истца исполнено в полном объеме, что подтверждается актом приема-передачи недвижимого имущества от 23.05.2018.

Переход права собственности на недвижимое имущество от ответчика к истцу на земельный участок зарегистрирован и данный земельный участок с кадастровым номером 14:36:106006:12 принадлежит Истцу на праве собственности.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по указанному договору Ответчик обратился в Арбитражный суд с иском к истцу о расторжении договора купли-продажи земельного участка № 1/ЗУ и о взыскании цены объекта реализации в размере150 000 000 рублей. (№А58-9548/19).

Заключая указанный договор в первоначальной редакции, стороны в пункте 3.1.3 договора установили обязанность ответчика снять обременение в виде ипотеки в силу закона на объекты недвижимости после получения истцом разрешения на строительство объекта которое будет вести истец не приобретенном по договору земельном участке.

Разрешение на строительство указанного объекта было получено истцом 29.06.2018.

Полагая, что у ответчика в силу условий заключенного договора (п.3.1.3) возникло обязательство по снятию ипотек, истец обратился в Арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

Удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца (Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Исходя из согласованной сторонами договора купли продажи от 23.05.2018. В редакции пункта 3.1.3 договора ответчик принял на себя обязательство снять обременение в виде ипотеки в силу закона на объекты недвижимости после получения истцом разрешения на строительство объекта которое будет вести истец не приобретенном по договору земельном участке. Таким образом, обязательство, установленное указанным пунктом, возникло у ответчика, в разумный срок после 29.06.2018.

Вместе с тем, суд приходит к выводу о том, что у истца отсутствуют основания для требования исполнения указанного обязательства ответчика в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 этого Кодекса. При этом, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (пункт 5 этой статьи).

Согласно пункту 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В силу пунктов 1 и 2 статьи 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона). При этом правила этого Кодекса о залоге на основании договора соответственно применяются к залогу, возникшему на основании закона, если законом не установлено иное.

Аналогичная норма предусмотрена и пунктом 2 статьи 1 Закона об ипотеке.

Статьей 337 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Закона об ипотеке ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Из указанных норм следует, что в качестве общего правила законом предусмотрено обеспечение ипотекой (залогом) требований кредитора в полном объеме, включая требования об уплате неустойки в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением основного обязательства.

Из содержания решения Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) по делу №А58-9548/19 следует, что на момент обращения с данным иском истец свои обязательства по оплате земельного участка перед ответчиком не исполнил.

Следовательно, при отсутствии исполнения обязательств по оплате земельного участка проданного с отсрочкой платежа в порядке статьи 488 ГК РФ у истца отсутствует право требования по снятию обеспечения, (ипотеки) возникшей в силу закона, даже при наличии такого обязательства в тексте договора купли-продажи.

Кроме того, на момент рассмотрения настоящего спора из содержания выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 20.09.2021 № КУВИ-999/2021-862543 следует, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 14:36:106006:12 имеются сведения об ипотеке в силу закона только в пользу Общества с ограниченной ответственностью «АВТОСТОП», номер государственной регистрации 14:36:106006:12-14/115/2020-110 от 24.07.2020, тогда как ипотека в силу закона в пользу ответчика № 14:36:106006:12-14/001/2018-10 от 06.06.2018 отсутствует.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения заявленных требований нет и исковые требования подлежат отказу.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении требования отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно – телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru.

Судья

В.А. Андреев