Решение от 21 февраля 2023 г. по делу № А06-3694/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ

414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6

Тел/факс (8512) 48-23-23, E-mail: astrahan.info@arbitr.ru

http://astrahan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А06-3694/2022
г. Астрахань
21 февраля 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 14 февраля 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 21 февраля 2023 года.


Арбитражный суд Астраханской области в составе судьи Измайловой А.Э.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 317302500015120) к Управлению муниципального имущества администрации муниципального образования «Город Астрахань» (414000, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий, возникших между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ОГРНИП 317302500015120, ИНН <***>) и управлением муниципального имущества администрации муниципального образования «Город Астрахань» при заключении договора купли-продажи нежилого помещения № 5, общей площадью 175,0 кв. м, расположенного по адресу: <...>: включить пункт 2.1.1: «2.1.1. Стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений на сумму 2 865 103 руб. засчитывается в счет оплаты по договору купли-продажи нежилого помещения»; включить пункт 2.1.2: «С учетом зачета стоимости неотделимых улучшений, стоимость объекта недвижимости составляет 1 136 563 руб. 67 коп.»; пункт 2.2 изложить в следующей редакции: «2.2. Покупатель оплачивает стоимость объекта недвижимости в рассрочку на 5 (пять) лет с 01.04.2022 по 01.03.2027»; пункт 4.2 исключить; пункт 4.4.1 изложить в следующей редакции: «4.4.1. Потребовать оплаты стоимости объекта недвижимости»; пункт 4.5 исключить,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, до перерыва (25.01.2023)

при участии до перерыва (31.01.2023):

от индивидуального предпринимателя ФИО2: ФИО3, представитель по доверенности от 21.04.2022, диплом ВСА 1066954 рег.№777 от 01.07.2011, паспорт;

от Управления муниципального имущества администрации муниципального образования «Город Астрахань»: ФИО4, представитель по доверенности от 24.06.2022, диплом от 30.07.2002, рег.№481 от 30.07.2002, паспорт;

эксперт ФИО5, паспорт.

при участии после перерыва (07.02.2023):

от индивидуального предпринимателя ФИО2: ФИО3, представитель по доверенности от 21.04.2022, диплом ВСА 1066954 рег.№777 от 01.07.2011, паспорт;

от Управления муниципального имущества администрации муниципального образования «Город Астрахань»: не явился, извещен;

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, после перерыва (14.02.2023)



УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, истец) обратился в Арбитражный суд Астраханской области с исковым заявлением к Управлению муниципального имущества администрации муниципального образования «Город Астрахань» (далее – УМИ администрации муниципального образования «Город Астрахань», ответчик) об урегулировании разногласий, возникших между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ОГРНИП 317302500015120, ИНН <***>) и управлением муниципального имущества администрации муниципального образования «Город Астрахань» при заключении договора купли-продажи нежилого помещения № 5, общей площадью 175,0 кв. м, расположенного по адресу: <...>: включить пункт 2.1.1: «2.1.1. Стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений на сумму 2 865 103 руб. засчитывается в счет оплаты по договору купли-продажи нежилого помещения»; включить пункт 2.1.2: «С учетом зачета стоимости неотделимых улучшений, стоимость объекта недвижимости составляет 1 136 563 руб. 67 коп.»; пункт 2.2 изложить в следующей редакции: «2.2. Покупатель оплачивает стоимость объекта недвижимости в рассрочку на 5 (пять) лет с 01.04.2022 по 01.03.2027»; пункт 4.2 исключить; пункт 4.4.1 изложить в следующей редакции: «4.4.1. Потребовать оплаты стоимости объекта недвижимости»; пункт 4.5 исключить.

Представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, явку своих представителей не обеспечили, в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) извещен надлежащим образом.

Информация о возобновлении производства по делу и назначении судебного заседания размещена на официальном интернет-сайте Арбитражного суда Астраханской области (http://astrahan.arbitr.ru) 24.12.2022.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

29 ноября 2022 года в Арбитражный суд Астраханской области от компании «НЕО центр» поступило ходатайство, в котором сообщило о выявленной технической ошибке, выраженной в указании в материалах заключения новых документов о поверке приборов, а также актуального сертификата эксперта, которые не указаны в приложении к экспертному заключению, просит приобщить к материалам дела светокопии свидетельств.

Судом приобщены к материалам дела указанные документы.

24 января 2023 года в Арбитражный суд Астраханской области от УМИ администрации муниципального образования «Город Астрахань» поступило ходатайство об отложении судебного заседания в связи с необходимостью вызова в судебное заседание эксперта для дачи пояснений.

Судом приобщены к материалам дела указанные документы.

В судебном заседании, открытом 25.01.2023 в 11 час. 45 мин., в порядке статье 163 АПК РФ судом объявлен перерыв до 31.01.2023 до 15 час. 00 мин.

Информация о перерыве в судебном заседании размещена на официальном интернетсайте Арбитражного суда Астраханской области (http://astrahan.arbitr.ru) 26.01.2023.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, при ведении протокола судебного заседания тем же секретарем судебного заседания, при участии тех же представителей истца и ответчика.

Представитель истца заявил ходатайство в порядке статьи 49 АПК РФ об уточнении исковых требований, просит:

1. Урегулировать разногласия, возникшие между Индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ОГРНИП 317302500015120, ИНН <***>) и управлением муниципального имущества администрации муниципального образования «Город Астрахань» при заключении договора купли-продажи нежилого помещения № 5, общей площадью 175,0 кв. м, расположенного по адресу: <...>:

- включить пункт 2.1.1: «2.1.1. Стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений на сумму 797 022 руб. зачитывается в счет оплаты по договору купли-продажи нежилого помещения»;

- включить пункт 2.1.2: «С учетом зачета стоимости неотделимых улучшений, стоимость объекта недвижимости составляет 3 204 644 руб. 67 коп.».

- пункт 2.2 изложить в следующей редакции: «2.2. Покупатель оплачивает стоимость объекта недвижимости в рассрочку на 5 (пять) лет с момента заключения договора»

- пункт 4.2 исключить

- пункт 4.4.1 изложить в следующей редакции: «4.4.1 Потребовать оплаты стоимости объекта недвижимости»

- пункт 4.5 исключить.

Судом принято уточнение исковых требований, указанные документы приобщены к материалам дела.

Представитель ответчика заявил ходатайство о приобщении к материалам дела отзыва на исковое заявление.

Судом приобщены к материалам дела указанные документы.

В судебном заседании эксперт ФИО5 ответил на вопросы суда и сторон относительно экспертного заключения.

В судебном заседании, открытом 31.01.2023 в 15 час. 00 мин., в порядке статье 163 АПК РФ судом объявлен перерыв до 07.02.2023 до 14 час. 00 мин.

Информация о перерыве в судебном заседании размещена на официальном интернетсайте Арбитражного суда Астраханской области (http://astrahan.arbitr.ru) 01.02.2023.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, при ведении протокола судебного заседания тем же секретарем судебного заседания, при участии тех же представителей истца и ответчика.

Представитель истца заявил ходатайство в порядке статьи 49 АПК РФ об уточнении исковых требований, просит урегулировать разногласия, возникшие между Индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ОГРНИП 317302500015120, ИНН <***>) и управлением муниципального имущества администрации муниципального образования «Город Астрахань» при заключении договора купли-продажи нежилого помещения № 5, общей площадью 175,0 кв. м, расположенного по адресу: <...>:

пункт 2.2 изложить в следующей редакции:

«2.2. Покупатель оплачивает стоимость объекта недвижимости в следующем порядке:

Стоимость неотделимых улучшений в размере 797 022 руб. зачитывается в счет оплаты стоимости объекта недвижимости;

Оставшаяся часть стоимости объекта недвижимости в размере 3 204 644 руб. 67 коп. оплачивается Покупателем в рассрочку на 5 (пять) лет с момента заключения договора.»;

пункт 4.2 исключить;

пункт 4.4.1 изложить в следующей редакции: «4.4.1. Потребовать оплаты стоимости объекта недвижимости.»;

пункт 4.5 исключить.

Судом принято уточнение исковых требований, указанные документы приобщены к материалам дела.

Представитель ответчика заявил ходатайство о приобщении к материалам дела предложения от 31.01.2022 №30-10-02-347 с приложенными к нему копиями распоряжения от 28.01.2022 №115-р, договора купли-продажи объекта недвижимости с рассрочкой платежа от 01.02.2022 с графиком платежей.

Судом приобщены к материалам дела указанные документы.

В судебном заседании, открытом 07.02.2023 в 14 час. 00 мин., в порядке статье 163 АПК РФ судом объявлен перерыв до 14.02.2023 до 15 час. 15 мин.

Информация о перерыве в судебном заседании размещена на официальном интернетсайте Арбитражного суда Астраханской области (http://astrahan.arbitr.ru) 08.02.2023.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, при ведении протокола судебного заседания тем же секретарем судебного заседания, в отсутствие представителей истца и ответчика.

В судебном заседании представитель истца поддержал правовую позицию, изложенную в исковом заявлении, просил удовлетворить уточненные исковые требования.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление

Выслушав представителей истца и ответчика (до перерыва), исследовав материалы дела, суд считает, что заявленные исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 14.10.2019 между УМИ администрации муниципального образования «Город Астрахань» (Арендодатель) и ИП ФИО2 (Арендатор) заключен договор аренды № 12663, по условиям которого Арендодатель предоставляет Арендатору в временное владение и пользование объект недвижимости - нежилое помещение № 5, общей площадью 175,0 кв.м, кадастровый номер 30:12:010024:786, расположенного по адресу: <...>.

На основании распоряжения администрации муниципального образования «Город Астрахань» от 28.01.2022 № 115-р ответчику поручено осуществить приватизацию муниципального имущества, являющегося предметом Договора, в порядке приватизации преимущественного права арендатора - индивидуального предпринимателя ФИО2 (истца), в случае его акцепта предложения о заключении договора купли-продажи указанного нежилого помещения.

Также данным распоряжением установлено, что стоимость помещения подлежит определению на основании отчета об оценке объекта недвижимости, составленного независимым оценщиком.

Письмом от 31.01.2022 № 30-10-02-347 ответчиком истцу в соответствии со ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) предложено воспользоваться преимущественным правом на приобретение помещения.

Согласно направленному проекту договора купли-продажи помещения от 01.02.2022, являющемуся приложением к письму от 31.01.2022 № 30-10-02-347, стоимость помещения - предмета договора купли-продажи, составляет 4 001 666, 67 (четыре миллиона одна тысяча шестьсот шестьдесят шесть рублей 67 копеек), без НДС.

В свою очередь, истцом указанный проект договора купли-продажи помещения был согласован и подписан с протоколом разногласий, отражающим возникшие разногласия в части определения стоимости выкупаемого имущества, сроков расчетов и установления дополнительной ответственности истца, который направлен в адрес ответчика для подписания им письмом от 05.03.2022 (вх. № 0510-02-2678/22 от 05.03.2022).

Письмом от 28.03.2022 № 30-10-02-2204/22 ответчиком протокол разногласий был отклонен от согласования.

Вышеизложенные обстоятельства послужили снованием для обращения в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ определено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, регулируются Федеральным законом N 159-ФЗ (статья 1 Федерального закона N 159-ФЗ).

Статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ определено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с частью 1, 2 статьи 5 Закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет.

Частью 6 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ закреплено, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Следовательно, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Федерального закона N 159-ФЗ такой возможности не предусматривает и носит императивный характер.

Указанная правовая позиция сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/2012.

Как установлено судом, у сторон возникли разногласия в части выкупной стоимости передаваемого недвижимого имущества, подлежащей оплате.

Истец считает, что при оплате выкупной цены стоимости объекта недвижимости необходимо учесть стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором по согласованию с арендодателем.

Ответчик считает, что истцом не представлены документы, подтверждающие факт того, что неотделимые улучшения арендованного имущества были осуществлены согласия арендодателя.

Кроме того, администрация указывает, что распоряжением от 09.04.2021 №578-р уж зачтена стоимость затрат арендатора в размере 455 280 руб. в счет арендной платы.

Из материалов дела следует, что 14.10.2019 между УМИ администрации муниципального образования «Город Астрахань» (Арендодатель) и ИП ФИО2 (Арендатор) заключен договор аренды № 12663, по условиям которого Арендодатель предоставляет Арендатору в временное владение и пользование объект недвижимости - нежилое помещение № 5, общей площадью 175,0 кв.м, кадастровый номер 30:12:010024:786, расположенного по адресу: <...>.

24 октября 2019 года ИП ФИО2 обратился в УМИ администрации муниципального образования «Город Астрахань» с заявлением, в котором просил разрешить проведение ремонтных работ с дальнейшим учетом стоимости неотделимых улучшений в арендуемом нежилом помещении.

Распоряжением администрации муниципального образования «Город Астрахань» от 21.08.2020 №1539-р ИП ФИО2 дано согласие на проведение работ по капитальному ремонту нежилого помещения.

Письмом от 26.08.2020 №30-10-02-3929 УМИ администрации муниципального образования «Город Астрахань» сообщило, что для определения фактической стоимости затрат арендатора на проведение работ по капитальному ремонту имущества, принимаемой к зачету в счет арендной платы, необходимо представить проектно-сметную документацию и план-график проведения работ.

Согласно представленному истцом план-графику работы должны были проводиться в период с сентября 2020 года по июль 2021 года.

Письмом от 25.0.2021 УМИ администрации муниципального образования «Город Астрахань» направило в адрес МКУ г.Астрахани «Центр сметной документации» сметную документацию, проектно-сметную документацию с целью определения видов работ, относящихся к капитальному ремонта и стоимости, которая будет учтена в случае затрат арендатора на капитальный ремонт.

Письмом от 04.02.2021 МКУ г.Астрахани «Центр сметной документации» сообщает УМИ администрации муниципального образования «Город Астрахань» от Ом, что стоимость работ по сводному сметному расчету в ценах 3 квартала 2020 года составила – 2 222,4 тыс. руб. против представленной к зачету в счет арендной платы суммы – 2398,52 тыс.руб.

Распоряжением администрации муниципального образования «Город Астрахань» от 09.04.2021 №578-р утверждена стоимость затрат арендатора на капитальный ремонт спорного объекта – 2 222 000 руб. 40 коп., зачтена стоимость затрат арендатора, принимаемых к зачету в счет арендной платы по договору аренды, и утверждена величина стоимости затрат арендатора, принимаемых к зачету в счет арендной платы в размере 455 280 руб.

Вышеизложенное свидетельствует о том, что ИП ФИО2 была согласована с арендодателем стоимость неотделимых улучшений в размере 2 222 000 руб. 40 коп.

В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что выполненные арендатором неотделимые улучшении арендодателем не проверялись и к приемке не предъявлялись, ответчик считает, что истец не доказал факт выполнения неотделимых улучшений на сумму, заявленную к вычету из выкупной цены объекта недвижимости.

Ввиду наличия между сторонами спора относительно объема и стоимости фактически произведенных истцом неотделимых улучшений по ходатайству сторон судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю ФИО6 (компания «НЕО центр», ИНН <***>), эксперту ФИО5.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) Соответствует ли фактически выполненный индивидуальным предпринимателем ФИО2 объем работ, являющихся неотделимыми улучшениями, в нежилом помещении №5, общей площадью 175 кв.м., по адресу: <...>, объему работ, указанному в представленной в материалы дела сметной документации «Капитальный ремонт нежилого помещения по адресу: <...>, литер Б, помещение №5»?

Если имеются расхождения, то их указать?

2) Определить стоимость фактически выполненных работ, являющихся неотделимыми улучшениями, в ценах сметной документации «Капитальный ремонт нежилого помещения по адресу: <...>, литер Б, помещение №5», которые установлены по состоянию на 3 квартал 2020 года?

Согласно заключению эксперта от 20.12.2022 №01:

фактически выполненный ИП ФИО2 объем работ, являющихся неотделимыми улучшениями, в нежилом помещении №5, общей площадью 175 кв.м., по адресу: <...>, частично не соответствует объему работ, указанному в представленной в материалы дела сметной документации «Капитальный ремонт нежилого помещения по адресу: <...>, литер Б, помещение №5;

стоимость фактически выполненных работ, являющихся неотделимыми улучшениями в разрезе локально-сметного расчета №02-01, составляет 869 943 руб. 60 коп., в том числе 20% НДс в размере 144 999 руб. 60 коп.;

стоимость замененных материалов и оборудования, которые предусматривались в локально-сметном расчете №02-01, составляет 611 047 руб. 20 коп., в том числе НДС 20% в размере 101 841 руб. 20 коп.;

стоимость аналогичных заменяющих (фактически примененных) материалов и оборудования, которые являются неотделимыми улучшениями в разрезе в разрезе локально-сметного расчета №02-01, составляет 632 818 руб. 80 коп.;

стоимость фактически выполненных работ, являющихся неотделимыми улучшениями, в ценах сметной документации «Капитальный ремонт нежилого помещения по адресу: <...>, литер Б, помещение №5», которые установлены по состоянию на 3 квартал 2020 года, составляет 3 82 106 руб. 40 коп.

В судебном заседании эксперт дал пояснения по вопросам сторон и суда относительно выводов экспертного заключения.

Суд считает, что экспертное заключение, составленное по результатам проведения судебной экспертизы, отвечает требованиям статьи 86 АПК РФ, является одним из доказательств по делу, не содержит противоречивых выводов, не требует дополнений или разъяснений, экспертами даны полные и ясные ответы на все поставленные арбитражным судом вопросы.

Суд, оценивая заключение эксперта, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, с учетом пояснений эксперта в судебном заседании, пришел к выводу о том, что заключение эксперта в полной мере является допустимым и достоверным доказательством, оснований сомневаться в данном заключении не имеется, т.к. оно составлено компетентным специалистом, обладающим специальными познаниями и предупрежденным об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Заключение в полной мере объективно, а его выводы - достоверны.

Данное заключение содержит подробное описание произведенных исследований, по результатам которых сделаны выводы и даны научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие исходные объективные данные из представленных в распоряжение эксперта материалов дела, выводы эксперта обоснованы документами.

Экспертное заключение является допустимым доказательством по делу, т. к. не имеется оснований не доверять выводам эксперта, квалификация эксперта подтверждена соответствующей документацией, сведений о заинтересованности в исходе дела не имеется, данное исследование проводилось на основании судебного определения, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, заключение полностью соответствует требованиям законодательства, выводы эксперта логичны, аргументированы, содержат ссылки на официальные источники, т.е. обоснованы.

Доводы экспертизы убедительны и по существу не опровергнуты.

Суд разъяснил сторонам право на заявление ходатайств о назначении дополнительной и повторной судебных экспертиз.

Ходатайств о назначении повторной и дополнительной экспертизы сторонами не заявлено.

Суд, исследовав и оценив экспертное заключение, пришел к выводу о том, что оно является ясным, полным и не имеет противоречий.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ экспертное заключение (с учетом дополнений), суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта составлено с соблюдением требований статьи 86 АПК РФ и признает объем, установленный в экспертном заключении, верным.

Таким образом, стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, по согласованию с арендодателем, составила 1 252 302 руб. без НДС ((869 943,60 руб. – 144990,60 руб.)+(632 818,80 руб. -105469,80 руб.).

С учетом результатов экспертного исследования истец уточнил требования и просил учесть при оплате выкупной цены объекта недвижимости зачесть стоимость неотделимых улучшений в размере 797 022 руб., за вычетом уже зачтенных 455 280 руб. в счет арендной паты по договору аренды (1252302 руб. – 455280 руб.).

Как было указано выше, в силу части 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Следовательно, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Федерального закона N 159-ФЗ такой возможности не предусматривает и носит императивный характер.

Указанная правовая позиция сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/2012.

Как следует из условий договора купли-продажи объекта недвижимости, стоимость объекта недвижимости составляет 4 001 666 руб. 67 коп., что сторонами договора не оспаривается.

С учетом изложенного суд считает, что пункт 2.2 необходимо изложить в следующей редакции и дополнить его двумя подпунктами:

«2.2. Покупатель оплачивает стоимость объекта недвижимости в следующем порядке:

2.2.1. Стоимость неотделимых улучшений в размере 797 022 руб., произведенных арендатором – ИП ФИО2, зачитывается в счет оплаты стоимости объекта недвижимости;

2.2.2. Оставшаяся часть стоимости объекта недвижимости в размере 3 204 644 руб. 67 коп. оплачивается Покупателем в рассрочку на 5 (пять) лет с момента заключения договора.»;

Доводы ответчика о том, что УМИ администрации муниципального образования «Город Астрахань» не может зачесть в счет оплаты выкупной цены объекта недвижимости суммы, свыше 455 280 руб., судом отклоняется как противоречащий положениям Федерального закона №159-ФЗ.

Доводы ответчика о том, что несовершение арендатором действий по подписанию договора в строго установленный срок влечет для него негативные последствия в виде утраты права на приобретение помещения, является несостоятельным, поскольку в данном случае договор не подписан со стороны истца ввиду наличия разногласий в части некоторых условий договора, которые являются предметом настоящего спора.

Также в исковом заявлении истец просит исключить из договора купли-продажи объекта недвижимости пункт 4.2.

Так, согласно пункту 4.2 договора «В случае просрочки платежей Покупатель уплачивает Продавцу неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки, от суммы просроченного платежа и процентов.».

Истец считает, что в данном договоре достаточно пункта 4.1 об ответственности сторон, который отсылает к общим положениям Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств – статья 395 ГК РФ.

ИП ФИО2 полагает, что установленный в статье 395 ГК РФ размер ответственности является достаточным и разумным.

Частью 1 статьи 330 ГК РФ предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии со статьей 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Между тем, неустойка как один из способов обеспечения исполнения обязательств может быть установлена только законом или договором (статьи 329, 330 и 332 ГК РФ).

В пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» разъяснено, что арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств, если одна из сторон возражает против ее установления.

Вместе с тем судом установлено, что стороны не возражают против установления гражданско-правовой ответственности за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязательств, спор у сторон возник в размере ответственности, истец предлагает ориентироваться на пункт 4.1 договора и оставить размер ответственности в порядке статьи 395 ГК РФ (размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды), а ответчик настаивает на размере - 0,1% за каждый день просрочки, от суммы просроченного платежа и процентов.

Суд считает, что в данном случае предложенный ответчиком размер неустойки - 0,1% за каждый день просрочки от суммы просроченного платежа и процентов является обычно применяемой в хозяйственной деятельности субъектов предпринимательской деятельности и не носит кабального характера.

В связи с чем суд не усматривает оснований для исключения из условий договора пункта 4.2.

Кроме того, в исковом заявлении истец просит пункт 4.4.1 изложить в следующей редакции: «4.4.1. Потребовать оплаты стоимости объекта недвижимости.».

Так, согласно пункту 4.4.1. договора «Потребовать оплаты стоимости объекта недвижимости и суммы штрафных санкций.».

Спорные условия договора, устанавливающие санкции за просрочку платежа, должны определяться в соответствии со статьей 331 ГК РФ.

Поскольку стороны не достигли принципиального соглашения в отношении включения соглашения о неустойке, понуждение к заключению договора с учетом данного условия по суду не допускается.

Как было установлено судом, штрафные санкции в договоре отсутствуют.

Арбитражный суд не вправе устанавливать неустойку за нарушение обязательств, если одна из сторон возражает против ее установления.

При таких обстоятельствах суд полагает пункт 4.4.1 изложить в следующей редакции суда: «.4.1. Потребовать оплаты стоимости объекта недвижимости».

Кроме того, не согласован пункт 4.5. договора № 346/ПП, который в редакции ответчика звучит так: «В случае расторжения настоящего Договора с Покупателя взыскивается штраф в размере арендной платы за время владения объектом недвижимости с даты подписания настоящего договора.».

Истец просит исключить данный пункт из договора.

Как было указано выше, штрафные санкции не согласованные сторонами и не могут быть включены в договор в судебном порядке в данном случае.

Поскольку сумма арендной платы при заключении спорного договора сторонами не определяется, то включение в договор пункта 4.5. недопустимо.

Кроме того, сторонами не достигнуто согласие о применении штрафных санкций.

При расторжении договора купли-продажи стороны имеют возможность восстановить свои права на основании общих и специальных норм Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, пункт 4.5. подлежит исключению из текста договора.

С учетом изложенного, руководствуясь принципом свободы договора, и, учитывая, волеизъявление сторон, суд полагает, что указанный пункт (4.5) подлежат исключению из договора.

При этом наличие у ответчика типового договора не препятствует его изменению, поскольку данный договор не является договором присоединения в силу статьи 428 ГК РФ и его условия могут быть изменены исходя из положений статьи 1 и статьи 421 ГК РФ.

Ответчиком в порядке статьи 65 АПК РФ не представлено доказательств того, что именно такое изложение спорного условия, как указано в договоре, предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив по вышеуказанным правилам совокупность представленных доказательств, суд пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных истцом требований.

Определением Арбитражного суда Астраханской области от 16.09.2022 по делу №А06-3694/2022 была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено индивидуальному предпринимателю ФИО6,

Определением Арбитражного суда Астраханской области от 16.09.2022 по делу №А06-3694/2022 (с учетом определения суда от 17.11.2022) стоимость экспертизы установлена в размере 68000 руб.

Истцом на депозитный счет Арбитражного суда Астраханской области платежными поручениями от 18.08.2022 №10, 10.08.2022 №5, от 09.11.2022 №11, от 10.11.2022 №12 перечислены денежные средства в размере 68 000 руб. за проведение судебной экспертизы.

Суд признал экспертное заключение допустимым доказательством и пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.

При таких обстоятельствах суд считает, что судебные расходы за проведение судебной экспертизы в размере 68000 руб. подлежат возложению на ответчика.

В силу части 1 статьи 109 АПК РФ, пункта 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» денежные суммы, причитающиеся эксперту, выплачиваются после выполнения им своих обязанностей в связи с производством экспертизы. Перечисление денежных средств эксперту (экспертному учреждению, организации) производится с депозитного счета суда на основании судебного акта, в резолютивной части которого судья указывает размер причитающихся эксперту денежных сумм.

С учетом изложенного суд считает необходимым перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Астраханской области на счет экспертного учреждения – индивидуального предпринимателя ФИО6 (компания «НЕО центр», ИНН <***>) денежные средства в размере 68 000 руб., перечисленные платежным поручением от 18.08.2022 №10, 10.08.2022 №5, от 09.11.2022 №11, от 10.11.2022 №12 за проведение судебной экспертизы.

Истцом при обращении и настоящим иском уплачена государственная пошлина в размере 6000 руб.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

заявленные индивидуальным предпринимателем ФИО2 исковые требования удовлетворить частично.

Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН <***>; ОГРНИП 317302500015120) и Управлением муниципального имущества администрации муниципального образования «Город Астрахань» при заключении договора купли-продажи нежилого помещения № 5, общей площадью 175,0 кв. м, расположенного по адресу: <...>, следующим образом:

Пункт 2.2 изложить в следующей редакции и дополнить его двумя подпунктами:

«2.2. Покупатель оплачивает стоимость объекта недвижимости в следующем порядке:

2.2.1. Стоимость неотделимых улучшений в размере 797 022 руб., произведенных арендатором – ИП ФИО2, зачитывается в счет оплаты стоимости объекта недвижимости;

2.2.2. Оставшаяся часть стоимости объекта недвижимости в размере 3 204 644 руб. 67 коп. оплачивается Покупателем в рассрочку на 5 (пять) лет с момента заключения договора.»;

Пункт 4.4.1 изложить в следующей редакции:

«4.4.1. Потребовать оплаты стоимости объекта недвижимости.»;

Пункт 4.5 исключить.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с Управления муниципального имущества администрации муниципального образования «Город Астрахань» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 расходы за проведение судебной экспертизы в размере 68 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Астраханской области на счет экспертного учреждения – индивидуального предпринимателя ФИО6 (компания «НЕО центр», ИНН <***>) денежные средства в сумме 68 000 руб., перечисленные платежными поручениями от 18.08.2022 №10, 10.08.2022 №5, от 09.11.2022 №11, от 10.11.2022 №12 за проведение судебной экспертизы.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Астраханской области.


Судья

А.Э. Измайлова