Решение от 30 августа 2021 г. по делу № А26-1329/2020

Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625, E-mail: info@karelia.arbitr.ru

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №

А26-1329/2020
г. Петрозаводск
30 августа 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 23 августа 2021 года

Полный текст решения изготовлен 30 августа 2021 года.


Арбитражный суд Республики Карелия в составе судьи Ильющенко О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарями Трофимовой М.Ю., Изотовой Е.А., помощником судьи Котловым Р.Э., рассмотрев в судебном заседании с участием до перерыва от истца: ФИО1 (доверенность от 12.07.2021) - дело по иску (в редакции заявления от 30.07.2021) публичного акционерного общества «Ростелеком» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, далее – МТУ Росимущества) о признании уведомления от 10.01.2020 № 51-ДЕ-08/38 об изменении величины арендной платы недействительным, и обязании произвести перерасчет арендной платы, установил:

Между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключены следующие договоры аренды земельных участков:

- № 3 от 24.04.2003 (в редакции дополнительного соглашения к договору), по условиям которого ответчик (арендодатель) сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, расположенный по адресу: Республика Карелия, с. Шелтозеро общей площадью 363 кв. м., имеющий кадастровый номер 10:22:0020104:50; участок предоставлен для АТС (пункты 1.1, 1.2 договора);

- № 61 от 26.04.2004, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, расположенный по адресу: Республика Карелия, Прионежский район, д. Косалма, площадью 55.01 кв. м., имеющий кадастровый номер 10:20:0010301:93; участок предоставлен для эксплуатации АТС контейнерного типа (пункты 1.1, 1.2 договора);

- № 62 от 26.04.2004, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, расположенный по адресу: Республика Карелия, <...> площадью 1567 кв. м., имеющий кадастровый номер 10:14:0050109:15; участок предоставлен для эксплуатации здания АТС с пристройкой (пункты 1.1, 1.2 договора);

- № 133 от 13.03.2002 (в редакции соглашения о переводе прав и обязанностей арендодателя по договору), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 10:21:0060125:1 площадью 816 кв. м., расположенный по адресу: Республика Карелия, Пряжинский район, с. Ведлозеро; участок предоставлен для здания АТС (пункты 1.1, 1.2 договора);

- № 134 от 13.03.2002, (в редакции соглашения о переводе прав и обязанностей арендодателя по договору), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 10:21:0080109:3 площадью 2526 кв. м., расположенный по адресу: Республика Карелия, <...>; участок предоставлен для здания АТС (пункты 1.1, 1.2 договора);

- № 298 от 01.12.2005, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 30 кв. м. с кадастровым номером 10:12:0011605:26, находящийся по адресу: Республика Карелия, <...>; земельный участок предоставлен для размещения контейнера под АТС (пункты 1.1, 1.2 договора);

- № 205 от 01.04.2005 (в редакции дополнительного соглашения от 09.02.2010), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду следующие земельные участки:

1) земельный участок площадью 19 555 кв. м. с кадастровым номером 10:11:0051002:16, находящийся по адресу: Республика Карелия, Беломорский район, ст. Тунгуда; участок предоставлен для размещения и эксплуатации радиорелейной станции;

2) земельный участок площадью 19 004 кв. м. с кадастровым номером 10:11:0120201:3, находящийся по адресу: Республика Карелия, Беломорский район, ст. Маленга; участок предоставлен для размещения и эксплуатации радиорелейной станции;

3) земельный участок площадью 11 972 кв. м. с кадастровым номером 10:11:0073504:44, находящийся по адресу: Республика Карелия, <...>; участок предоставлен для размещения и эксплуатации технического узла связи;

4) земельный участок площадью 19 603 кв. м. с кадастровым номером 10:11:0080902:1, находящийся по адресу: Республика Карелия, Беломорский район, п. Черная ФИО2; участок предоставлен для размещения и эксплуатации радиорелейной станции;

5) земельный участок площадью 3298 кв. м. с кадастровым номером 10:11:0073504:40, находящийся по адресу: Республика Карелия, <...>; участок предоставлен для размещения склада кабельных барабанов;

6) земельный участок площадью 288 кв. м. с кадастровым номером 10:11:0073504:45, находящийся по адресу: Республика Карелия, <...>; участок предоставлен для размещения и эксплуатации гаража;

7) земельный участок площадью 10 628 кв. м. с кадастровым номером 10:11:0100102:1, находящийся по адресу: Республика Карелия, Беломорский район, п. Вирандозеро; участок предоставлен для размещения и эксплуатации радиорелейной станции;

8) земельный участок площадью 11 265 кв. м. с кадастровым номером 10:11:0010301:83, находящийся по адресу: <...>; участок предоставлен для размещения средств связи и телевидения.

Уведомлением от 10.01.2020 № 51-ДЕ-08/38 МТУ Росимущества, ссылаясь на приведение размера арендной платы за земельные участки в соответствии с действующим законодательством, сообщило ПАО «Ростелеком» об установлении с 01.01.2020 на основании отчетов об оценке от 15.11.2019 № 815-03, № 815-04, № № 815-05, № 815-06, № 815-07, № 815-08, № 815-09, № 815-10, № 815-11, № 815-12, № 815-13, № 815-14, № 815-15, № 815-16 годовой арендной платы:

- по договору № 3 от 24.04.2003 в размере 33 565 руб.;

- по договору № 61 от 26.04.2004 в размере 5080 руб.;

- по договору № 62 от 26.04.2004 в размере 144 619 руб.;

- по договору № 133 от 13.03.2002 в размере 75 397 руб.;

- по договору № 134 от 13.03.2002 в размере 233 263 руб.;

- по договору № 298 от 01.12.2005 в размере 2789 руб.;

- по договору № 205 от 01.04.2005:

1) за земельный участок с кадастровым номером 10:11:0051002:16 в размере 1 165 320 руб.;

2) за земельный участок с кадастровым номером 10:11:0120201:3 в размере 1132452 руб.;

3) за земельный участок с кадастровым номером 10:11:0073504:44 в размере 716921 руб.;

4) за земельный участок с кадастровым номером 10:11:0080902:1 в размере 1168208 руб.;

5) за земельный участок с кадастровым номером 10:11:0073504:40 в размере 304577 руб.;

6) за земельный участок с кадастровым номером 10:11:0073504:45 в размере 26593 руб.;

7) за земельный участок с кадастровым номером 10:11:0100102:1 в размере 633356 руб.;

8) за земельный участок с кадастровым номером 10:11:0010301:83 в размере 671304 руб.

ПАО «Ростелеком» не согласилось с действиями арендодателя по увеличению арендной платы за пользование указанными земельными участками; в уточненной редакции иска просит признать недействительным уведомление МТУ Росимущества от 10.01.2020 № 51-ДЕ-08/38 об изменении величины арендной платы и установить рыночную стоимость права аренды земельных участков в размере, определенном на основании заключения эксперта № Э/46/02-2021 от 15.02.2021 по результатам судебной экспертизы; обязать ответчика произвести с 01.01.2020 перерасчет арендной платы по договорам аренды № 3 от 24.04.2003, № 61 от 26.04.2004, № 62 от 26.04.2004, № 133 от 13.03.2002, № 134 от 13.03.2002, № 298 от 01.12.2005, № 205 от 01.04.2005 с учетом установленной судом рыночной стоимости права аренды земельных участков. В обоснование уточненного требования истец ссылается на несоответствие подготовленных оценщиками ООО «ПроСервисПермь» отчетов об оценке, на основании которых ответчик произвел перерасчет арендной платы, требованиям законодательства в области оценки.

В отзыве и дополнениях МТУ Росимущества требование истца считает необоснованным; указывает, что установление размера арендной платы в размере меньшем, чем установлено отчетами об оценке от 15.11.2019 № 815-03, № 815-04, № № 815-05, № 815-06, № 815-07, № 815-08, № 815-09, № 815-10, № 815-11, № 815-12, № 815-13, № 815-14, № 815-15, № 815-16, противоречит принципам экономической обоснованности и предсказуемости расчета арендной платы; указывая на недостоверность оценки, произведенной ООО «ПроСервисПермь», истец не ссылается на несоблюдение оценщиками положений действующего законодательства, отчеты не признаны недействительными.

Представитель истца поддержал требование в уточненной редакции, с доводами ответчика не согласен; считает, что отчеты об оценке, которыми руководствовался ответчик, выполнены с нарушением требований законодательства, имеют дефекты, приведенные в пунктах 2, 3, 4, 5 пояснений истца от 01.09.2020, результаты оценки ответчика значительно отличаются от результатов судебной экспертизы, в отношении которой ответчик и третьи лица возражений не заявили; остальные доводы, приведенные в иске и пояснениях, не поддержал.

Привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц оценщики ООО «ПроСервисПермь» ФИО3 и ФИО4 отзывов на иск не представили.

В отношении заявленного требования суд приходит к следующим выводам.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 и пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 39.7 ЗК РФ плата за пользование спорными публичными участками относится к категории регулируемых цен, порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, устанавливается Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее – Правила № 582).

Постановлением Правительства РФ от 05.05.2017 № 531 были внесены изменения в Правила № 582, в соответствии с которыми размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов, проводимых в форме аукциона; в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии; на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (пункт 2 Правил № 582).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Пунктом 6 Правил № 582 установлено, что ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

В ходе рассмотрения спора истец уточнил свою позицию и применение указанного порядка определения размера арендной платы ко всем рассматриваемым земельным участкам не оспаривает.

МТУ Росимущества произвело перерасчет арендной платы на основании отчетов оценщиков ООО «ПроСервисПермь» ФИО3 и ФИО4 об оценке рыночной стоимости права аренды указанных земельных участков с 01.01.2020 до истечения срока аренды.

В обоснование несогласия с данными отчетами об оценке ПАО «Ростелеком» ссылается на следующее: допущен методологический дефект оценки, который заключается в противоречии между констатацией оценщиками депрессивного социально-экономического положения региона, негативного рынка коммерческой недвижимости по выбранному оценщиком виду разрешенного использования объектов оценки и выбором доходного подхода и метода обратной капитализации оценки, применяемых для активных, развивающихся рынков, оценщики не указали обоснование выбора используемых подходов к оценке и примененных методов, сравнительный подход, наиболее корректный для подобных неактивных рынков (пункт 12 ФСО № 1), исключен оценщиками без обоснования (раздел 9.1 отчетов); некорректность расчетов (раздел 10 отчетов) – применение недостоверного коэффициента корректировки на местоположение оцениваемого объекта, поскольку спорные участки не расположены в районах с «развитой промышленностью» (в Республике Карелия их три) и данный коэффициент будет значительно меньше, необоснованное применение вида разрешенного использования ВРИ 9, отсутствуют основания применения, алгоритм расчета уровня премии за риск в размере 1,57% при констатируемом наличии неактивного рынка, во всех отчетах при расчете ставки капитализации в формуле использован показатель 2,70, значение которого не определено и не объяснено; все отчеты не соответствуют требованиям пункта 5 Федерального стандарта оценки «требования к отчету об оценке (ФСО № 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, - раздел 8.2 отчетов не содержит обоснования, объяснения причинно-следственных связей, определяющих результаты и вывод оценщика, содержит противоречия и неопределенности, в разделе 8.3 отчетов отсутствуют расчеты и обоснования, позволяющие установить связь между приведенными в разделе табличными данными и полученными оценщиками численными значениями диапазона стоимости 1 кв.м. земельных участков, использована неактуальная справочная информация, в отчетах необосновано сравнение данных о ценах сделок и предложений в отношении объектов-аналогов, расположенных в г. Петрозаводске и пригороде, и оцениваемых объектов, расположенных в отдаленных населенных пунктах региона.

Поскольку возражения ПАО «Ростелеком» в отношении отчетов оценщиков не были опровергнуты ни МТУ Росимущества, ни оценщиками, привлеченными к участию в деле в качестве третьих лиц, с целью установления рыночной стоимости права аренды спорных земельных участков, судом по ходатайству истца назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ИП ФИО5

В материалы дела представлено подготовленное экспертом ИП ФИО5 экспертное заключение № Э/46/02-2021 от 15.02.2021, а также уточнения к экспертному заключению № Э/46/02-2021 от 17.05.2021.

Согласно произведенной ИП ФИО5 оценке, величина рыночной стоимости права аренды спорных земельных участков с 01.01.2020 на период действия аренды составила:

- договор № 3 от 24.04.2003: земельный участок с кадастровым номером 10:22:0020104:50 – 99 000 руб.;

- договор № 61 от 26.04.2004: земельный участок с кадастровым номером 10:20:0010301:93 – 15 000 руб.;

- договор № 62 от 26.04.2004: земельный участок с кадастровым номером 10:14:0050109:15 – 425 000 руб.;

- договор № 133 от 13.03.2002: земельный участок с кадастровым номером 10:21:0060125:1 – 223 000 руб.;

- договор № 134 от 13.03.2002: земельный участок с кадастровым номером 10:21:0080109:3 – 690 000 руб.;

- договор № 298 от 01.12.2005: земельный участок с кадастровым номером 10:12:0011605:26 – 8 000 руб.;

- договор № 205 от 01.04.2005: земельные участки с кадастровыми номерами:

10:11:0051002:16 – 4 871 000 руб.,

10:11:0120201:3 – 4 734 000 руб.,

10:11:0073504:44 – 2 982 000 руб.,

10:11:0080902:1 – 4 883 000 руб.,

10:11:0073504:40 – 821 000 руб.,

10:11:0073504:45 – 78 000 руб.,

10:11:0100102:1 – 2 647 000 руб.,

10:11:0010301:83 – 4 149 000 руб.

Заключение эксперта соответствует требованиям части 2 статьи 86 АПК РФ и признается судом допустимым доказательством. Возражений в отношении заключения № Э/46/02-2021 ответчик и третьи лица не представили, о наличии вопросов к эксперту по заключению, а также ходатайства о назначении повторной экспертизы не заявили, доказательств, опровергающих результаты судебной экспертизы, замечания истца относительно отчетов, которыми руководствовался ответчик, не представили.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что ответчик не подтвердил обоснованность размера арендной платы, указанного в уведомлении от 10.01.2020 № 51-ДЕ-08/38, уточненные требования истца подлежат удовлетворению. Судебные расходы, в том числе на уплату государственной пошлины и оплату судебной экспертизы, суд относит на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. Иск удовлетворить.

Признать недействительным уведомление межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республики Карелия от 10.01.2020 № 51-ДЕ-08/38 об изменении величины арендной платы.

Установить рыночную стоимость права аренды земельных участков, переданных публичному акционерному обществу «Ростелеком» по договорам аренды, на срок действия аренды по следующим договорам:

- № 3 от 24.04.2003: земельный участок с кадастровым номером 10:22:0020104:50 – 99 000 руб.;

- № 61 от 26.04.2004: земельный участок с кадастровым номером 10:20:0010301:93 – 15 000 руб.;

- № 62 от 26.04.2004: земельный участок с кадастровым номером 10:14:0050109:15 – 425 000 руб.;

- № 133 от 13.03.2002: земельный участок с кадастровым номером 10:21:0060125:1 – 223 000 руб.;

- № 134 от 13.03.2002: земельный участок с кадастровым номером 10:21:0080109:3 – 690 000 руб.;

- № 298 от 01.12.2005: земельный участок с кадастровым номером 10:12:0011605:26 – 8 000 руб.;

- № 205 от 01.04.2005 земельные участки с кадастровыми номерами:

10:11:0051002:16 – 4 871 000 руб.,

10:11:0120201:3 – 4 734 000 руб.,

10:11:0073504:44 – 2 982 000 руб.,

10:11:0080902:1 – 4 883 000 руб.,

10:11:0073504:40 – 821 000 руб.,

10:11:0073504:45 – 78 000 руб.,

10:11:0100102:1 – 2 647 000 руб.,

10:11:0010301:83 – 4 149 000 руб.

Обязать межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республики Карелия произвести с 01.01.2020 перерасчет арендной платы по договорам аренды № 3 от 24.04.2003, № 61 от 26.04.2004, № 62 от 26.04.2004, № 133 от 13.03.2002, № 134 от 13.03.2002, № 298 от 01.12.2005, № 205 от 01.04.2005 с учетом установленной судом рыночной стоимости права аренды земельных участков.

2. Взыскать с межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республики Карелия в пользу публичного акционерного общества «Ростелеком» 56 000 руб. судебных расходов.

3. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, <...>) через Арбитражный суд Республики Карелия.

Судья

Ильющенко О.В.