Решение от 12 января 2025 г. по делу № А40-268673/2021

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Москва

Дело № А40-268673/21-41-2001

Резолютивная часть решения объявлена 19.09.2024.

Решение в полном объеме изготовлено 13.01.2025.

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Березовой О.А., рассмотрев в судебном заседании суда первой инстанции, проведенном по адресу: <...>, зал судебных заседаний 9010, - при ведении протокола помощником судьи Шароновым А.С., при участии представителей истца ФИО1 в соответствии с приказом от 10.11.2017, ответчика ФИО2 по доверенности от 04.03.2023, дело по иску ООО «Оргкомитет» (ОГРН <***>) к ответчику ООО «Виктори гарант сервис» (ОГРН <***>) об урегулировании разногласий, установил:

С учетом уточнения исковых требований истец просит суд урегулировать разногласия, возникшие у сторон при заключении договора на оказание эксплуатационных услуг от 02.09.2021 № 1/02-09-21, приняв договор в редакции, предлагаемой истцом.

В обоснование иска истец сослался на то, что является собственником нежилых помещений площадью 398, 2 кв. м в нежилом здании по адресу: <...>; ответчик является управляющей организацией в отношении указанного здания на основании решения собственников помещений здания; при заключении сторонами договора на оказание эксплуатационных услуг у сторон возникли разногласия по вопросу определения стоимости услуг.

Ответчик при определении стоимости услуг принимает во внимание оплачиваемую истцом площадь нежилых помещений в размере 1 264, 72 кв. м, поскольку согласно сведениям ЕГРН право собственности истца зарегистрировано на помещения указанной площади, в то время как истец считает, что стоимость услуг следует определять исходя из площади нежилых помещений, собственником которых является истец, в размере 384, 6 кв. м, поскольку остальные помещения являются общим имуществом собственников помещений в здании.

Кроме того, истец просит суд установить плату за эксплуатационные услуги в размере 185 руб. за 1 кв. м в месяц, поскольку аналогичными договорами, заключенными ответчиком с другими собственниками помещений здания, плата за эксплуатационные услуги установлена в этом размере.

Ответчик против редакции договора, предлагаемой истцом, возразил, сослался на то, что право собственности истца зарегистрировано на нежилые помещения площадью 1 264, 72 кв. м, а размер платы за эксплуатационные услуги установлен решением собственников помещений (210 руб. за 1 кв. м в месяц).

Исследовав письменные доказательства, представленные истцом и ответчиком, заслушав объяснения представителей сторон, суд установил, что ответчик является управляющей организацией в отношении нежилого здания (административно-офисного центра) по адресу: <...>.

Протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений в указанном здании от 16.10.2020 № 2 установлена плата за эксплуатационные услуги и услуги по содержанию здания в размере 210 руб. за 1 кв. м помещений, находящихся во владении собственников (право собственности, право общей долевой собственности).

В адрес истца ответчиком направлен для подписания проект договора на оказание эксплуатационных услуг от 02.09.2021 № 1/02-09-21, в соответствии с п. 5.1 которого стоимость услуг с 01.04.2021 составляет 210 руб. за 1 кв. м помещений, находящихся во владении истца как пользователя, а из раздела 1 договора следует, что площадь указанных помещений (оплачиваемая площадь) составляет 1 264, 72 кв. м.

Истец направил ответчику протокол разногласий к указанному договору, с которым ответчик не согласился, после чего истец передал разногласия по договору на рассмотрение арбитражного суда.

Согласно представленным в дело выпискам из ЕГРН за истцом зарегистрировано право собственности на нежилые помещения в указанном здании площадью 140, 2 кв. м (кадастровый номер помещения 77:01:0006013:3415), 13, 4 кв. м (кадастровый номер помещения 77:01:0006013:4224), 13, 4 кв. м (кадастровый номер помещения 77:01:0006013:4225), 13, 4 кв. м (кадастровый номер помещения 77:01:0006013:3769), 15, 5 кв. м (кадастровый номер помещения 77:061:0006013:3768), 13, 9 кв. м (кадастровый номер помещения 77:01:0006013:3766), 14, 1 кв. м (кадастровый номер помещения 77:01:0006013:3765), 14 кв. м (кадастровый номер помещения 77:01:0006013:3764), 14 кв. м (кадастровый номер помещения 77:01:0006013:3763), 13, 3 кв. м (кадастровый номер помещения 77:01:0006013:3760), 14, 6 кв. м (кадастровый номер помещения 77:061:0006013:3759), 14, 8 кв. м (кадастровый номер помещения 77:01:0006013:3758), 14, 8 кв. м (кадастровый номер помещения 77:01:0006013:3757), 14, 6 кв. м (кадастровый номер помещения 77:01:0006013:3756), 14 кв. м (кадастровый номер помещения 77:01:0006013:3755), 14 кв. м (кадастровый номер помещения 77:01:0006013:3754), 14, 2 кв. м (кадастровый номер помещения 77:01:0006013:3752), 13, 3 кв. м (кадастровый номер помещения 77:01:0006013:3751).

Кроме того, истец является долевым собственником нежилых помещений площадью 5, 1 кв. м (кадастровый номер помещения 77:01:0006013:3325, доля в праве 60/100), 0, 8 кв. м (кадастровый номер помещения 77:01:0006013:3315, доля в праве 85/100), 1, 6 кв. м (кадастровый номер помещения 77:01:0006013:3286, доля в праве 85/100).

Таким образом, площадь указанных нежилых помещений, право собственности на которые зарегистрировано за истцом (с учетом доли в праве собственности на 3 нежилых помещения), составляет 384, 6 кв. м.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 06.11.2019 по делу № А40-301140/18-61-2314 установлено, что истцом и иными лицами в результате реализации инвестиционного контракта от 25.04.2003 приобретено право общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 2 453, 4 кв. м с кадастровым номером 77:061:0006013:3318 (подвал, комн. 1, 7, 10-17, 25-29, 31-34) в указанном нежилом здании (доля истца в праве собственности на указанное помещение составляет 3 574/10 000, право собственности зарегистрировано за истцом 15.07.2016).

Решением суда истцу выделена в натуре доля в праве собственности на указанное нежилое помещение – 21 машино-место площадью 295 кв. м (номера на техническом плане 1, 2, 21, 22, 23, 24, 29, 42, 45, 46, 47, 48, 49, 83, 84, 85, 86, 89, 90, 91, 92). Машино-места площадью 319, 7 кв. м (номера на техническом плате 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 67, 68, 69, 70, 81, 82, 93, 94, 95, 96, 97) выделены в натуре иным лицам (гр-нам ФИО3, ФИО4, ООО «Орфей»). Решением суда определено, что после выделения долей истцу, Российской Федерации и указанным лицам на праве общей долевой собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0006013:3318 площадью 1 838, 7 кв. м (доля истца составляет 3 165/10 000).

Вместе с тем вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 14.11.2023 по делу № А40-149071/22-180-1125 нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0006013:3318 площадью 1 950, 1 кв. м признано общим имуществом собственников помещений здания.

Ст. 210 ГК Российской Федерации предусмотрено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со ст. 249 ГК Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно ст. 289 Кодекса собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома; в соответствии со ст. 290 Кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

В соответствии со ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;

2) взнос на капитальный ремонт;

3) плату за коммунальные услуги.

Как указано в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено ст. 289, 290 ГК Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы ст. 1 и 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Так, п. 5 ст. 16 последнего устанавливает, что у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства, при этом государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 ГК Российской Федерации.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания, к которому согласно п. 2 названного постановления относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно п. 4 постановления при рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений, причем при переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

Поскольку на нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0006013:3318 площадью 1 950, 1 кв. м в судебном порядке признано право общей долевой собственности собственников помещений здания, само помещение указанной площади, как следует из судебного акта, представляет собой места общего пользования, суд соглашается с мнением истца о том, что при исчислении платы за эксплуатационные услуги и услуги по содержанию здания указанную площадь необходимо исключать из расчета, при начислении платы во внимание следует принимать площадь помещений, собственников которых является истец (в том числе помещений, в отношении которых истец является долевым собственником), но без учета площади помещений, которые являются общим имуществом собственников помещений здания.

Таким образом, договор в части оплачиваемой площади суд принимает в редакции истца.

В части размера платы за эксплуатационные услуги договор суд принимает в редакции ответчика, поскольку размер платы в размере 210 руб. за 1 кв. м оплачиваемой площади в месяц установлен протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений в указанном здании от 16.10.2020 № 2.

Согласно ст. 446 ГК Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда; разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке; в соответствии со ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 446 ГК Российской Федерации, ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 167-170, 173 АПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

урегулировать разногласия сторон по договору на оказание эксплуатационных услуг от 02.09.2021 № 1/02-09-21;

в абзацах третьем и шестом раздела 1 договора площадь помещений истца (оплачиваемую) указать как 384, 6 кв. м;

п. 5.1 договора принять в редакции ответчика, стоимость эксплуатационных услуг указать в размере 210 руб. за 1 кв. м помещений истца за календарный месяц;

остальные условия договора принять в редакции ответчика.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья

О.А. Березова