Постановление от 7 февраля 2022 г. по делу № А14-4597/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело № А14-4597/2020
07 февраля 2022 года
город Калуга


Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2022 года.

Постановление в полном объёме изготовлено 07 февраля 2022 года.


Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

Крыжскoй Л.А.,

судей

Ермакова М.Н.,

ФИО1,

при ведении протокола

судебного заседания


помощником судьи Абрамовой К.А.,

при участии в заседании:


от заявителя жалобы:





от иных участвующих в деле лиц:


ФИО2 - представитель Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области, доверенность № 23 от 31.03.2021, копия диплома, служебное удостоверение, паспорт;


ФИО3 - представитель индивидуального предпринимателя ФИО4, доверенность от 18.02.2020, удостоверение адвоката, паспорт;




рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Воронежской области кассационную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2021 по делу № А14-4597/2020,

УСТАНОВИЛ:


Индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее - ИП ФИО4, предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Воронежской области с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее - департамент, ДИЗО, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 15.11.2016 № 4240-16/гз и взыскании неосновательного обогащения за период с 15.11.2016 по 14.02.2020 в сумме 2 022 459,78 руб., о расторжении договора аренды земельного участка от 02.12.2016 № 4258-16/гз и взыскании неосновательного обогащения за период с 02.12.2016 по 14.02.2020 в сумме 1 840 825 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление главного архитектора администрации городского округа город Воронеж.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 27.04.2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2021 решение суда области отменено в части отказа в расторжении договора аренды земельного участка от 15.11.2016 № 4240-16/гз и договора аренды земельного участка от 02.12.2016 № 4258-16/гз и отказа во взыскании неосновательного обогащения в сумме 2 043 529,22 руб. и в части распределения судебных расходов. Расторгнуты договор аренды земельного участка от 15.11.2016 № 4240-16/гз и договор аренды земельного участка от 02.12.2016 № 4258-16/гз, заключенные между департаментом и индивидуальным предпринимателем. С департамента в пользу ИП ФИО4 взыскано неосновательное обогащение в сумме 2 043 529, 22 руб., а также 59 611 руб. в возмещение судебных расходов. В остальной части решение суда от 27.04.2021 оставлено без изменений.

Полагая вышеуказанный судебный акт незаконным и необоснованным, принятым при неправильном применении норм материального права, департамент (далее - заявитель, кассатор) обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит апелляционное постановление отменить, решение суда области оставить в силе.

В обоснование кассационной жалобы ответчик ссылается на тот факт, что как из заявлений арендатора от 10.10.2016 на участие в аукционах, так и из пунктов 1.2 заключенных по их итогам договоров аренды следует, что арендатор с материалами извещений, документацией по предмету аукциона, земельными участками на местности и условиями их использования был ознакомлен, участок был осмотрен арендатором, признан им удовлетворяющим его потребности; градостроительные планы земельных участков (далее - ГПЗУ) находились в составе аукционной документации, ряд сведений из ГПЗУ отражен в извещениях об аукционе. Следовательно, любой из претендентов на победу в аукционах имел возможность проанализировать характеристики земельных участков в их сопоставлении с требованиями действующего законодательства и принимать решение об участии в аукционе с учетом проведенного анализа.

Более того, кассатор указывает, что арендатор не представил доказательств невозможности осуществления необходимых для освоения земельных участков мероприятий, отраженных в выводах экспертного заключения (выноса гаража, автостоянки, автоматического шлагбаума, ливневого колодца, забора из пределов участков, в том числе, в порядке негаторных исков). При этом свои заявления, проектную документацию арендатор не корректировал; отказ в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в части увеличения коэффициентов застройки истец не оспаривал; по вопросу предоставления разрешений на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в части уменьшения минимального размера земельных участков для магазинов товаров первой необходимости в органы местного самоуправления не обращался.

В судебном заседании суда округа представитель департамента поддержал доводы кассационной жалобы, просит ее удовлетворить.

Представитель предпринимателя возразил на доводы кассационной жалобы по мотивам, изложенным в письменном отзыве.

Учитывая надлежащее извещение иных участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, на основании приказов Департамента имущества области от 16.09.2016 № 1470 и от 23.09.2016 № 1497 проведены открытые аукционы на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, в том числе в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:34:0105004:4318 площадью 400 кв.м, расположенного по адресу: <...> уч. 12/1 (далее - земельный участок 04:4318) (извещение от 20.09.2016, реестровый номер торгов 2016-90), и земельного участка с кадастровым номером 36:34:0105005:2100 площадью 250 кв.м, расположенного по адресу: г. Воронеж, между домами № 38в по ул. Артамонова и № 25а и по у л. Маршала ФИО5 (далее - земельный участок 05:2100) (извещение от 23.09.2016, реестровый номер торгов 2016-94, лот № 4) (далее вместе - спорные земельные участки).

В извещении о проведении аукциона в отношении земельного участка 04:4318 в числе сведений о предмете аукциона обозначены ограничения - охранные зоны сетей инженерно-технического обеспечения общей площадью 213 кв.м, земельный участок расположен в границах водоохраной зоны, во II поясе санитарной охраны объектов водоснабжения, в зоне нормируемых параметров авиационных шумов и электромагнитных полей. Кроме того, указаны категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - магазины товаров первой необходимости, содержатся ссылки на определение параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства в соответствии с решением Воронежской городской Думы от 25.12.2009 № 384-II «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж» (зона Ж7 - многоэтажная застройка) и согласно допустимым параметрам градостроительного плана земельного участка от 26.08.2016.

Категория земель, разрешенное использование, упомянутые ограничения отражены также в пункте 1.1 проекта договора аренды земельного участка.

В извещении о проведении аукциона в отношении земельного участка 05:2100 в числе сведений о предмете аукциона также обозначены ограничения - земельный участок расположен в границах прибрежной полосы водохранилища, в границах водоохраной зоны и II поясе санитарной охраны объектов водоснабжения, в зоне нормируемых параметров авиационных шумов и электромагнитных полей аэродрома Воронеж (Чертовицкое). Кроме того, указаны категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - магазины товаров первой необходимости, содержатся ссылки на определение параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства в соответствии с решением Воронежской городской Думы от 25.12.2009 № 384-II «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж» (зона Ж7 - многоэтажная застройка) и согласно допустимым параметрам градостроительного плана земельного участка от 06.07.2016.

Категория земель, разрешенное использование, указанные ограничения отражены также в пункте 1.1 проекта договора аренды.

Согласно заявкам ФИО4 от 10.10.2016 на участие в аукционах он с материалами извещений, документацией по предмету аукциона, земельными участками на местности и условиями их использования ознакомлен, с проектами договоров согласен.

По результатам аукционов между департаментом (арендодатель) и ИП ФИО4 (арендатор) заключены договоры аренды от 15.11.2016 № 4240-16/гз в отношении земельного участка 04:4318 (далее - договор аренды № 4240) и от 02.12.2016 № 4258-16/гз в отношении земельного участка 05:2100 (далее - договор аренды № 4258), (далее вместе - спорные договоры аренды) на 7 лет каждый.

В договорах аренды земельных участков отражены те же существенные условия предметов аренды, что и в аукционной документации (категория земель, разрешенное использование, ограничения, пункты 1.1 договоров).

Исковые требования ИП ФИО4 обоснованы тем, что после выноса в натуре координат земельных участков предпринимателю стало известно о наличии на них огороженной автомобильной стоянки, относящейся к придомовой территории, клумб и мусорных баков, ливневых колодцев, гаража, не отраженных в аукционной документации.

При этом использование земельных участков 04:4318 и 05:2100 согласно договорам аренды предполагалось для строительства магазинов товаров первой необходимости, в то время как решением Воронежской городской Думы от 22.11.2017 № 695-IV внесены изменения в решение Воронежской городской Думы от 25.12.2009 № 384-II «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж» в части установления минимальной площади земельного участка - 800 кв.м и максимального процента застройки в границах земельного участка (40%), что, по мнению предпринимателя, существенным образом нарушает его права, поскольку до момента получения в аренду названных земельных участков предвидеть указанные обстоятельства не представлялось возможным.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения ИП ФИО4 в арбитражный суд с требованиями о расторжении спорных договоров аренды и возврате денежных средств, уплаченных по договорам.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что указанные истцом недостатки не являлись скрытыми; обстоятельств, препятствующих использованию участка в соответствии с видом разрешенного использования, не установлено; относительно доводов истца о невозможности использования земельных участков в связи с внесением изменений в Правила землепользования и застройки городского округа город Воронеж, арбитражный суд области указал, что после отклонения предложений арендатора в части увеличения коэффициентов застройки земельных участков ИП ФИО4 указанный отказ в административном порядке не оспаривал.

По мнению суда округа, повторно рассмотрев спор, отменяя решение суда области и частично удовлетворяя исковые требования предпринимателя, руководствуясь нормами статьи 611, 612, 620, 450, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), Федерального закона от 03.07.2016 № 373-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (далее - Закон № 373-ФЗ), Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 189-ФЗ), Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22), учитывая выводы судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из наличия правовых оснований для расторжения спорных договоров аренды и взыскания в пользу истца части суммы неосновательного обогащения.

Так, судом апелляционной инстанции установлено, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости разрешенным видом использования спорных земельных участков является «магазины товаров первой необходимости».

Приказами заместителя главы администрации по градостроительству от 06.07.2016 № 461 и от 26.08.2016 № 599 утверждены градостроительные планы № RU36302000-0000000000007132 и № RU36302000-0000000000007176 земельного участка 05:2100 и земельного участка 04:4318 соответственно (далее - ГПЗУ).

На момент подготовки указанных ГПЗУ действовало постановление администрации городского округа город Воронеж от 26.07.2010 № 650 «Об утверждении местного норматива градостроительного проектирования «Планировка жилых, общественно-деловых и рекреационных зон городского округа город Воронеж», согласно которому (приложение 4) минимальный размер земельного участка для магазина продовольственных товаров - 100 кв.м, магазина непродовольственных товаров - 180 кв.м.

Из упомянутых ГПЗУ следует, что спорные земельные участки отнесены к зоне Ж-7 - многоэтажная застройка, для которой не установлен максимальный процент застройки в границах земельного участка.

В данном случае решением Воронежской городской Думы от 22.11.2017 № 695-IV внесены изменения в решение Воронежской городской Думы от 25.12.2009 № 384-II «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж» (далее - решение № 695-IV), согласно которым минимальный размер земельного участка с видом разрешенного использования - магазины товаров первой необходимости составляет 800 кв.м, максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка, - 40%.

Отказывая ИП ФИО4 в согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта капитального строительства по адресу: г. Воронеж, между домами № 38в по ул. Артамонова и № 25а по ул. Маршала ФИО5 и по адресу: <...>, управление главного архитектора администрации городского округа город Воронеж от 24.04.2018 № 9583856 и № 9583849 указало, в том числе на то, что согласно пункту 2.2.3 градостроительных планов земельных участков максимальный процент застройки определяется в соответствии с действующими градостроительными и техническими регламентами, однако в представленных предпринимателем архитектурных решениях не соблюдены требования решения № 695-IV, которыми максимальный процент застройки в границах земельного участка установлен 40%.

Судом апелляционной инстанции учтено, что в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства. Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 ГК РФ, обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды. Данная норма не ставит расторжение договора аренды земельного участка в зависимость от оспаривания действий органов государственной власти и местного самоуправления, повлекших невозможность использования арендованного имущества.

Из материалов дела следует, что истцом предпринимались меры к урегулированию ситуации во внесудебном порядке (обращение с заявлением по вопросу о предоставлении разрешения на увеличение процента коэффициента застройки спорных земельных участков, предложение расторгнуть договоры и возвратить неосновательно полученные денежные средства), которые не привели к результату, в связи с чем суд апелляционной инстанции верно исходил из того, что в рассматриваемом случае имеются основания для расторжения договора аренды на основании пункта 4 статьи 620 ГК РФ.

Более того, в ходе рассмотрения дела, апелляционным судом установлено, что постановлением администрации городского округа город Воронеж от 25.06.2004 № 934 земельный участок с кадастровым номером 36:34:0105005:4, расположенный по адресу <...> (далее - земельный участок 05:4), предоставлен Отделению Всероссийского общественного фонда инвалидов Вооруженных, пограничных войск, службы безопасности и правоохранительных органов «Единение» по Воронежской области для проектирования и строительства жилого многоквартирного площадью 2 800 кв.м. Сведения о формировании земельных участков под многоквартирными домами вблизи спорных земельных участков в управлении главного архитектора администрации городского округа город Воронеж отсутствуют; ранее в отношении территории, в пределах которой расположены указанные земельные участки, документация по планировке территории не разрабатывалась. В силу чего земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования (п. п. 68, 68 Постановления № 10/22).

Согласно положениям Закона № 189-ФЗ при формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, его границы и размер земельного должны определяться в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (пункт 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ). Данная норма направлена на создание определенных гарантий прав и законных интересов, в том числе и землепользователей, за счет территории участков которых обеспечивается формирование участка для многоквартирного дома.

Истцом в материалы дела представлено заключение кадастрового инженера, согласно которому в случае формирования земельного участка под названным многоквартирным домом согласно нормативному размеру спорные земельные участки подлежат включению в земельный участок, относящийся к многоквартирному дому.

Исходя из изложенного, по справедливому суждению суда апелляционной инстанции, дальнейшее сохранение договоров аренды не соответствует сложившимся обстоятельствам и приведенным нормам права.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.07.2013 № 1633/13 сформулирована правовая позиция о том, что по смыслу статей 41 - 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительный план земельного участка по существу представляет собой выписку из правил землепользования и застройки, проекта планировки и проекта межевания территории квартала (микрорайона) применительно к конкретному земельному участку, в которой указывается информация о строительных характеристиках предназначенного для застройки участка и имеющихся в отношении него строительных ограничениях. При этом градостроительный план не устанавливает соответствующие характеристики, а лишь воспроизводит те из них, которые определены в перечисленных актах в отношении территории, на которой расположен данный участок.

Таким образом, с учетом производного характера градостроительного плана земельного участка в случае внесения каких-либо изменений в утвержденную документацию о планировке и межевании территории, в правила землепользования и застройки, в градостроительные регламенты, соответствующая выписка из указанных документов (градостроительный план земельного участка), сделанная до внесения соответствующих изменений, сохраняет свою актуальность только в части, не противоречащей градостроительной документации, а в остальной части становится недостоверной. Следовательно, получение градостроительного плана земельного участка не освобождает застройщика и органы, регулирующие градостроительную деятельность, от обязанности соблюдения градостроительного и земельного законодательства, изменившегося после выдачи градостроительного плана земельного участка, в том числе по выдаче разрешения на строительство в соответствии с требованиями градостроительных регламентов с учетом внесенных в градостроительную документацию изменений.

Согласно результатам проведенной в рамках настоящего дела судебной экспертизы на предмет определения возможности использования спорных земельных участков, использование последних, в том числе частичное в соответствии с их разрешенным использованием (строительство магазина товаров первой необходимости) с 22.11.2017 по настоящее время невозможно в связи с принятием решения № 695-IV, а также в связи с требованиями к минимальной застройке земельного участка.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что юридическая невозможность использования спорных земельных участков по целевому назначению возникла 22.11.2017, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что арендодателем не исполнена обязанность по предоставлению земельных участков, соответствующих условиям договоров аренды № 4240 и № 4258, предусмотренная пунктом 1 статьи 611 ГК РФ, и как следствие, отсутствие у арендатора встречной обязанности по внесению платы за аренду спорных земельных участков, учтя при этом нахождение на земельных участках имущества третьих лиц, расположенного вблизи многоквартирных домов - автостоянки, автоматического шлагбаума, ливневого колодца и тротуара, и гаража.

Как разъяснено в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», положения пункта 4 статьи 453 ГК РФ не исключают возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала, в связи с чем при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.

Судом апелляционной инстанции на основании представленных ИП ФИО4 платежных поручений произведен следующий расчет суммы неосновательного обогащения.

Размер ежегодной арендной платы за земельный участок 04:4318 составляет 702 800 руб., за земельный участок 05:2100 - 736 330 руб. (пункты 3.1 договоров аренды). Задаток, внесенный арендатором на счет организатора аукциона, засчитывается в счет арендной платы за земельные участки (пункты 3.3 договоров аренды).

Общая сумма внесенных по договору аренды № 4240 арендных платежей и пени составила 2 177 199,92 руб.

На период до 22.11.2017 (внесение изменений в Правила землепользования и застройки администрации городского округа город Воронеж) внесению подлежала арендная плата на сумму 716 278,36 руб.; на период после 22.11.2017 приходится 1 460 921,56 руб. (2 177 199,92 руб. - 716 278,36 руб.).

По договору аренды земельного участка № 4258 истцом внесены арендные платежи на сумму 2 214 613,62 руб.

На период до 22.11.2017 внесению подлежала арендная плата на сумму 718 173,04 руб.; на период после 22.11.2017 приходится 1 496 440,58 руб. (2 214 613,62 руб. - 718 173,04 руб.), а за вычетом сумм 46 388,79 руб. и 12 698,79 руб. пеней и процентов - 1 437 353 руб.

Итого ИП ФИО4 после 22.11.2017 по спорным договорам аренды внесено всего 2 898 274,56 руб. Вычтя из указанной суммы взысканные судебными актами по делам № А14-14040/2019 и № А14-10923/2019 суммы задолженности по арендной плате и пене применительно к положениям статьи 16 и части 2 статьи 69 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии на стороне департамента неосновательного обогащения в сумме 2 043 529,22 руб. (2 898 274,56 руб. - 527 100 - 49 332,61 - 244 109,40 - 34 203,33).

Указанный расчет департаментом не оспорен, котррасчет не приведен.

При этом, по справедливому суждению апелляционного суда, поскольку началом течения срока исковой давности в настоящем случае является 22.11.2017, то с учетом даты подачи настоящего иска (02.04.2020) оснований для применения исковой давности, исходя из дат платежных поручений, не имеется.

При указанных обстоятельствах, суд округа соглашается с выводами суда апелляционной инстанции о правомерности требований и соответственно, с учетом изложенных обстоятельств, не усматривает наличия правовых оснований для отмены состоявшегося судебного апелляционного акта.

Доводы кассационной жалобы не ставят под сомнение правильность такого разрешения дела судом второй инстанции.

Рассматривая спор, арбитражный суд вопреки доводам жалоб на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, правильно установил фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, и применил нормы материального права.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2021 по делу № А14-4597/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения в судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.



Председательствующий Л.А. Крыжскaя



Судьи М.Н. Ермаков



ФИО1