Решение от 7 ноября 2024 г. по делу № А40-152893/2024

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-152893/24-23-994
07 ноября 2024 года
город Москва


Резолютивная часть решения объявлена 02 октября 2024 года.

Решение в полном объеме изготовлено 07 ноября 2024 года.


Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Гамулина А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Манджиевым А.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «АНГАРА СТРОЙКОНСАЛТИНГ»

к Департамент городского имущества города Москвы

о взыскании убытков в размере 4 145 438 руб.,

при участии:

от истца – ФИО1 (доверенность от 09.01.2024г.),

от ответчика – ФИО2 (доверенность от 25.12.2023г.),



У С Т А Н О В И Л:

ООО «АНГАРА СТРОЙКОНСАЛТИНГ» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик) о взыскании убытков в размере 4 145 438 руб., понесенных истцом в виде арендой платы, в связи с невозможностью приобретения объекта аренды в собственность истца.

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления и письменных пояснений.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва.

Суд, заслушав доводы представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

В соответствии с п. 2 ст. 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вступившим в законную силу 15.06.2022 решением Арбитражного суда города Москвы от 23.03.2022 по делу № А40-134082/21-61-936 урегулированы разногласия при заключении договора купли-продажи недвижимости - нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:05:0002002:1036, общей площадью 1685,1 кв.м. и земельного участка по адресу: <...> земельный участок 24 с кадастровым номером 77:05:0002002:5353, общей площадью 3117 кв. м.

Как установлено вступившим в законную силу судебным актом, общество, реализую предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» преимущественное право, обращалось к ответчику с заявлением о выкупе арендуемого по указанному договору аренды помещения.

Заявление о реализации преимущественного права подано истцом 08.02.2021 за номером 33-5-11895/21-(0)-0.

Частью 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в редакции на дату обращения с заявлением о выкупе) установлено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Ответчик не совершил юридически значимых действий в установленный законом срок; договор купли-продажи направлен в адрес истца 19.08.2021 в процессе рассмотрения дела, в результате чего требования были уточнены.

Предложенная ответчиком редакция договора купли-продажи содержала условие о цене объектов 202 508 000 руб., определенной на основании отчета об оценке № М801-21 от 18.06.2021, выполненного ООО «Оценка и консалтинг».

Не согласившись с предложенной ценой, истцом подписан договор с протоколом разногласий, с указанием цены объекта 91 716 000 руб. на основании отчета об оценке ООО «Бизнес-оценка» № 21-99-367.

В рамках рассмотрения дела № А40-134082/21-61-936 определена цена по результатам проведения судебной экспертизы в размере 155 625 075 руб., по которой урегулированы разногласия.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ, цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В пункте 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 5, п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» обязательства по внесению арендной платы прекращаются на будущее время в случае заключения договора купли-продажи арендуемого имущества между арендодателем и арендатором, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок), при этом в случае осуществления выкупа имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» не допускается включение в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Аналогичные разъяснения, указывающие на наличие у арендатора (покупателя) права пользования приобретаемым имуществом с момента его получения, но до государственной регистрации перехода права к покупателю, в отсутствие права распоряжения таким имуществом, даны в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Пунктом 6.10 договора аренды предусмотрено в счет арендной платы последних трех месяцев перечисление суммы равной 1/4 части, установленной п. 6.2 договора (19 989 098,93 руб.).

Уведомлением от 08.08.2022 № ДГИ-Э-97963/22-1 ответчиком подтвержден факт перечисления истцом денежных средств на основании указанного пункта договора в размере 4 145 438 руб. и произведен зачет в счет оплаты задолженности по арендной плате за период до даты прекращения обязанности по оплате – 15.06.2022 (дата вступления в законную силу решения суда об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи).

Согласно ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Согласно ст. 393 ГК РФ возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, в связи с чем лицо, требующее их возмещения, должно доказать факт нарушения обязательства, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, а также их размер в соответствии со ст. 15 ГК РФ.

Требуя возмещения реального ущерба и упущенной выгоды, лицо, право которого нарушено, обязано доказать размер ущерба, причинную связь между ущербом и действиями лица, нарушившего право, а в случаях когда законом или договором предусмотрена презумпция невиновности должника – также вину.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 15.12.2023 по делу № А40-280938/22-16-1619 в пользу истца взысканы убытки в виде излишне уплаченной арендной платы и пени за период с 07.05.2021 по 30.06.2021, понесенные в связи с несовершением ответчиком необходимых действий в установленный после обращения истца законом срок до 06.05.2021, в который истец мог бы заключить договор-купли продажи. Расчет выполнен судом как разница между переплатой по арендной плате и пени на 30.04.2021 и подлежащим внесению за период с 01.05.2021 по 06.05.2021 платежу.

Истцом указано, что за период с 01.07.2021 по 14.06.2022 истец также в случае надлежащего исполнения ответчиком обязательств, в том числе, направления договора купли-продажи по рыночной стоимости, мог избежать внесения арендной платы заключив договор купли-продажи.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в определении № 304-ЭС23-9605 от 10.10.2023, само по себе возникновение между субъектом предпринимательства и уполномоченным органом публично-правового образования разногласий относительно договорного условия, касающегося цены выкупа имущества, не образует оснований для возмещения убытков, поскольку признаваемый Законом об оценочной деятельности (статья 3) вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2015 № 310-ЭС15-11302).

В то же время существенное расхождение между ценой, указанной в проекте договора-купли продажи, направленном уполномоченным органом субъекту предпринимательства, и окончательной ценой, установленной решением суда по результатам урегулирования разногласий, возникших при заключении договора с учетом оценочной экспертизы, как таковое означает, что арендуемое имущество предложено было к выкупу субъекту предпринимательства на заведомо невыгодных для него условиях, которые не могли быть приняты разумным участником оборота.

Обращение субъекта предпринимательства в суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, в части условия о цене имущества, при таких обстоятельствах носит вынужденный характер, является необходимым для защиты его права.

Критерий существенности расхождения не определен в указанном судебном акте. Однако, следует принять во внимание, что в указанном деле при формировании правовой позиции Верховным Судом РФ учтена кратность расхождения цены. В указанном деле рыночная стоимость, изначально предложенная департаментом более чем в три раза превышала стоимость, определенную по результатам проведения судебной экспертизы.

Кроме того, по результатам проверки представленного департаментом отчета об оценке объекта было выявлено его несоответствие Закону № 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки.

В данном случае разница между ценой, определенной по результатам судебной экспертизы и изначально предложенной департаментом не имеет разницы и более чем в два раза (разница составила 23,15 %), что свидетельствует об отсутствии кратности превышения. Несоответствия отчета об оценке, выполненного ООО «Оценка и консалтинг», при рассмотрении дела об урегулировании разногласий также не установлено.

В отсутствие иных критериев существенности превышения цены, оснований считать действия департамента, не соответствующими обычным условиям купли-продажи объектов недвижимости судом при рассмотрении дела не установлено.

При таких обстоятельствах отсутствуют доказательства продолжения внесения истцом арендных платежей в период после получения договора купил-продажи до его заключения в результате урегулирования разногласий в судебном порядке в результате противоправных действий (бездействия) ответчика.

Аналогичная правовая позиция поддержана и в Определении Верховного Суда РФ от 30.05.2024 № 305-ЭС24-7859.

Ссылка истца на Определение Верховного Суда РФ от 19.03.2019 № 307-ЭС18-16000 не может быть принята судом во внимание, поскольку при рассмотрении дела № А56-57789/2017 отказ комитета в реализации преимущественного права выкупа признан незаконным.

Кроме того, период с 01.07.2021 по 30.09.2021 рассмотрен в рамках дела № А40-281547/21, решение Арбитражного суда города Москвы от 29.06.2022 по которому вступило в законную силу.

При рассмотрении указанного дела судом установлена обязанность внесения арендной платы в течение спорного периода и удовлетворены требования о ее взыскании с учетом произведенного зачета.

В таком случае, не смотря на наличие судебного акта, которым установлено внесение истцом арендной платы по вине ответчика за предшествующий период, часть спорного в рамках настоящего дела периода рассмотрена в другом деле, в котором установлено отсутствие виновных действий ответчика, повлекших сохранение обязанности истца внесения арендной платы.

С учетом приведенных правовых позиций и фактически установленных обстоятельств, в период с 01.10.2021 по 14.06.2022 (часть периода урегулирования разногласий после получения истцом договора купли-продажи, ранее не рассматривавшегося судами), у истца не прекратилась обязанность внесения арендной платы по смыслу положений ст.ст. 328, 614 ГК РФ до заключения договора купли-продажи.

Оценив представленные доказательства, по правилам ст. 71 АПК РФ, суд пришел к выводу, что представленные в материалы дела доказательства не позволяют установить факт несения истцом убытков в виде арендной платы за спорный период в результате действий (бездействия) ответчика, в связи с чем оснований удовлетворения заявленных требований о взыскании убытков в сумме 4 145 438 руб. не имеется.

Расходы по уплате государственной пошлины, в соответствии со ст. 110 АПК РФ, относятся истца.

На основании изложенного, ст.ст. 15, 309, 393, 407, 413, 445, 446, 454, 549, 606, 614 ГК РФ, ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 69, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.



Судья А.А. Гамулин