Постановление от 14 апреля 2025 г. по делу № А53-18034/2023

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД Газетный пер., 34, <...>, тел.: <***>, факс: <***>

E-mail: i № fo@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-18034/2023
город Ростов-на-Дону
15 апреля 2025 года
15АП-8426/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 апреля 2025 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Барановой Ю.И. судей Сороки Я.Л., Мельситовой И.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Хрипуновой Е.А., при участии:

от истца– представитель ФИО1 по доверенности от 08.12.2022; от ответчика – представитель не явился, извещен;

от ОАО "Российские железные дороги"– представитель ФИО2 по доверенности от 07.07.2023.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "Фирма Сервис" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.04.2024 по делу № А53-18034/2023

по иску ООО "Фирма Сервис"

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области

при участии третьего лица ОАО "Российские железные дороги" о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Фирма Сервис" обратилось в суд с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании права собственности на нежилое строение с кн 61:44:0000000:53277, расположенное по адресу: <...> б/н, общей площадью 1233,5 кв. м.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 24.04.2024 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец ООО "Фирма Сервис" обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального

кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает на то, что смена наименования ООО «Фирма Сервис-ЛТД» на ООО «Фирма Сервис» подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ, находящейся в свободном доступе на сайте ИФНС. Истец утверждает, что спорное строение было построено собственными силами, из своих материалов, что подтверждается доказательствами, представленными в материалы дела. Стороны не оспаривали, что истец построил, и с 1993 года эксплуатирует спорное строение. Обязанность по уведомлению собственника земельного участка лежало на арендаторе (ОАО «РЖД»), так как ООО «Фирма Сервис» не являлась стороной договора аренды земельного участка, являющегося федеральной собственностью № 472 от 10.04.2007. Договор субаренды части земельного участка между ОАО «РЖД» и ООО «Фирма Сервис» был зарегистрирован Росреестром и ответчиком не оспаривается. В материалах дела отсутствуют доказательства о том, что спорный объект был возведен в 1993 году без согласия собственника земельного участка, в связи с чем, право собственности не может быть признано в соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации. Относительно объектов, построенных до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации, для государственной регистрации прав должны предъявляться требования по предоставлению тех документов (разрешений), которые являлись необходимыми на момент создания этих построек. Ввиду того, что общество строило спорные объекты хозяйственным способом на собственные средства, возможности приемки их в эксплуатацию в указанном порядке у него не имелось, а в настоящее время нет возможности его восполнить или воспользоваться ныне действующим порядком, то есть иск общества, по существу, направлен на подтверждение ранее возникшего права собственности на созданный до 1995 года объект недвижимости с целью последующей государственной регистрации данного права.

Ранее ТУ ФАУГИ в Ростовской области против удовлетворения жалобы возражало.

Представитель ОАО «РЖД» указал, что права общества не затрагиваются.

В составе суда произведена замена судьи Величко М.Г. на судью Мельситову И.Н. ввиду нахождения в отпуске судьи Величко М.Г.

В соответствии с частью 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после замены судьи рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании учредительного договора от 01.12.1991 станции Ростов-Западный СКжд, а также ряда частных лиц создано предприятие ТОО "Фирма Сервис ЛТД" для осуществления хозяйственной и социальной деятельности.

ТОО "Фирма Сервис ЛТД" было зарегистрировано 11 декабря 1991 года, что подтверждается решением № 2345.

Как указал истец, на земельном участке с условным кадастровым номером 61:44:000000:0252 общество за свой счет в 1993 году построило нежилое строение, кадастровый номер 61:44:0000000:53277, адрес: <...> д б/н, общей площадью 1233,5 кв. м.

Строение поставлено на кадастровый учет 02.07.2011, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 25.05.2023.

На объект изготовлен технический паспорт от 30.07.1993.

В 1998 г. в результате реорганизации МПС РФ в ОАО "РЖД" и указания МПС ЦУШк2/14 от 13.11.1998 "Об участии в коммерческих структурах" приказом начальника Северо-Кавказской ж.д. № 374 от 30 ноября 1998 г. решено представителю железной дороги выйти из состава учредителей ООО "Фирма Сервис ЛТД" и произвести раздел имущества согласно долевому участию.

Перечнем от 05.12.1998 зафиксированы основные средства и ТМЦ, принадлежащие обществу после выхода из состава учредителей Филиала ФГУП СКжд-Ростовского отделения дороги станции Ростов-Западный, в числе которого склад площадью 1 233,5 кв. м (п. 4 перечня).

Нежилое строение (склад) с кадастровым номером 61:44:0000000:53277 расположено по адресу: <...> д б/н, общей площадью 1233,5 кв. м на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0073401:2 с видом разрешенного использования - для эксплуатации производственной базы, входящим в состав единого землепользования земельного участка с кадастровым номерам 61:44:0000000:0252 с видом разрешенного использования - для эксплуатации полосы железной дороги, категория земель: земли населенных пунктов, правообладателем которого согласно сведениям их Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) является Российская Федерация.

Правообладателем земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073401:2 является Российская Федерация.

Между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области и АО "Российские железные дороги" был заключен договор аренды земельного участка, являющегося федеральной собственностью, от 10.04.2007 № 472, с кадастровым номером 61:44:0000000:0252, расположенным по адресу: г. Ростов-на- Дону, полоса отчуждения перегонов и станций, для эксплуатации полосы отвода железной дороги, сроком на 49 лет.

Далее между ОАО "Российские железные дороги" и ООО "Фирма Сервис - ЛТД" был заключен договор субаренды части земельного участка от 11.06.2008 № ЦРИЗ/4/А/0611010000/08/001172, являющегося федеральной собственностью общей площадью 8387 кв. м с кадастровыми номерами: 61:44:0000000:0252/025, 61:44:0000000:0252/026, 61:44:0000000:0252/027, 61:44:0000000:0252/028, 61:44:0000000:0252/029, 61:44:0000000:0252/030, 61:44:0000000:0252/031, 61:44:0000000:0252/032, 61:44:0000000:0252/033, 61:44:0000000:0252/034 из земель населенных пунктов входящих в состав земельного участка полосы отвода железной дороги, расположенной по адресу: Ростовская область г. Ростов-на-Дону полоса отвода СКЖД с кадастровым номером 61:44:0000000:0252 площадью 7343860 кв. м.

В соответствии с пунктом 1.1 договора субаренды, арендатор передает, а субарендатор принимает и использует на праве субаренды часть земельного участка в г. Ростове-на-Дону, ст. Ростов-Западный (грузовой двор), общей площадью 8387 кв. м с учетными кадастровыми номера: 61:44:000000:0252/025, 61:44:000000:0252/026, 61:44:000000:0252/027, 61:44:000000: 0252/028, 61:44:000000:0252/029, 61:44:000000:0252/030, 61:44:000000:0252/031, 61:44:000000:0252/032, 61:44:000000:0252/033, 61:44:000000:0252/034 из земель населенных пунктов, входящую в состав земельного участка полосы отвода железной дороги находящегося по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону полоса отвода СКжд, с кадастровым номером 61:44:000000:0252, площадью 7343860 кв. м (далее - Участок) в границах, указанных в кадастровой карте Участка, прилагаемой к настоящему договору (приложение № 1) и являющейся его неотъемлемой частью.

05.07.2022 представитель ООО "Фирма Сервис" обратился в Управление Росреестра по Ростовской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое строение, расположенное по адресу: <...> д б/н, общей площадью 1233,5 кв. м.

Уведомлением КУВД-0012022-281100743 от 13 октября 2022 г. истцу отказано в государственной регистрации права собственности по причине отсутствия регистрации права на объект.

На основании изложенного, со ссылкой на ст. 218 Гражданского кодекса РФ, истец обратился с настоящим иском о признании за ООО "Фирма Сервис" права собственности на нежилое строение с кадастровым номером 61:44:0000000:53277, расположенное по адресу: <...> б/н, общей площадью 1233,5 кв. м.

Придя к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал, что истцом не представлены доказательства, подтверждающие возникновение у него соответствующего права на спорный объект, а также факт строительства спорного объекта на собственные средства обществом. Суд также сослался на отсутствие оснований для возникновении вещного права в отношении объекта на основании ст. 218 Гражданского Кодекса РФ, поскольку не подтверждается правопреемство истца с ООО "Фирма Сервис ЛТД", которым был построен спорный объект. При этом, отказывая в иске, суд констатировал отсутствие у объекта признаков самовольной постройки и оснований для признания права собственности на нее в связи с тем, что спорный объект построен в 1993 году.

Между тем указанные выводы суда сделаны без учета следующего.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 названного Кодекса способами, причем названная статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права является одним из способов защиты права. Признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого не

признано кем-либо из субъектов гражданского права. Поэтому иск о признании права подлежит удовлетворению только в случае установления правовых оснований для обладания заинтересованным лицом спорной вещью на заявленном им праве.

В силу пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В пункте 11 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление № 10/22) разъяснено, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае реорганизации юридического лица (абзац третий пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации). Так, если реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость (абзац 2 пункта 11 постановления № 10/22).

В пункте 59 постановления № 10/22 установлено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

(далее - Закон № 122-ФЗ) и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, иск о признании права собственности может быть удовлетворен в том случае, когда право на недвижимое имущество возникло до вступления в силу Закона № 122-ФЗ, и не было зарегистрировано.

Из материалов дела следует, что на основании учредительного договора от 01.12.1991 станции Ростов-Западный СКжд, а также ряда частных лиц было создано предприятие ТОО "Фирма Сервис ЛТД" для осуществления хозяйственной и социальной деятельности.

ТОО "Фирма Сервис ЛТД" было зарегистрировано 11 декабря 1991 года, что подтверждается решением № 2345.

Решением № 79 от 28.12.2022 единственного участника общества произведена смена наименования ООО «Фирма Сервис-ЛТД» на ООО «Фирма Сервис», что также подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ (т.1 л.д. 72).

Истец указал, что на земельном участке с условным кадастровым номером 61:44:000000:0252 общество за свой счет в 1993 году построило нежилое строение, кадастровый номер 61:44:0000000:53277, адрес: <...> д б/н, общей площадью 1233,5 кв. м. На объект изготовлен технический паспорт от 30.07.1993.

В качестве доказательства постройки спорного строения собственными силами и средствами истец представил в материалы дела приказ ООО "Фирма Сервис ЛТД" от 30.05.1993 о принятии в эксплуатацию склада площадью 1233,5 кв.м (т.1 л.д.27), акт (накладная) № 6 приемки-передачи основных средств от 30.05.1993 (т.1 л.д.28), перечень основных средств и ТМЦ, принадлежащих ООО "Фирма Сервис-ЛТД" от 05.12.1998 г., с указанием, в том числе, спорного строения (т.1 л.д.37), справку о нахождении спорного строения на балансе общества (т.1 л.д. 111).

Из выписки из ЕГРН от 25.05.2023 следует, что строение поставлено на кадастровый учет 02.07.2011.

В 1998 г. в результате реорганизации МПС РФ в ОАО "РЖД" и указания МПС ЦУШк2/14 от 13.11.1998 "Об участии в коммерческих структурах" приказом начальника Северо-Кавказской ж.д. № 374 от 30 ноября 1998 г. решено представителю железной дороги выйти из состава учредителей ООО "Фирма Сервис ЛТД" и произвести раздел имущества согласно долевому участию.

Перечнем от 05.12.1998 зафиксированы основные средства и ТМЦ, принадлежащие обществу после выхода из состава учредителей Филиала ФГУП СКжд-Ростовского отделения дороги станции Ростов-Западный, в числе которого склад площадью 1 233,5 кв. м (п. 4 перечня).

Нежилое строение (склад) с кадастровым номером 61:44:0000000:53277 расположено по адресу: <...> д б/н, общей площадью 1233,5 кв. м на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0073401:2 с видом разрешенного использования - для эксплуатации производственной базы, входящим в состав единого землепользования земельного участка с кадастровым номерам 61:44:0000000:0252 с видом разрешенного использования - для эксплуатации полосы железной дороги, категория земель: земли населенных пунктов, правообладателем которого согласно сведениям их Единого

государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) является Российская Федерация.

В отзыве ОАО "РЖД" указало, что согласно данным Системы управления имущественным комплексом ОАО «РЖД», а также имеющейся в службе управления имуществом информации, нежилое строение с кадастровым номером 61:44:0000000:53277, расположенное по адресу: <...> д. б/н, общей площадью 1 233,5 кв.м., не числится на балансе подразделений, расположенных в границах полигона дороги, в уставной капитал не вносилось, право собственности ОАО «РЖД» не зарегистрировано (т.1 л.д. 110).

ТУ Росимущества в Ростовской области письмом № 61-СЦ-08/11984 от 20.12.2021, филиал ОАО «РЖД» Северо-Кавказской жд письмом № 840/скав от 18 января 2022 г., Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону письмом № 59-34-2/43316 от 29.11.2021 г., Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону письмом № 59.30-29148/2 от 17.12.22 г., сообщили об отсутствии правопритязаний на спорный объект.

В качестве использования строения истец представил в материалы дела договор № 24 на сдачу в аренду нежилого помещения - склада от 01.01.2023, в соответствии с пунктом 1.5 которого, склад используется для хранения грузов, получаемых в вагонах АО "РЖД", а также выполнения перевалочных, погрузочно-разгрузочных и других работ, а также фотографии, подтверждающие использование склада (т.2 л.д. 4,9).

При этом суд учитывает, что стороны не оспаривали то, что именно истец построил и с 1993 года эксплуатирует спорное строение.

Таким образом, истец ООО «Фирма Сервис» признается судом правопреемником предприятия ТОО «Фирма Сервис ЛТД», выполнившего строительство спорного объекта, и надлежащим истцом в данном случае.

В целях установления обладает ли объект признаками недвижимого имущества, определением суда от 27.08.2024 была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено Федерального бюджетного учреждения Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (344038, <...>).

На разрешение эксперту поставлены следующие вопросы:

1) Является ли объект - нежилое строение с кадастровым номером 61:44:0000000:53277, расположенное по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на- Дону, ул. Мадояна, б/н, общей площадью 1233,5 кв. м., литер «З», по своим физическим свойствам объектом недвижимого имущества; соответствует строительным, санитарным и иным обязательным нормам и правилам, угрожает ли жизни и здоровью граждан, затрагивает ли права третьих лиц?

2) Соответствует ли назначение указанного объекта виду разрешенного использования земельного участка, на котором он расположен?

Согласно экспертному заключению № 4652/10-3-24 от 10.03.2025 эксперт пришел к следующим выводам.

По первому вопросу.

Решение вопросов, связанных с отнесением объекта к объектам движимого или недвижимого имущества несет правовой характер, что выходит за рамки компетенции судебного эксперта, при этом исследуемое здание склада обладает

признаками объекта недвижимого имущества, указанных в статье 130 ГК РФ, так как в соответствии с основными понятиями, приведенными в п. 10, п 10.2 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также в соответствии с критериями и признаками капитальности строительных объектов, определяемыми согласно методическим рекомендациям для экспертов «Решение экспертных вопросов, связанных с установлением принадлежности строительного объекта к множеству капитальных», приведенными в разделе 5.3. данных методических рекомендаций, по специфической совокупности признаков является объектом капитальности строительства, так как:

- конструктивное исполнение исследуемого объекта, имеющего железобетонный фундамент, для устройства которого требуется проведение земляных и строительно-монтажных работ, обеспечивает прочную и неразрывную связь исследуемого объекта с землей, а также характеризует надежность узла сопряжения его колонн и фундамента. Демонтаж конструкций фундамента, в совокупности с выполненным сварным соединением элементов каркаса исследуемого сооружения, будет иметь деструктивные, разрушающие последствия и приведет к его ликвидации, что исключает перемещение и воссоздание на новом (ином) месте;

- сведения о проектном сроке эксплуатации исследуемого объекта отсутствуют. При этом данный признак не является определяющим, а является вспомогательным признаком при определении принадлежности строительных объектов к множеству капитальных. Вместе с этим, выполненное конструктивное исполнение исследуемого строения характеризуется возможностью длительной его эксплуатации;

- исследуемый объект обеспечен и имеет постоянное подключение к следующим инженерным коммуникациям: водоснабжение, электроснабжение.

Нежилое строение с КН 61:44:0000000:53277, общей площадью 1233,5 кв.м, расположенное по адресу: <...> б/н, относящееся согласно ст. 32 Федерального № 123 от 22.07.2008 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» к классу Ф 5.2 функциональной пожарной опасности, по выполненным конструктивным, объемно-планировочным и инженерно-техническим решениям соответствует требованиям действующих норм и правил (строительным, противопожарным, санитарно- эпидемиологическим,градостроительным), предъявляемым к зданиям складского назначения (складам).

Так, выполненные конструктивное, объемно-планировочное, архитектурно-планировочное и инженерно-техническое решения исследуемого здания склада соответствуют требованиям действующих норм и правил (строительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим, градостроительным), предъявляемым к подобным складским зданиям, а именно: СП 56.13330.2021 «Производственные здания. СНиП 31-03-2001» (п.п: 4.5, 4.9, 5.1.1, 5.1.3, 5.1.13, 5.4.4.4, 5.4.4.13. 5.4.4.19, 6.1.1. 6.1.2, 6.1.3, 6.1.7, 6.1.8, 6.2.2, 6.2.5. 6.2.6 и таблицы 6.1, п. 6.2.17 и таблицы 6.2, п. 6.2.18 и таблицы 6.3, п. 6.1.19, п. 6.2.20 и таблицы 6.4. п. 6.2.22 и таблицы 6.6, п. 7.1). СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» (п.п.: 4.1.2, 4.2.7, 4.2.18, 4.2.19, 4.3.1. 4.3.2, 4.3.3, 4.3.5. 8.1.1, 8.1.8, 8.3.2. 82.7 и таблицы 15. п. 8.2.11 и таблицы 17), СП 2.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости

объектов защиты» (п. 4.6, п. 6.2.1 и таблицы 6.3), СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространение пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (п.п. 4.1, 6.3.2, 6.3.4, 7.2, 7.16), Федерального закона № 123-Ф3 от 22.07.2008 г. «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (ст. 52, ст. 53, ст. 80, 89), Федерального закона № 384-Ф3 от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (ст. 8, ст. 10, ст. 11, ст. 17).

Расположение исследуемого нежилого здания склада, находящегося в зоне коммунальной, производственной, инженерно-транспортной территориальной зоны (ПКТ), по отношению к существующей застройке, с обеспечением необходимыми подъездными и пешеходными путями, соответствует действующим градостроительным и противопожарным требованиям, а именно: СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*» (п.п.: 8.1, 8.2), СП 18.13330.2019 «Производственные объекты. Планировочная организация земельного участка (Генеральные планы промышленных предприятий) СНиП П-89-80*» (п.п.: 4.2, 5.1, 5.2. 5.3, 5.5, 5.7, 5.8, 5.36, 5.37. 5.39. 5.40 и таблицы 5.2, п. 7.1), СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (п. 4.3 и таблицы 1, п.6.1.2 и таблицы 3, п.п.: 6.1.20. 7.1, 8.2.1, 8.2.2, 8.2.3, 8.2.4, 8.2.5, 8.2.6, 8.2.8). СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационный пути и выходы» (п.п.: 4.3.2, 4.3.3), Федерального закона от 22.07.2008 г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» требованиям (ст.80, ст. 98), Федерального закона № 384-Ф3 от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (ст. 8, ст. 17), а также градостроительному регламенту коммунальной, производственной, инженерно-транспортной территориальной зоны (ПКТ), приведенного в ст. 37 градостроительного зонирования г. Ростов-на-Дону.

Определение того, создает ли объект исследования угрозу причинения вреда жизни и здоровью граждан, не входит в компетенцию судебного эксперта, так как определение указанных параметров не предусмотрено строительной терминологией и критериями оценки технического состояния строений, объемно-планировочных и конструктивных решений возведенного объекта.

Конструктивные элементы исследуемого нежилого здания склада не имеют просадок, перекосов проемов, мест разрушения каркаса, элементов кладки, отклонений конструкций от прямолинейности, вертикали или горизонтали, смещений конструктивных элементов в опорных местах, которые свидетельствовали бы о недостаточной несущей способности конструкций здания, и в соответствии с правилами СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» находятся в исправном техническом состоянии, характеризующимся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности, что, в свою очередь, обуславливает техническую эксплуатационную безопасность согласно функциональному назначению исследуемого здания.

По второму вопросу.

Исходя из функционального назначения исследуемого здания, которое представляет собой 1-но этажное нежилое здание склада и вида разрешенного

использования земельного участка, на котором оно расположено, а именно «для эксплуатации производственной базы», назначение указанного объекта не противоречит виду разрешенного использования земельного участка. При этом, расположение исследуемого нежилого здания склада на земельном участке, находящемся в зоне коммунальной, производственной, инженерно-транспортной территориальной зоны (ПКТ), не противоречит перечню основных видов разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков, градостроительного регламента коммунальной, производственной, инженерно-транспортной территориальной зоны (ПКТ), приведенного в ст. 37 градостроительного зонирования г. Ростов-на-Дону.

Представленное суду экспертное заключение № 4652/10-3-24 от 10.03.2025 подписано экспертом, удостоверено печатью экспертного учреждения и соответствует установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" требованиям, эксперт под подписку предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

По смыслу разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.

Судебная коллегия считает, что все вышеуказанные требования соблюдены, в том числе эксперт обладает соответствующими образованием и квалификацией, экспертное заключение является ясным, полным, обоснованным и без каких-либо противоречий, отвечает на поставленные судом вопросы, не содержит каких-либо противоречивых выводов и не вызывает сомнений в его обоснованности. В заключении даны ответы на вопросы, поставленные судом при назначении судебной экспертизы, а сделанные экспертом выводы являются ясными, аргументированными и не противоречат друг другу. Лица, участвующие в деле, возражений по проведенной экспертизе не заявили.

Имущество, обладающее в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации таким признаком, как прочная связь с землей, может быть признано недвижимостью в случае, если оно создано как объект недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил.

Исходя из изложенного, принимая во внимание заключение экспертизы, суд приходит к выводу о том, что спорный объект обладает признаками объекта недвижимого имущества, предусмотренными статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Эксперт установил, что исследуемое здание склада соответствует требованиям п. 4 статьи 37 Градостроительного регламента, предъявляемым к расположению, этажности и высоте объектов канительного строительства. Эксперт также установлено наличие железобетонного фундамента, для устройства которого

требуется проведение земляных и строительно-монтажных работ, который обеспечивает прочную и неразрывную связь объекта с землей.

Кроме того, суд принимает во внимание выводы судебной экспертизы в той части, что спорное здание по выполненным конструктивным, объемно-планировочным и инженерно-техническим решениям соответствует требованиям действующих норм и правил (строительным, противопожарным, санитарно- эпидемиологическим, градостроительным), предъявляемым к зданиям складского назначения (складам).

Расположение исследуемого нежилого здания склада, находящегося в зоне коммунальной, производственной, инженерно-транспортной территориальной зоны (ПКТ), по отношению к существующей застройке, с обеспечением необходимыми подъездными и пешеходными путями, соответствует действующим градостроительным и противопожарным требованиям, а также градостроительному регламенту коммунальной, производственной, инженерно-транспортной территориальной зоны (ПКТ), приведенного в ст. 37 градостроительного зонирования г. Ростов-на-Дону.

Как уже было указано, правообладателем земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073401:2 является Российская Федерация.

Между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области и АО "Российские железные дороги" был заключен договор аренды земельного участка, являющегося федеральной собственностью, от 10.04.2007 № 472, с кадастровым номером 61:44:0000000:0252, расположенным по адресу: г. Ростов-на- Дону, полоса отчуждения перегонов и станций, для эксплуатации полосы отвода железной дороги, сроком на 49 лет.

Далее между ОАО "Российские железные дороги" и ООО "Фирма Сервис - ЛТД" был заключен договор субаренды части земельного участка от 11.06.2008 № ЦРИЗ/4/А/0611010000/08/001172, являющегося федеральной собственностью общей площадью 8387 кв. м с кадастровыми номерами: 61:44:0000000:0252/025, 61:44:0000000:0252/026, 61:44:0000000:0252/027, 61:44:0000000:0252/028, 61:44:0000000:0252/029, 61:44:0000000:0252/030, 61:44:0000000:0252/031, 61:44:0000000:0252/032, 61:44:0000000:0252/033, 61:44:0000000:0252/034 из земель населенных пунктов входящих в состав земельного участка полосы отвода железной дороги, расположенной по адресу: Ростовская область г. Ростов-на-Дону полоса отвода СКЖД с кадастровым номером 61:44:0000000:0252 площадью 7343860 кв. м.

Тогда как спорное строение было построено в 1993 году, до заключения указанного договора аренды.

Истец также указал, что обязанность по уведомлению собственника земельного участка (Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области) лежало на арендаторе (ОАО «РЖД»), так как ООО «Фирма Сервис» не являлась стороной договора аренды земельного участка, являющегося федеральной собственностью № 472 от 10.04.2007 (т.2 л.д. 127-132). Договор субаренды части земельного участка между ОАО «РЖД» и ООО «Фирма Сервис» был зарегистрирован Росреестром, соответствует требованиям Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

В силу части 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

По создаваемым в настоящее время объектам недвижимости к числу обязательных удостоверяющих документов относятся разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (статьи 51 - 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Относительно объектов, построенных до введения в действие названного Кодекса, для государственной регистрации прав должны предъявляться требования по предоставлению тех документов (разрешений), которые являлись необходимыми на момент создания этих построек.

В период строительства спорного объекта обязанность выдавать застройщикам разрешения на строительство была возложена на органы государственного строительного контроля, городские и поселковые исполнительные комитеты (постановление Совета Народных Комиссаров РСФСР от 22.05.1940 № 390 "О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках").

Порядок, установленный постановлением Совета Министров СССР от 23.01.1981 № 105 "О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов", распространялся на те объекты производственного назначения, которые строились за счет централизованных капитальных вложений, выделенных министерствам и ведомствам.

Поскольку в рассматриваемом случае истец строил объект хозяйственным способом на собственные средства, обязанности по приемке их в эксплуатацию в названном порядке у него не имелось, а в настоящее время отсутствует возможность воспользоваться ныне действующими правилами ввиду отсутствия разрешительной документации.

Настоящий иск общества, по существу, направлен на подтверждение возникшего у него, как правоопремника, права собственности на созданный в 1993 году объект недвижимости с целью последующей государственной регистрации данного права.

Однако, возможность государственной регистрации права собственности на указанную постройку в административном порядке утрачена.

Судебная защита прав подобных собственников недвижимости не может быть менее эффективной, чем для случаев признания судом за лицами, не являющимися собственниками, права собственности на чужое либо бесхозяйное имущество по давности владения или права собственности на возведенную ими самовольную постройку (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.09.2012 № 5698/12).

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что общество более 32 лет добросовестно, открыто и непрерывно владеет спорным объектом.

О наличии каких-либо правопритязаний со стороны третьих лиц в отношении спорного объекта материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что спорный объект создан в 1993 году на земельном участке, предоставленном в установленном законном порядке с соблюдением строительных норм и правил, не нарушает права и законные интересы других лиц, право на спорный объект возникло до вступления в силу Закона № 122-ФЗ и не регистрировалось в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований общества.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.11.2022 по делу № А32-56306/2021.

В связи с чем, решение суда подлежит отмене.

Частью 2 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что денежные суммы, причитающиеся экспертам и свидетелям, выплачиваются с депозитного счета арбитражного суда.

ООО «Фирма Сервис» на депозитный счет Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда перечислено 126 720 руб. за проведение экспертизы по делу по платежному поручению № 615 от 26.08.2024.

Поскольку экспертное заключение, поступившее в суд апелляционной инстанции признано судом надлежащим доказательством по делу, надлежит перечислить с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда Федеральному бюджетному учреждению Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации 126 720 (сто двадцать шесть тысяч семьсот двадцать) рублей за проведенную по делу экспертизу по реквизитам, указанным в счете № 0000-000033 от 10.03.2025.

Расходы по экспертизе, госпошлине по иску и апелляционной жалобе относятся на истца в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом пояснений последнего в отзыве на экспертное заключение от 02.04.2025.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 52 Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 (далее - Постановление N 10/22), государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

Настоящее постановления является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии регистрационной записи в Едином государственном реестре недвижимости о праве собственности ООО "Фирма Сервис" (ИНН <***>, ОГРН <***>) на нежилое строение с кадастровым номером 61:44:0000000:53277, расположенное

по адресу: <...> б/н, общей площадью 1233,5 кв. м.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.04.2024 по делу № А53-18034/2023 отменить.

Признать право собственности ООО "Фирма Сервис" (ИНН <***>, ОГРН <***>) на нежилое строение с кадастровым номером 61:44:0000000:53277, расположенное по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на- Дону, ул. Мадояна, б/н, общей площадью 1233,5 кв. м.

Перечислить с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда Федеральному бюджетному учреждению Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации 126 720 (сто двадцать шесть тысяч семьсот двадцать) рублей за проведенную по делу экспертизу по реквизитам, указанным в счете № 0000-000033 от 10.03.2025.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу постановления арбитражного суда.

Председательствующий Ю.И. Баранова

Судьи Я.Л. Сорока

И.Н. Мельситова