Постановление от 9 августа 2024 г. по делу № А55-39671/2023

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда

Дело № А55-39671/2023
г. Самара
09 августа 2024 года
11АП-9286/2024

Резолютивная часть постановления оглашена 06 августа 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 августа 2024 года.


Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ястремского Л.Л.,

судей Дегтярева Д.А., Митиной Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кистановой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аджатарский базальтовый щебеночный завод" на решение Арбитражного суда Самарской области от 27 апреля 2024 года по делу №А55-39671/2023 (судья Григорьева М.Д.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Аджатарский базальтовый щебеночный завод"

к Министерству строительства Самарской области

к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "ПОСКО",

третьи лица: Прокуратура Самарской области, Администрация городского округа Самара, Управление Росреестра по Самарской области,

о признании недействительным соглашения о реализации масштабного инвестиционного проекта,

при участии представителей:

от истца – не явились, извещены надлежащим образом,

от ответчика - Министерство строительства Самарской области – представитель ФИО1 по доверенности от 15.12.2023,

от ответчика - ООО "Специализированный застройщик "ПОСКО" – представитель ФИО2 по доверенности от 23.05.2024,

от третьего лица - Прокуратура Самарской области – прокурор Бякова Я.Р. по доверенности от 04.04.2024,

от иных третьих лиц – не явились, извещены надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Аджатарский базальтовый щебеночный завод" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к Министерству строительства Самарской области, обществу с ограниченной ответственностью «ПОСКО», которым просило признать недействительным соглашение о реализации масштабного инвестиционного проекта от 13.11.2023, заключенное между Министерством строительства Самарской области и ООО «СЗ «ПОСКО».

Суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрацию городского округа Самара, Управление Росреестра по Самарской области, Прокуратуру Самарской области.

Арбитражный суд Самарской области решением от 27 апреля 2024 года в удовлетворении исковых требований отказал

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой прocил отменить обжалуемое решение, принять новый судебный акт об удовлетворении иска, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также на неправильное применение норм материального и процессуального права.

Министерство строительства Самарской области представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором прocил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

ООО "Специализированный застройщик "ПОСКО" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором прocил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

От Прокуратура Самарской области поступили письменные пояснения, в которых просил оставить без удовлетворения апелляционную жалобу.

В судебном заседании представители ответчиков, Прокурор возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.

Истец, иные третьи лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к вывoду об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 13.11.2023 между Министерством строительства Самарской области и ООО «СЗ «ПОСКО» было заключено соглашение о реализации масштабного инвестиционного проекта (далее - Соглашение), предметом которого является определение порядка и условий обеспечения прав пострадавших участников долевого строительства проблемного объекта, расположенного по адресу <...>) (пункт 1.1 Соглашения).

По мнению истца, указанное соглашение заключено без проведения конкурса с нарушением установленного действующим законодательством порядка.

Обосновывая заявленные требования, истец заявил, что 16.11.2021 на официальном сайте Министерства строительства Самарской области было опубликовано извещение о проведении конкурса на заключение соглашения о реализации инвестиционного проекта с новым застройщиком-инвестором (завершение строительства объекта по адресу: <...>).

Указанный конкурс проводился по правилам, установленным Порядком заключения соглашения о реализации масштабного инвестиционного проекта с новым застройщиком-инвестором, утв. Постановлением Правительства Самарской области от 27.09.2019 N 678 "О мерах по реализации отдельных положений Закона Самарской области "О мерах, государственной поддержки участников долевого строительства и лиц, обеспечивающих удовлетворение прав требований участников долевого строительства, на территории Самарской области" (далее - Порядок №678).

В указанном конкурсе приняли участие и ООО «Аджатарский базальтовый щебеночный завод», и ООО «Специализированный застройщик «ПОСКО». Заявки обоих участников были отклонены конкурсной комиссией.

ООО "Аджатарский базальтовый щебеночный завод" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением, в котором просило: признать недействительным проведенный министерством строительства Самарской области конкурс на заключение соглашения о реализации инвестиционного проекта с новым застройщиком инвестором (завершение строительства объекта по адресу: <...>) в части: 1) решения конкурсной комиссии о допуске заявки ООО «Специализированный застройщик «ПОСКО» до участия в конкурсе протоколом вскрытия конвертов от 07.02.2022; 2) решения конкурсной комиссии об отклонении заявок ООО «Аджатарский базальтовый щебеночный завод» и ООО «Специализированный застройщик «ПОСКО» протоколом рассмотрения и оценки заявок от 14.02.2022; обязать Министерство строительства Самарской области в течение 10 дней с даты вступления в силу решения суда направить в адрес ООО «Аджатарский базальтовый щебеночный завод» подписанный Министерством строительства Самарской области проект соглашения о реализации инвестиционного проекта с новым застройщиком-инвестором (завершение строительства объекта по адресу: <...>).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 23.11.2022 по делу №А55-15505/2022, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2023, в удовлетворении заявления отказано. Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 20.04.2023 отменено решение и постановление апелляционной инстанции, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определением суда от 15.05.2023 заявление ООО «Аджатарский базальтовый щебеночный завод» принято к производству после отмены судебного акта вышестоящей инстанцией.

Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ПОСКО» обратилось в суд с исковым заявлением к Министерству строительства Самарской области, в котором просило:

- Признать недействительным Протокол рассмотрения и оценки заявок от 14.02.2022 г. в части отклонения заявки ООО «Специализированный застройщик «ПОСКО».

- Обязать министерство в течение 10 дней с даты вступления в силу решения суда подвести итоги конкурса на заключение соглашения о реализации инвестиционного проекта с новым застройщиком-инвестором (завершение строительства объекта по адресу: <...>) с учетом заявки ООО «Специализированный застройщик «ПОСКО».

- Обязать министерство подготовить проект соглашения о реализации инвестиционного проекта с новым застройщиком-инвестором (завершение строительства объекта по адресу: <...>), с учетом условий проведенного конкурса, указать новый срок удовлетворения прав требований пострадавших участников долевого строительства.

- Обязать министерство направить в адрес ООО «Специализированный застройщик «ПОСКО» подписанный министерством проект соглашения о реализации инвестиционного проекта с новым застройщиком-инвестором (завершение строительства объекта по адресу: <...>).

Иск был принят к производству и возбуждено дело № А55-17761/2023. Определением суда от 30.08.2023 дела № А55-17761/2023 и № А55-15505/2022 с передачей материалов дела № А55-17761/2023 в дело № А55-15505/2022 объединены для их совместного рассмотрения с присвоением объединенному делу № А55-15505/2022.

Решением суда от 28.12.2023 в удовлетворении исковых требований ООО «Аджатарский базальтовый щебеночный завод» и ООО «Специализированный застройщик «ПОСКО» было отказано.

Как указывает истец, обжалуемое Соглашение от 13.11.2023 заключено в период рассмотрения дела А55-15505/2022 в суде первой инстанции на втором круге рассмотрения дела и представлено в материалы дела стороной ООО «СЗ «ПОСКО» в качестве подтверждения невозможности удовлетворения требований ООО «Аджатарский базальтовый щебеночный завод» по делуА55-15505/2022 об обязании Министерства строительства Самарской области направить в адрес ООО «Аджатарский базальтовый щебеночный завод» подписанный проект соглашения о реализации инвестиционного проекта в отношении указанного проблемного объекта невозможности исполнения судебного решения в случае удовлетворения иска.

Истец полагает, что заявленные ООО «Аджатарский базальтовый щебеночный завод» в рамках дела А55-15505/2022 требования направлены на заключение с ним соглашения по результатам ранее проведенного конкурса, которое Министерство строительство Самарской области заключило с ООО «СЗ «ПОСКО» без проведения конкурса. В этой связи в своем исковом заявлении делает вывод, что обжалуемое Соглашение нарушает права и законные интересы ООО «Аджатарский базальтовый щебеночный завод» в сфере предпринимательской деятельности и у истца имеется право и законный интерес для подачи настоящего иска.

В качестве основных доводов для признания заключенного вне конкурсной процедуры спорного соглашения ничтожным истец указывает, что, по его мнению ответчику – ООО «СЗ «ПОСКО» были переданы компенсационные участки, не находящиеся под проблемным объектов; а также не был соблюден установленный Порядком кворум в виде заключения договоров с пострадавшими участниками долевого строительства в количестве не менее 2/3.

Судом установлено, что заключение обжалуемого Соглашения урегулировано Порядком заключения соглашения о реализации масштабного инвестиционного проекта с новым застройщиком-инвестором, утв. постановлением Правительствам Самарской области от 27 сентября 2019 года № 678 О мерах по реализации отдельных положений Закона Самарской области "О мерах государственной поддержки участников долевого строительства и лиц, обеспечивающих удовлетворение прав требований участников долевого строительства, на территории Самарской области" (далее - Порядок №678).

Согласно пункту 2.2 Порядка №678 заключение Соглашения по общему правилу осуществляется по результатам конкурса, за исключением случаев, указанных в пункте 2.3 настоящего Порядка.

В рассматриваемом случае основанием для заключения Соглашения, без проведения конкурса послужил подпункт «в» пункта 2.3 Порядка №678, которым в качестве такого основания предусмотрено заключение новым застройщиком-инвестором договоров с пострадавшими участниками долевого строительства, которым может быть оказана государственная поддержка, об удовлетворении их прав требований новым застройщиком-инвестором на предлагаемых им условиях. При этом количество пострадавших участников долевого строительства, имеющих права требования, подлежащие удовлетворению в рамках оказания мер государственной поддержки, заключивших такие договоры, не может быть менее 100% от общего числа пострадавших участников долевого строительства проблемного объекта, права требований которых могут быть удовлетворены за счет реализации масштабного инвестиционного проекта на компенсационном земельном участке в случае, если компенсационный земельный участок находится в залоге у пострадавших участников долевого строительства, в иных случаях - не менее двух третей от общего числа пострадавших участников долевого строительства проблемного объекта, права требований которых могут быть удовлетворены за счет реализации масштабного инвестиционного проекта на компенсационном земельном участке.

Согласно пункту 3.5 Порядка №678 после осуществления мероприятий, указанных в пункте 3.3 настоящего Порядка, уполномоченный орган обязан разместить на своем официальном сайте в сети Интернет информационное сообщение о запросе предложений по удовлетворению прав пострадавших участников долевого строительства при предоставлении компенсационного земельного участка, испрашиваемого новым застройщиком-инвестором (далее -информационное сообщение) от иных лиц, за исключением случаев, когда компенсационным земельным участком является земельный участок под проблемным объектом, строительство которого будет завершаться, а основанием для заключения Соглашения внеконкурсных процедур будут являться подпункты "а", "б" или "в" пункта 2.3 настоящего Порядка.

Единственное предусмотренное пунктом 3.5 Порядка №678 исключение, позволяющее уполномоченному органу не публиковать информационное соглашение о запросе предложений, это случай, при котором компенсационным земельным участком является земельный участок под проблемным объектом, строительство которого будет завершаться.

В обоснование своих требований Истец указывает, что земельные участки, предоставляемые в рамках соглашения от 13.11.2023 о реализации масштабного инвестиционного проекта, не являются земельными участками под проблемным объектом, в связи с чем соглашение не могло быть заключено без проведения торгов.

Эти же доводы по существу приведены в апелляционной жалобе.

Между тем, Министерство строительства Самарской области согласно постановлению Правительства Самарской области от 27.09.2019 № 678 является органом исполнительной власти Самарской области, осуществляющим полномочия в сфере оказания мер государственной поддержки участников долевого строительства.

На территории Самарской области постановлением Правительства Самарской области от 13.07.2011 № 329 признан проблемным объект по адресу: <...>, в связи с чем министерство строительства Самарской области обеспечивает принятие мер по восстановлению прав пострадавших граждан – участников долевого строительства.

Одной из мер государственной поддержки пострадавших участников долевого строительства согласно ч. 1 п. 1 ст. 6 Закона Самарской области «О мерах государственной поддержки участников долевого строительства и лиц, обеспечивающих удовлетворение прав требований участников долевого строительства, на территории Самарской области» (далее – Закон) является предоставление земельного участка новому застройщику-инвестору в аренду без проведения торгов в соответствии с законодательством Самарской области для реализации масштабного инвестиционного проекта, предусмотренного государственной программой Самарской области и реализуемого в целях обеспечения жилыми помещениями участников долевого строительства объектов, включенных в перечень проблемных, либо пунктом 3.1 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Восстановление прав обманутых дольщиков проблемного объекта по адресу: <...> осуществляется посредством предоставления новому застройщику-инвестору компенсационного земельного участка.

Для реализации указанного мероприятия в Приложении 9.1 к Подпрограмме «Оказание государственной поддержки гражданам - участникам долевого строительства, пострадавшим от действий застройщиков» до 2023 года государственной программы Самарской области «Развитие жилищного строительства в Самарской области» до 2025 года, являющейся Приложением 5 к Государственной программе Самарской области «Развитие жилищного строительства в Самарской области» до 2025 года, утвержденной Постановлением Правительства Самарской области от 27.11.2013 № 684 (далее – Госпрограмма) предусмотрен масштабный инвестиционный проект «Завершение строительства проблемного объекта по адресу: <...>».

Информация о земельных участках для реализации указанного масштабного инвестиционного проекта была размещена на сайте министерства строительства Самарской области в сети Интернет https://minstroy.samregion.ru/ в разделе Главная/Госуслуги/Долевое строительство/Информация для застройщиков/Земельные участки для предоставления инвесторам для реализации масштабных инвестиционных проектов, с указанием цели - завершение строительства проблемного объекта по адресу: <...>.

Согласно п. 1.2 Порядка заключения соглашения о реализации масштабного инвестиционного проекта с новым застройщиком-инвестором, утвержденным постановлением Правительства Самарской области от 27.09.2019 № 678 (далее – Порядок), под компенсационным земельным участком понимается земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и предназначенный для удовлетворения прав требований пострадавших участников долевого строительства. Информация о компенсационных земельных участках размещается на официальном сайте министерства строительства Самарской области в сети Интернет с обеспечением доступа к ней неограниченного круга лиц.

Компенсационный участок согласно Порядку, это любой земельный участок, находящийся в публичной собственности и предназначенный для удовлетворения прав требований пострадавших участников долевого строительства.

В рамках реализации масштабного инвестиционного проекта «Завершение строительства проблемного объекта по адресу: <...>», предусмотренного Госпрограммой были определены указанные выше компенсационные земельные участки, предоставляемые новому инвестору-застройщику исключительно для завершения строительства данного объекта.

Согласно подпункту «в» пункта 2.3 ст. 2 Порядка одним из условий возможности заключения соглашения о реализации масштабного инвестиционного проекта без проведения торгов является заключение новым застройщиком-инвестором договоров с пострадавшими участниками долевого строительства, которым может быть оказана государственная поддержка, об удовлетворении их прав требований новым застройщиком-инвестором на предлагаемых им условиях.

В соответствии с Порядком ведения реестра пострадавших участников долевого строительства, утвержденного постановлением Правительства Самарской области от 13.12.2019 № 927, Ответчиком был сформирован реестр пострадавших участников долевого строительства по проблемному объекту по адресу: <...>.

Ведение указанного реестра осуществляется в двух разделах – раздел 1: участники долевого строительства, отвечающие требованиям ст. 5 Закона и раздел 2: участники долевого строительства, не отвечающие требованиям ст. 5 Закона. Указанное обусловлено тем, что согласно ст. 2 Закона пострадавший участник долевого строительства - гражданин Российской Федерации, соответствующий критериям, установленным статьей 5 Закона.

Так, в рамках реализации масштабного инвестиционного проекта «Завершение строительства проблемного объекта по адресу: <...>», утвержденного Госпрограммой, установленное Порядком количество пострадавших граждан с проблемного объекта по адресу: <...>» заключили соглашения с новым инвестором-застройщиком ООО СЗ «Поско», что стало основанием для заключения с ним соглашения о реализации масштабного инвестиционного-проекта.

Материалами дела подтверждается, что соглашение о реализации масштабного инвестиционного проекта с ООО СЗ «Поско» заключено для целей завершения строительства проблемного объекта по адресу: <...>, что прямо указано в п. 1.2 соглашения вместе с перечнем представляемых для этого земельных участков по соответствующему адресу.

Целью завершения строительства является удовлетворение прав требований пострадавших участников долевого строительства.

Суд первой инстанции верно отметил, что доводы истца о том, что соглашение о реализации масштабного инвестиционного проекта могло быть заключено без торгов только в случае, если предоставляется компенсационный участок под проблемным объектом и он должен был быть на нем расположен физически ранее, не соответствуют законодательству Самарской области и противоречат нормам Закона, Порядка и Госпрограмме.

Указание на то, что Истец неправомерно не осуществил размещение информационного сообщения, противоречит п. 3.5 Порядка, поскольку исключением для такого опубликования является случай, когда компенсационным земельным участком является земельный участок под проблемным объектом, строительство которого будет завершаться, а основанием для заключения Соглашения вне конкурсных процедур будет являться подпункты «в» пункта 2.3 Порядка.

Поскольку в указанном случае земельные участки предоставляются для завершения строительства проблемного объекта в рамках реализации масштабного инвестиционного проекта, предусмотренного Госпрограммой, т.е. именно на этих земельных участках будет вестись строительство этого объекта, в том числе с элементами благоустройства, а граждане заключили с новым застройщиком-инвестором соглашения, которым именно он определен ими как лицо, которое будет восстанавливать их права, то опубликование извещения не требуется.

Отсутствие необходимости публикации извещения о намерении заключить соглашение о реализации масштабного инвестиционного проекта обусловлено и тем, что участники долевого строительства уже самостоятельно определили лицо, которое будет удовлетворять их прав требования, в связи с чем такая публикация является излишней, поскольку заключить такое соглашение с иным лицом невозможно.

Суд также отметил, что истец ранее участвовал в торгах на право заключения соглашения о реализации масштабного инвестиционного проект «Завершение строительства проблемного объекта по адресу: <...>» и не выражал несогласия с тем, что указанные земельные участки предназначены для завершения строительства проблемного объекта по адресу: <...>.

Согласно ст. 2 Закона проблемный объект - многоквартирный дом и (или) жилой дом блокированной застройки, состоящий из трех и более блоков, расположенный на территории Самарской области, соответствующий критериям, установленным статьей 4 настоящего Закона, и признанный Правительством Самарской области проблемным посредством включения в реестр проблемных объектов, а также объект жилого назначения, включенный до вступления в силу настоящего Закона в реестр проблемных объектов, ведение которого осуществляется Правительством Самарской области, в том числе в случае его несоответствия требованиям, указанным в части 1 статьи 4 настоящего Закона.

Согласно ранее действующей редакции Порядка формирования перечня проблемных объектов, для строительства которых привлекались денежные средства граждан, на территории Самарской области, утвержденного становление Правительства Самарской области от 13.07.2011 № 329, на основании которой указанный объект 13.07.2011 был признан проблемным, проблемным объектом является многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, строящийся (создаваемый) с привлечением денежных средств граждан, перед которыми застройщик более шести месяцев не исполняет обязательства, взятые на себя по договору участия в долевом строительстве, в части срока передачи объекта долевого строительства, а также если строительство не начато в течение шести месяцев с момента выдачи разрешения на строительство или остановлено на срок более шести месяцев.

Главным критерием признания объекта проблемным является привлечение по нему денежных средств граждан – участников долевого строительства и нарушение их прав в связи с неисполнением застройщиком принятых на себя обязательств по строительству объекта и передачи квартир гражданам. Наличие или отсутствие такого объекта (физическая готовность) не является и никогда не являлось критерием для признания объекта проблемным.

Правительством Самарской области объект по адресу: <...> 13.07.2011 был включен в Перечень проблемных объектов, для строительства которых привлекались денежные средства граждан, на территории Самарской области (постановление Правительства Самарской области от 13.07.2011 № 329).

На момент включения в 2011 года объекта в перечень проблемных не было условия об обязательном наличии у застройщика прав на землю и (или) разрешения на строительство для включения объект в перечень проблемных.

Строительство многоквартирного жилого дома по адресу: <...> осуществлялось ФГУП «ГНП РКЦ «ЦСКБ-Прогресс» (с 2014 года переименовано в АО «РКЦ «Прогресс»).

Для строительства объекта ФГУП ГНП РКЦ «ЦСКБ-Прогресс» в 2004, 2008 годах привлекались ООО «Патио», а в последующем ООО «С-БИС», которые заключали договоры с гражданами на финансирование строительства объекта.

У всех граждан, включенных в приложения к соглашению имеются договоры в отношении проблемного объекта, заключенные с указанными лицами и права данных граждан до настоящего времени остаются нарушенными, поскольку они не получили квартиры в объекте, в который вложили средства.

Судом установлено, что разрешение на строительство было получено ФГУП ГНП РКЦ «ЦСКБ-Прогресс» только на секции № 3, 4, которые были введены в эксплуатацию и завершенный строительством жилой дом был поставлен на государственный кадастр недвижимости за номером 63:01:0516002:1350 с наименованием «Жилой дом со встроенными нежилыми помещениями по ул. Ленинской в Ленинском районе г. Самара. Секции № 3; 4. Первая очередь строительства». Разрешение на строительство секций 1, 2 объекта не выдавалось и было начато в отсутствие разрешительной документации.

Вопрос строительства спорного объекта без разрешительной документации ранее являлся предметом рассмотрения в Арбитражном суде Самарской области по делу А55-10685/2009, в рамках которого ООО «Патио» привлекалось к административной ответственности (решение Арбитражного суда Самарской области от 23.06.2009 по делу А55-10685/2009).

В ходе дела было исследовано, что строительство велось ООО «Патио» на территории, предоставленной на основании Постановления Главы г. Самары от 16.09.2003 № 984, которым был утвержден акт о выборе земельного участка, предварительно согласовано место размещения, разрешено проектирование жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземным гаражом ФГУП ГНП РКЦ «ЦСКБ-Прогресс» на земельном участке, расположенном по ул. Ленинской в Ленинском районе в г. Самары, Постановления Главы городского округа Самара от 03.05.2006 за № 176, которым был утвержден проект границ вышеназванного земельного участка, и предоставлен ФГУП «ГНП РКЦ «ЦСКБ-Прогресс» в постоянное (бессрочное) пользование для строительства жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземным гаражом.

ООО «Патио» были выполнены работы по устройству подпорной стенки фундамента дома № 301 по ул. Ленинской для предотвращения его разрушения при последующем производстве земляных работ по устройству котлована, а также – велись работы по разборке и сносу зданий, расчистка строительного участка. При этом - разрешение на строительство отсутствовало.

ООО «Патио» ГИСН Самарской области было вынесено предписание № 02-361/1 от 28.04.2009 об устранении нарушений при строительстве, которым предписывалось не приступать к продолжению работ по сносу строений и расчистке территории для устройства строительной площадки до получения в установленном законом порядке разрешения на строительство.

В указанном решении суда также указано, что гр. ФИО3, которая аффилирована Истцу (как установлено судебными актами по делу № А55-15505/2022), в рамках ранее рассмотренного дела, занималась строительством данного дома.

ООО «Патио» так и не получило разрешение на строительство, не построило жилой дом и, как следствие не исполнило своих обязательств перед дольщиками, в связи с чем объект, в который граждане вкладывали денежные средства, был признан проблемным, а граждане стали обманутыми дольщиками.

В целях возможности завершения строительства указанного объекта были проведены работ по оформлению прав на земельный участок от Российской Федерации, формированию земельных участков (постановке на государственный кадастровый учет), изменению их градостроительных параметров, сноса аварийных домов в периметре застройки с предварительным отселением граждан.

В соответствии с утвержденной документацией в период с 22.05.2020 по 27.01.2021 с участием представителей инициативной группы проблемного объекта были сформированы земельные участки, с кадастровыми номерами: 63:01:0516002:1128 (площадь 540 кв.м), 63:01:0516002:1129 (площадь 944 кв.м), 63:01:0516002:1130 (площадь 420 кв.м), 63:01:0516002:1127 (площадь 265 кв.м), 63:01:0516002:1343 (площадь 107 кв.м), 63:01:0516002:1132 (площадь 9 кв.м), 63:01:0516002:1133 (площадь 24 кв.м), 63:01:0516002:1344 (площадь 46 кв.м).

Расположение спорных участков в месте расположения проблемного объекта также подтверждается публичной кадастровой карты Росреестра, путем сопоставления их с расположением объекта «Жилой дом со встроенными нежилыми помещениями по ул. Ленинской в Ленинском районе г. Самара. Секции № 3; 4. Первая очередь строительства» с кадастровым номером 63:01:0516002:1350.

Суд первой инстанции также учел, что соглашение о реализации масштабного инвестиционного проекта с ООО СЗ «Поско» заключено именно для целей завершения строительства проблемного объекта по адресу: <...>, что прямо указано в п. 1.2 соглашения вместе с перечнем представляемых для этого земельных участков по соответствующему адресу.

В материалы дела представлены Министерством строительства Самарской области и исследованы судом графические материалы, на которых указано сопоставление территории, ранее отведенной АО ЦСКБ «Прогресс» и компенсационных участков.

Также суд отметил, что согласно п. 7.25 и 7.26 СП 476.1325800.2020 «Территории городских и сельских поселений» на территории жилой группы размещаются жилые здания со встроенно-пристроенными помещениями объектов обслуживания, приватная придомовая территория с элементами благоустройства. Приватная придомовая территория включает следующие обязательные элементы: подходы и подъезды к входным группам зданий, территории зеленых насаждений с площадками отдыха взрослого населения и детскими игровыми площадками.

Суд также принял во внимание, что земельный участок для строительства жилого дома должен, в том числе, обеспечивать создание объектов благоустройства такого дома (придомовую территорию).

Предусмотренная Порядком возможность заключения соглашения о реализации масштабного инвестиционного проекта без проведения конкурсных процедур обусловлена тем, что пострадавшие участники долевого строительства (обманутые дольщики) вправе самостоятельно определять лицо, которое будет удовлетворять их права требования и ни Истец, ни Ответчик не вправе их принуждать заключать договоры, предусматривающие удовлетворение прав требований таких лиц с какими-либо организациями, поскольку это нарушает принцип свободы договора и не направлено на восстановление нарушенного права.

Суд обоснованно отклонил довод истца об отсутствии необходимого кворума в количестве 2/3 пострадавших участников долевого строительства для заключения соглашения без конкурсной процедуры, подробно изложенный в пояснениях, представленных в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Указанный довод опровергается представленными в материалы дела документами, в частности соответствующим приложением к соглашению со списком пострадавших участников долевого строительства, являющимся неотъемлемой частью оспариваемого соглашения, а также представленными в дело заключенными договорами с пострадавшими участниками долевого строительства.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В рамках дела № А55-15505/2022 на основании анализа представленных в материалы дела доказательств судом установлен факт афиллированности истца с прежним застройщиком проблемного объекта, а также отсутствие у истца материальных средств и трудовых ресурсов для строительства объекта и удовлетворения прав требований пострадавших участников долевого строительства, удовлетворение требований и заключение соглашения с истцом может повлечь не только не исполнение условий соглашении, затягивание сроков реализации проекта, но и появление новых обманутых дольщиков.

На основании представленных доказательств судом установлено, что исполнительным директором ООО «Аджатарский базальтовый щебеночный завод» является гражданка ФИО3, которая ранее являлась директором ООО «Патио», которое, в свою очередь, нарушило права дольщиков и создало проблемный объект по адресу: г. Самара, ул. Ленинская, д. 285 – 299. ФИО3 на основании доверенности ООО «Аджатарский базальтовый щебеночный завод» наделена соответствующими правами по участию в конкурсе по данному объекту.

Кроме того, в рамках дела №А55-15505/2022 суды посчитали обоснованным довод министерства о том, что ФИО3, назначенная исполнительным директором ООО «Аджатарский базальтовый щебеночный завод» – это одно из ключевых руководящих лиц компании, в том числе с учетом того, что по данным ФНС среднесписочная численность работников за 2020 год равнялась нулю.

После объявления конкурса (16.11.2021) и перед подачей заявки (20.12.2021), произошла смена директора и учредителя ООО «Аджатарский базальтовый щебеночный завод»(15.12.2021). ООО «Аджатарский базальтовый щебеночный завод» связан с предыдущим недобросовестным застройщиком ООО «Патио», который не исполнил обязательства перед участниками долевого строительства.

Решением Арбитражного суда Самарской области по делу №А55-15505/2022 действия министерства по отклонению заявки истца и признанию конкурса несостоявшимся не были признаны незаконными. Конкурс, в рамках которого истец просит обязать заключить с ним Соглашение о масштабном инвестиционном проекте, признан несостоявшимся, оснований для отмены такого решения судом не установлено.

Оценка требований истца была осуществлена судом с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о бремени доказывания, исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий не совершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

В силу части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения, относительно существа заявленных требований.

Согласно пункту 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

С учетом изложенного, принимая во внимание представленные в материалы дела доказательства, а также оценив доводы и возражения участвующих в деле лиц, арбитражный суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.

Расходы по государственной пошлине в связи с рассмотрением апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 27 апреля 2024 года по делу №А55-39671/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Л.Л. Ястремский

Судьи Д.А. Дегтярев

Е.А. Митина