Постановление от 11 декабря 2024 г. по делу № А58-1327/2023

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672007, Чита, ул. Ленина, 145 тел. (3022) 35-96-26, тел./факс (3022) 35-70-85

Е-mail: info@4aas.arbitr.ru http://4aas.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А58-1327/2023
г. Чита
12 декабря 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2024 года.

В полном объеме постановление изготовлено 12 декабря 2024 года

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бушуевой Е.М., судей: Горбатковой Е.В., Скажутиной Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кривоноговой Д.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения "Комитет имущественных отношений" администрации муниципального района "Сунтарский улус (район)" Республики Саха (Якутия) на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 22 июня 2023 года по делу № А58-1327/2023 по исковому заявлению Муниципального казенного учреждения "Комитет имущественных отношений" администрации муниципального района "Сунтарский улус (район)" Республики Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Сунтаравтодор" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора, взыскании 2 589 598,86 руб.,

в отсутствие в судебном заседании представителей сторон,

установил:

Муниципальное казенное учреждение "Комитет имущественных отношений" администрации муниципального района "Сунтарский улус (район)" Республики Саха (Якутия) (далее – истец, МКУ КИО Администрации МР "Сунтарский улус (район)" РС(Я), комитет) обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в редакции заявления от 22.03.2023 (т. 1, л.д. 61-63) к обществу с ограниченной

ответственностью "Сунтаравтодор" (далее – ООО "Сунтаравтодор", общество), в котором просит:

- расторгнуть договор аренды от 06.09.2013 на объекты: здание гостиницы, общей площадью 286,9 кв. м., здание охраны, общей площадью 51,34 кв. м., здание бани, 64,8 кв. м., расположенные по адресу: Республика Саха (Якутия), Сунтарский район, с. Сунтар, участок "Быйакы", левый берег реки Вилюй,

- расторгнуть дополнительное соглашение от 01.01.2014 к договору аренды от 06.09.2013 на земельный участок, общей площадью 7 305 кв. м., расположенный по адресу: Республика Саха (Якутия), Сунтарский район, с. Сунтар, участок "Быйакы", левый берег реки Вилюй,

- взыскать арендную плату в сумме 1 311 741,46 руб., - взыскать неустойку в размере 1 311 741,46 руб.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 22 июня 2023 года в иске отказано.

Истец, не согласившись с принятым судебным актом, в апелляционной жалобе просит отменить решение суда, принять по делу новый судебный акт.

Заявитель апелляционной жалобы полагает, что необоснованным отказ суда в принятии уточнения исковых требований о признании недействительным дополнительного соглашения, применении последствий его недействительности.

Указывает, что суд первой инстанции не был связан с правовой позицией спорящих сторон, в связи с чем, вправе был квалифицировать спорное дополнение соглашение от 01.01.2014 к договору аренды от 06.09.2013 как ничтожную сделку, в связи с чем, дополнительное соглашение заключено с нарушением требований земельного законодательства и законодательства о защите конкуренции.

Полагает, что на стороне арендатора имеется задолженность по арендной плате, просит взыскать как сумму основного долга, так и неустойку за просрочку оплаты.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

О месте и времени судебного заседания участвующие в деле лица извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, однако явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом

извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13 сентября 2023 года решение отменено, принят новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 18 декабря 2023 года постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13 сентября 2023 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Четвертый арбитражный апелляционный суд.

Судом кассационной инстанции признаны ошибочными выводы апелляционного суда о ничтожности пунктов 5.1 и 5.2 дополнительного соглашения от 01.01.2014 к договору о внесении изменений и дополнений с 01.01.2014, предусматривающей изменение порядка способа оплаты арендных платежей как противоречащие положениям статьи 41 Бюджетного кодекса Российской Федерации, поскольку исходя из положений статей 2, 3 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1 и 3 Бюджетного кодекса Российской Федерации отношения, связанные с возникновением, изменением, исполнением договорных и иных обязательств, регулируются исключительно нормами гражданского законодательства. При этом законом прямо предусмотрена возможность возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества либо передачи в собственность вещи в качестве арендной платы.

Судом кассационной инстанции дано указание выяснить, имела ли место просрочка выполнения строительных работ со стороны общества, возникла ли она по обстоятельствам, зависящим от него, является ли подобная просрочка основанием для досрочного расторжения договора в соответствии со статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, определить возможность взыскания арендной платы в той или иной форме.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, изучив материалы дела, оценив доказательства в деле в их совокупности, достаточности и взаимной связи, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, по условиям договора от 06.09.2023 между Муниципальным казенным учреждением «Комитет имущественных отношений» администрации муниципального района

«Сунтарский улус (район)» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Сунтаравтодор" (арендатор) арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование недвижимые сооружения и оборудование, смонтированное в нем, представляющее собой гостиничный комплекс «Быйакы», действующий с завершенным производственным циклом (далее - комплекс), на котором расположен комплекс, а арендатор обязуется выплачивать арендодателю арендную плату в размере, порядке и на условиях, указанных в разделе 4 настоящего договора, и по окончании срока действия договора возвратить арендодателю комплекс (л.д.12-15).

В соответствии с п.1.2 договора гостиничный комплекс состоит из: здания гостиницы, общей площадью 286,9 кв. м., принадлежащий арендодателю на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права серии 14-АА № 638014, выданный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) от 23.09.2013, здания охраны, общей площадью 51,4 кв. м., принадлежащий арендодателю на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права серии 14-АА № 638012, выданный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) от 23.09.2013, здания бани, общей площадью 64,8 кв. м., принадлежащий арендодателю на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права серии 14-АА № 638013, выданный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) от 23.09.2013.

В соответствии с п.1.3 договора предоставляемый арендодателем в аренду комплекс будет использоваться арендатором по целевому назначению, т.е. в целях получения коммерческих результатов, с правом внесения неотделимых улучшений и строительств новых объектов в инфраструктуре комплекса, а также по заявке арендодателя, для кратковременного проживания иногородних представителей арендодателя, без предоставления питания со стороны арендатора.

В силу п.4.1 договора срок аренды комплекса составляет 25 лет.

Государственная регистрация договора от 06.09.2023 произведена 09.12.2013, номер регистрации 14-14-03/017/2013-757.

Сторонами подписано дополнительное соглашение от 01.01.2014 к договору о внесении изменений и дополнений с 01.01.2014 (л.д.16).

В пункт 1.2 ч.1 договора добавлен абзац следующего содержания: земельного участка, общей площадью 7 305 кв. м. с разрешенным использованием под территорию гостевого дома «Быйакы», принадлежащего арендодателю на праве собственности на

основании свидетельства о государственной регистрации права серии 14-АБ № 031130, выданный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) от 01.11.2013.

Часть 5 договора изложен в следующей редакции:

5.1. Арендная плата состоит из следующих согласованных арендодателем затрат на улучшение арендованного имущества:

5.1.1. Арендатор за свой счет, согласно согласованной арендодателем счете, осуществляет строительство гаража стоимостью 3 504 709,34 руб., строительство котельной стоимостью 1 975 810 руб., капитальный ремонт бани на общую сумму 1 062 337,06 руб., а также капитальный ремонт 1 этажа и полового перекрытия гостиницы на общую сумму 2 183 224,46 руб.

5.2. Указанные в п.5.2 затраты на улучшение арендованного имущества будут засчитаны в счет арендной платы при условии исполнения утвержденного совместно с арендодателем плана-графика производственного цикла, связанного со строительством объектов, указанных в п.5.2.

5.3. Все эксплуатационные расходы, а именно: ежедневная уборка внутри комплекса и территории вокруг комплекса, уборка мусора и снега, водоснабжения, электроснабжения, отопления, канализации – арендатор оплачивает самостоятельно.

5.4. Арендная плата взимается с даты подписания акта приема-передачи муниципального имущества в аренду арендатору до даты подписания передаточного акта при возврате арендодателю комплекса.

Государственная регистрация дополнительного соглашения произведена 07.02.2014 (л.д.68), что следует из данных Единого государственного реестра недвижимости от 27.03.2023 (л.д.69-71).

Согласно пункту 5.2 и 5.3 договора аренды № б/н от 06.09.2013 арендатор обязан вносить арендную плату в сумме 29 086,94 руб. в следующем порядке и сроки: ежемесячно равными долями стоимости аренды.

Оплата осуществляется путем перечисления в безналичном порядке на расчетный счет Арендодателя.

Истец полагает, что данная обязанность арендатором не выполняется на протяжении с 23.07.2019 по 14.11.2022, то есть более двух раз подряд по истечении установленного договором срока внесения арендной платы, в связи с чем, у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в сумме 1 171 234,22 руб.

Пунктом 9.3 договора предусмотрены пени за просрочку внесения арендной платы в размере 0,1% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Ответчику было направлено письменное предупреждение о необходимости устранения нарушения и исполнения им обязательств по оплате аренды в разумный срок, однако к моменту обращения в суд за защитой нарушенных прав арендодателя, обязательства по оплате ответчиком так и не исполнены.

Суд первой инстанции, принимая решение, руководствовался положениями: статей 196, 204, 450, 606, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, учел правовую позицию, сформулированную в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Суд апелляционной инстанции, выполняя указания суда кассационной инстанции приходит к выводу об основании оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Предметом исковых требований является расторжение договора аренды и дополнительного соглашения и взыскания арендной платы и неустойки.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Согласно п.10.2 договора от 06.09.2013 по требованию арендодателя настоящий договор может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор: использует арендованное сооружение и установленное в нем оборудование с существенным нарушением условий договора или его назначения или с неоднократными нарушениями, не выполняет обязанностей по поддержанию комплекса в надлежащем рабочем состоянии, существенно ухудшает техническое состояние комплекса, злостно уклоняется от уплаты арендных платежей.

В качестве основания для расторжения договора истец указал на ничтожность дополнительного соглашения 01.01.2014 и неисполнение обязанности по внесению арендных платежей.

С учетом правовой позиции, указанной в постановлении суда кассационной инстанции по настоящему делу, апелляционный суд приходит к выводу о том, что правовых оснований для признания дополнительного соглашения ничтожной сделкой в данном случае не имеется.

В качестве основания расторжения договора аренды истец указал отсутствие внесения арендной платы более 2 раз подряд, нарушение п. 10.2 договора, в связи тем, что объект не поддерживается в рабочем состоянии зимой, весной и осенью, а также отсутствие начала строительства котельной, отказы в кратковременном проживании иногородних представителей арендодателя, непредставление ответчиком документов о страховании объекта.

Ссылка истца на то обстоятельство, что объект не поддерживается в рабочем состоянии зимой, весной и осенью являлась предметом надлежащего рассмотрения суда первой инстанции и была обоснованно признана несостоятельной.

Истцом в материалы дела не представлены доказательства о техническом состоянии гостиничного комплекса, оценки его конструкции, выявленных дефектов, не позволяющие его дальнейшую эксплуатацию или препятствующие его использованию без несоразмерных затрат на восстановления. Акты осмотра от 29.03.2017, от 27.01.2020, от 22.01.2021 и от 05.04.2022 (л.д.18-22, 24) такими доказательствами не являются, поскольку в них зафиксировано отсутствие функционирования комплекса (консервация) в весеннее (29.03.2017, 05.04.2022) и зимнее (27.01.2020, 22.01.2021) время.

Обращения истца к ответчику в письмах от 12.03.2021 № 219, от 31.03.2021 № 257, от 31.03.2022 № 05-186, от 05.05.2022 № 07/157, от 07.12.2022 № 05-584 о размещении в гостиничном комплексе «Быйакы» с 24-26 марта 2021 г. председателя Правительства Республики Саха (Якутия) ФИО1, обеспечения его кратковременного пребывания на должном уровне (л.д.31), с 20-21 июня 2021 г. главы Республики Саха (Якутия) ФИО2, обеспечения его кратковременного пребывания на должном уровне (л.д.33), 01.04.2022, с 11-13, 18, 19 июня 2022 г. делегаций, с 14.12.2022 по 16.12.2022 (л.д.34, 36, 37) и невозможность исполнения размещения гостей, как верно указано судом первой инстанции, не может служить основанием для расторжения договора аренды по признаку нарушения существенных условий договора.

В тоже время, ненадлежащее исполнение ответчиком условий дополнительного соглашения, в том числе и по срокам производства строительных работ может являться основанием для расторжения договора аренды.

Как следует из материалов дела, дополнительным соглашением от 01.01.2014 стороны согласовали, что вместо внесения ежемесячной арендной платы арендатор за

свой счет, согласно согласованной арендодателем счете, осуществляет строительные работы.

Согласно плану-графику производственного цикла, строительства и ремонта объектов гостиничного комплекса «Быйакы» (л.д.17, 68):

по капитальному ремонту бани со стоимостью работ 1 062 337,06 руб. срок сдачи работ предусмотрен 01.01.2017,

по строительству котельной со стоимостью работ 1 975 810 руб. срок сдачи работ предусмотрен 01.12.2018,

по капитальному ремонту 1 этажа и полового покрытия гостиницы со стоимостью работ 2 183 224,46 руб. срок сдачи работ предусмотрен 01.04.2023,

по строительству гаража со стоимостью работ 3 504 709,34 руб. срок сдачи работ предусмотрен 01.12.2039.

Согласно условиям плана-графика ответчиком в установленные сроки проведен капитальный ремонт бани, при этом фактические затраты ответчика составили 2 028 178,56 руб., что превышает утвержденную стоимость работ.

Сроки сдачи работ по капитальному ремонту 1 этажа и полового покрытия гостиницы, а также строительства гаража на дату обращения истца в суд не наступили. Однако согласно представленным в апелляционный суд документам арендатор произвел капитальный ремонт 1 этажа и полового покрытия гостиницы в 2022 году.

В тоже время со стороны арендатора имело место просрочка исполнения обязательства по строительству котельной.

Согласно пояснениям ответчика, он не отказывается от осуществления строительства котельной, но требует от арендодателя предоставления необходимых разрешительных документов.

Как следует из выписки ЕГРН, собственником земельного участка с кадастровым номером 14:26:011006:476 с находящимися на нем строениями является муниципальный район «Сунтарский улус (район)», указанный земельный участок относится к категории «земли запаса».

Согласно ст. 103 Земельного кодекса Российской Федерации использование земель запаса допускается только после перевода их в другую категорию.

В соответствии с п. 2 ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей

территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта.

Пунктом 2 ст. 103 Земельного Кодекса Российской Федерации не ограничена возможность предварительного согласования места размещения объекта и утверждения акта выбора земельного участка категории "земли запаса". Соответствующие ограничения в отношении земель запаса до их перевода в другую категорию установлены применительно к стадии использования земель.

К стадии использования земель в настоящем случае и относится проведение строительных работ, а именно котельной.

Основные требования к выбору земельных участков, проектированию, согласованию и строительству котельных предусмотрены "СП 89.13330.2016. Свод правил. Котельные установки. Актуализированная редакция СНиП Н-35-76" (утв. Приказом Минстроя России от 16.12.2016 N 944/пр) (ред. от 15.12.2021), а также законами и законодательными актами России и РС(Якутия), регулирующими природопользование, утвержденные градостроительные решения и требования нормативных документов, обеспечивающих безопасность жизни и здоровья людей, охрану окружающей среды, экологическое и санитарно-эпидемиологическое благополучие населения, а также соблюдение охраняемых законами прав и интересов граждан, юридических лиц и государства.

Согласно пункту 5.3 СП 89.13330.2016 выбор и отвод земельного участка для строительства котельной следует проводить в соответствии с проектами планировки и застройки городов, поселков и сельских населенных пунктов, генеральными планами предприятий, схемами генеральных планов групп предприятий (промышленных зон) и схемами теплоснабжения этих объектов. Согласно пункту 5.19 в проектах следует предусматривать возможность подъезда автомобильного транспорта к зданиям и сооружениям котельных и оборудованию, устанавливаемому на открытых площадках. Дороги для автомобильного транспорта должны иметь твердые покрытия (п. 20.5).

То есть требуется предварительное согласование места размещения объекта на основе решений, принятых в градостроительной документации и предпроектных обоснованиях, а в последующем осуществляется изъятие (выкуп) и предоставление (отвод) предварительно согласованного земельного участка в соответствии с земельным законодательством на основе материалов проектной документации.

Разрешение на выполнение проектно-изыскательских работ на земельном участке для дальнейшего строительства котельной выдает местная администрация.

При получении предварительного согласования местной администрацией проектная организация выполняет сбор исходной информации. Выявляют социальные, экологические, санитарно-эпидемиологические условия и требования заинтересованных организаций и органов надзора. Материалы обоснования выбора земельного участка направляются в соответствующий орган исполнительной власти для оформления Акта выбора земельного участка для строительства с приложением необходимых документов согласований и решения об утверждении предварительного согласования места размещения объекта.

Администрацией должна быть утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, подготовлен акт выбора земельного участка и предварительно согласовано место размещения котельной, а также осуществлен перевод указанного участка из земель запаса в другую категорию.

Однако в соответствии со сметной документацией на котельную проведение проектно-изыскательных работ по строительству котельной с последующей процедурой согласования не включено в смету и в расходы арендатора.

Соответственно именно арендодатель должен обеспечить предоставление необходимой разрешительной документации для начала строительства котельной.

Такие действия арендодателем не осуществлены, в связи с чем апелляционный суд соглашается с доводами представителя арендатора об отсутствии возможности начала строительных работ.

Довод заявителя жалобы о том, что под строительством котельной подразумевается установка модульной котельной без проведения строительных работ, отклоняется апелляционным судом, как противоречащий сметной документации, согласованной сторонами.

Так согласно сметному расчету запланированы земляные работы, установка плитного фундамента, общестроительные работы, включающие кладку стен, внутреннюю отделку, перекрытие, возведение кровли, наружную отделку и установку котельного оборудования.

Более того, для установки модульной котельной также необходима схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, подковка акта выбора земельного участка и осуществлено согласование места размещения котельной, а с учетом требований пункта 4.19 СП 89.13330.2016 необходимо также соблюдать требования СП 51.13330 и СанПиН 1.2.3685.

В связи с указанным в данном случае имеются правовые основания для применения последствий просрочки кредитора, согласно пункту 2 статьи 328

Гражданского кодекса Российской Федерации, в виде права должника на приостановление исполнения своих обязательств, либо на применение правил пункта 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которых должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут быть приняты судом апелляционной инстанции в качестве основания для отмены или изменения решения арбитражного суда, поскольку выводов суда первой инстанции они не опровергают, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Лица, участвующие в деле, могут получить информацию о движении дела в общедоступной базе данных Картотека арбитражных дел по адресу www.kad.arbitr.ru.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 22 июня 2023 года по делу № А58-1327/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в АрбитЭрлаежктнрыонйн асяу пдо дВпоисьт одчейнсот-вСитиебльинрас.кого округа через арбитражный суд первой

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство России

инстанции.

Дата 02.02.2024 3:25:00Кому выдана Скажутина Елена Николаевна

Председательствующий судья Е.М. Бушуева

Судьи Е.В. Горбаткова

Е.Н. Скажутина